Договор аренды: понятие, содержание, элементы договора

Впоследствии такой способ приватизации был отменен на будущее время. Но многие арендные предприятия продолжали действовать и осуществлять сохраненное за ними право на приватизацию8. В настоящее время выкуп арендованного имущества по-прежнему является одним из способов приватизации9. Однако отсутствие механизма его реализации позволяет вести речь о выкупе только того, что было получено в аренду ранее.

Договор аренды с правом выкупа относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты купли-прдажи и аренды. В той части, в которой договор аренды включает правило о выкупе, к нему применяются нормы о договорах купли-продажи. Но в отличие от купли-продажи при аренде с выкупом право собственности на арендованное имущество не переходит и не может перейти к арендатору в момент заключения договора. Иными словами, арендатор может выбирать, выкупать ему имущество или нет. В этом состоит отличие аренды с выкупом от найма-продажи (ст. 501 КГ РФ). Договор найма-продажи так же является смешанным. Однако он относится именно к купле-продаже, поскольку предполагает обязательный переход права собственности от продавца к покупателю, чего нет, и не может быть при аренде с правом выкупа.

1.2. Субъекты договора аренды.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. По общему правилу, и в роли арендатора, и в роли арендодателя могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних – и коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно- территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды и при аренде отдельных видов имущества в роли арендодателей и арендаторов должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель – это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядительные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника.

Наиболее сложная система отношений складывается при сдаче государственного и муниципального имущества. Управление (в том числе распоряжение) государственной собственностью – прерогатива исполнительной власти. Так, Правительство РФ осуществляет управление федеральной собственностью на основании ст. 114 Конституции РФ. В рамках своих полномочий оно вправе определять, кто и в каком порядке может сдавать федеральное имущество в аренду. Главным органом, которому предоставлено право заключать договоры аренды федерального имущества, является Министерство имущественных отношений РФ и его территориальные органы (агентства). Передача федерального недвижимого имущества в аренду частным лицам производится, как правило, на конкурсной основе10. При сдаче в аренду движимого имущества проведение конкурсов необязательно.

Помимо Минимущества РФ как универсального арендодателя законом или установленном им порядке правом сдавать в аренду федеральное имущество могут быть наделены другие государственные организации. Так, в роли арендодателей могут выступать государственные унитарные предприятия, наделенные правом хозяйственного ведения. Они сдают в аренду федеральное движимое имущество без ограничений, кроме случаев, установленных законом или иным правовым актом, а недвижимое – только с согласия (разрешения) собственника (ст.295 ГК РФ).

Что касается казенных предприятий, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, то они вправе заключать договоры аренды в отношении любого имущества только с согласия собственника (абз. 1 п. 1 ст. 297 ГК РФ). От имени собственника такое согласие дает Минимущество РФ и его территориальные органы (агентства). Дача согласия равнозначна наделению указанных субъектов специальным полномочием сдавать имущество в аренду. Исключение составляет Министерство путей сообщения РФ, недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта11.

Широкие права предоставлены образовательным учреждениям. Они могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты собственности, включая земельные участки, с согласия совета данного учреждения, с использованием полученных от аренды средств на развитие образовательного процесса12. Сдача в аренду природных ресурсов производится органами, названными в кодексах и законах об отдельных видах таких ресурсов.

Арендодателями земельных участков могут выступать:

а) собственники земельных участков (ст. 260 ГК РФ);

б) лица, которым земельные участки предоставлены в постоянное пользование, - только с согласия собственника (ст. 270 ГК РФ);

в) уполномоченные государством органы – при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности и не переданные в постоянное пользование.

 Если бюджетное учреждение приобрело какое-либо имущество за счет разрешенной ему коммерческой деятельности, то оно вправе сдавать его в аренду без ограничений.

Аналогичный порядок, как правило, установлен и в отношении государственной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности субъектов РФ и муниципальной собственности.

Арендатор – это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. По общему правилу, закон никаких специальных требований к арендаторам не представляет. Лишь при аренде отдельных видов имущества, в основном природных ресурсов или вещей, ограниченных в обороте, арендатор должен иметь лицензию на занятие соответствующей деятельностью или выполнять иные требования, установленные действующим законодательством.

1.3 Форма и государственная  регистрация договора аренды.

Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в простой письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК). Договор на срок более года, независимо от суммы, способен довольно серьезно ущемить имущественные интересы сторон, поэтому его содержание должно быть формализовано. Есть договоры, для которых письменная форма является обязательной независимо от срока их действия, в частности договор проката (п. 2 ст. 626 ГК), договоры аренды транспортных средств (ст. 633 и 643 ГК), аренды зданий и сооружений (ст. 651 ГК), предприятий (ст. 658 ГК). В устной форме могут быть заключены  только договоры аренды между гражданами сроком менее чем на год, если только законом не установлены дополнительные требования к форме отдельных видов договоров аренды или аренды определенных видов имущества.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Эта регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним“ от 21 июля 1997г. (далее Закон)13. В соответствии со ст.130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все то, что прочно связано с землей, т.е. те объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Участки недр и обособленные водные объекты так же, как и земельные участки, являются недвижимостью в силу их естественных физических свойств14. Аренда рассматривается как ограничение (обременение) права собственности (или иного вещного права) на объект недвижимости. Иными словами, регистрация договора аренды всегда вторична. Ей должна предшествовать регистрация того права, которое обременено договором аренды, и права собственности, если оно не совпадает с предыдущим правом (п.2 ст. 6 Закона), а также кадастровый и технический учет самого объекта недвижимости. Все эти сведения должны быть внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, исключение составляют договоры аренды транспортных средств – воздушных и морских судов, а также судов внутреннего плавания, которые отнесены к недвижимым вещам, но для которых государственная регистрация при сдаче в аренду не требуется.  И только затем можно регистрировать договор аренды.

Государственная регистрация производится по заявлению любой из сторон (п. 1 ст. 26 Закона). Если заявление подается арендодателем, участие арендатора необязательно. Если договор аренды нотариально не удостоверен или у арендатора нет нотариально удостоверенной доверенности на осуществление регистрации, вместе с ним заявление на регистрацию должен подать и арендодатель. Арендодатель должен быть уведомлен и состоявшейся регистрации договора аренды.

Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Поскольку с государственной регистрацией договора аренды недвижимости законодатель связывает момент заключения договора, важно напомнить о том, какими правовыми средствами защиты обладает каждая сторона договора при уклонении контрагента от государственной регистрации договора аренды недвижимости. Имеется в виду норма, содержащаяся в п. 3 ст. 165 ГК, в соответствии с которой если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

По мнению некоторых авторов, отсутствие обязательной государственной регистрации объектов незавершенного строительства порождает сомнения в их юридической природе как недвижимости. Это означает, что до государственной регистрации вновь создаваемое имущество не может считаться недвижимым15.

Официальная позиция судебной практики по вопросу о возможности отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу нашла свое отражение в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. №8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»16. Данное постановление включает в себя разъяснение, согласно которому по смыслу ст. 130 ГК и ст. 25 Закона, не являющиеся предметом действующего договора действующего строительного подряда, относится к недвижимому имуществу.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

1.4. Срок действия договора аренды.

В законодательных актах, действовавших в России непосредственно до принятия нового Гражданского кодекса, срок договора аренды также рассматривался в качестве существенного условия договора. При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договора считался незаключенным.

Договор аренды предусматривает передачу имущества во временное пользование, поэтому сроки аренды по общему правилу определяются по соглашению сторон. Допускается заключение договора без указания срока его действия. В этом случае он считается заключенным на неопределенный срок. Вместе с тем есть случаи, когда определение срока договора аренды является обязательным в силу специального закона, например при аренде участка лесного фонда, бездушность объекта.

При заключении договора на неопределенный срок (договор аренды, заключенный на неопределенный срок, может быть расторгнут по основаниям предусмотренным статьей 619 ГК17) каждая из сторон вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц до этого, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, является правом, а не обязанностью сторон. Если не одна сторона не заявляет об отказе от договора, то договор может длиться сколько угодно долго. Однако для некоторых договоров закон предусматривает иной срок, например для проката. Положение п.2 ст.621 ГК, касающихся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абз.2 п.2 ст.615 ГК, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.18

Гражданский кодекс содержит правило (п. 3 ст. 610 ГК), допускающее установление в законе предельных (максимальных) сроков для отдельных видов аренды и для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается. Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку (п. 3 ст. 610 ГК).

В случаях, когда по окончании срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель против этого не возражает, договор будет считаться возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, каждая из сторон может потребовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за три месяца.

2. Содержание договора  аренды.

2.1. Обязанности арендатора.

В соответствии с условиями заключенного договора арендатор, во-первых, обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1ст. 615 ГК). Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК. Назначение имущества должно быть определено договором. В противном случае имущество должно использоваться по своему обычному назначению, вытекающему из его существа. Некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом. К их числу относятся следующие права: сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив.