Сравнительный подход к оценке недвижимости: сущность, методика расчета

ФГОУ ВПО «Калининградский государственный технический университет»

 

 

 

 

Кафедра: «Управления  производством»

 

 

 

 

 

 

Контрольная работа

Экономика недвижимости

Тема: Сравнительный подход к оценке недвижимости:

сущность, методика расчета.

Выполнила студентка гр. 10-ВЭУ-01, шифр 016

Колесникова Юлия Вадимовна

 

 

 

 

Контрольная работа                                           Контрольную работу проверил

сдана______________________                        Щерба Тамара Анатольевна

                           (дата)

 

К защите:__________________

 

Контрольная работа зачтена

___________________________

(дата и подпись преподавателя)

 

 

 

 

 

Калининград, 2013г.

Содержание

Введение……………………………………………………………………………………………3

Сущность и методы сравнительного подхода в оценки недвижимости………………………..4

Метод сравнительного анализа продаж…………………………………………………………..7

Метод валовой ренты………………………………………………………………………………8

Заключение…………………………………………………………………………………………10

Список использованной литературы……………………………………………………………..11

Приложения………………………………………………………………………………………..12

Задача №1.

Расчёт стоимости объекта недвижимости с применением затратного подхода………………12

Задача №2.

Расчёт стоимости объекта жилой  недвижимости методом сравнительного анализа продаж…

Задача №3.

Расчёт стоимости объекта коммерческой недвижимости с применением метода прямой капитализации подхода……………………………………………………………………………..

Задача №4.

Расчёт рыночной ликвидационной стоимости  предприятия…………………………………….

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Данная  тема контрольой работы актуальна, потому что рынок недвижимости России продолжает стремительно развиваться. Вместе с тем, возрастает актуальность и востребованность независимой оценки стоимости объектов недвижимости. Независимая оценка недвижимости представляет собой обоснованное мнение независимого оценщика о стоимости прав на объект недвижимости. На основе независимой оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Отчёт об оценке недвижимости является юридическим документом, который может представляться в государственные учреждения, судебные органы, в банки для получения кредита и другие организации.

Предметом оценки недвижимости является рыночная стоимость как наиболее вероятная  цена продажи имущественных  прав. Содержание и основная цель оценки – расчёт наиболее вероятной цены продажи этих прав на свободном конкурентном рынке. Оценка недвижимости базируется на использовании методов, основанных на трёх методологических подходах: затратном, сравнительном и доходном.

Оценка  недвижимости во всем мире рассматривается  как один из механизмов эффективного управления собственностью. Постепенно и в России с формированием  класса собственников недвижимости встает проблема её эффективного использования и соответственно возникает потребность в услугах оценщика.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Сущность и  методы сравнительного подхода к оценки недвижимости.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними. Далее вносятся поправки, учитывающие различия между оцениваемым объектом и аналогами. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Безусловно, фактическая цена продажи объекта может отклоняться от рыночной стоимости из-за мотивации участников сделки, степени их осведомленности, условий сделки. Однако в подавляющем большинстве случаев цены индивидуальных сделок имеют тенденцию отражать направление развития рынка. Учитывая, что данных подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным. В силу того, что рассматриваемый подход использует данные о сделках на рынке, его еще называют рыночный.

Условия применения сравнительного подхода:

1. Объект не должен быть уникальным.

2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.

3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения, вклада.

Принцип замещения.

Разумный потенциальный собственник не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та минимальная цена, за которую может быть приобретен или построен (с учетом фактора времени) аналогичный объект. Следовательно, максимальная стоимость оцениваемого объекта определяется минимальной ценой приобретения аналогичного объекта. 

Теоретической основой принципа замещения  является широко известная в современной  экономической теории концепция  рационального выбора, согласно которой  рациональным является такой выбор  хозяйствующего субъекта, который обеспечивает минимальные альтернативные издержки, минимизацию упущенной выгоды в связи с принятием того или иного решения 

Принцип вклада.

Вклад – сумма, на которую увеличивается  или уменьшается стоимость объекта  вследствие наличия или отсутствия какого-либо элемента. При этом величина такого увеличения (уменьшения) может быть как выше, так и ниже затрат на его создание.

 

Принцип спроса и предложения.

Оценщик при определении стоимости  объекта должен понимать, какие факторы  и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости, какие изменения этих факторов могут произойти и как эти изменения повлияют на стоимость данного объекта недвижимости. 

На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе  используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Процесс выполнения оценки объекта  недвижимости сравнительным подходом осуществляется четырьмя этапами:

Этап 1. Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.

Этап 2.Со бирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

Этап 3. Выделенные различия в пенообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов.

Этап 4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Для расчета  стоимости оцениваемого объекта сравнительным подходом используется множество различных методов:

- общая группировка;

- метод восстановительной стоимости по аналогам;

- методы, основанные на анализе парных продаж;

- экспертные методы расчета;

- статистические методы. 

Общая группировка может использоваться на активном рынке, где может быть найдено достаточное число продаж с тем, чтобы сузить рыночный разброс  цен. Данный метод зависит от наличия  относительно однородных объектов. В  этом случае оценщик может принять решение не производить отдельные поправки, а сравнить оцениваемый объект в целом, чтобы определить, лучше он или хуже каждого из сопоставимых объектов. Затем в рамках выделенной группы производится совокупная корректировка. Это снимает необходимость отдельно рассматривать каждую характеристику, отличающую оцениваемую собственность от сопоставимых проданных объектов.

Метод восстановительной стоимости  по аналогам. В рассматриваемом методе оценка производится на основе предварительного подбора и сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами, уже созданными в данное время. После нахождения аналогов как результат оценки принимается их восстановительная стоимость, т.е. рассчитанная для них сметная стоимость в строительном проекте.

Метод парных продаж: под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одного параметра (например: местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога. Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.

Экспертные методы расчета и  внесения поправок. Основу экспертных методов расчета и внесения поправок, обычно процентных, составляет субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько  оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога.  Экспертными методами расчета и внесения поправок обычно пользуются, когда невозможно рассчитать достаточно точные долларовые поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Статистические методы. Надо сказать, что при оценке недвижимости методом сравнительного анализа продаж, в процессе внесения поправок на различия между оцениваемым объектом и аналогом, не всегда удается относительно точный расчет вероятной цены объекта. Если не использовать такие методы расчета поправок, как корреляционно регрессионный анализ, следует вводить как можно меньше корректировок на различия в характеристиках сравниваемых объектов.

Таким образом, можно выделить преимущества и недостатки сравнительного метода.

Преимущество сравнительного подхода:

1. В итоговой стоимости отражается  мнение типичных продавцов и  покупателей.

2. В ценах продаж отражается  изменение финансовых условий  и инфляция.

3. Статически обоснован.

4. Вносятся корректировки на  отличия сравниваемых объектов.

5. Достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Недостатки сравнительного подхода:

1. Различия продаж.

2. Сложность сбора информации  о практических ценах продаж.

3. Проблематичность сбора информации  о специфических условиях сделки.

4. Зависимость от активности рынка.

5. Зависимость от стабильности  рынка.

6. Сложность согласования данных  о существенно различающихся  продажах. 

 

Метод сравнительного  анализа продаж.

Метод сравнения продаж – это  основной метод оценки стоимости  жилой недвижимости. Он применим в том случае, если существует рынок, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача заключается в том, чтобы проанализировать этот рынок, сравнить аналогичные продажи и таким образом получить стоимость оцениваемого объекта.

Метод базируется на принципе оценки недвижимости – замещении. Проанализировав  рыночные цены продаж (предложений) объектов, аналогичных объекту оценки, рассчитывается его стоимость. Он находит наибольшее применение в западных странах (90 % случаев). Однако для этой  работы необходим уже сформировавшийся рынок недвижимости. Метод сравнения продаж особенно применим к рынку  жилой недвижимости и рынку земли. Это основной способ оценки жилой недвижимости, применяемый оценщиками. Упрощенная схема оценки недвижимости методом сравнения продаж называется массовой оценкой недвижимости. Это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (в основном квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Метод сравнительного анализа  продаж заключается  в следующем:

- выявление недавних продаж аналогичных объектов на соответствующем рынке.

Проверка информации о сделках:

- подтверждение  сделки одним  из основных участников (покупателем,  продавцом или агентом);

- выявление условий  продажи  (учитывать сделку можно,  если  одна из сторон не находилась в затруднительных обстоятельствах, обе стороны обладали типичной рыночной информацией, поступали экономически рационально, финансирование соответствовало нормальным рыночным условиям).

Корректировка стоимости сопоставимых объектов. При  этом корректируются только цены объектов-аналогов. Если сопоставимый объект превосходит  в чем-то оцениваемый, то его фактически продажная цена должна быть уменьшена  на величину вклада этого превосходства  и наоборот.

 

 

 

 

 

 

 

Метод валовой ренты.

Метод валовой ренты основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи недвижимости и доходом от сдачи её в аренду. Этот метод предполагает использование мультипликатора валовой ренты (МВР).

Валовый рентный мультипликатор - это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД). На некоторых рынках используется также месячный рентный мультипликатор, который учитывает доход на ежемесячной, а не на годовой основе. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта.