Ипотечное кредитование и перспективы его развития

 

В регионах же, в которых  ипотечный рынок получит импульс  для развития с появлением федеральной  нормативной базы, заявляют о готовности своих компаний включиться в ипотечное страхование, как только появится нормативная база, и ипотека в регионе заработает в полную силу.

Несмотря на то, что  некоторые страховые компании, представители  которых приняли участие в  опросе, так или иначе связаны  с определенным банком (через право собственности или по другим причинам), респонденты единодушны в том, что ипотечное страхование проводится и будет проводиться в дальнейшем во взаимодействии с несколькими банками. Это говорит о том, что имеет место конкуренция между страховщиками за взаимодействие с банками, лидирующими на региональном рынке ипотечного кредитования.

Вопросы андеррайтинга, положения  о страховании в договорах  ипотеки.

На вопрос о том, какие  сведения будут приниматься во внимание при проведении андеррайтинги по ипотечному страхованию, в первую очередь (табл. 6), респондентам были предложены следующие варианты ответов:

1) страховщик будет  самостоятельно проводить оценку  предмета ипотеки в отношении  его действительной стоимости,  а также платежеспособности заемщика (проверять доходы, кредитную историю и т.д.);

2) страховщик будет  учитывать оценку предмета ипотеки,  произведенную независимым оценщиком,  а также оценку кредитного  риска, произведенную кредитором, но также проводить дополнительный  андеррайтинг для оценки риска;

3) страховщик будет  руководствоваться при оценке  риска и установлении размера  тарифа и других условий страхования данными независимого оценщика и кредитора.

Таблица 6

Андеррайтинг, обязанность  страхования (по договору ипотеки)

Компания	Как осуществляется (будет осуществляться) андеррайтинг	Включение в договор займа условия об обязательном страховании
		жизни и трудоспособности заемщика	предмета  ипотеки
Камчатка-АСКО	мнения  независимого оценщика, кредитора, собственная  экспертиза (с незначительными вариациями)	редко	как правило
МАКС		всегда	всегда
МСК		-`'-	-`'-
Нефтеполис		как правило	-`'-
РК-Гарант		всегда	-`'-
Урал-Аил		-`'-	-`'-
Энергогарант		как правило	-`'-

 

В ипотечном кредитовании основной риск, связанный с неплатежеспособностью заемщика, несет банк-кредитор, он же проводит оценку “качества” кредита. Но страховщики, принимая во внимание результаты анализа, проведенного банком, этими результатами не ограничиваются. Проводится и собственная экспертиза, привлекаются независимые оценщики, и только по результатам такой комплексной оценки риска может быть заключен договор страхования на тех или иных условиях.

Предмет ипотеки должен быть застрахован в силу требований ст. 31 Закона “об ипотеке”. Соответствующее  условие включается залогодержателями в договоры ипотеки.

Понятно, что кредит не будет возвращен, если заемщик умрет  или станет нетрудоспособным, в результате чего лишится заработка. Кредиторы, как правило, желают снизить риск потерь, в таких случаях обязывая залогодателя страховать свою жизнь и риск утраты трудоспособности. Это полностью соответствует западной практике.

Факторы конкуренции

Страхование осуществляется в пользу кредитора (залогодержателя), и он заинтересован в том, чтобы  получить страховую защиту максимально высокого качества. Заемщику, вообще говоря, все равно, какой страховой компании платить страховую премию. Поэтому конкурентоспособность страховой услуги определяется тем, насколько эффективен будет ее маркетинг, направленный на кредиторов. Какое именно обстоятельство определяет конкурентный успех, показано в табл. 7.

