Правовое обеспечение

       При продаже здания, сооружения  или иного недвижимого имущества  к покупателю одновременно переходит  определенное право на часть земельного участка, занятую недвижимостью и необходимую для его использования.

          Если продавец имеет право  собственности на соответствующий  земельный участок, то и покупателю переходит либо указанное право собственности, либо право аренды, пользования и т. п. Если же продавец владеет участком на ином праве, то и покупателю переходит при продаже находящегося на этом участке недвижимого имущества такое же право на участок, как то, которым обладал продавец.

        В случае продажи земельного участка без находящейся на нем недвижимости при отсутствии в договоре иных условий у продавца остается ограниченное вещное право (сервитут) на ту часть проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

  Особенности купли-продажи  жилых помещений

      Жилое помещение  - это жилой дом,  его часть, квартира  в многоквартирном доме или ее часть, то есть помещение, предназначенное для постоянного проживания в нем гражданина и зарегистрированное в этом качестве в соответствующих государственных или муниципальных органах.

      Существенные условия договора  купли-продажи жилого помещения:

-  предмет  договора;

-  цена  договора;

- перечень  лиц, которые после продажи  жилого дома сохраняют право  проживания в нем.

       Кроме государственной регистрации  перехода права собственности  при продаже жилого помещения необходима государственная регистрация самого договора купли-продажи, без которой договор считается незаключенным.

Договор купли-продажи предприятия

        Договор купли-продажи предприятия – это договор по которому  продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель обязуется принять его и уплатить обусловленную цену.

      Предприятие - это имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности.

В состав предприятия входят:

•  земельные  участки;

•  здания, сооружения;

•  оборудование, инвентарь, сырье, продукция;

•  права  требования, долги;

• права  на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы, услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания);

•  другие исключительные права.

      Не входят в состав продаваемого  предприятия и не подлежат  передаче права, полученные на основании разрешения (лицензии) на занятие определенным видом деятельности. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

10.  ДОГОВОРЫ НА ПЕРЕДАЧУ  ИМУЩЕСТВА В ПОЛЬЗОВАНИЕ 

1. Понятие, форма  и признаки договора  аренды.

2.Понятие,  виды  и особенности  аренды  транспортных  средств.

3. Понятие договора аренды зданий и сооружений.

4.Понятие  и отличительные  черты договора  аренды предприятия.

5.Договор  финансовой аренды (лизинг.). 

1. Понятие, форма  и признаки договора  аренды.

      Договору аренды (имущественного  найма) – договор  по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или пользование.

     Признаки договора  аренды:

•  по договору аренды происходит передача имущества во владение и пользование или пользование без перехода права собственности;

•  аренда - срочный договор;

•  аренда - возмездный договор;

•  объектом аренды могут быть только индивидуально-определенные непотребляемые вещи.

 Для договора аренды обязательна письменная форма в случаях, если:

•  договор  заключен на срок более одного года;

•  одна из сторон - юридическое лицо.

       Для договора аренды недвижимого  имущества необходима государственная  регистрация, если иное не предусмотрено  законом.

         Срок аренды имущества обычно  устанавливается в договоре. Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может односторонне расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца.

       Законом могут быть установлены  предельные сроки аренды отдельных  видов имущества (природных объектов  и пр.).

       Арендатор имеет преимущественное  право на продление договора  аренды на новый срок при  наличии следующих условий:

•  надлежащее исполнение обязательств по ранее заключенному договору:

- использование  имущества по назначению, обеспечение  его сохранности, своевременное внесение арендной платы и т. д.;

•  готовность арендатора заключить договор на условиях, предлагаемых другими потенциальными арендаторами;

•  письменное уведомление арендодателя о желании  арендатора продолжить арендные отношения в срок, предусмотренный договором, а если такой срок не предусмотрен, то в разумный срок.

        Если арендодатель отказал в заключении договора аренды на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору требовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор, либо только возмещения указанных убытков.

         В случае если по истечении  срока договора аренды арендатор  продолжает пользоваться арендованным  имуществом без заключения нового  договора, а арендодатель против  этого не возражает, то договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок.

       Основной обязанностью арендодателя по договору является обязанность передать арендованное имущество арендатору. При неисполнении этой обязанности арендатор вправе:

•  потребовать передачи имущества;

•  расторгнуть  договор.

       В любом случае  у арендатора  возникает право на возмещение  причиненного ущерба. При передаче  имущества без принадлежностей  или необходимых документов арендатор вправе потребовать возмещения причиненного ущерба, а также либо передачи принадлежностей и документов, либо расторжения договора.

        В случае обнаружения препятствующих  или затрудняющих пользование  арендованным имуществом недостатков,  которые не были оговорены  при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества при его передаче, арендатор вправе потребовать:

•  безвозмездного устранения недостатков;

•  соразмерного уменьшения арендной платы;

•  возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков, если арендодатель своевременно не заменил имущество или не устранил недостатки сам. Такие расходы могут быть возмещены путем непосредственного удержания соответствующих сумм из арендной платы;

•  досрочного расторжения договора.

      Основная обязанность арендатора по договору аренды - своевременное внесение арендной платы.

      Стороны могут изменить размер  арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год.

      В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы (неоднократная либо длительная задержка оплаты) арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платежей, но не более чем за два срока подряд.

       В случае использования арендатором имущества не по назначению арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

Арендатор вправе с согласия арендодателя:

•  сдавать  арендованное имущество в субаренду;

•  передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу (перенаем);

•  передавать имущество в безвозмездное пользование;

•  передавать принадлежащие ему по договору аренды права в залог;

•  вносить  принадлежащие ему по договору права  в качестве вклада в уставный капитал  хозяйственных товариществ и  обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

        Если иное не предусмотрено  договором, обязанности по содержанию  арендованного имущества распределяются  следующим образом:

•  арендодатель осуществляет капитальный ремонт;

•  арендатор  осуществляет текущий ремонт.

       Распределение затрат на улучшение  арендованного имущества производится  следующим образом:

•  отделимые  улучшения остаются у арендатора;

•  арендатор  имеет право на возмещение затрат на неотделимые улучшения, только если они произведены с согласия арендодателя. Арендатор обязан по истечении срока аренды вернуть арендодателю имущество в состоянии, в котором арендатор его получил с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. При не возврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, а арендодатель вправе требовать возмещения причиненного просрочкой ущерба с зачетом уплаченной за время просрочки арендной платы.

     Передача имущества в аренду  не влечет прекращения прав  третьих лиц на него. Арендодатель обязан уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендуемое имущество.

      Переход права собственности  (права хозяйственного ведения,  права оперативного управления) на арендованное имущество не  влечет прекращения договора  аренды.

     Права и обязанности арендатора  по договору аренды могут переходить  по наследству. Арендодатель вправе  отказать наследнику умершего  арендатора на вступление в договор на оставшийся срок, только если предоставление имущества в аренду было обусловлено личными качествами арендатора.

     Арендодатель вправе требовать  досрочного прекращения договора  в случае:

•  использования  арендатором имущества не по назначению с существенным нарушением условий  договора;

•  значительного  ухудшения арендатором арендованного имущества;

•  невнесения арендатором арендных платежей в  установленный срок два раза подряд;

•  невыполнения арендатором взятых на себя или возложенных  на него обязанностей по капитальному ремонту имущества в установленный  срок;

•  в  иных случаях, предусмотренных договором.

Основания досрочного прекращения договора но требованию арендатора:

• непредоставление арендодателем имущества, предусмотренного договором, либо создание препятствий  для пользования им в соответствии с его назначением;

•  выявление в имуществе недостатков, препятствующих его использованию по назначению, за которые отвечает арендодатель;

•  нарушение  арендодателем лежащей на нем  обязанности по проведению капитального ремонта;

•  непригодность  имущества для использования  в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

2. Понятие, виды  и особенности  аренды  транспортных  средств.

       Договору аренды  транспортного средства  – договор по  которому арендодатель  обязуется предоставить арендатору за плату транспортное средство во временное владение и пользование.

Виды  аренды транспортных средств:

•  аренда транспортного средства с экипажем предполагает предоставление арендодателем арендатору за плату во временное владение, а также пользование транспортного средства и оказание услуг по управлению им и технической эксплуатации;