Расчетный пример определения рыночной стоимости предприятия с использованием метода чистых активов

Министерство  образования и науки Российской Федерации

 

Государственное образовательное учреждение высшего  профессионального образования

«МОСКОВСКАЯ ГОСУДАРСТВЕННАЯ  АКАДЕМИЯ КОММУНАЛЬНОГО ХОЗЯЙСТВА  И СТРОИТЕЛЬСТВА»

 

Кафедра: «Экспертиза  и управление недвижимостью»

 

 

 

 

 

 

Курсовая работа

на  тему:

 

«Расчетный  пример определения 

рыночной  стоимости предприятия с использованием

 метода  чистых активов» 

 

по дисциплине

 

«Оценка бизнеса»

 

 

 

            Выполнил студент:

        Царева Е.А.

         УЭН 6 курс

 

           Проверил преподаватель:

          Доц. Рыбалко И.В.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Москва 2012

Настоящий пример расчета рыночной стоимости  предприятия выполнен в соответствии со следующим планом:

-  формулировка задания на оценку;

- описание предприятия;

- определение оцениваемой стоимости предприятия;

- описание подходов к расчету стоимости предприятия и обоснование их выбора;

- источники информации;

- описание наиболее важных факторов, влияющих на уровень стоимости предприятия;

- экономический обзор отрасли, в которой функционирует оцениваемое предприятие;

- местные характеристики сферы функционирования предприятия;

- финансовое состояние предприятия;

- описание активов;

- оценка стоимости предприятия методом накопления активов;

- заключение.

 

Исходные  данные	12 вариант
1. Общая площадь  здания, м2	834,2
2. Физический  износ, %	18
3. Функциональный  износ, %	15
4. Внешний износ, %	1
5. Общая площадь  складских помещений, м2	-
6. Машины и  оборудование, тыс. руб.
Скидка на «закрытость» предприятия, %	15
Скидка на отсутствие производственной интеграции и иерархии, %	5
АКТИВ
I. Внеоборотные активы, тыс. руб.
Нематериальные  активы, тыс. руб.	-
Основные  средства, тыс. руб.	8380
Незавершенное  строительство, тыс. руб.	-
Долгосрочные  фин. вложения, тыс. руб.	802
Итого по разд. I	9182
II. Оборотные активы, тыс. руб.
Дебиторская задолженность	3170
Денежные средства	3144
Итого по разд. I	6314
Баланс	15495
ПАССИВ
III Капитал и резервы
Уставный капитал, тыс. руб.	4600
Добавочный  капитал	900
Нераспределенная  прибыль	2621
Итого по разд. III	8121
IV.Долгосрочные обязательства	4290
Итого по разд. IV
V.Краткосрочные обязательства	3084
Итого по разд.V
Баланс	15495

 

1. ФОРМУЛИРОВКА ЗАДАНИЯ НА ОЦЕНКУ

 

1. Объект оценки

 

Объект  оценки – Закрытое акционерное общество «Стройсервис», зарегистрированное Инспекцией ФНС России по г. Москве 6 января 2006 г.

Юридический адрес: 125130, Москва, Кутузовский проспект, д. 29. 
Фактический адрес: тот же.

Телефон: __, факс ___________________.

 

1.2. Предмет оценки

Необходимо  оценить  100%-ю долю участия в собственности ЗАО «Стройсервис».

 

1.3.  Цель оценки

Определить  рыночную стоимость 100%-й доли участия  в собственности ЗАО «Строисервис» на 1 декабря 2012г.

 

1.4. Функция оценки

Результаты  данной оценки будут использованы для  привлечения инвестиций в развитие оцениваемого предмета, а также, возможно, для сделки купли-продажи.

 

1.5.  Методика оценки

В данной работе для определения стоимости предприятия используется методика накопления активов.

 

1.6.  Дата оценки

Дата оценки — 1 декабря 2012 г.

 

1.7.  Ограничительные условия и предположения

 

1. Финансовые и технико-экономические показатели предприятия, используемые в оценке, берутся и рассчитываются на основе бухгалтерской отчетности без проведения специальной аудиторской проверки ее достоверности и инвентаризации имущества предприятия.
2. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемое предприятие, и учредительных документов не проводится.
3. Данная оценка действительна на дату оценки (на  1 декабря 2012 г.) и лишь для функций, указанных в п. 1.4 настоящего задания на оценку.
4. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчета будут использованы им исключительно в соответствии с функциями задания на оценку.
5. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность  информации,  полученной  ими  в  процессе  оценки предприятия,   за   исключением   случаев,   предусмотренных действующим законодательством Российской Федерации.
6. Этот отчет об оценке представляет собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации имущества.
7. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества предприятия.

8. Заказчик  обеспечивает эксперта-оценщика  всей необходимой документацией для оценки, включая балансовые отчеты и отчеты о результатах деятельности предприятия, текстами договоров с третьими лицами, инвентаризационными ведомостями, учредительными документами, документами, подтверждающими право собственности на имущество предприятия, и другими документами, необходимыми для оценки.

Эксперт-оценщик  имеет право  получать требуемую  для оценки информацию о предприятии непосредственно в государственных органах управления.

При невозможности получить в полном объеме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт-оценщик должен отразить это в своем отчете. Эксперт-оценщик не несет ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с предприятием и возможность осуществления анкетирования администрации.

 

1.8.  Оценка выполняется в течение  2 месяцев (октябрь—ноябрь 2012 г.)

 

1.9.  Имя заказчика

Имя заказчика — генеральный директор ЗАО «Стройсервис» Иванов Иван Иванович.

 

1.10.  Имя эксперта-оценщика

Имя эксперта-оценщика — Петров Петр Петрович.

 

2. ОПИСАНИЕ ПРЕДПРИЯТИЯ

 

Закрытое акционерное  общество «Стройсервис» зарегистрировано в ИФНС по г Москве 6 января 2006 г. В связи с этим мы опирались на данные о финансовом положении и результатах работы предприятия с 6 января 2006 г. по 1 декабря 2012 г. Настоящий отчет подготавливается на  1  декабря  2012 г.. поэтому мы предполагаем, что с даты оценки не произошло никаких событий, которые могли бы существенно повлиять на рыночную стоимость предприятия.

Основной  вид деятельности оцениваемого предприятия выполнение строительно-монтажных работ. Предприятие имеет лицензии:

- на строительство объектов газового хозяйства (выдана Госгортехнадзором РФ Ц По № 64020-97/00950; действительна до 22 декабря 2014 г.);

- на эксплуатацию объектов газового хозяйства (выдана Госгортехнадзором РФ Ц По № 64020-97/00960; действительна до 21 декабря 2014 г.).

Предприятие является членом СРО,  имеет допуск на строительные работы:

- Свидетельство на допуск к строительным работам (выдано 01.03.2010г. № С 055.77.10277.03.2010, СРО «Объединение инженеров строителей, свидетельство выдано без ограничения срока и территории его действия);

- Свидетельство  на допуск к к проектным работам (выдано 01.04.2010г. № С 055.77.103012.04.2010, СРО «Объединение инженеров строителей, свидетельство выдано без ограничения срока и территории его действия)

Из  программного обеспечения

- компьютерная  программа БЕСТ-3.

Уставный  капитал на 1 декабря 2012 г. составляет 4600 тысяч рублей. Добавочный капитал на 1 декабря 2012 г. — 900 тысяч руб. Такая большая разница между уставным капиталом и добавочным капиталом объясняется тем, что результаты нескольких переоценок основных фондов предприятия не вносились в уставный капитал предприятия.

Основные объекты  имущественного комплекса ЗАО «Стройсервис»: отдельно стоящее офисное здание (S = 834,2 м² общей площади) и участок земли (S = 2252м²), которые на балансе предприятия не числились (строение самортизированное). Состояние офисного здания удовлетворительное; на втором этаже выполнен ремонт. Предприятие не имеет каких-либо складских помещений.

Офисное здание ограждено столбчатым забором и образует внутренний дворик. Предприятие имеет в долгосрочной аренде земельный участок площадью 300 м². Дочерних предприятий ЗАО «Стройсервис не имеет.

 

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВИДА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ

 

Рыночная  стоимость предприятия — это  наиболее вероятная его цена, по которой предприятие будет продано на открытом рынке в условиях конкуренции, когда продавец и покупатель действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т. е. когда:

- мотивы продавца и покупателя являются типичными;

- обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки  находится  на открытом  рынке  достаточно продолжительное время;

    - цена представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и каких-либо особых скидок и уступок с чьей-либо стороны не было;

- платеж осуществляется в денежной форме.

 

4. ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ К РАСЧЕТУ СТОИМОСТИ И ОБОСНОВАНИЕ ПРИЧИН ИХ ВЫБОРА

 

Основная причина  выбора методики накопления активов  для оценки рассматриваемого предприятия  — отсутствие необходимых условий для применения доходного и сравнительного (рыночного) подходов.

Сравнительный подход в настоящее время использовать невозможно по следующим причинам:

во-первых, отсутствует рынок предприятий  — рынок слияний и поглощений (нам неизвестны достоверные случаи продажи действующих предприятий, если речь не идет о малых предприятиях) и поэтому методику сделок мы не можем применить;

во-вторых, «слабый» фондовый рынок (на нем отсутствуют акции строительных организаций, аналогичные акциям оцениваемой организации), поэтому мы не можем воспользоваться методикой рынка капитала;

в-третьих, отсутствует рыночная информация о  финансовой хозяйственной деятельности предприятий, аналогичных оцениваемому предприятию, поэтому для оценки невозможно использовать метод оценочных мультипликаторов.

Таким образом, три основные методики оценки сравнительного подхода (методика рынка капитала, методика сделок и методика оценочных мультипликаторов) нельзя применить.

Применение  методик доходного подхода (методики капитализации и методики дисконтирования денежных потоков) ограничивается ввиду отсутствия необходимой и достаточной рыночной информации о коэффициентах капитализации и дисконтирования доходов.

В связи  с этим мы считаем наиболее обоснованным использование для оценки рассматриваемого действующего предприятия методики накопления активов — одной из основных методик имущественного подхода.

 

5. ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ

 

Источники общих данных: периодические издания  и монографии о состояниях рынков (рынков строительных и оценочных услуг, рынка недвижимости). В этих общих данных отражаются изменения экономических, социальных, политических, правовых и экологических факторов, влияющих на уровень стоимости предприятия. К общим данным относятся информация о местоположении оцениваемого предприятия, включая народонаселение, уровень занятости, степень промышленного развития района с точки зрения выполнения строительно-монтажных работ, жизненный цикл развития района и т. п.

Источники специальных данных: учредительные  документы ЗАО «Стройсервис», бухгалтерские балансы, отчеты о финансовых результатах деятельности предприятия и пояснительные записки к балансам, полный состав имущественного комплекса (инвентаризационные ведомости), технический паспорт на офисное здание, планы синтетических счетов, оборотно-сальдовый баланс на период с 01.01.2012 г. по 30.11.2012 г., аналитические справки по бухгалтерским счетам, результаты опросов администрации, другие источники внутренних данных о предприятии.

 

6. ОПИСАНИЕ НАИБОЛЕЕ ВАЖНЫХ ФАКТОРОВ, ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ ПРЕДПРИЯТИЯ

 

6.1. Влияние контрольного и неконтрольного участия в предприятии на его стоимость

Степень контроля над предприятием влияет на оцениваемую стоимость (и на величину доли пакета акций) этого предприятия и зависит от возможности осуществлять те или иные права, связанные с этим контролем. К таким правам можно отнести избрание членов совета директоров и внесение изменений в направление работы предприятия, определение размера вознаграждения и привилегий членов правления, возможности приобретения, продажи и ликвидации активов предприятия, утверждение отчетов о результатах деятельности предприятия и т. д.