Таблица 7

Факторы конкуренции

Компания	Важнейший фактор конкуренции в ипотечном  страховании
Камчатка-АСКО	взаимодействие  с банками и ипотечными компаниями
МАКС	размер  тарифа и условия страхования
МСК	взаимодействие  с банками и ипотечными компаниями
Нефтеполис	взаимодействие  с банками и ипотечными компаниями; маркетинг, направленный на заемщиков-страхователей
РК-Гарант	взаимодействие  с банками и ипотечными компаниями
Урал-Аил	-`'-
Энергогарант	размер  тарифа и условия страхования

 

В ответах страховщиков наиболее часто, как на основной конкурентный фактор, указывается на эффективность  взаимодействия страховой компании с кредиторами по договорам ипотеки. Значительно реже в качестве такого фактора называли размер тарифа и условия страхования. И только один респондент указал, что важен также и маркетинг, направленный на заемщиков-страхователей. Это существенно, поскольку, если для продвижения продуктов по ипотечному страхованию требуется работа с потенциальными заемщиками, ипотечное страхование становится массовым видом страхования физических лиц, делающего ипотечное страхование подобным иным массовым видам страхования - страхованию автотранспорта, загородной недвижимости и т.п. Соответственно, в зависимости от того, какая аудитория будет рассматриваться в качестве целевой (банки или граждане, желающие получить ипотечный кредит), страховщик вынужден строить соответствующую систему продаж страховых продуктов.

Тарифы по ипотечному страхованию

Поправки к Закону “Об  организации страхового дела в РФ”  предусмотрено страхование риска  “возникновения ответственности заемщика, являющегося законодателем по договору об ипотеке жилого дома или квартиры, за неисполнением (ненадлежащее исполнение) обязательства, обеспеченного ипотекой”.

Страховым случаем по договору ипотечного страхования является случай, если сумма денежных средств, вырученная от реализации ипотеки и распределенная в порядке, установленном законодательством  об ипотеке, недостаточна для удовлетворения требований кредитора - залогодержателя по договору об ипотеке жилого дома или квартиры и выгодоприобретателя по договору ипотечного страхования.

Закон не определяет тарифов  по страхованию договорной ответственности  заемщиков, поэтому стоимость страхования в значительной степени повлияет на конкурентоспособность страховой услуги. Респондентам было предложено оценить, с какими тарифами их компания намерена выйти на новый сегмент рынка и дать прогноз того, как среднерыночные тарифы будут меняться со временем (см. табл. 8, см. в приложении).

Определенность, с которой  специалисты оценили тарифы по страхованию  договорной ответственности заемщиков  за невозврат ипотечных кредитов, говорит о том, что страховщики  провели работу по предварительной оценке риска и довольно точно представляют себе его степень.

Разброс оценок довольно велик (0,2%-1,5%), что с другой стороны, свидетельствует о невозможности  в настоящее время однозначно оценить степень риска, поскольку  опыт данного страхования отсутствует. Некоторые компании в настоящее время страхуют тот же риск (риск невозврата ипотечного кредита) как предпринимательский риск кредитора.

Нет единства и в оценке изменения средних тарифов по мере развития ипотечного страхования. У всех респондентов есть своя позиция по этому вопросу, но эти позиции очень разные.

В настоящий момент в  РФ отсутствует ипотечная страховая  компания. Для создания государственной  или частной компании ипотечного страхования (ИС) необходима надежная нормативная база в банковской сфере и сфере ипотечного страхования, имеющая своей долгосрочной целью выход на рынок ипотечного страхования частного капитала. Такая нормативная база очень важна для жизнеспособности индустрии ИС в долгосрочной перспективе, а также для поддержки естественного роста ипотечного рынка в РФ и усилий по секьюритизации ипотеки, и в то же время предотвращает чрезмерный рост цен на жилье, выдачу непродуманных кредитов.

На данном этапе РФ не готова к появлению частной страховой  ипотечной компании в связи с  тем, что

1) ежегодный объем российского  рынка ипотечного кредитования  недостаточен для предоставления  необходимого объема застрахованных  кредитов, и обеспечения географической  диверсификации;

2) существует потребность  в фундаментальных усовершенствованиях  первичного и вторичного ипотечного рынков и в создании достаточной нормативной базы в банковской сфере ипотечного страхования.

В этой связи рекомендуется учредить государственную компанию ипотечного страхования, после осуществления всех необходимых усовершенствований на первичном рынке ипотеки и параллельно с осуществлением необходимых преобразований на вторичном, равно, как и с принятием соответствующих законов в банковской сфере и области ипотечного кредитования.

