Основные проблемы ипотечного кредитования и рассмотрение возможных методов усиления его роли в экономическом росте Республики Казахста

 

3. ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ  И ПЕРСПЕКТИВЫ ЕГО РАЗВИТИЯ 

 

3.1 Сущность и роль ипотечного  кредитования в деятельности  банка

Как показал анализ ипотечного кредитования в Республики Казахстан, одними из самых активных участников этого процесса наряду с региональными  администрациями являются банки. Однако деятельность банков на ипотечном рынке  затруднена некоторыми важными обстоятельствами [3, с.166].

В частности, при выдаче самих  кредитов банки вынуждены также  проводить операции с инструментами  ипотечного кредитования (закладными) на вторичном рынке, что повышает риск кредитов и снижает их привлекательность  для рядовых заемщиков.

В настоящее время для  организации цивилизованного вторичного рынка необходима активная деятельность государственных структур, таких, как  Национальный Банк РК, Министерство РК по налогам и сборам и др.

Современный этап развития банковской системы Республики Казахстан характеризуется  усилением процессов структурирования банковского бизнеса. Универсальные  банки стремятся всемерно расширить  круг операций, но на специфических, хотя и уже широко востребованных сегментах  банковских услуг лучше действуют  банки специализированные.

Специализированные кредитные  организации привлекательны тем, что, выполняя ограниченный круг операций, они делают это с высоким качеством  и сталкиваются с относительно меньшим числом рисков банковской деятельности. В банковском регулировании потребность в специализированных кредитных организациях нашла отражение, в частности, в организационной форме небанковских кредитных организаций, имеющих право осуществлять отдельные банковские операции, предусмотренные Законом РК «О банках и банковской деятельности»; допустимые сочетания этих операций устанавливаются Национальным Банком Республики Казахстан. Значение системы ипотечного кредитования в деятельности банков представлено на рисунке 3.1

 

Рисунок 3.1 - Значение системы  ипотечного кредитования в деятельности банков

ориентирована на социально  и экономически активные слои общества, что способствует формированию среднего класса - его социальной основы;посредством отлаженной деятельности механизма ипотечного кредитования происходит вовлечение инвестиций, в том числе иностранных, в реальный сектор экономики;играет существенную роль в укреплении легального сектора экономики, поскольку ориентирована на законные, надежно оцениваемые и прогнозируемые доходы граждан.

В последние годы заметно  растет потребность в развитии такого сегмента банковских услуг, как ипотечное  кредитование, то есть выдача кредитов, обеспеченных залогом недвижимого  имущества. В связи с этим встает вопрос - настолько ли специфичны эти  услуги, чтобы возникла необходимость  в создании специализированных ипотечных  кредитных организаций, и если да, то как эти организации могут (или должны) выглядеть.

В условиях повышения благосостояния населения и растущего спроса на жилье возрастает потребность  граждан в долгосрочном заимствовании  денежных средств на приобретение жилья  на финансовом рынке под доступные  проценты. Удовлетворить эту потребность  позволяет система ипотечного кредитования банков.

В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования как  в целом в Республике Казахстан, так и на региональном уровне рассматривается  как важный инструмент воздействия  на экономическую ситуацию в стране.

Проблему привлечения  ресурсов для ипотечного кредитования с полным основанием можно считать  наиболее критичной для развития системы ипотечного кредитования в  Республике Казахстан [7, с.122].

Две основные стратегии привлечения  банками финансовых ресурсов для  ипотечного кредитования представлены на рисунке 3.2.

	основные стратегии  привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования

 

Рисунок 3.2 – Две основные стратегии привлечения банками  финансовых ресурсов для ипотечного кредитования

ориентация на «розничные»  источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц)

ориентация на «оптовые»  источники кредитных ресурсов (кредитные  линии казахстанских и иностранных  кредитных организаций, средства институциональных  инвесторов, целевые облигационные  займы)

В Концепции развития системы  ипотечного жилищного кредитования в Республике Казахстан, утвержденной Постановлением Правительства РК от 25.01.2008 N 28, отмечается, что в сложившихся  в результате финансового кризиса, макроэкономических условиях еще более  важным становится развитие долгосрочного  ипотечного жилищного кредитования населения уже не как отдельных  инициатив коммерческих банков, а  как целостной системы при  законодательном и нормативном  регулировании со стороны государства.

Можно сказать, что в стране созрели юридические, экономические, политические и организационные  предпосылки для развития полноценной  системы ипотечного кредитования.

Мировой опыт свидетельствуют  о том, что существенным системообразующим элементом ипотечного кредитования является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в ипотечные кредиты, обычно путем выпуска ипотечных облигаций.

С учетом этого ограничивается и круг организаций, которые имеют  право эмитировать ипотечные  ценные бумаги. Деятельность таких  организаций, как правило, нормативно ограничена выдачей ипотечных кредитов и иными операциями, характеризующимися невысокой степенью риска.

Таким образом, специализированные ипотечные кредитные организации  объективно имеют право на существование [5, с.154].

Основной целью деятельности ипотечной кредитной организации  является секьюритизация ипотечных кредитов, поскольку только привлечение долгосрочных (облигационных) денег под надежное обеспечение (ипотечные кредиты) может дать необходимые по объему и срокам средства для развития ипотеки.

Одним из серьезных препятствий, ограничивающих возможности населения  пользоваться банковскими ипотечными кредитами, являются их высокие процентные ставки.

Практика показывает, что  приемлемые для населения ставки, позволяющие сделать процесс  ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют примерно 8 - 10% годовых в валюте. Однако ресурсы, привлекаемые на банковском рынке, обычно дороже.

В этом вопросе важную роль мог бы сыграть НБ РК. Именно ему  под силу создать условия, при  которых ставки по ипотечным кредитам могли бы значительно снизиться.

К числу таких условий  относятся, в частности, изменение  критериев оценки обеспеченности ипотечных  кредитов, изменение их классификации  по группам риска, снижение размеров резервирования под ипотечные ссуды, уменьшение норм отчислений в фонд обязательных резервов по накопительным  ипотечным депозитам и т.п.

Учрежденное Правительством РК Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию должно сыграть важную роль в создании и запуске вторичного рынка ипотечных кредитов, в привлечении  долгосрочных ресурсов для рефинансирования банков-кредиторов.

Аналогичные агентства создаются  и в регионах для реализации региональных ипотечных программ.

Таким образом, активное внедрение  ипотечного кредитования - это не просто масштабный коммерческий проект, но оптимальный  эффективный путь решения исторической по значимости социальной задачи - сделать  жизнь соотечественников лучше  и комфортнее.

3.2 Система ипотечного  кредитования в Республике Казахстан  

 

В конце 1999 года НБ РК инициировал  разработку нормативной правовой базы внедрения системы ипотечного кредитования.

В результате правительство  республики утвердило Концепцию  долгосрочного финансирования жилищного  строительства и развития системы  ипотечного кредитования в Республике Казахстан.

Концепция предполагает создание целостной системы ипотечного кредитования, которая включает в себя предоставление долгосрочных ипотечных кредитов банками  и иными кредиторами гражданам-заемщикам, а также механизм обеспечения  кредиторов необходимыми долгосрочными  ресурсами для кредитования.

В конце 2000 года началось внедрение  этой системы. В целях развития системы  ипотечного кредитования Правительством РК года была утверждена Программа  развития ипотечного кредитования.

Основные цели и задачи программы:

- развитие жилищного строительства  и формирование рынка жилья;

- удовлетворение потребности  населения в качественном жилье,  соответствующем современному уровню  жизни, доступном по цене и  формам оплаты;

- создание привлекательной  для клиентов системы, предусматривающей  возможность выбора приемлемого  для них механизма финансирования  и кредитования при приобретении  жилья;

- переход от практики  бесплатного предоставления жилья,  отнесенного к категории государственного  коммунального жилищного фонда,  к практике строительства коммерческого  жилья и приобретения за счет  собственных средств граждан.

В 2003 - 2005 гг. начинают проявляться  положительные тенденции в развитии ипотечного кредитования. В 2005 – 2006 г. ставки ипотечных кредитов составляли от 20 до 24% и срок был всего 5 лет, в 2007 г. ставки снизились до уровня 16-19%, а сроки увеличились до 10 лет, с 2005 г. стало возможным получить кредиты по 12,5% годовых и сроком до 20 лет.

Активно выдаются ипотечные  кредиты в таких городах, как  Актау, Шымкент, Актобе, Уральск, Усть-Каменогорск, Караганда, Павлодар. Банки стали охотнее работать по регионам. Прежде всего, это свидетельствует о росте развития наиболее крупных городов Казахстана.

Кроме того, успешное развитие ипотечного кредитование в Казахстане стало примером для других стран  СНГ, в частности, для Украины.

В 2008 – 2009 гг. рынок ипотечного кредитования в Казахстане самостоятельно подходит к показателям, заложенным в жилищной программе Правительства  РК.

Такое мнение 14 апреля 2008 года, в ходе заседания правительства  высказал министр экономики и  бюджетного планирования РК Кайрат Келимбетов. «По таким параметрам, как срок предоставления кредитов, размер первоначального взноса и процентной ставки видно, что рынок сам уже приходит к показателям, заложенным в нашей жилищной программе», - сказал К. Келимбетов. В настоящее время в системе ипотечного кредитования Казахстанской ипотечной компании участвуют восемь банков второго уровня республики и две компании: «БТА-Ипотека» и «Астана-финанс». Сроки предоставляемых ими кредитов колеблются от 15 до 20 лет, размер первоначального взноса - от 15 до 30 % и процентной ставки - в пределах 12-13 %.

25 января 2009 года этого  года Правительство Казахстана  в целом одобрило проект государственной  программы развития жилищного  строительства на 2009-2015 годы. Согласно  программе, ставится задача обеспечить  в течение 2009-2015 годов строительство  и ввод в эксплуатацию более  12 млн. кв. метров жилья, в том  числе в 2009 году - 3 млн., в 2010-м  - 4 млн., в 2011-м - 5 млн. кв. метров.

По информации НБ РК, в 2009 году банками второго уровня было привлечено подобных займов на сумму  около 3,7 млрд. долларов США, или в 2 раза больше, чем в 2008 году. Поэтому можно  не сомневаться в том, что подобные условия своим клиентам вскоре предложат  и другие коммерческие банки Казахстана, которые, безусловно, заинтересованы в  том, чтобы их ипотечные программы  работали.

 

3.3 Проблемы ипотечного  кредитования и перспективы его  развития

Для того чтобы совершенствовать механизм жилищного ипотечного кредитования в Республике Казахстан необходимо рассмотреть проблемы, которые существуют на современном этапе развития ипотечного кредитования в Республике Казахстан [8, с.201].

Первой проблемой ипотечного жилищного кредитования является нехватка долгосрочных ресурсов.

Для рефинансирования ипотечных  кредитов, рынок нужно обеспечить необходимыми ипотечными ценными бумагами, иначе ипотека не получит масштабного  развития. Новые высокие требования к уровню достаточности собственного капитала являются серьезным стимулом для развития в Республике Казахстан  секьюритизации, которая обеспечит списание активов с баланса и их одновременное превращение в высоколиквидные ценные бумаги.

Так, если следовать мировому опыту, то для обеспечения возможности  нормального проведения секьюритизации (это в первую очередь относится к ипотечным активам) в Республике Казахстан необходимо соблюдение ряда основных условий:

1 Секьюритизированы могут быть лишь те активы, которые свободно передаются. Любые законодательные препятствия к передаче активов (например, запрет на уступку дебиторской задолженности) сужают круг активов, которые могут использоваться для секьюритизации.

2..Законодательное обеспечение  процедуры осуществления «действительной  продажи»: продажа и передача  активов, подлежащих секьюритизации, покупателю должны быть необратимыми.

3 Передача активов покупателю  не должна быть дорогостоящей  или обременительной. В частности,  необходимость уведомления должника  при переуступке прав требования  или необходимость регистрации  передачи активов резко повышают  издержки секьюритизации, делая данный механизм малопривлекательным.

4 Покупатель должен иметь  возможность эффективно осуществлять  свои права в отношении секьюритизированных активов в судебном порядке, в том числе налагать взыскания на активы в случае «дефолта» заемщика.

5 Процедура секьюритизации должна обладать нейтралитетом с точки зрения налогообложения: активы, передаваемые покупателю, не должны подлежать дополнительному налогообложению (НДС, налог на прибыль), а также быть необоснованно освобожденными от налогообложения.