Анализ рынка недвижимости

 

Анализ рынка земельных  участков 

Теперь перейдем к непосредственному анализу  положения рынка земельных участков, основываясь на имеющихся данных.

В таблице 1 представлена общая картина использования  земельного фонда. Из нее видно, что  страна имеет очень большое количество земельных ресурсов, так как более  половины всей территории страны составляют земли запаса и лесного фонда, которые не участвуют в производстве. 

Таблица 1. Земельная  площадь РФ на начало года.

      Млн. га %

      1995 1996 1997 1998 1995 1996 1997 1998

Всего земель (территория) 1707,5 1707,5 1707,5 1707,5 100 100 100 100

Используемые в  с/х 698,7 694,6 707,4 699,9 40,92 40,68 41,43 40,99

Земли запаса и лесного  фонда 938,1 947,4 933 937,6 54,94 55,48 54,64 54,91

Прочие землепользователи 70,7 65,5 67,1 70 4,14 3,84 3,93 4,1 

В случае необходимости  за счет этих земель можно значительно  увеличить предложение на рынке. Второй по величине является площадь  земель используемых в сельскохозяйственном производстве. Такой большой удельный вес сельскохозяйственных угодий (чуть более 40%) обусловлен несовершенством  технологий производства, большим рынком потребления и рядом других причин. И самую маленькую площадь  имеют прочие землепользователи (менее 5% всей территории) это объясняется  не только несовершенством законодательства, которое препятствует свободному обороту  земли, но и трудной экономической  ситуацией. Можно заметить площади  используемые в той или иной сфере  менялись из года в год. Так если до 1996 года намечалось снижение сельскохозяйственных площадей, то в 1997 (год, принесший некоторую  стабильность в экономике) виден  некоторый подъем (чуть меньше чем  на 1%), с последующим спадом, пришедшемся  на 1998 год (очередное падение курса  рубля). Соответственно изменялась и  площадь земель запаса, которая увеличивалась (уменьшалась) на величину площадей вводимых (выводимых) из оборота.

Далее переходим  к более подробному анализу (таблица 2). В 1992-1994 годах наблюдался рост сельскохозяйственных площадей, что можно объяснить  поддержкой оказываемой фермерским хозяйствам в этот период, но видно, что в это же время происходит падение величины площадей сельскохозяйственных угодий. 

Таблица 2. Общая земельная  площадь и с/х угодья в распределении  по землепользователям (млн. га).

Годы Земли, занятые в с/х В т.ч.

            С/х предприятия и  орг-ии К(Ф)Х Личное пользование граждан Из них

                              ЛПХ Коллективные и индивидуальные сады и огороды

Общая земельная  площадь

1992 651 564,2 54,8 9 6,8 1,7

1993 686,9 567,9 33,3 9,2 5,8 1,8

1994 698,7 562,7 33 9,7 6,1 1,8

1995 694,6 544,7 36,2 10,5 5,8 1,9

1996 707,4 560 34,2 10,7 5,8 1,8

1997 699,9 549 29 11 5,9 1,8

Все с/х угодья

1992 210,6 100,1 6,5 8,5 6,4 1,7

1993 210,1 175 9,7 8,8 5,4 1,8

1994 209,2 175,2 10,1 9,3 5,7 1,8

1995 209,6  171,2 10,5 9,9 5,3 1,9

1996 208,4 169,5 10,8 9,9 5,4 1,7

1997 206,2 165,8 11,7 10,2 5,5 1,7

Пашня

1992 130 119,2 4,7 3,9 3,3 0,6

1993 129,5 116,3 7 4 3,4 0,6

1994 128,4 114,6 7,3 4,1 3,5 -

1995 - 113,2 7,6 4,5 3,4 -

1996 - 111,2 7,9 4,5 3,5 -

1997 - 108,6 8,8 4,6 3,5 -

Сенокосы и пастбища

1992 78,3 60 1,8 3,3 2,8 -

1993 76,3 57,7 2,6 3,4 - -

1994 77,8 57 2,8 3,6 2 -

1995 78,6 56,4 2,8 3,9 1,7 -

1996 78,7 56,4 2,8 4 - -

1997 77,6 54,8 - 4,2 1,8 - 

Поддержка государства  не смогла обеспечить не только роста, но и сохранения прежнего уровня производства. Как следствие снижается объем  использования сельскохозяйственных угодий находящихся в пользовании  с/х предприятий и организаций. Вместе с этим наблюдается медленный  рост числа земель находящихся в  личном пользовании граждан и  земель фермерских хозяйств. Можно  сделать вывод, что и в дальнейшем перераспределение земель в сельском хозяйстве будет идти от государственных  предприятий к частному сектору. А предложение на рынке может  превысить спрос. 

Таблица 3. Земли в  личном пользовании граждан.

Показатели 1992 1993 1994 1995 1996 1997

Приусадебные земли

Число семей (тысяч) 19288 16553 16582 16295 16250 16374

Площадь (тысяч га) 6826 5825 6062 5810 5805 5923

Коллективные и  индивидуальные сады

Число семей (тысяч) 13534 14335 14739 15021 15078 15166

Площадь (тысяч га) 1083 1167 1209 1242 1267 1264

Коллективные и  индивидуальные огороды

Число семей (тысяч) 7884 8211 7614 7386 7036 6558

Площадь (тысяч га) 601 654 621 603 576 545 

В личном пользовании  граждан (таблица 3) количество земель за 1992-1997 годы постепенно снижалось (за исключением коллективных и индивидуальных садов). Здесь видимо сыграло роль подорожание жизни, так как у  многих семей участки находятся  достаточно далеко за чертой городов, то часто ездить оказывается невозможно, а сады отнимают не так много времени. В любом случае многие граждане хотели бы иметь приусадебный участок и  потенциально это огромный рынок. 

Таблица 4. Наличие  у домохозяйств земельных участков (по данным мини переписи населения 1994 г) %.

      Все домохозяйства Домохозяйства состоящие из

            1 человека 2 человек 3 человек 4 человек 5 и более человек

Все домохозяйства  в т.ч.: 100 100 100 100 100 100

Имеют зем. участок 58,3 48,4 57,9 55,6 63,8 71,1

Приусадебный участок 22 28,1 24 16,7 17,8 25,3

Садовый или дачный участок 16,9 5,2 14,5 20,6 24,2 21,6

Огород 9,5 8,1 9,5 9,4 10,4 10,6

Приусадебный участок  и огород 7,7 6,4 8,2 6,5 8,1 10,4

Прочие сочетания 2,2 0,6 1,7 2,4 3,3 3,8

Не имеют зем. участка 41,7 51,6 42,1 44,4 36,2 28,9 

Таблица 4 может дать примерное представление о потенциальном  спросе на земельные участки среди  семей. Так более 40% всех семей не имеет земельного участка и даже если большей части из них он не понадобится, то все равно оставшаяся часть составит очень большое  число потенциальных покупателей. И, скорее всего, большую часть из них составят семьи с размером 2-4 человека. 

Таблица 5. Основные виды сделок на российском земельном  рынке.

Виды сделок 1994 1995 1996

      Количество Тыс. га Количество Тыс. га Количество Тыс. га

Передача зем. участков в соб-ть за плату местными органами власти в т.ч.: 112,3 24 64,4 18,4 43,9 9

Гражданам для индивидуального  строительства, дачного хозяйства, садоводства и животноводства 109,9 12 62,5 6,5 40,9 3,5

Гражданам и их объединениям для предпринимательства - - 0,7 1,4 0,6 0,4

Приватизированным предприятиям - - 1,1 3,8 1,9 3,7

К(Ф)Х и другие с/х предприятия 0,4 7,5 0,27 6,7 0,5 1,4

Купля-продажа земельных  участков гражданами всего в т.ч.: 101 11 231,4 41,5 218,8 33,6

Для индивидуального  строительства 19,4 2,3 37,6 3,9 40,1 3,9

Ведения ЛПХ 27 4,8 70,6 15,4 77,7 16,3

Садоводства 52,6 3,7 111,5 11,3 93,3 7

Дачного хозяйства 1,2 0,1 2,7 6,3 2,9 0,4

Для других целей  граждан - - 8,5 4,8 4 3,4

Для других целей  юридических лиц - - 0,6 5,73 0,7 2,5

Предоставление земельных  участков в аренду местными органами власти 2667 31804 3349 19486 3427 20308 

Окончательное заключение о состоянии рынка может дать анализ сделок на этом секторе (таблица 5). С каждым годом снижается доля земли передаваемой в собственность  и предоставляемой в аренду местными органами власти. В связи с этим постоянно растет число сделок купли-продажи  земли гражданами для своих целей. Операции на этом рынке осложняются  несовершенством законодательства, но в будущем потенциальный спрос  может быть удовлетворен за счет больших  земельных площадей, которые в  данный момент не используются. 

Анализ рынка жилых  помещений 

Теперь рассмотрим состояние рынка жилья. 

Таблица 6. Жилищный фонд РФ (на конец года; общая площадь  жилья).

Показатели 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998

Весь жилищный фонд: всего млн. м2 2492 2546 2608 2649 2680 2715 2747

В среднем на 1 жителя м2 16,8 17,4 17,7 18,1 18,3 18,6 18,9 

Несмотря на трудное  экономическое положение в стране жилищный фонд неуклонно возрастал (таблица 6). Вместе с этим возросла и  средняя площадь, приходящаяся на одного человека. Надо отметить, что при  этом огромное количество граждан живут  или на небольшой площади или  в ветхих разрушающихся домах. А  большинство строящихся домов представляют собой элитное жилье, которое  не по карману большинству нуждающихся  в жилой площади. 

Таблица 7. Предоставление жилья гражданам.

Показатели 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998

Число семей (включая  одиночек), стоящих на учете

на получение жилья (на конец года) тысяч 

в % от общего числа  семей (включая одиночек) 9646 

19 9104 

18 8467 

17 7698 

15 7248 

14 6760 

13 6286 

13

Число семей (включая  одиночек) получивших

жилье и улучшивших жилищные условия за год

тысяч

в % от числа семей  состоявших на учете на

получение жилья 948 

10 897 

9 741 

8 652 

8 492 

6 416 

6 344 

5

 

Существующую ситуацию по бесплатному предоставлению жилья  можно рассмотреть по таблице 7. Государство  уже не способно полностью обеспечить всех нуждающихся жилой площадью, поэтому граждане все меньше становятся в очередь на получение жилья. А те, кто получил жилье, составляют ничтожно малый процент от общего числа семей. 

Таблица 8. Распределение  домашних хозяйств по типам занимаемых жилых помещений (по данным микропереписи  населения 1994 г. в %).

Показатели Все домохозяйства Домохозяйства состоящие из:

            1 человека 2 человек 3 человек 4 человек 5 и более

Все домохозяйства 100 100 100 100 100 100

Живут в:

- индивидуальном  доме

- части индивидуального  дома

- отдельной квартире

- общей квартире

- общежитии

- другом жилом  помещении 

24,8

3,3 

61,8

4,9

4,3

0,1 

32,5

4 

47,5

8,4

6,9

0,1 

28,5

3,1 

59,5

4,4

3,7

0,1 

17,4

2,8 

68,7

4,7

5,1

0,1 

18,3

3,2 

70,5

3,8

3,5

0,1 

29,4

3,5