Контрольная работа по «Экономика недвижимости»

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

3. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

 

7. Если эффективный валовый доход не равен потенциальному, т.е. есть потери, то валовый рентный мультипликатор по потенциальному доходу больше, чем по эффективному:

а) да;

б) нет. (Валовый рентный мультипликатор или мультипликатор валового дохода - это метод сравнительного (рыночного) подхода, т. е. отношение продажной цены к потенциальному или действительному валовому доходу.

Данный метод осуществляется в три этапа:

1) оценивается рыночный рентный  доход от недвижимости;

2)     определяется отношение к продажной  цене валового дохода по недавним  рыночным сделкам;

3)     рассчитывается вероятная стоимость  оцениваемого объекта посредством  умножения рыночного рентного  дохода от оцениваемого объекта  на валовый рентный мультипликатор:

F = Др ВРМ = (Др Сан) / ПВД н, где V - вероятная цена продажи оцениваемого объекта; Др - рентный доход; ВРМ - валовый рентный мультипликатор; Сан - цена продажи аналога; ПВД^ - потенциальный валовый доход аналога. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. - М.: МФПА, 2005 г.)

 

8. Если поступление дохода (например, арендной платы за недвижимость) происходит в начале периода, то фактор текущей стоимости авансового аннуитета равен

а) сумме фактора текущей стоимости аннуитета для количества периодов, укороченного на один и единицы (Аn-1+1); (Авансовый аннуитет - поступление потоков платежей происходит в начале периода. Так как первый платеж производится немедленно и поэтому не дисконтируется, то последующие поступления дисконтируются по фактору обычного аннуитета укороченного на один период и добавляется к нему единица:В. В. Журавлев, Н. Т. Савруков. Анализ хозяйственно-финансовой деятельности предприятий. Конспект лекций, 2001)

б) разности фактора текущей стоимости аннуитета для количества периодов, увеличенного на один и единицы (Аn+1-1);

 

9. Чем отличается рыночная и инвестиционная стоимость объекта:

а) различия в оценках риска типичным субъектом и конкретным инвестором;

б) различия в оценке характера дохода от недвижимости;

в) различия в системе налогообложения типичного субъекта и конкретного инвестора;( Современная оценка недвижимости использует оба этих вида, в зависимости от условий и задач анализа. Отличительные их особенности связаны, прежде всего, с назначением и требованиями, которые к ним предъявляются. Так, инвестиционная стоимость рассчитывается исходя из прибыльности объекта для конкретного лица (вкладчика) и при заданных целях. Она всегда связана с определенным проектом. Различными, как правило, оказываются: представления о степени риска и ожидания, связанные с будущими доходами. Другое отличие инвестиционной стоимости от обоснованной рыночной стоимости касается неодинаковых условий налогообложения доходов в разных отраслях, определенных регионах, отдельных секторах бизнеса, в частности, в малом бизнесе. Относительно более благоприятные условия могут стимулировать, к примеру, поток инвестиций в избранные отрасли, малый бизнес, отдельные регионы, а также в определенные территориальные зоны, Рутгайзер В.М. Оценка стоимости бизнеса: учеб. пособие. М.: Маросейка, 2007- 448 с.  )

г) различия в приобретаемых правах на объект.

 

ТЕСТ по дисциплине «Оценка бизнеса» / «Экономика недвижимости»

Группа _______Студент Ведрова Л.Р._____________________________________________________ 23

 

1. Основанием для отказа в принятии лица в члены саморегулируемой организации оценщиков является исключение лица из членов иной саморегулируемой организации оценщиков за нарушение требований настоящего Федерального закона, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации и федеральных стандартов оценки, если с даты исключения из членов саморегулируемой организации оценщиков прошло менее чем

А. один год;

В. три года; (Основанием для отказа в принятии лица в члены саморегулируемой организации оценщиков является:

-несоответствие лица требованиям настоящей статьи;

-несоответствие лица требованиям, утвержденным саморегулируемой организацией оценщиков для вступления в члены саморегулируемой организации оценщиков;

-исключение лица из членов иной саморегулируемой организации оценщиков за нарушение требований настоящего Федерального закона, принятых в соответствии с ним нормативных правовых актов Российской Федерации и федеральных стандартов оценки, если с даты исключения из членов саморегулируемой организации оценщиков прошло менее чем три года.

статья 24 Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 12.03.2014) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации")

С. пять лет.

 

2. Какой метод оценки земельного участка предпочтителен при хорошо развитом рынке?

А. метод распределения;( Для применения метода требуются достоверные статистические данные о соотношении стоимостей земли и всей собственности конкретного типа недвижимости на заданном рынке. Однако метод редко применяется даже на развитых рынках, так как обладает низкой достоверностью. Применение метода оправдано в условиях недостаточности информации о продажах земельных участков. Получаемые значения считаются ориентировочными.)

В. метод остатка;( основан на технике инвестиционной группы для физических составляющих. Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных участков, если есть возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход. Стоимость земли определяют в результате капитализации части дохода, относящегося к земле.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать стоимость здания, чистый операционный доход всей собственности, коэффициенты капитализации для земли и для зданий.)

С. метод сравнения продаж; (является наиболее простым и эффективным методом оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса). Метод дает достаточно точные результаты только на развитом информационно-открытом конкурентном рынке. Российский земельный рынок не отвечает этим требованиям, стоимость земельного участка невозможно определить исходя из информации о сделках продаж участков-аналогов. Поэтому для оценки должна собираться вся доступная информация для применения всех методов оценки участков.; О.Н. Таранец «Экономика и оценка недвижимости», конспект лекций, Таганрог: Изд-во ТТИ ЮФУ, 2007.)

D. метод предполагаемого использования.( метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства) — немедленно или в ближайшем будущем. Метод наиболее часто используется в отношении неосвоенных участков земли. Но возможно его использование и для выделения земельной составляющей из общей стоимости уже застроенного земельного участка, если застройка представляет собой наиболее эффективный вид использования земли.)

 

 

3. Алгоритмом какого подхода и метода является следующий порядок действий при оценке: 1. Определение характера изменения арендной платы, загрузки объекта и затрат арендодателя, 2. Определение длительности прогнозного периода, 3. Определение чистого операционного дохода в прогнозный период, 4. Определение реверсии, 5. Определение коэффициента приведения, 6. Приведение чистого операционного дохода и реверсии в текущую стоимость, 7. Определение стоимости объекта на текущий момент.

А. доходный, метод валового рентного мультипликатора;

В. сравнительный, метод валового рентного мультипликатора; (1. Определяется рыночная стоимость земельного участка, на котором находится объект недвижимости.

2. Определяется восстановительная  или замещающая стоимость улучшений.

3. Рассчитываются все виды износа  объекта недвижимости: физического, функционального и внешнего.

4. Вычитается общий износ объекта  недвижимости из затрат на  его воспроизводство или замещение. Получается стоимость объекта  недвижимости за минусом износа.

5. Рассчитывается общая стоимость  объекта недвижимости и земельного  участка путем суммирования этих  стоимостей.)

С. доходный, метод прямой капитализации; (Алгоритм метода:

- Определение надлежащей меры экономического дохода, которая должна быть использована в ходе оценке или экономического анализа;

- Оценке последующего предполагаемого срока прогноза экономического дохода;

- Обоснованию прогноза экономического дохода;

- Оценка соответствующей ставки прямой капитализации;

- Установление показателя стоимости оцениваемого нематериального актива)

D. доходный, метод дисконтирования потока доходов; (Алгоритм метода:

1. Установление продолжительности  получения дохода.

2. Прогноз потоков денежных средств  по каждому году владения. Исходные  данные в дисконтировании потоков  денежных средств:

- размер дохода и характер его  изменения: постоянный; изменяющийся  с известными темпами роста  и падения; изменяющийся без видимого  тренда;

- периодичность получения дохода (ежемесячная, ежеквартальная, полугодовая, ежегодная);

- продолжительность периода, в течение  которого прогнозируется получение  дохода.

3. Дисконтирование потоков денежных  средств осуществляется посредством  приведения текущей стоимости  потока денежных средств за  каждый из будущих периодов  на основе функций сложного  процента и суммирования всех  текущих стоимостей.

4. В зависимости от стоящей перед  оценщиком задачи дисконтируются  потоки денежных средств, выражающие  доход:

- чистый операционный 

- инвестора до налогообложения (это  часть чистого операционного  дохода, которая остается после  выплат по заемным средствам  и начисления амортизации; расходы  по обслуживанию долга не являются  расходами в полном смысле  этого слова, так как по мере  их выплат увеличивается стоимость  имущественных прав инвестора; амортизация  относится к «неденежным» расходам, так как фактически не выплачивается владельцем, а напротив, служит для уменьшения налогооблагаемой прибыли. Поэтому начисленную амортизацию логично включать в результат коммерческой деятельности, т.е. в денежный поток);

- инвестора после налогообложения (это часть чистого операционного  дохода, которая остается после  уплаты налогов);

- банка по выданному кредиту;

- арендодателя по арендному договору.

5. Ставка дисконтирования выбирается  как средняя норма прибыли, которую  инвесторы ожидают получить от  капиталовложения в схожие объекты  в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного  капитала при условии, что объект  приобретен на собственные средства, или как средневзвешенная стоимость  капитала при условии привлечения  заемных средств.

6. Метод дисконтирования предполагает  расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце  периода владения и приведение  ее к текущей стоимости через  ставку дисконтирования.

7. Сложение текущих стоимостей  потоков доходов и выручки  от продажи (реверсии).

8. Расчет чистой текущей стоимости  объекта недвижимости как разницы  между текущей суммой доходов  за ряд лет и суммой привлечения  заемных средств. (Радкевич А.П.. Экономика недвижимости на предприятиях, Учебное пособие. – Ухта: Институт управления, информации и бизнеса, MIBI, 2011)

 

4. Информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена. Это

А. принцип проверяемости;

В. принцип обоснованности (4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

-в  отчете должна быть изложена  вся информация, существенная с  точки зрения стоимости объекта  оценки (принцип существенности);