Ипотечное кредитование и перспективы его развития

Несмотря на интернациональный  характер института залога недвижимого  имущества, ипотека в разных странах  имеет свое место и смысл. Вследствие чего в каждой стране действует свое специфическое законодательство по регулированию отношений в данной сфере. Различия во многом обусловлены состоянием, развитостью и особенностями земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции же право непосредственного владения землей принадлежит потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с чем здесь действуют принципы ипотечного кредитования, вобравшие в себя национальное своеобразие.

1.2 Объекты  и субъекты ипотечного кредитования

Выше было отмечено, что  ипотечное кредитование - это особый род взаимоотношений между получателем  кредита и лицом, предоставляющим  кредит, теперь рассмотрим субъективно-объективную структуру этих отношений.

Объектами ипотечного кредитования являются:

· земельные участки;

· жилые помещения, т.е. квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых  в социальной сфере;

· офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

· производственные помещения - склады, заводские здания и научно-исследовательские  институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъектами ипотечного кредитования являются: ипотечный кредитор, заемщик (собственник недвижимости), инвестор, специализированные посредники, правительство. В качестве инвесторов могут выступать другие кредитные  и финансовые организации, страховые компании, пенсионные фонды, а также население. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели (табл. 1, см. в приложении), и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Нужно отметить, что перечисленные  выше субъекты ипотечного кредитования преследуют различные цели.

Основной целью заемщика является максимизация объема привлечения  дешевых финансовых ресурсов для  организации или реконструкции  действующего производства товаров. Если осуществляется кредитование покупки жилья для физических лиц, то основная цель заемщика заключается в приобретении по возможности лучшего и более дешевого жилья, при этом заемщик должен производить ежемесячные выплаты по кредиту.

Задача банка, т.е. кредитора, заключается в максимизации прибыли  и дивидендов своих акционеров. Таким  образом, целями банка при ипотечном  кредитовании являются максимизация доходности активных операций, ограничение рисков и обеспечение возвратности ссудного капитала.

Инвестор также стремится  получить наибольшую прибыль, вкладывая  свои средства в закладные или  ценные бумаги, обеспеченные закладными. Таким образом, целью инвестора  при использовании механизма  залогового кредитования, является максимизация прибыли капитала, вкладываемого в закладные или ценные бумаги.

Одним из субъектов кредитования является правительство. В организации  и развитии кредита роль правительства  заключается в создании условий, позволяющих банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков. Собственными же целями правительства на рынке ипотечных кредитов являются:

· капитализация недвижимого  имущества и обеспечение его  оборотоспособности;

· неинфляционная поддержка  сферы материального производства;

· пополнение доходной части  бюджета и обслуживание внутреннего  долга;

· создание условий для  надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования.

Сравнение целей основных субъектов рынка ипотечного кредитования позволяет сделать вывод об их разнонаправленности.

1.3 Классификация  ипотечных кредитов

Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам (Разумова И.А. Ипотечное кредитование.- Питер.,2005.):

1. По объекту недвижимости:

· земельные участки;

· предприятия, а также  здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

· жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

· дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

· воздушные, морские суда, суда каботажного плавания и космические  объекты;

· объекты незавершенного строительства. Статус объектов незавершенного строительства был изменен в  январе 2005г. До этого времени объекты  незавершенного строительства не относились к недвижимому имуществу.

2. По целям кредитования:

· приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько  семей в качестве основного или  дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом;

· на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

· строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций.

Данное кредитование строительства  жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения его предыдущего этапа.

3. По виду кредитора:

· банковские;

· небанковские.

4. По виду заемщиков:

· как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые  застройщикам и строителям;

- кредиты, предоставляемые  непосредственно будущему владельцу  жилья;

· по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

- сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм - клиентов  банка;

- клиентам риэлтерских  фирм;

- лицам, проживающим  в данном регионе;

- всем желающим.

5. По способу рефинансирования:

Ипотечным кредитованием  занимаются различные кредитные  институты. Особенности их деятельности заключены в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 2).

Таблица 2

Способы рефинансирования ипотечных кредитов

№	Способ  рефинансирования	Вид кредитного института
1	Выпуск  ипотечных облигаций	Ипотечные банки
3	Собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)	Универсальные банки
4	Продажа закладных ипотечному агентству или крупному ипотечному банку, собственные, привлеченные и заемные средства (в т.ч. займы международных организаций)	Кредитные учреждения, занимающиеся ипотечным  кредитованием и заключившие  договор с ипотечным агентством или крупным ипотечным банком

 

6. По срокам кредитования: В ряде стран классификация кредитов различается по срокам (табл. 3).

Таблица 3

Классификация кредитов по срокам

Виды  кредитов	Страны
	Великобритания	Страны  континентальной Европы	США	Россия
Краткосрочные	До 3-х лет	До 1 года	До 1 года	До 1 года
Среднесрочные	3-10 лет	1-5 лет	1-10 лет	1-3 года
Долгосрочные	Более 10 лет	Более 5 лет	Более 10 лет	Более 3-х лет

 

7. По способу амортизации долга:

· постоянный ипотечный  кредит (предусматривает периодические равновеликие выплаты, т.е. заемщик ежемесячно выплачивает равную сумму, часть которой идет на погашение кредита и часть - на уплату начисленных за месяц процентов; проценты начисляются на остаток невыплаченной суммы по кредиту);

· кредит с переменными выплатами;

· кредит с единовременным погашением согласно особым условиям.

8. По виду процентной ставки:

· кредит с фиксированной  процентной ставкой (предусматривает  рановеликие платежи в счет погашения  основной суммы долга, а также  выплаты процентов на непогашенный остаток, суммы процентов изменяются);

· кредит с переменной процентной ставкой (процентная ставка меняется в зависимости от изменения  ситуации на денежном рынке: по индексу  государственных ценных бумаг или  другому финансовому индексу, с  установлением максимального уровня ставки процента).

9. По возможности досрочного погашения:

· с правом досрочного погашения;

· без права досрочного погашения;

· с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

10. По степени обеспеченности (величине первоначального платежа):

 Сумма может составлять  от 50% до 100% стоимости заложенного  имущества.

Кроме того, ипотечные  кредиты могут быть:

· обычные и комбинированные (выдаваемые несколькими кредиторами);

· субсидируемые и выдаваемые на общих условиях.

1.4 Нормативно-правовое регулирование ипотечного кредитования в РФ

Деятельность кредитных  организаций на российском ипотечном  рынке регламентируется действующими законодательными актами, регулирующими  систему ипотеки. Формирование законодательной  базы ипотечного кредитования в России началось с середины 90-х гг. прошлого столетия. Права гражданина на жилье и на охрану частной собственности закреплены в Конституции РФ (1993г.). Важным шагом развития российского ипотечного законодательства стало принятие первой (1995г.) и второй (1996г.) частей ГК РФ. Кодекс устанавливает общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости; положения о праве собственности и других вещных правах на другие помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и др.  ГК РФ предусматривает ряд правил в отношении обязательной государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также возникновения, ограничения и перехода таких прав. Кроме того, были введены дополнительные требования к договору купли-продажи жилой недвижимости. В частности, государственной регистрации подлежит не только переход права собственности на жилую недвижимость по такому договору о продавца к покупателю, но и сам этот договор.

Для содействия развитию вторичного рынка ипотечных кредитов в 1997г. было создано Федеральное агентство жилищного ипотечного кредитования (ФАИЖК), призванное способствовать становлению частного кредитования жилищной сферы, в т.ч. на основе долгосрочного ипотечного кредитования.

ФАИЖК призвано выполнять следующие функции:

· содействие развитию ипотечного жилищного кредитования по средствам  рефинансирования (покупки) ипотечных  кредитов, выдаваемых коммерческими  банками - первоначальными кредиторами;

· привлечение долгосрочных финансовых ресурсов для кредитования населения;

· содействие в повышении  ликвидности банков путем перевода неликвидных активов (ипотечных  кредитов) в ликвидные (наличность);

· стандартизация и унификация процедур ипотечного кредитования;

· представление интересов ипотечных структур в правительстве и других государственных учреждениях.

Основным законом, регулирующим отношения по поводу залога недвижимости, является ФЗ № 143 “Об ипотеке (залоге недвижимости)”.

Данный закон хоть и  регулирует основные правоотношения, возникающие при ипотеке, имеет некоторые недостатки, которые не позволяют как кредиторам, так и заемщикам активно заниматься ипотечной деятельностью в связи с присущими ей высокими рисками. Речь идет об обращении взыскания на заложенное имущество, которое на практике реализовать достаточно сложно. Кроме того, закон не способствует полноценному созданию рынка закладных, как, например, в Германии, не вводит определенных стандартов их выпуска и их продажи инвесторам.

Законодательство, регулирующее ипотечную деятельность, постоянно развивается. В январе 2000г. Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в РФ. Концепция предоставляет огромный простор инициативе субъектов РФ по выбору схемы, согласно которой в регионе будет развиваться эта система. Любая модель долгосрочного кредитования граждан является приемлемой, если она удовлетворяет требованию юридической чистоты и финансовой прозрачности и в ней заложен механизм рефинансирования.

В рамках этой программы  уже разработано и представлено Государственной думе множество законопроектов, способных облегчить деятельность многих ипотечных кредиторов, устраняя недостатки уже существующей системы и четко определяя правила функционирования на российском рынке ипотеки, часть из них уже принята.

14 октября 2003г. был  принят ФЗ “Об ипотечных ценных  бумагах”. Закон разрешает банкам выпускать ипотечные облигации как напрямую, так и через специальных ипотечных агентов. Специальный ипотечный агент представляет собой некое хозяйственное общество, наподобие акционерного, которое может совершать ограниченное количество операций (в РФ ОАО “Агентство по ипотечному жилищному кредитованию”). Оно приобретает права на ипотечные кредиты и выпускает ипотечные ценные бумаги.