Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

-информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная  в результате расчетов при  проведении оценки, существенная  с точки зрения стоимости объекта  оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

-содержание  отчета об оценке не должно  вводить в заблуждение пользователей  отчета об оценке, а также допускать  неоднозначного толкования (принцип  однозначности);

-состав  и последовательность представленных  в отчете об оценке материалов  и описание процесса оценки  должны позволить полностью воспроизвести  расчет стоимости и привести  его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

-отчет  об оценке не должен содержать  информацию, не использующуюся при  проведении оценки при определении  промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной  согласно требованиям федеральных  стандартов оценки и стандартов  и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой  организацией, членом которой является  оценщик, подготовивший отчет (принцип  достаточности).МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ И ТОРГОВЛИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПРИКАЗот 20 июля 2007 г. N 254, ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ,"ТРЕБОВАНИЯ К ОТЧЕТУ ОБ ОЦЕНКЕ (ФСО N 3)", п.II)

С. принцип однозначности.

 

5. Оценка стоимости контрольного пакета может быть получена:

а) при использовании метода сделок;

б) при использовании метода стоимости чистых активов;

в) при использовании метода дисконтированного денежного потока;

(При  нахождении стоимости владения  контрольным пакетом используются  методы: дисконтированных денежных  потоков, капитализации доходов, сделок, стоимости чистых активов и  ликвидационной стоимости.

Методы доходного подхода позволяют рассчитать стоимость контрольного пакета так:

• выражают цену, которую инвестор заплатил бы за владение предприятием;

• расчет денежных потоков базируется на контроле за решениями администрации относительно хозяйственной деятельности предприятия.

При использовании методов имущественного подхода получается стоимость контрольного пакета акций, поскольку только владелец контрольного пакета может определять политику в области активов: приобретать, использовать или продавать (ликвидировать) их.

При расчете по методу сделок получают величину оценочной стоимости на уровне владения контрольным пакетом, так как этот метод основан на анализе цен контрольных пакетов акций сходных компаний. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с

г) при использовании метода рынка капитала без добавления премии за контроль.

 

6. Государственная регистрация прав Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну Российской Федерации, казну субъекта Российской Федерации, муниципальную казну, проводится без взимания государственной пошлины.

А. верно (3. В случае государственной регистрации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, от их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местного самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Государственная регистрация прав Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования на государственное, муниципальное недвижимое имущество, не закрепленное за государственными, муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющее соответственно государственную казну Российской Федерации, казну субъекта Российской Федерации, муниципальную казну, проводится без взимания государственной пошлины.

Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Статья16. Представление документов на государственную регистрацию прав)

В. неверно

 

7. При росте ставки процента фактор фонда возмещения

А. растет;

В. уменьшается. (Фактор фонда возмещения - показывает аннуитетный платеж, который необходимо депонировать под заданный процент в конце каждого периода для того, чтобы через заданное число периодов получить искомую сумму; PMT = PV*i/(1-1/(1+i)n), где:PV – текущая стоимость денежной единицы; i – ставка дохода или процентная ставка; n – число периодов накопления, в годах. Экономический смысл: фактор применяется для расчет периодических вкладов, чтобы накопить нужную сумму. Чем больше ставка, тем больше начисляется % на вклад, тем меньше надо вкладывать при большей ставке, чтобы накопить одну и ту же сумму). Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с)

 

8. Плановая проверка деятельности саморегулируемой организации оценщиков проводится в соответствии с планом, утверждаемым уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков.

А. один раз в два года; (Федеральный закон от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" Статья 24.5. Надзор за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков:

 Надзор  за деятельностью саморегулируемых  организаций оценщиков осуществляется  путем проведения плановых и  внеплановых проверок уполномоченным  федеральным органом, осуществляющим  функции по надзору за деятельностью  саморегулируемых организаций оценщиков.

Плановая проверка деятельности саморегулируемой организации оценщиков проводится один раз в два года в соответствии с планом, утверждаемым уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков.

  Решение о проведении внеплановой проверки деятельности саморегулируемой организации оценщиков принимается уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по надзору за деятельностью саморегулируемых организаций оценщиков, на основании заявлений юридических лиц, физических лиц, федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, правоохранительных органов о нарушении саморегулируемой организацией оценщиков либо ее членами настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

В. один раз в 3 года;

С. один раз в пять лет.

9. Кадастровая стоимость объектов оценки определяется на дату:

А. формирования перечня объектов недвижимости для целей проведения государственной кадастровой оценки. (МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ, ПРИКАЗ от 22 октября 2010 г. N 508,ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ФЕДЕРАЛЬНОГО СТАНДАРТА ОЦЕНКИ "ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ (ФСО N 4)",

 п.II. Общие требования к определению кадастровой стоимости:

8. Кадастровая стоимость объектов  оценки определяется на дату  формирования перечня объектов  недвижимости для целей проведения  государственной кадастровой оценки.

9. Выбор подходов, методов и моделей  для определения кадастровой  стоимости осуществляется оценщиком  и должен быть обоснован. Определение  кадастровой стоимости объектов  оценки выполняется с использованием  компьютерного моделирования (моделей) и (или) без него.

10. При применении методов массовой  оценки не учитываются виды  прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением  сервитутов, установленных законом  или иным нормативным правовым  актом Российской Федерации, нормативным  правовым актом субъекта Российской  Федерации, нормативным правовым  актом органа местного самоуправления (в случае отсутствия у оценщика  такой информации). )

В. составления отчета об оценке кадастровой стоимости.

 

10. Какое из нижеследующих утверждений неправильно:

А. коэффициент капитализации для здания включает доход на инвестиции и возврат стоимости инвестиций; (Коэффициент капитализации для зданий и сооружений - коэффициент, используемый в технике остатка для капитализации дохода, приписываемого зданиям и сооружениям; учитывает как доход на инвестиции, так и возврат инвестированного в здания капитала.)

В. общий коэффициент капитализации включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций;

(Общий  коэффициент капитализации состоит  из двух составляющих: ставки  дисконта, т. е. ставки дохода на  инвестиции, и ставки возмещения, или нормы возврата инвестиций. Общая ставка, или общий коэффициент  капитализации, — это отношение  чистого операционного дохода  к стоимости объекта недвижимости. Ставка дисконта отражает норму прибыли на вложенный капитал и может состоять из процентной ставки (требуемая норма прибыли на заемный капитал) и ставки дохода (требуемая норма прибыли на собственный капитал). Ставка дисконта обычно составляет большую часть общей ставки капитализации и учитывает надежность вложения, риск, ликвидность и затраты на управление инвестициями.)

С. коэффициент капитализации для земли включает доход на инвестиции и возврат самих инвестиций; (В отличие от оценки зданий и сооружений при определении стоимости земли коэффициент капитализации включает только один элемент, а именно ставку дохода - норма возмещения не применяется, так как срок эксплуатации земельного участка не ограничен)

D. норма отдачи (ставка дисконта) включает только доход на инвестиции.

(Ставка дисконта – это требуемая норма прибыли на вложенный капитал, которая представляет собой отношение текущей стоимости получаемого за каждый период дохода к затратам на капитал. Стоимость недвижимости высока и для ее приобретения, реализации инвестиционных проектов требуется привлечение заемного капитала. В соответствии с этим обстоятельством ставка дисконта включает следующие составляющие:

а) ставка процента – требуемая норма прибыли на заемный капитал;

  б) ставка дохода – требуемая  норма прибыли на собственный  капитал. Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с)