Анализ рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости

Общая характеристика рынка недвижимости и его основных сегментов 

Рынок — это механизм или институт осуществления контактов  между покупателями, или предъявителями спроса, и продавцами, или поставщиками товаров или услуг. Предпочтения и результаты решений продавцов  и покупателей образуют систему  цен на товары, услуги или ресурсы. Эти цены служат ориентирами, руководствуясь которыми владельцы ресурсов, предприниматели  и потребители делают свой свободный  выбор, обеспечивающий личный интерес.

Различают рынки  труда, финансового капитала, ресурсов, товаров, услуг и другие, Недвижимость относится к категории товаров, в то же время ее обращение на рынке тесно связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда.

Рынок недвижимости является одной из существенных составляющих в любой национальной экономике. Без рынка недвижимости не может  быть рынка вообще, так как рынок  труда и рынок капитала сами по себе без недвижимости вряд ли могут  существовать, ведь даже финансовые институты (банки, биржи, инвестиционные компании и т.п.) должны быть участниками рынка  недвижимости для приобретения или  аренды помещений, необходимых для  их деятельности.

Развитие рынка  недвижимости зависит от большого количества факторов, среди которых на первом месте находятся спрос и предложение. Основное свойство спроса заключается  в том, что при неизменности всех прочих параметров снижение цены на товар (услугу) ведет к возрастанию спроса и наоборот.

Изменение спроса зависит  от таких факторов, как:

- потребительские  вкусы или предпочтения покупателей

- количество покупателей

- уровень денежных  доходов покупателей

- цены на сопряженные  товары (взаимозаменяющие)

- потребительские  ожидания относительно будущих  цен и доходов.

Законом предложения  является прямая связь между количеством  предлагаемого товара и ценой, т.е. с повышением цены соответственно возрастает величина предложения, при снижении цен сокращается предложение. Это  свидетельствует о том, что производители, собственники, продавцы скорее готовы изготовить или предложить к продаже большое количество своего товара по высокой цене, чем по более умеренной, низкой цене. Изменения в предложении зависят от: цен на ресурсы, товары, услуги; налогов и дотаций; технологии производства; цен на другие товары и ресурсы; ожидания изменений цен производителей, продавцов; числа продавцов.

Рынок недвижимости делится на товарные секторы. Таких  секторов будет всего три: товар  в виде конкретных объектов недвижимости, работы, т.е. строительство, реконструкция; услуги — посредничество, оценка, маркетинг  и т.д. . Каждый из этих секторов может  быть поделен на более узкие секторы, так что каждый из них будет  представлять собой совокупность объектов купли-продажи, имеющих некоторую  общую характеристику, которая отличает их от других объектов. Так сектор недвижимости как товара подразделяется на жилье  и нежилые помещения, в свою очередь, жилье делится на городское и  загородное, а нежилые помещения  бывают офисные (административные), торговые, производственные, вспомогательные, складские  и т.д. Городское жилье, в свою очередь, дробится на более мелкие секторы - на приватизированное жилье, кооперативное, муниципальное, ведомственное, арендное, находящееся в собственности  граждан и юридических лиц.

Потребительские сегменты представляют собой группы покупателей, которые выделяются каким-то существенным отличием от всех остальных. Иногда они  характеризуются географией размещения, иногда демографическими признаками (пенсионеры, молодые пары), иногда принадлежностью  к определенным социальным группам (преуспевающие бизнесмены, деятели  литературы и искусства, малообеспеченные слои).

При делении рыночного  пространства вдоль и поперек  получится много частей, каждая из которых будет характеризоваться  принадлежностью к какому-то товарному  сектору и какому-то потребительскому сегменту. Эта часть рынка представляет собой нишу, где схожие товары (работы, услуги) предлагаются покупателям с  одинаковыми запросами.

По функциональному  назначению объектов рынок не движимости подразделяется на четыре основные составляющие: рынок земли (земельных участков); рынок жилья; рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости.

Каждый из этих сегментов  развивается самостоятельно, так  как опирается на собственную  законодательную и нормативную  базу и имеет существенные различия в политике приватизации государственной  и муниципальной собственности.

Дополнительно можно  выделить рынок объектов незавершенного строительства, на котором действуют  особые процедуры при оценке и  продаже объектов и сильна роль государственного регулирования, так как государство  является собственником подавляющего большинства замороженных строек. Причем на этом рынке возможно изменение, как  целевого назначения недостроенного объекта, так и первоначального плана  застройки.

На отдельных сегментах  рынка недвижимость проявляет себя как товар, подверженный сезонным колебаниям. Так, рынок аренды жилья отличают колебания спроса и предложения  при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений  мало зависит от времени года, здесь  колебания тесно связаны с  общей экономической ситуацией.

Недвижимость представляет собой особый вид собственности. Права владения, пользования и  распоряжения ею отличны от прав владения другими видами собственности. Это  связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить учет интересов государства, местных органов власти и других субъектов права. Государство, преследуя общественные интересы, реализует функции, связанные с учетом недвижимости и регистрацией операций с ней для защиты прав собственников и для обеспечения своей фискальной функции в части налогообложения.

В каждом сегменте рынка  можно говорить о наличии двух составляющих:

- первичной, которая  характеризует появление недвижимости  как товара на рынке. Государство  в лице федеральных, региональных  и местных органов власти в  настоящее время выступает как  основной продавец недвижимости

- вторичной, на  которой функционирует большое  количество продавцов и покупателей  (физических и юридических лиц).

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как  частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры и общественный товар.

На пути дальнейшего  расширения рыночных отношений в  сфере недвижимости существует ряд  барьеров, обусловленных переходным периодом в российской экономике.

Барьеры экономического характера включают инвестиционную, кредитную и налоговую политику государства, а также проблемы, возникающие  из-за инфляции, неплатежей, увеличения сроков окупаемости инвестиций и  других факторов.

Значительную роль играют административные барьеры, которые  установлены исполнительными органами власти всех уровней. Это касается таких  аспектов, как регистрация предприятий, лицензирование различных видов  деятельности в сфере недвижимости, порядок предоставления, купли-продажи  и аренды земельных участков, жилья  и нежилых помещений, объектов незавершенного строительства.

На масштабах и  темпах развития рынка недвижимости сильно сказывается неразвитость рыночной инфраструктуры.

Ограниченность земельных  ресурсов и проблемы, связанные с  охраной окружающей среды, дополняют  перечень барьеров, которые объективно препятствуют вхождению новых субъектов  в рынок недвижимости.

Российский рынок  недвижимости отражает все проблемы переходной экономики и характеризуется  неравномерным развитием своих  отдельных сегментов, несовершенной  законодательной базой и низкой инвестиционной активностью граждан  и юридических лиц. Вместе с тем  этот рынок представляет собой перспективную  сферу вложений капитала, ума и  энергии.

Все перечисленные  особенности недвижимости, проявляются  в разной степени на всех сегментах  рынка недвижимости, и детальный  учет их влияния на сделку в сочетании  с действующим законодательством в каждом конкретном случае будет способствовать принятию более выверенного и обоснованного решения.

Начало формирования рынка земли связано со снятием  ограничений на индивидуальное загородное строительство и появлением строительных, производственных и посреднических кооперативов. Правовой основой для  создания рынка послужили Закон  о собственности, Земельный кодекс, другие законы и нормативные акты. С принятием в декабре 1993 г  Конституции Российской Федерации  они обрели новое звучание в связи  с усилением права частной  собственности на землю. В результате формы владения, пользования и  распоряжения землей должны соответствовать  нормам гражданского права, то есть собственность, имущественный найм (пользование) и  аренда. Земля переводится из-под  административно-государственного регулирования  под гражданско-правовое ведение  по договорам купли-продажи, залога, наследования, аренды, мены и т.д.

Сохранены серьезные  ограничения по использованию природоохранных  зон, исторических памятников, сельскохозяйственных угодий, лесов и территорий вокруг водоемов. Органы представительной власти не имеют право утверждать порядок  представления и изъятия земель, включая возможность бесплатного  предоставления земли в собственность, а сами полномочия по распоряжению землями, находящимися на их территории, находится у органов исполнительной власти на местах. Введена плата  за землю и начался процесс  перераспределения земель. Активнее пошло наделение земельными участками  граждан, предприятий и организаций.

Покупателям и продавцам  земельных участков важно представлять и реально оценивать тот факт, что на каждой территории, в каждом районе существуют и действуют местные  правила. При этом вырабатывается система  коэффициентов и зон, определяющих нормативную цену земли. Порядок  нормативных цен сопоставим с  рыночными ценами, что позволяет  использовать их как основу для сделок с земельными участками.

На начальном этапе  создания земельного рынка колхозы, совхозы и другие сельскохозяйственные предприятия, располагавшие значительными  земельными массивами, приняли участие  в выделении земель под застройку, зачастую под видом долгосрочной аренды и без соответствующих  процедур по оформлению прав собственности  на законной основе.

Для продолжения  земельной реформы большое значение имеет создание земельного кадастра, который призван уточнить распределение  границ земельных участков и их законных владельцев или пользователей. Эта  задача возложена на Российский комитет  по земельным ресурсам и землеустройству  и его подразделения на местах.

Согласно действующему законодательству собственник земельного участка имеет право распорядиться  им по своему усмотрению, то есть продать, подарить, заложить, завещать и т.д.

При этом сохраняется  ряд ограничении гражданско-правового  характера, а именно: собственник  земельного участка не может единолично распорядиться собственностью, нажитой  при совместной жизни супругов. Нарушение  этой нормы при совершении сделок с недвижимостью может стать  причиной судебного спора, при купле-продаже  земельных участков сначала (или  одновременно) должен быть решен вопрос об отчуждении строений и насаждений, расположенных на участке. Право  собственности на земельный участок  не означает автоматически права  собственности на недвижимое имущество, которое на нем находится.

Для покупателей  земельных участков и загородных домов важно учитывать циклический  характер динамики цен на этом секторе  рынка недвижимости, который носит  ярко выраженный сезонный характер. Цены и спрос начинают расти во второй половине февраля и достигают  сезонного пика в мае-июне, затем  следует период относительного равновесия и в августе-сентябре спрос снижается  до минимума, так как покупателям  не представляет особого интереса приобретать  недвижимость в осенний период. Цены в это время как бы застывают  до середины февраля, до ясной, морозной погоды, когда можно увидеть все  достоинства и недостатки предлагаемого  участка и его окружение. Однако следует отметить характерную особенность  рынка земли - если на квартирном рынке  сезонное снижение спроса ведет к  падению цен, то, как показали 4-летние наблюдения, цены на земельные участки  в конце лета стабилизируются  и как бы замирают, а затем начинается следующий период их роста. На земельном  рынке отмечается сезонный рост спроса в начале весны, начало которого может  смещаться в пределах полутора месяцев, начиная с первых чисел апреля.