Поскольку ипотечное страхование  представляет собой специализированное страховое направление, российским властям будет необходимо обратиться к услугам международных экспертов в области государственного ИС для учреждения государственной компании ИС и запуска национальной программы ИС.

 

ГЛАВА 3 Основные направления развития ипотечного кредитовая в России

3.1 Проблемы, сдерживающие развитие ипотечного  кредитования

Известно, что во всем мире нет иных возможностей, кроме ипотеки, жилищных кредитов и непосредственного  предварительного накопления для обеспечения населения жильем. У населения уже сегодня имеется стартовый капитал в виде старой недвижимости плюс возможность использования федеральных субсидий (ее могут использовать некоторые слои населения: малоимущие, многодетные и т.д.). Как минимум, около 15 млн. семей, у которых достаточно доходов и исходного капитала в виде старой недвижимости, могли бы улучшить свои жилищные условия на сегодняшний день. Тем не менее, на федеральном уровне речь идет пока о единичных кредитах, при этом Федеральный центр может субсидировать определенные слои населения, но это будет капля в море. Есть деньги, есть желание, есть строительные мощности, есть базовый закон - а проблема остается.

Большинство россиян, нуждающихся  в улучшении жилищных условий, не в состоянии самостоятельно “потянуть” ипотеку. Несмотря на то, что формирование рынка ипотечного жилищного кредитования считается одной из приоритетных задач правительства РФ, ни банки, ни население России к ипотеке не готовы. Неблагополучна ситуация с развитием ипотеки и в регионах. Условия выдачи кредитов там жесткие, население не может себе позволить такую “роскошь” без поддержки со стороны властей. К тому же крупных московских банков (кроме, разве что, Сбербанка и ВТБ) там нет, а у местных банков нет “длинных” денег, возврата которых придется дожидаться 10-15 лет. Негативное влияние на развитие ипотеки оказывает и строительный рынок, участники которого практически бесконтрольно повышают цены.

В России насчитывается  с десяток крупных банков, которые  в состоянии пускать на ипотеку “длинные деньги”. Они, как правило, работают в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (исключения составляют Сбербанк и ВТБ, имеющие развитые региональные сети). Таким образом, развитие ипотеки в провинции в большинстве своем ложится на “плечи” местных банковских организаций, которые просто не обладают долгосрочными кредитными ресурсами. Ипотеке нужна государственная поддержка. В настоящее время такая поддержка осуществляется через Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), аккредитованного при правительстве РФ. Агентство получает от государства деньги в качестве гарантий перед кредитными организациями. На эти средства АИЖК через своих региональных операторов выкупает у банков ипотечные кредиты, формирует из них залоговое покрытие и выпускает под их облигации ипотечного займа. Благодаря их размещению на рынке финансируется федеральная система ипотечного кредитования. Эта схема не устраивает Министерство финансов, т.к. она не стимулирует работу АИЖК, потому что оно знает - деньги государство все равно даст. Таким образом, искажаются рыночные отношения, и тормозится формирование рынка ипотеки в России.

Еще одна проблема регионов: банки неохотно работают с жителями малых городов и районных центров.

Исследование причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования, приводит к мысли о том, что в России инфляционные процессы и отсутствие таких важных институтов, как аренда, финансирование строительства, капитальный ремонт, лишение прав заемщика на недвижимость, не позволили зародиться такому важному институту, каким является ипотечное кредитование.

В настоящее время в  России практически отсутствует  определенное соответствие между стоимостью арендной недвижимости и частного жилья, а также между стоимостью жилищно-коммунальных услуг для частного и муниципального жилья. Это и является первопричиной отсутствия у нас реального рынка жилья и арендных услуг, что в свою очередь блокирует все цены, связанные с недвижимостью, и тормозит развитие как ипотеки в целом, так и ипотеки арендной недвижимости, которая в большей степени способствует становлению эффективного ипотечного кредитования.

Хорошо известно, что  частная арендная собственность  или недвижимость, приносящая доход, с хорошо рассчитываемой амортизацией является более надежным залогом  недвижимости, чем просто частная личная недвижимость, благодаря стабильности доходов от аренды.

Сегодня развитие жилищной ипотеки в России сдерживается следующими основными факторами: