Сравнительный подход к оценке недвижимости: сущность, методика расчета

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. оценивается валовый доход  оцениваемого объекта, либо потенциальный,  либо действительный;

2. подбирается не менее трех  аналогов оцениваемому объекту,  по которым имеется достоверная  информация о цене продажи и величине потенциального, либо действительного дохода;

3. вносятся необходимые корректировки,  увеличивающие сопоставимость аналогов  с оцениваемым объектом;

4. по каждому аналогу рассчитывается  валовый рентный мультипликатор;

5. определяется  итоговый МВР, как средняя арифметическая расчетных МВР по всем аналогам;

6. рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта, как произведение  среднего МВР и расчётного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле:

С_н = ПВД_оц (ДВД_оц) х ВРМ_ср

где С_н – расчётная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

       ПВД_оц  – потенциальный валовый доход от оцениваемого объекта;

       ДВД_оц  – действительный валовый доход от оцениваемого объекта;

       ВРМ_ср  - валовой рентный мультипликатор;

       Ц  - цена продажи аналогичного объекта недвижимости.

ВРМ считается рыночным методом  оценки объекта приносящей доход  собственности, поскольку данный показатель учитывает продажные цены и валовые рентные доходы по проданным на рынке объектам.

Валовой рентный мультипликатор не следует  корректировать на удобства или другие различия, которые существуют между  сопоставимыми и оцениваемыми объектами. В основу расчета ВРМ  положены фактические арендные платежи и продажные цены, преобладающие на рынке. Если между сопоставимыми и оцениваемыми объектами есть различия в удобствах или уровне услуг, предполагается, что эти различия уже учтены в продажных ценах и в ставках арендной платы.

Соответственно, если сопоставимый объект был хуже, то его продажная цена  и ставки арендной платы ниже. Математическое отношение валового дохода к продажной  цене при этом не изменится. Однако  математическое соотношение не устраняет  необходимости здравого подбора сопоставимых объектов.

Метод достаточно прост, но имеет следующие  недостатки:

- может применяться только в  условиях развитого и активного  рынка недвижимости, т.е. оцениваемая  собственность должна находиться  на таком рынке, на котором  происходят регулярные продажи и покупки конкурентоспособных объектов на основе приносимых ими доходов.

- в полной мере не учитывает  разницу в рисках или к нормам  возврата капитала между объектом  оценки и его сопоставимым  аналогом;

- не учитывает также вполне  вероятную разницу в чистых операционных доходах сравниваемых объектов.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

В своей повседневной жизни мы не часто задаемся вопросами – почему данный товар стоит именно столько, что влияет на его стоимость и  как эта стоимость может измениться в ближайшее время. Но при совершении купли-продажи недвижимости вопрос определения цены объекта становится одним из самых важных, а изменение стоимости нашей недвижимости в будущем во многом может определить наше материальное благосостояние.

На бытовом уровне существует представление, что оценка объекта недвижимости – это сравнение его стоимости со стоимостью объектов-аналогов, по которым известны цены совершения сделок купли-продажи. Это, конечно, верно и оценщики называют такой способ оценки сравнительным (или рыночным) подходом к определению стоимости.

Этот подход часто употребляется  и дает хорошие результаты при  оценке объектов, по которым есть достоверная  информация о ценах совершенных  сделок купли-продажи или о ценах  предложений таких объектов на продажу.

Самым главным в сравнительном  подходе является точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные  и актуальные (т.е. зафиксированные  на дату оценки) цены купли-продажи. Если сведений о ценах купли-продажи  точных аналогов нет (а эта ситуация встречается часто), оценщик, рассматривая объекты-аналоги не полностью идентичные оцениваемому объекту, проводит анализ влияния основных различий на стоимость и вносит соответствующие корректировки для того, чтобы определить объективную стоимость объекта оценки.

Однако сравнительный подход не является единственным способом оценки недвижимости, кроме него оценщиками используются доходный и затратный  подходы, которые рассматривают  объект недвижимости с позиций возможного получения доходов или необходимых затрат на строительство нового объекта соответственно.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список  использованной литературы.

 

1. Грязнова  А.Г., Федотова М.А.  «Оценка недвижимости», Учебник,  Изд-во «Финансы и статистика»,  М. – 2008.

2. Виноградов  Д.В. «Экономика  недвижимости: Учебное пособие», Владим. гос. ун-т, М. – 2008.

3. Белокрыс  А.М., Болдырев В.С., Олейник  Т.Л.  «Основы оценки стоимости  недвижимости»,  Изд-во «Международная  академия  оценки и консалтинга», М. – 2009.

4. Грибовский  С.В., Иванова Е.Н.  «Оценка стоимости недвижимости», Учебное пособие, Изд-во «Интерреклама», М. – 2009.

5. Тепман Л.Н. «Оценка недвижимости»,  Изд-во «Юнити», М. – 2009.

6. Фридман Джек, Ордуэй Николас  «Анализ и оценка приносящей  доход недвижимости», Изд-во «Дело», М. – 2007.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Приложения

Задача № 1. Расчет стоимости объекта недвижимости

с применением  затратного подхода.

 

Вариант №1.

Компания заключила  договор подряда со строительной организацией на строительство здания под офисные помещения с целью  последующей сдачи их в аренду.

