Ипотечное кредитование и перспективы его развития

Можно сказать, что ипотека  в условиях рынка пока еще только набирает обороты, интерес к ней со стороны банков, инвесторов и населения довольно высок. Но пока в этой области остается множество нерешенных вопросов.

2.2 Анализ  развития ипотечного жилищного  кредитования в регионах

Развитие системы ипотечного кредитования обусловлено совокупностью конкретных социально-экономических факторов, таких как: темп роста экономики региона, инвестиционная активность, уровень жизни населения и уровень доходов, обеспеченность жилищными условиями, развитость финансово-кредитной инфраструктуры, степень институционализации рынка жилья и др.

Анализ регионального  опыта реализации моделей ипотечного кредитования свидетельствует о  глубокой дифференциации степени развития систем жилищного финансирования, что  обусловлено региональной асимметрией  в становлении и функционировании рынка жилья в России. В ряде регионов, в частности в Москве, Санкт-Петербурге и др., заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. В Москве и Санкт-Петербурге разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования, в основе которых лежит двухуровневая модель (через специализированных операторов). В Москве она опирается на учрежденное Московское городское агентство по ипотечному кредитованию, в Санкт-Петербурге - на филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, созданного на федеральном уровне.

Условия кредитования для  заемщиков различных регионов РФ существенно различаются. Процентные ставки составляют от 5-6% (в Хабаровском  и Приморском краях, республиках Башкортостан и Саха (Якутия), Чувашской Республике, Читинской обл.); до 24-28% (в Республике Татарстан, Кемеровской, Тульской и Костромской обл.). Однако, если в 2003 году средневзвешенная процентная ставка по ипотечным кредитам в РФ составляла 14,3%, то за 2004 год она уменьшилась на 1,2 пункта и составила 13,1%. Средневзвешенный срок кредитования увеличился со 119,6 мес. в 2003 до 130,9 мес. в 2004 году (Лазарова Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах// Финансы. №6.2005г. С. 22-26).

В общем объеме выданных ипотечных кредитов по РФ по состоянию  на 01.10.2006г., основной удельный вес занимают кредиты, предоставленные в Приволжском  федеральном округе - 31,81%, Уральском  федеральном округе - 22,64%, Сибирском  федеральном округе - 19,87%, Центральном федеральном округе - 15,89% и незначительный вес составляют кредиты выданные по Южному федеральному округу - 4,37%, Дальневосточному федеральному округу - 3,19% и 2,24% - Северо-Западный федеральный округ.

Результат анализа показал, что наиболее успешно ипотечное кредитование развивается в Башкортостане, где в день выдается до 30 ипотечных кредитов. Там нет бюджетных дотаций, зато реализована концепция сети ипотечных брокеров. Кредиты выдает только один первичный кредитор - Башэкономбанк, но почти все риэлторы города выступают в качестве брокеров и берут на себя оформление до 90% необходимой документации. Схема очень похожа на систему розничного кредитования в магазинах Москвы.

В Иркутске в 1999 году было создано ОАО “Иркутское региональное ипотечное агентство” (ИРИА), для чего из средств регионального бюджета было направлено 1 млн. руб. ИРИА первым в послереволюционной России выпустило ипотечные облигации.

Оренбургская область - одна из первых в РФ - приступила к  внедрению ипотечного кредитования. Администрация области законодательно установила субсидии молодым семьям на приобретение жилья, средства на которые выделяются в рублях, при этом процентная ставка работникам бюджетной сферы составляет 7%, жителям сельских районов - 8%, жителям города, стоящим в очереди на улучшение жилищных условий, - 10%. Срок погашения - 10-15 лет. Выплаты по кредиту должны быть завершены до наступления пенсионного возраста заемщика.

В Приморском крае на рынке  ипотечного жилищного кредитования действуют два крупных оператора: созданное при участии городской администрации “Владивостокское ипотечное бюро” и приморский краевой центр (ПКРЦ) “Наш Дом Приморье”, также опирающийся на поддержку краевой администрации. Обе структуры - операторы федеральной ипотечной программы. За семь месяцев 2006г. было выдано 260 кредитов.

В Чувашии с 2000 года под  реализацию республиканской программы  строительства социального жилья  гражданам предоставляется банковский кредит в объеме 10 млн. руб. сроком на 5 лет под ј ставки рефинансирования ЦБ РФ. Разницу между льготной и коммерческой ставкой гасит региональный бюджет.

В Мордовии создается АО “Мордовская ипотечная корпорация”, которая будет заниматься развитием  ипотеки в регионе. Уставной капитал  АО составит 50 млн. руб., при этом 51% акций “Мордовской Ипотечной корпорации” остается в руках государства, а остальные акции будут распределены среди учредителей. В Мордовии уже работает система предоставления государственных субсидий малообеспеченным семьям на строительство жилья из средств республиканского бюджета. В 2006 году 140 семей, живущих в Саранске, и 50 сельских семей получили благоустроенное жилье.

В республике Коми фонд жилищного  строительства ведет работу по выполнению программы переселения северян. Ежегодно Фонд приобретает жилье и участвует в строительстве в 40 городах, расположенных в 25 регионах России.

