Альянс банк» АҚ мысалында ипотекалық несиелеудің даму деңгейін талдау

Қолма-қол ақша алғаны үшін комиссия алынбайды.

«Альянс банк» АҚ клиенттерінің барлық талап-тілектерін ескере отырып, бір емес үш ипотекалық өнім ұсынып отыр. Қазіргі кезде банк клиенттерінің сұранысындағы ипотекалық несие «АльянсКредит Ипотека» бекітілген мөлшерлемесімен болып табылады [24].

Соңғы қарастырылып отырған ипотекалық несие түріне қарыз алушы Довгалев Владимир Александровичтің ипотекалық несие мысал ретінде талдайық.

Қарыз алушының жұмыс орны: МБ «2031 Әскери бөлімі», мекемеде жұмыс істеген уақыты – 6 жыл, барлық жұмыс істеген уақыты – 10 жыл, отбасы жағдайы: үйленген, кәмілеттік жасқа толмаған баласы бар. Тең қарыз алушысы жары- Довгалева Татьяна Анатольевна. Жұмыс орны - «№ 17 орта мектеп» , жұмыс істеген уақыты – 6 жыл, барлық жұмыс істеген уақыты – 10 жыл.

Қарыз алушы мен тең қарыз алушының жиынтық кірістері-172 965 теңге. Отбасылық жиынтық шығыстары-129 954 теңге

Несие алудағы тәжірибесі: «Казкоммерцбанк» АҚ, барлық несие сомасы –500 000 теңге, ай сайынғы төлемі 18 377 теңге; «Каспий банк» АҚ несие сомасының лимиті – 230 000, ай сайынғы төлемі 16 100 теңге.

Довгалев Владимир Александровичқа «АльянсКредит Ипотека» бекітілген мөлшерлемесімен келесі шарттар бойынша ипотекалық несие алды.

Несие сомасы – 3 281 697 (үш миллион екі жүз сексен бір мың алты жүз тоқсан жеті) теңге. Пәтер бағасы – 3 860 820 (үш миллион сегіз жүз алпыс мың сегіз жүз жиырма) теңге. Бастапқы жарна –579 123 (бес жүз жетпіс тоғыз мың жүз жиырма үш) теңге.Несие алу мерзімі (ай) – 180 ай, сыйақы мөлшерлемесі – бекітілген жылдық, 14,5 %.Кепіл түрінде пәтер алынды, тұратын 2 бөлме, жалпы көлемі- 37.2 кв.м., тұратын бөлмені қосқанда, жарамды көлемі – 23.1 кв.м., Орналасқан жері: Қостанай қ, Абая көш. 151 үй, 60 пәтерде. Нарықтық бағасы– 3 860 820 теңге; өтімділік коэффиценті 0,85; кепіл бағасы – 3 281 697 теңге (Қосымша Б қараңыз).

Қорытындылай келе қарыз алушы 44 812 мың теңге төлеп тұрады. 15 жыл ішінде барлық төленетін несие сомасы 8 066 160 мың теңгені құрайды.

 

 

2.4 Банктегі ипотекалық несиелеуді бағалау

 

 

Банк «Альянс банк» АҚ-ның қаражатты орналастырудың негізгі бағыттарының несиелендіру болып табылады. «Альянс банк» АҚ-ы 2004 жылы

ипотекалық несиелерге кепілдік беру қорының (ҚИККБҚ) алғашқы қатысушы

болып, ипотекалық несие бере бастады.

2006 жылдың желтоқсанында «Альянс  Банк» АҚ мен Еуропа Қайта  құру және Даму Банкі арасында  ипотекалық займ беру жөніндегі  келісімге қол қойылды. Несие  линиясының мерзімі 10 жыл, займ көлемі 3 миллиард теңге. Бұл заем резиденттерге  арналған ипотекалық займдарының портфелін ұлғайтып, ипотекалық несиелеу стандарттарын жақсартуға мүмкіндік береді. Ипотекалық несиені стандарттау Қазақстанның екінші кезектегі ипотекалық несие нарығындағы дамытуға елеулі үлес қосады деген болжам бар. Ипотекалық несиелеуді бағаламас жеке тұлғаларға берілетін барлық несие түрлеріне қарастырайық (Кесте 10 қараңыз).

 

 

Кесте 10

Жеке тұлғаларға берілген несие құрылымы

 

Несие түрі	2008		2009		2010
	млн.тнг	үлес, %	млн.тнг	үлес, %	млн.тнг	үлес,%
Ипотекалық несие	61847	23,3	71202	30,3	69 816	31,2
Тұтынушылық несие	110 126	41,4	68765	29,2	65737	29,3
Авто несиелер	7 932	3,0	6 544	2,8	4,713	2,2
Басқалары	85 944	32,3	88798	37,7	83446	37,3

 

 

Кесте 10 мәліметтері бойынша тұтынушылық несие көрсеткіші 2008 жылы 110 126 млн. тенге, 41,4% болса, 2009 жылы 68765 млн. тенгеден 2010 жылы 65737 млн тенгеге төмендеген. (Сурет 10 қараңыз).

 

 

 

 

Сурет 10 Жеке тұлғаларға берілген несие құрылымы

2008 жылы авто несиелер  көрсеткіші 7 932 млн. тенге, 2009 жылы 6 544 млн. тенге, 2010 жылы 83446 млн. тенгеге төмендеген.Басқа жағдайларға байланысты берілген несие түрлері 2008 жылы 85 944 млн. тенге болса, 2009 жылы 88798 млн. тенгені құрады. Ал 2010 жылы 2009 жылмен салыстырғанда 83 446 млн. тенгеге төмендеген Қорытындылай келе 2008 жылы жеке тұлғаларға берілген несие түрлерінен тұтынушылық несиеге деген сұраныс үлесі үлкен. Ал 2009-2010 жылдары басқа несие түрлеріне деген сұраныс артқан.

«Альянс банк» АҚ-ның жеке тұлғаларды несиелендіру кезіндегі ипотекалық несиеге деген клиенттердің 2008 жылы 61847 млн. тенге болса, 2009 жылы 71202 млн. тенге барлық несие көлемінің 30,3%-ын құраса, 2010 жылы 69816 млн. тенге немесе 23,3 %-ға төмендеген (Сурет 11 қараңыз).

 

 

 

Сурет 11. «Альянс банк» АҚ-ның ипотекалық несие құрылымы

 

 

Осы көрсеткіштерді қорытындылай келе, біз ипотекалық несиелеудің тиімділігін арттыру жолдарын жан-жақты қарастыру керекпіз.

Құнсыздану бойынша шығындар кредиттік және дебиттік бойынша қарыздар пайда мен шығын құрамында және құнсыздану шығындарын қорытындылағаннан кейін көбейсе ғана қайта қаралуға жіберіледі. Несие бойынша қарызды төлеу мүмкін болмаса несие құнсыздану бойынша резерв шотына жіберіледі.

Ал енді ипотекалық несие бойынша құнсыздану резерв көрсеткіштерін талдайық (Кесте 11).

Кесте 11

Құнсыздану бойынша шығындар

Ипотекалық несие	2008 жыл	2009 жыл	2010 жыл
Құнсыздану резерві	7,182	9,197	34,082
Несие құнсыздану шығындары	4,025	19,619	739
Үмiтсiз төлетулерге сияқты жойылған несиелер	2,042	3	166
Валюта курсының өзгеруіне байланысты	32	5,269	177
Барлығы	13281	34088	35164

 

 

 

Ипотекалық несиелеу кезіндегі құнсыздану резерві 2008 жылға қарағанда 2010 жылы ипотекалық несие құнсыздануы 34082 млн. теңгеге дейін өсті, ал несие құнсыздану шығындары өткен жылы 19 619 млн. теңге, ағымдағы жылда 739 млн. теңгеге төмендеген (Сурет 12) қараңыз.

 

 

 

Сурет 12. Ипотекалық несие бойынша құнсыздану резерві

 

 

Банктің қарыз алушының несиесін үмітсіз төлетуге сияқты жойылған несиелер 2008 жылы 2042 млн. теңге болса, ағымдағы жылы 166 млн. теңгені құраған. Валюта курсының өзгеруіне байланысты ағымдағы жылда өткен жылмен салыстырғанда 177 млн. теңге болған.

Қорытындылай келе, 2010 жылы несие құнсыздану шығындары, валютаның өзгерісіне байланысты құнсыздану резерв көрсеткіші артқанын көруге болады.

Несиені қайтару және оған сыйақы төлеуіне бақылау - несиелік операциялардың маңызды кезеңі. Ссудалар бойынша қарызды қайтару тәсілі банк қаражаттарының пайдалану ұзақтығына және олардың төлем айналымдылығын құраудағы рөліне байланысты [25].

Ипотекалық несие белгілі бір уақытқа берілетіндіктен, несиеге деген қабілеттілігін талдаған кейін де, банк несиенің уақытылы өтей алмайтын қарыз алушылар болады. Жеке тұлғалардың құнсыздану резерві бойынша шегерімдері арқылы қайтару мерзімі бойыша кешіктірілген несиелерді талдайық.

Ипотекалық несиенің құнсыздану резервінің уақытылы төленген несие шегерімі 2009 жылы 19282 млн.тенге, 2010 жылы 24653 млн.теңгеге (Кесте 12 қараңыз.)

 

 

Кесте 12

Ипотекалық несиені қайтару бойынша құнсыздану резерві

 

Ипотекалық несиені қайтару мерзімі	Құнсыздану резервінің несие шегерімдері Миллион теңге		Құнсыздану резерві		Құнсыздану резерві бойынша несие шегерімі		Құнсыздану резервінің шегермесіне дейін несие сома сына қарағандағы құнсыздану резерві
	2009 жыл	2010 жыл	2009 жыл	2010 жыл	2009 жыл	2010 жыл	2009 жыл	2010 жыл
А	1	2	3	4	5	6	7	8
Уақытылы төленген	19,282	24,653	129	589	19,153	24,064	0,67	2,39
30 күнге кешіктірілген	1,973	2,344	20	297	1,953	2,047	1,01	12,67
30-89 күнге кешіктірілген	3,664	2,453	615	828	3,049	1,625	16,78	33,75
90-179 күнге кешіктірілген	5,779	2,082	1,872	1,088	3,907	994	32,39	52,26

Кесте 12 жалғасы

А	1	2	3	4	5	6	7	8
360 күнге кешіктірілген	20,418	36,606	13,714	23,760	6,704	12,848	67,17	64,90
Барлығы	77,273	76,954	34,081	33,000	43,191	43,954	44,11	42,88

 

 

Кесте 12 мәліметтері бойынша жеке тұлғалардың алған несиесінің уақытылы қайтарлуының қамтамасыз етілгенін байқауға болады. 30 күнге кешіктіріліп төленген несие ағымдағы жылдың көрсеткіші 1973 млн.тенге болса, өткен жыл көрсеткіштерімен салыстырғанда 2344 млн.тенгеге өскенін көруге болады. Ал 30-89 күнге кешіктірілген несие 2009 жылы 3664 млн.теңге болса, есепті жылы 2453 млн.теңгеге төмендеген (Сурет 13 қараңыз).

 

 

 

Сурет 13. Ипотекалық несиені қайтару бойынша құнсыздану резерві

 

 

Қорытындылай келе кешіктіріліп төленген несиенің ең үлкен көрсеткіші 360 күнге кешіктірілген ипотекалық несие құнсыздану резерві 2009 жылы 20418 млн.тенгеден 2010 жылы 36606 млн.тенгеге өскен. Осы көрсеткіштер арқылы ипотекалық несиелеуді уақытылы қайтару шараларын қамтамасыз етуін қажет ететінің көруге болады.

Несие беру кезінде өте маңызды, бірақ әр қашанда міндетті емес мәселе – банк беретін несиені қамтамасыз ету. Несиені қамтамасыз ету олардың өтелуін кепілдендірмесе де, банктің жоғалту тәуекелі біршама төмен болады. Сонымен бірге несиені қамтамасыз ету қарызға алған қаражатты қайтару кепілдігі ғана емес, сондай-ақ банк пайдасы. Аталған байланыста тапсырмалапр мен кепілдемелер беру, кепілдік міндеттерді рәсімдеу, оның ішінде жеке және заңды тұлғалардың бағалы қағаздары, жылжитын және жылжымайтын мүліктердің кепілдерін рәсімдеу тәжірибесі кеңейе түседі. Несиені қамтамасыз теуге арналған міндеттеме нотариалды куәландірілуі керек [26].

Осы мәселерді қарастыра кете және әлемдік дағдарыстан шығу үшін «Альянс банк» АҚ ипотекалық несилерді қайта қаржыландыру бағдарламасына қатысты. Қайта қаржыландыру Қазақстан Республикасы Үкіметінің бастамасы болып табылады. Бұл отандық борышкерлердің ипотекалық займдар бойынша үстемақы мөлшерлемесін төмендету есебінен қарыздық міндеттемесін азайтуға бағытталған.

2009 жылы «Альянс банк» АҚ-ның  акцияларының көп бөлігін «Самұрық-Қазына»  Ұлттық Әл-ауқат Қоры» сатып  алады. Осы жылы банк несие  беруді біраз уақытқа тоқтады. Осы жылдың наурыз айында «Альянс банк» АҚ-ы ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыру мемлекеттік бағдарламасына қатысқысы келетін азаматтардан өтініштерді қабылдай бастады. Бұл бағдарламаны жүзеге асыру үшін «Самұрық-Қазына» Ұлттық Әл-ауқат Қоры» АҚ Банкке 14 млрд. теңгеге жуық сома бөлді. Бұлар ұзақ мерзімді банк салымы түрінде Альянс Банкінде орналастырылды. Банкте салымды орналастыру мерзімі 20 жылды құрайды, ал алынған қаражатты Банк жинақтаушы шотқа ақша түскен сәттен бастап үш күнтізбелік ай ішінде игеруге міндеттелді.

Қайта қаржыландыру бойынша коммерциялық банктер ішінде тек «Альянс банк» АҚ сыйақы мөлшерлемесі 13% болды. Бағдарламаның шарттарына сәйкес, қайта қаржыландырылатын ипотекалық несиелер тұрғын үйді сатып алуға берілген болып, үйдің ауданы 120 м2 аспай және борышкердің жалғыз жылжымайтын мүлкісі болуы тиіс. Бағдарламаға қатысудың тағы бір міндетті шарты – борышкердің жағымды несиелік тарихы. «Самұрық-Қазына» ҰӘҚ» АҚ-мен қол қойылған банк салымы жөніндегі келісімнің шарттарына сәйкес, Альянс Банкі алынған қаражатты ипотекалық несиелердің негізгі қарыздарын қайта қаржыландыруға жұмсамақ, яғни есептелген үстемақы есепке алынбайды.

Бағдарлама аясында бюджеттік ұйымдардың қызметкерлеріне (мемлекеттік қызметкерлер және мемлекеттік кәсіпорындар мен мекемелердің жұмысшыларына) берілген ипотекалық несиелерді де қайта қаржыландыру көзделіп отыр. Бұл займдар бойынша үстемақы мөлшерлемесі жылдық 9%-ды құрап отыр.

Несие алушылардың басқа топтарына қайта қаржыландыру займдары бойынша жылдық үстемақы 11%-ға теңеледі.

Бағдарламаға қатысу үшін несие алушының табысы тұрақты болып, оны Зейнетақы төлеу жөніндегі мемлекеттік орталығы дәлелдеп көрсетуі тиіс. Сонымен бірге, Банкке ипотекалық несиені қайта қаржыландыру туралы өтінішті жазып және барлық қажетті құжаттарды ұсынуы тиіс.

2009 жылыдың маусым айында «Альянс банк» АҚ-мы ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыру өтініштерін қабылдауды тоқтатты. Бұл шешімнің негізі Банктің ипотекалық ссудалық портфелінің толықтай өтелуі болып табылады.

Ал басқа банктерден алынған ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыруды тоқтату жөніндегі Банк шешіміне бірқатар себептер болды. Олардың арасында несие алушының тұрғын үйін бағалау мен сақтандыру, өмірін сақтандырумен байланысты қосымша шығындалуы, несие алушының төлемқабілеттілігін растау қажеттілігі, және несиелердің бұл категориясын қарастыру мерзімінің ұзақтығы (16 күн) – осылардың барлығы қосыла келе, несие алушы үшін қайта қаржыландыру ресімін қиындатады. Ипотекалық несиелерді қайта қаржыландыру бағдарламасы 2009 жылдың 1 шілдесіне дейін әрекет ететіндіктен несие алушылардың көбісі құжаттардың толық пакетін жинап үлгермейді, сол себепті Банк қайта қаржыландыруға өтініштерді қабылдауды тоқтатуды шешті.