Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

А. земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований; (Земельный кодекс (ЗК РФ), Глава III. Собственность на землю, Статья 16. Государственная собственность на землю:

1. Государственной  собственностью являются земли, не находящиеся в собственности  граждан, юридических лиц или  муниципальных образований. 2. Разграничение  государственной собственности  на землю на собственность  Российской Федерации (федеральную  собственность), собственность субъектов  Российской Федерации и собственность  муниципальных образований (муниципальную  собственность) осуществляется в  соответствии с настоящим Кодексом  и федеральными законами)

В. земли, находящиеся в федеральной собственности и собственности субъектов РФ;

С. земли, находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ и муниципальных образований.

6. Какая формула не годится для расчета поправки на износ:

А.

 В.   ( На основе данных физического состояния зданий методом прямого анализа характеристик рассчитывается процентная поправка на износ. Расчет производится по формуле Пи = (100 –И0) / (100 – Ианал), Где Пи – поправка на износ; И0 – износ объекта; Ианал – износ аналога.; Кащук И.В.Основы оценочной деятельности: Учебное пособие, 2010)

С.  

D. (Определение физического износа зданий методом срока жизни.)

7. Укажите, в каком порядке надо проверять соответствие потенциального использования объекта варианту наилучшего и наиболее эффективного использования
1. экономическая целесообразность;
2. физическая возможность;
3. юридическая допустимость
4. максимальная доходность

А. 1234;              В. 2314;         С. 3214 (Анализ наиболее эффективного использования предполагает разработку детального плана реализации каждого варианта с рассмотрением конкретных участников рынка, сроков осуществления проекта, источников финансирования для выбора варианта, обеспечивающего максимальную продуктивность оцениваемого объекта.

Критерии анализа наиболее эффективного использования. Вариант наиболее эффективного использования оцениваемой недвижимости должен отвечать четырем критериям – это:

! юридическая допустимость;

! физическая возможность;

! экономическая целесообразность;

! максимальная доходность. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: МФПА, 2005 г.)               D. 4123

8. При продаже с аукциона здания  производственного корпуса, находящегося  на балансе ГУП какой вид  стоимости подлежит определению  оценщиком?

А. стоимость права хозяйственного ведения;

В. рыночная;(Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" )

С. инвестиционная.

9. Чем характеризуется аннуитет

1. Постоянной величиной платежа в потоке доходов.

2. Регулярностью потока во времени
3. Равномерностью поступления и равновеликостью платежей (Аннуитет – это денежный поток с равными по величине поступлениями и через равные промежутки времени.; Финансовый менеджмент: теория и практика: Учебник / Под ред. Е.С. Стояновой. - М.: «Перспектива», 2010)

10. Что представляет собой вид дохода, капитализируемого по формуле СК=I+ SFF (n,I):

А. аннуитет неограниченное время;

В. доход равномерно убывающий;

С. доход равномерный равновеликий в течение ограниченного срока, отсутствие реверсии. (Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: МФПА, 2005 г.)

 

ТЕСТ по дисциплине «Оценка бизнеса» / «Экономика недвижимости»

Группа _______Студент ___________________________________________________________ 13

 

1. Обременительные условия:

а) не влияют на стоимость объекта передаваемого в залог;

б) влияют на стоимость объекта передаваемого в залог.( В случае, если обременение, наложенное на объект ограничивает его использование по прямому назначению, то данное обременение существенно влияет на стоимость. Если же обременение накладывает особый порядок использования, но не ограничивает действия, то стоимость не изменится.

Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с)

 

2. Договор купли – продажи недвижимости заключается:

а) в письменной форме;

б) в устной форме;

в) в письменной форме с обязательной государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимость к покупателю;( Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

  Несоблюдение формы договора  продажи недвижимости влечет его недействительность;

ст. 550 ГК РФ)

г) можно не регистрировать сделку.

 

3. Выставление на конкурс объектов недвижимости это:

а) способ показать качественные характеристики объекта;

б) способ знакомства с характеристиками объектов недвижимости;

в) способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение условий. (Конкурс – это способ продажи имущества, когда от покупателя требуется выполнение определенных условий по отношению к объекту приватизации. Конкурсы могут быть следующих типов:

 коммерческие с открытыми  или закрытыми торгами;

 инвестиционные;

 коммерческие с инвестиционными  или социальными условиями;

 совмещенные с аукционными  торгами; в этом случае аукцион  начинается сразу после вскрытия  конвертов с предложениями участников  конкурса по цене, при этом  максимальная предложенная цена  принимается как стартовая для  продолжения открытых торгов. «Оценка недвижимости» под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, Москва, «Финансы и статистика», 2005)

 

4. Как определяется размер доли в праве на общее имущество между собственниками квартир в многоквартирном доме?

а) пропорционально жилой площади квартир;

б) пропорционально общей площади квартир;( 289 ГК РФ:

Комментарий к статье 37

1. В соответствии со ст. 289 ГК  РФ собственнику квартиры в  многоквартирном доме наряду  с принадлежащим ему помещением  принадлежит также доля в праве  собственности на общее имущество  дома. Данное правило в равной  степени распространяется на  собственников жилых и нежилых  помещений. Указанная доля собственника  пропорциональна размеру принадлежащего  ему помещения в данном доме.

  Определение размера доли в  праве общей собственности на  общее имущество в многоквартирном  доме имеет существенное значение. Размер обязательных платежей  за содержание и ремонт общего  имущества, а также участие в  голосовании на общем собрании  определяются пропорционально доле  в праве общей собственности  на общее имущество многоквартирного  дома.)

в) пропорционально количеству комнат в квартире относительно всего дома;

г) поровну на все квартиры.

 

5. Какие экономические принципы при оценке различных видов стоимости недвижимости связаны с рыночной средой:

а) ожидания;

б) спроса и предложения;

в) конкуренции;

г) остаточной продуктивности;

д) сбалансированности;

е) изменения;

ж) полезности;

з) вклада;

и) наилучшего и наиболее эффективного использования;

к) замещения;

л) экономической величины;

м) экономического разделения;

н) соответствия (Принципы, связанные с рыночной средой, включают: зависимость, соответствие, предложение и спрос, конкуренцию и изменение.

Очень много в процессе землепользования зависит от места расположения фактора производства и влияние на него окружающей экономической среды изменения в которой могут позитивно или негативно сказываться на стоимости объекта к примеру, изменения в примыкающей территории (возникновение вспомогательных объектов) , изменение в торговой зоне (конкуренция) в регионе (экология) . Значительное влияние на потоки доходов оказывает связь т.е. то, как местоположение связано с рынком пользователя. Например, нарушение связей из-за строительства шоссе или из-за конкурента, расположившегося так, что бы перехватывать клиентов, может серьезно уменьшить доходы розничного торговца.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности.

Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия.

Как мы замечали выше, недвижимость имеет стоимость, если она обладает полезностью для какого-либо пользователя. Однако, полезность не является единственным элементом стоимости. Недвижимость должна быть относительно дефицитна. Другими словами рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства на данном рынке обостряется конкуренция, что, в свою, очередь приводит к снижению среднего уровня доходов. Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Следующий принцип который используется при оценке недвижимости изменение. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Колеблется объем денежной массы и процентные ставки. Внешняя политика влияет на себестоимость, цену товаров... Все эти факторы и многие другие могут менять полезность недвижимости в данном месте. Следовательно стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени. В этом заключается принцип изменения. Поскольку события и условия постоянно меняются, оценщики придерживаются профессионального стандарта и производят оценку на конкретную дату.

Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с)

 

Плата за публичный сервитут устанавливается:

А. Всегда;

В. В случаях, если установление публичного сервитута приводит к существенным затруднениям в использовании земельного участка. (ст.23 ЗК)

 

6. Если произведена самовольная постройка объекта недвижимости, то

а) она безусловно должна быть снесена лицом ее построившим;

б) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку, при условии, что земельный участок в установленном законом порядке будет предоставлен этому лицу.

в) Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за правообладателем земельного участка с компенсацией расходов на постройку осуществившему ее лицу. ("ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ" (ГК РФ) Часть 1от 30.11.1994 N 51-ФЗ, Статья 222. Самовольная постройка:

1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.