Сметная  стоимость  строительства рассчитывается исходя из следующих данных:

• стоимость стройматериалов – 412 500 руб.;
• затраты на их транспортировку - 12 % от стоимости самих материалов;
• средняя заработная плата строителей – 90 000 руб. в месяц;
• социальные отчисления - 34% к заработной плате;
• расходы на содержание и эксплуатацию  машин и механизмов включают:

• амортизацию по норме 10 % в год от стоимости – 1000 000 руб.
• средняя заработная плата машинистов и механиков – 30 000 руб. в месяц;
• прочие – 38 000 руб. в месяц ;

• накладные расходы - 120 % от заработной платы;

• плановые накопления – 12% от суммы полных затрат;

Планируемый срок строительства - 6 мес.

По окончании строительства  объект поставлен на учет, норма  амортизации – 1,5% в год.

Полезная строительная площадь помещения – 1 500 кв. м.

Арендная плата -  15 $ за 1 кв.  м. в месяц.

Эксплуатационные расходы  на содержание помещений – 4 $

 за 1 кв. м.  в месяц.

Рассчитать:

1) Сметную стоимость   и договорную цену объекта.

2) Доходы, затраты и  чистую прибыль от сдачи помещений в аренду под офисы в рублях по курсу 1 $ - 25,5 руб.

(арендная плата и  эксплуатационные расходы включают  НДС)

3) Срок окупаемости.

Общие данные:

• ставка НДС - 18 %
• ставка налога на прибыль - 20 %.

    Решение задачи осуществляется в три этапа:

1 - выполняется укрупненный расчет сметной стоимости объекта недвижимости;

2   -    рассчитывается  чистая прибыль от сдачи помещений в аренду;

3   -    рассчитывается срок окупаемости объекта.

 

 

 

 

 

Задача № 2. Расчет стоимости объекта жилой недвижимости

методом сравнительного анализа продаж.

 

Вариант №10.

Оценить четырехквартирный  жилой дом (со встроенными

гаражами). Имеются данные о трех сопоставимых  продажах:

Исходная информация

Показатели	Объект 1	Объект 2	Объект 3
Количество квартир	4	6	4
Продажная цена, $	150 000	140 000	130 000

 

а) Информация о первом объекте:

- экологическое состояние  района лучше, чем оцениваемого  объекта на

5 000 $;

- продан полтора месяца  назад, темп прироста цен –  0,3% в месяц;

- престижность района  у оцениваемого объекта несколько ниже, чем у оцениваемого, что составляет 6 000 $;

- встроен гараж, как  и у оцениваемого объекта;

- у дома благоустроенный  сад стоимостью 3 100 $.

б)  Информация о втором объекте:

- экологическое состояние  объекта хуже, чем оцениваемого объекта на

3 000 $;

- гаражи отсутствуют,  что снижает стоимость на 13 600 $;

- продан три месяца  назад, при темпе роста цен  0,3 % в месяц;

- престижность района  аналогична оцениваемому;

- сад отсутствует,  как и у оцениваемого объекта;

- плохие подъездные дороги, что снижает стоимость на 3 800 $  (у остальных объектов аналогичные условия).

в) Информация о третьем  объекте:

- экологическое состояние  аналогично оцениваемому;

- есть гаражи;

- продан  три дня  назад на условиях срочной  продажи, что снижает стоимость объекта на 12 000 $;

- престижность района  выше, чем у оцениваемого объекта,  что оценено в

3 500 $;

- есть неразработанный  садовый участок, который добавляет  к стоимости объекта 1 500 $.

Решение задачи:

Для решения задачи необходимо составить  корректировочную оценочную таблицу. Обратить внимание на правильность внесения поправок в стоимость сопоставимых объектов.

    

 

 

 

Задача №3. Расчет стоимости объекта коммерческой

недвижимости  с применением метода прямой капитализации  дохода.

 

Вариант №2.

В предстоящем году планируется получать доходы от сдачи в аренду офисных помещений площадью 1 100 кв. м. Потенциальная валовая выручка сложится за счет :

• сдачи помещений в аренду - 16 $ за 1 кв. м. в месяц;
• платы за пользование гаражом - 310 $ в месяц;
• платы за пользование мебелью - 220 $ в месяц;
• платы за услуги связи - 340 $ в месяц.

Потери от недоиспользования  производственных площадей планируется  в пределах 11 % от потенциальной валовой выручки.

Фирма будет нести  следующие затраты:

а) - по страхованию имущества - 1,5 % от стоимости имущества – 320 000 $;

    - амортизация  - 1,2 % от стоимости основных фондов - 200000 $

б) эксплуатационные:

    - заработная  плата персонала – 1 100 $ в месяц;

    - коммунальные  услуги - 550 $ в месяц;

    - прочие расходы  – 15 800 $ в год .

в) - на замену сантехники планируется – 3 200 $;

    - на замену мебели – 4 050 $.

При расчете чистого  дохода учесть налог на имущество, а  также налог на прибыль.

В арендной выручки, стоимости  прочих услуг, стоимости коммунальных услуг, прочих расходах, расходах на замену сантехнического оборудования и мебели содержится НДС.

Общие данные:

НДС – 18%, налог на прибыль  – 20%, налог на имущество 2,2% от стоимости  имущества.

 

                       Информация о сопоставимых объектах

Сопоставимые объекты	Продажная цена	Прибыль	Коэф. капитал-ции
Офисное здание №1	455 000	54 600
Офисное здание №2	400 000	46 200
Офисное здание №3	450 000	49 500

 

    Рассчитать:

1. Рассчитать чистый доход по сдаваемому в аренду офисному  зданию на предстоящий год.

2. Рассчитать рыночную  стоимость офисного здания методом  прямой капитализации,   если    имеется     рыночная      информация     о продаже  трех объектов, сопоставимых с  оцениваемым.