В Ростове также действует  ипотечная программа, участниками  которой являются граждане, проживающие  в Ростове не менее 10 лет и находящиеся  в трудоспособном возрасте. Льготная ссуда предоставляется в размере 50% от стоимости выбранного жилья, ставка по ссуде устанавливается в размере 1/8 ставке рефинансирования ЦБ РФ. Срок возврата ссуды устанавливается индивидуально для каждого участника программы и составляет от 2 до 10 лет. Как и в других регионах, ипотечная программа осуществляется за счет бюджетных средств.

В Кемерово главное управление капитального строительства администрации  Кемеровской области учредило “Фонд  развития жилищного строительства  Кемеровской области”, в задачи которого входит обеспечение жильем граждан с низкими доходами и социальных работников. Средства граждан при приобретении жилья по ипотечной схеме составляют 10%.

Анализ функционирующих  программ ипотечного кредитования выявил три основных типа регионов (Лазарова Л.Б. Развитие ипотечного жилищного кредитования в регионах //Финансы. №6. 2005. С 22-25):

К первому относятся  регионы, реализующие рыночные механизмы  ипотечного кредитования (Москва, Санкт-Петербург, Иркутская область), чему способствует высокий уровень их экономического развития. На данных территориях наблюдается спрос на ипотечные продукты.

Ко второму типу относятся  регионы, внедряющие схемы с участием региональных бюджетов (Ростов, Кемерово, Оренбургская область). Это объясняется  более низким уровнем жизни населения.

Третий тип - регионы, реализующие  рыночный механизм ипотечного кредитования с присутствием социальной ипотеки (Москва, Санкт-Петербург, Республика Мордовия, Иркутск, Республика Башкортостан, Пермская область).

Схемы использования бюджетных средств в ипотечных программах различны, однако из-за их ограниченности эти средства не могут в достаточной степени служить основой для развития эффективной системы ипотечного жилищного кредитования.

Необходимо кардинально  пересмотреть схему использования бюджетных средств. Система ипотечного жилищного кредитования, действующая на сегодняшний день экономически не эффективна, так как включает четыре звена (КБ - региональный оператор - АИЖК - институциональные инвесторы), что способствует повышению “цены” ипотечного кредита. Федеральное агентство может напрямую заключать договоры с КБ в регионах, выкупать у них стандартизированные ипотечные кредиты, застрахованные от риска невозврата. Схема достаточно проста и прозрачна. Наглядным примером является республика Башкортостан, где ипотечным кредитованием занимается один банк. Что касается использования бюджетных средств, то в данном случае через региональные бюджеты можно осуществлять субсидирование первоначального взноса. В этом случае можно четко рассчитать сумму, которая должна быть выделена на эти цели из средств регионального бюджета. Сегодня некоторые крупные КБ Москвы открывают филиальную сеть в регионах с тем, чтобы напрямую сотрудничать с АИЖК. Кроме этого во многих регионах есть коммерческие банки, которые тоже могут сотрудничать с АИЖК.

Следующим важным вопросом является формирование и развитие ссудно-сберегательных касс, которые наряду с КБ могли  бы заниматься ипотечным кредитованием. Но для этого им необходимо создать  определенные условия. ССК нужно дать статус специализированных банков, основной функцией которых будет привлечение средств населения в виде сберегательного вклада и кредитование недвижимости. Для снижения рисков вкладчиков необходимо определить функции ССК, установить стабильный процент по вкладам не привязанный к финансовому рынку, разработать собственные нормативы кредитных ставок, отличные от нормативов КБ.

Создание специализированных банков поможет в привлечении  долгосрочных ресурсов на ипотечный  рынок. Эффективность деятельности ССК может обеспечиваться за счет узкой специализации (меньшее количество сотрудников по сравнению с универсальными кредитными организациями, снижение рисков по кредитованию в связи с накоплением необходимых средств, независимость от финансового рынка, в связи с замкнутой системой и, следовательно, снижение процентных ставок по ипотечным кредитам).

А для заинтересованности населения в участии в ссудно-сберегательной системе государство должно принять  определенные протекционистские меры, например, исключить суммы сбережений из облагаемого дохода, предоставлять персональные субсидии при накоплении определенной части средств на ссудно-сберегательном счете и т. д. Эти меры могли бы коренным образом изменить систему ипотечного жилищного кредитования. Несомненно, ипотека в России развивается по американской модели (в мировой практике сложились две основные схемы жилищного финансирования: одноуровневая модель ипотечного кредитования на основе первичного рынка ипотечного кредита и американская модель ипотечного кредитования с вторичным рынком ипотечного кредита). Но создание ссудно-сберегательных касс послужит дополнительным источником для формирования ипотечного рынка.

2.3 Риски ипотечного  кредитования

Ипотечное кредитование, являясь одним из направлений  доходного бизнеса, подвержено влиянию достаточно широкого набора рисков. Высокая степень рисков, связанных с ипотечным кредитованием, вызвана: во-первых, крупными суммами выдаваемых кредитов, во-вторых, длительным сроком кредитования. В связи с высокой концентрацией рисков остро встает вопрос об управлении ими, т.е. разработке комплекса мер по оптимизации совокупного риска участников системы ипотечного кредитования.

В литературе, посвященной  ипотечному кредитованию, как правило, выделяются следующие основные риски:

Риски ипотеки на стадии первичного кредитования.

1. Кредитный риск - наиболее значимый  и опасный по последствиям. Чаще  всего причиной его проявления  служит заемщик, точнее, низкие  располагаемые доходы последнего. Кредитуя его, банк рискует  в большей степени, чем, если бы он обеспечивал ссудой стабильную и самодостаточную корпорацию. Доходов этих в какой-то момент времени становится недостаточно для дальнейшего осуществления своевременных и полноценных платежей по кредитному контракту, т.е. кредитный риск обусловлен возможностью полного или частичного неисполнения заемщиком своих обязательств перед кредитором. В этом случае требование кредитора может быть удовлетворено за счет имущества, служащего обеспечением кредитной сделки. Если стоимость этого имущества не полностью покрывает требования кредитора, то это негативно сказывается на финансовом результате кредитора. При более детальном подходе к мониторингу потерь по данному обстоятельству можно ранжировать опасность потерь на риски невозврата и нестабильности доходов населения, требующие комплексного подхода при их учете.

Управление данным риском можно  свести к системе мер, принимаемых  как на уровне государственных структур, так и в рамках службы риск-менеджмента  банка. В частности необходимы такие  меры, как:

· определенный, сравнительно большой первоначальный взнос в качестве частичной оплаты объекта кредитования - 30% от стоимости залога. К снижению этой планки следует подходить с известной осторожностью;

· прагматичный (в меру консервативный) подход со стороны КБ к заемщику в части установления нормативов кредитования под залог недвижимости - LTV, OTI, PTI. Так, высокий показатель ежемесячных платежей по кредиту в совокупном доходе заемщика и значительная величина кредита в рыночной оценке приобретаемой недвижимости способны привлечь более широкий круг “розничных” клиентов к банку. Но вместе с тем данные критерии не могут превышать “критические” для кредитора значения, согласно которым кредитовать становится коммерчески невыгодно и неоправданно рискованно;

· требование к заемщику страховать свою ответственность от возможного невозврата ресурсов банка в будущем. Страховую компанию можно было бы привлечь к данной форме размещения активов через систему льготных процентов по средствам на депозитах в обслуживающем банке (первичном кредиторе), работающем в “связке” с данным страховщиком. При этом оптимальным вариантом было бы партнерство банка с несколькими страховыми компаниями, аккредитованными для работы на ипотечном сегменте (страхование ипотечных рисков) и обладающими соответствующими требованиями страхового законодательства критериями финансовой устойчивости. Это позволит диверсифицировать риск возможных потерь путем переложения части риска на третью сторону;

· субсидирование из бюджета процентной ставки по кредитам или величины первоначального взноса - с целью снижения бремени ответственности заемщика в размере не более 50%. При этом, клиент, в свою очередь, должен отвечать определенным параметрам устойчивости (по крайней мере, предсказуемости) своего финансового положения и обладать ликвидным обеспечением в качестве гарантии от невозврата. Правда, предложенная мера, скорее, возможна по отношению к ограниченному кругу ипотечных кредиторов, а также к полугосударственным банкам России. Другими словами, первичный кредитор должен иметь стратегическую ориентацию на ипотечном направлении (как, например, московские Банк Жилищного Финансирования или Фора-Банк) и пользоваться поддержкой ликвидности (финансовой компенсацией) со стороны. Иначе льготная для заемщика ипотека может оказаться нерентабельной для ссудодателя.

2. Риск процентной ставки связан  с потенциальным недополучением  кредитором прибыли в результате  изменения процентных ставок  по привлекаемым ресурсам и  выданным кредитам. Кредитор предоставляет  заемщику денежные средства на длительный срок, в то же время, занимая их (например, принимая на депозит) на короткий срок. “Короткие” деньги можно привлечь дешевле, чем “длинные”, тем самым кредитор, в качестве посредника на финансовом рынке, принимает на себя риск непредвиденного изменения процентных ставок. В результате чего денежный поток, получаемый кредитором, оказывается меньше запланированного, что негативно отражается на его финансовом результате. Кроме того, в случае непредвиденного снижения процентных ставок возникает вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком. Это может негативно отразиться на финансовом результате кредитора, т.к. перед ним встанет проблема реинвестирования денежных средств уже под более низкую ставку процента. Риск генерируется возможным в будущем понижением реальной стоимости амортизационных фондов по сравнению с номинальными выплатами, когда обеспечение не может более - на всю сумму - гарантировать возврат размещенных средств. (Риск изменения условий мобилизации фондов проявляется при кредитовании с фиксированным процентом выплат.) Таким образом, риск возникает из-за нестабильной макроконъюнктуры (в том числе по причине частых проблем банков с ликвидностью и ценовыми “перебоями” на рынке недвижимости) и выбора неэффективной (например, чрезмерно агрессивной, когда этого не требуется) кредитной стратегии банка. Чтобы не допустить подобную ситуацию, можно предпринять следующие меры: