Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса)

При оценке малого бизнеса методом отраслевых коэффициентов наиболее распространенными мультипликаторами являются:

1. Мультипликатор «Расчетные активы/Годовая  выручка от реализации»;

2. Мультипликатор «Расчетные активы /Месячная выручка от реализации»;

3. Мультипликатор «Расчетные активы/Годовой  денежный поток».

Рассмотрим  экономическое содержание показателей, участвующих как в расчете диапазона мультипликаторов для формул, так и в определении рыночной стоимости оцениваемой фирмы.

Расчетные активы. Числитель формулы — расчетные  активы отличается от аналогичного показателя ценового мультипликатора, представляющего рыночную стоимость определенной доли собственного капитала предприятия аналога (метод рынка капитала и метод сделок). В данном случае объектом оценки выступают активы. В процессе функционирования малого бизнеса собственник использует недвижимость (собственную и арендованную), оборудование и меблировку (собственные и арендованные), товарные запасы, часть средств вложена в дебиторскую задолженность и прочее. Активы, рассматриваемые как расчетные активы, включаются в основные формулы исходя из требований рынка. Рассмотрим основные составляющие расчетных активов.

Меблировка, оборудование и прочее движимое имущество, продаваемое вместе с бизнесом. Полезен краткий комментарий в отношении движимого имущества. В данном контексте термин «движимое имущество», прикрепленное к недвижимому, предполагает включение двух категорий активов:

•  движимые предметы, такие как перемещаемые стойки или передвижные торговые палатки обычные для розничных магазинов;

•  прикрепленные предметы, такие как встроенные шкафы, установленные арендодателем. Предметы последней категории обычно юридически рассматриваются как улучшение арендуемого имущества.

Арендованная  недвижимость. Необходимо отметить, что  рассматриваемые формулы не включают стоимость недвижимого имущества. Термин «арендованная недвижимость» как расчетный актив подразумевает любые законные интересы, которые бизнес имеет при использовании занимаемой им собственности. Многие малые предприятия для ведения своей деятельности арендуют магазин, офис, товарный склад и т.д. Данное предположение заложено в каждой формуле. Условия аренды закреплены контрактом, в котором оговорены арендная плата и оставшийся срок аренды достаточный, как для получения необходимой отдачи, так и для полного возврата вложенного при покупке капитала (цены бизнеса).

Права аренды или собственности на недвижимость, закрепляющие определенное местоположение, влияют на стабильность многих малых предприятий. Наличие такого права повышает их рыночную стоимость над остаточной стоимостью меблировки и оборудования. Необходимо учитывать влияние отклонения контрактной арендной платы от среднерыночной. Для этого следует выбирать мультипликатор, который примет во внимание положительные или негативные условия аренды. Поскольку объем годовой и месячной выручки от реализации (АNR и МNR) не зависит от операционных расходов, оценку лучше проводить на основе годового денежного потока (ОСF).

Если  собственник бизнеса одновременно является собственником недвижимости, используемой бизнесом, и арендные платежи не осуществляются, необходимо учесть потенциальные арендные платежи в операционных расходах.

Нематериальные  активы. В составе активов оцениваемого бизнеса, довольно часто имеются нематериальные активы, такие как списки потребителей, лицензии, франшизы, записи клиентов и пациентов, права копирования, торговые марки, программное обеспечение, специальные права заимствования, ноу-хау, гудвилл. Рассматриваемые мультипликаторы не учитывают стоимость товарных запасов, дебиторскую задолженность и некоторые другие активы, которые обычно оцениваются отдельно в момент совершения сделки и добавляются к стоимости других активов данного бизнеса. Для целей оценки выделяют:

•  СОФ — собственные основные фонды;

•  АОФ — арендованные основные фонды;

•  НМА — нематериальные активы.

Формулы оценки применимы для целей определения  рыночной стоимости группы активов, выбранной оценщиком для каждого  типа бизнеса. Используемые в процессе оценки расчетные активы могут объединяться тремя основными способами:

1. Все основные фонды — собственные и арендованные, а также нематериальные активы.

СОФ + АОФ + НМА

2. Основные фонды собственные и  арендованные (без нематериальных активов).

СОФ + АОФ

3. Арендованные основные фонды  и нематериальные активы. АОФ  + НМА

Годовая выручка от реализации (АNК) представляет разницу между валовой выручкой от реализации и налогом с оборота. Месячная выручка от реализации (МNК) определяется делением годовой чистой выручки на двенадцать.

Годовой денежный поток (ОСF) рассчитывается как  сумма прибыли до уплаты налогов и ряда затрат, которые ранее вычитались из годовой выручки для определения налогооблагаемой прибыли:

•  Амортизационные отчисления.

•  Проценты (за исключением особых ситуаций, когда процент начисляется автомобильными дилерами за отделку салона).

•  Заработная плата одного собственника независимо от их фактического числа, в случае, если работающих собственников больше, то заработная плата других собственников относится

на  расходы.

•  Налог на заработную плату одного собственника. Дополнительные привилегии собственника, оплачиваемые за счет бизнеса, такие как пенсия, страховые планы, служебный автомобиль и др.

•  Экстраординарные единовременные расходы.

•  Расходы, не связанные с бизнесом.

Следует особо подчеркнуть, что ни одна из формул не включает все активы, обычно необходимые для обеспечения полного соответствия полученного результата предстоящей сделке. Поэтому на последней стадии оценщик в зависимости от состава используемых в расчете активов вносит дополнительные корректировки, такие как, например, стоимость оборотных средств, стоимость недвижимости, а также исключаются все формы задолженности. После проведения указанных корректировок оценщик получает расчетную величину рыночной стоимости собственного капитала, функционирующего в данном бизнесе.

Рассмотрим  процедуру оценки малого бизнеса  на условном примере. Оцениваемый бизнес имеет несколько собственников, которые работают полный рабочий день, а также имеют право собственности на недвижимость, которая используется бизнесом. Источник информации для оценки — декларация о подоходном налоге собственников. Денежные потоки не включают расходы на оплату труда собственников и менеджеров и арендную плату за использование площадей.

I. Этап. Предварительный анализ ретроспективной отчетности и нормализация исходной отчетности.

Корректировка балансового отчета 

	01.01. 2000 г.	01.01. 2001 г.	01.01. 2002 г	По рыночной стоимости на дату оценки
Активы
1. Текущие активы:
Денежные средства	9500	12500	13000	13000
Дебиторская задолженность	8500	9500	9500	8500
Товарные запасы	8500	9000	10500	9000
Итого текущие  активы	26500	31 000	33000	30500
2. Внеоборотные  активы:
Недвижимость	15800	15000	14500	16500
Оборудование	12200	13500	14000	12500
Итого внеоборотные активы	28000	28500	28500	29000
Итого активы	54500	59500	61500	59500
Обязательства	14000	19500	21000	21000
Собственный капитал	40500	40000	40500	38500
Итого пассивы	54500	59500	61500	59500

На  основе анализа ретроспективного баланса оцениваемой фирмы и фактического состояния активов на дату оценки были внесены изменения в следующие статьи баланса:

1. Дебиторская задолженность (исключена  задолженность, просроченная на 1,5 года).

2. Товарные запасы (исключены запасы

вследствие неудовлетворительного хранения).

3. Недвижимость (проведена оценка  рыночной стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж и методом капитализации дохода).

4. Оборудование (стоимость оборудования  определена с учетом функционального  износа). сырья, испорченные

Нормализация  финансовой отчетности 

 

Показатель	Фактический	Корректировка	Нормализованный результат
Годовая валовая  выручка от реализации товаров и  оказания услуг	$ 480 000
Налог с оборота, скидки, возмещение	430000		430000
Чистая годовая  валовая выручка	50000
Прямые затраты	220000		220 000
Валовая прибыль	210000		210000
Косвенные затраты, в т.ч.: оплата труда	90000 45000	(+)62500	152500 45000
оплата труда  собственников и менеджеров	0	(+)30000	30000
Налог на заработную плату	7500	(+)7000	14500
Страховка	2000		2000
Реклама	2500		2500
Сумма процентов  за кредит	7000	(-) 7000	0
Подоходный  налог штата	1000	(-) 50	950
Расходы на обязательный аудит	0	(+)35000	35000
Арендная плата	3500		3500
Коммунальные расходы	6500		6500
Амортизационные отчисления	3500		3500
Текущий и капитальный  ремонт	2000		2000
Телефон	2500	(-)2500	0
Содержание  персонального автомобиля	4500		4500
Доставка	1500		1500
Прочие расходы
Чистая прибыль	$120000
Нормализованная прибыль	$57500

 

 

В процессе нормализации финансовой отчетности в расходную часть были внесены  следующие корректировки. Включены:

1. Заработная плата одного управленца  со всеми причитающимися налогами и выплатами (потенциальный собственник может быть единственным и использовать наемного менеджера).

2. Арендная плата за недвижимость (поскольку малый бизнес может продаваться отдельно от недвижимости, на первом этапе оцениваемые активы не должны включать стоимость недвижимости, которая может быть учтена в итоговой величине стоимости бизнеса при совместной продаже за счет соответствующей корректировки). Исключены:

1. Подоходный налог штата (оценка  проводится на доналоговой основе).

2. Затраты на содержание персонального  автомобиля (нетипичная статья расходов для малого бизнеса).

II. Этап. Расчет денежного потока, генерируемого  собственным капиталом.

Денежный  поток (ОСР)

Нормализованная чистая прибыль	$57 500
(+) оплата  труда одного собственника	30 000
(+) налог на  заработную плату	7 000
страховка (для одного собственника)
(+) сумма банковского  процента	2 500
(+) амортизационные  отчисления	6 500
Денежный  поток собственника	$103 500

 

 

III. Этап. Расчет рыночной стоимости  расчетных активов оцениваемой фирмы.

Три показателя, используемые в процессе малого бизнеса оценки методом отраслевых коэффициентов:

1. Годовая чистая выручка от  реализации товаров и оказания  услуг (АNR) $430 000

2. Месячная чистая выручка от  реализации товаров и оказания  услуг (МNR) $35 833

3. Годовой денежный поток, генерируемый собственным капиталом (ОСF) $103 500

◊ Метод годового чистого дохода (АNR)

Годовой чистый доход                                  $430 000

ANR мультипликатор                                   *0,50

Стоимость расчетных активов                    $ 215 000

◊Метод  месячного чистого дохода (МNR)         

Годовой чистый доход                                  $426 758

Месячный  чистый доход                              $ 35 833