Сущность, виды и проблемы ипотечного кредитования

Обычно, на рассмотрение заявки на выдачу кредита уходит от 24 часов до трех-четырех недель. Стоит отметить, что многие банки стремятся сократить время на рассмотрение этих документов, тем самым, помогая потенциальным заемщикам хотя бы здесь не терять драгоценного времени. Но, вместе с тем, возможна ситуация, когда сотрудник банка свяжется с Вами и попросит приехать в банк для того, чтобы уточнить ответы по каким-то вопросам или просто пообщаться с Вами более детально.

Далее обычно следует сбор и предоставление запрашиваемых банком или кредитным брокером документов.

После того, как все необходимые  документы собраны и направлены в банк, они подлежат рассмотрению юридическим отделом и службой безопасности банка, а также страховой компанией, с которой сотрудничает банк.

Если банк принимает в отношении Вашей заявки принципиально положительное решение, независимо от того, обратились Вы к нему напрямую или через ипотечного брокера, то наступает время документального закрепления Ваших договорных отношений.

Этап третий

Определение стоимости  залога недвижимости и подписание документов

Для чего нужно определять стоимость приобретаемой Вами недвижимости? Кажется, ответ очевиден — для того, чтобы определить, какую сумму необходимо взять взаймы у банка, чтобы хватило на долгожданную покупку. Но все не так просто. Любой банк, хочет быть уверен в том, что он не переплачивает за Вашу покупку и именно поэтому он обязательно произведет оценку стоимости покупаемой квартиры у независимых оценщиков, которые по результатам своей работы предоставят соответствующий отчет. Кстати говоря, затраты на работу оценщика, банк обычно возлагает на заемщика.

Стоит отметить, что данная процедура имеет свои нюансы. Например, если квартира будет оценена на меньшую  сумму, чем Вы предполагали, Вам либо придется заплатить чуть большую  сумму в качестве первоначального взноса либо произвести переоценку недвижимости. В любом случае стоимость залога недвижимости будет обозначена в кредитном договоре и в договоре залога недвижимости (договор ипотеки).

Наконец, настало время  заключения кредитного договора, в соответствии с которым Вы получаете необходимую для покупки недвижимости сумму денег на определенных условиях и под определенный процент. Сразу после подписания всех необходимых документов банк перечислит оговоренную в кредитном договоре сумму с так называемого ссудного счета на Ваш банковский счет.

Правда данной процедуре  может предшествовать вопрос урегулирования отношений с собственником покупаемой Вами недвижимости, особенно если это вторичное жилье. Например, совместно с представителем банка и/или риэлтерского агентства придется решать вопрос передачи денег продавцу недвижимости. И здесь есть два основных варианта, которых придерживаются участники подобных сделок. Один из них предполагает передачу средств с Вашего банковского счета на счет продавца, а второй — передачу денег с помощью банковской ячейки с функцией раздельного доступа (обычно в том банке, где выдается кредит). Разница заключается лишь в том, что в первом случае нотариальное заверение договора купли-продажи недвижимости предшествует передаче денег, а во втором — следует сразу после нее.

Договор залога недвижимости (договор ипотеки) и кредитный договор всегда содержат множество требований, предъявляемых заемщику. Например, заемщик будет обязан извещать банк об изменении своих паспортных данных, условий работы, желании сдавать квартиру в аренду. Некоторые банки запрещают сдавать в аренду квартиру, являющуюся предметом залога. При неисполнении же указанных в договоре требований банк вправе наложить штраф на клиента.

Помимо кредитного договора необходимо будет также оформить договор купли-продажи недвижимости, договор комплексного страхования, а в некоторых случаях и закладную на квартиру.

Согласно законодательству по ипотеке, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации путем занесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сокращенно ЕГРП.

Таким образом, государственной  регистрации в Федеральной регистрационной службе РФ подлежат договор купли-продажи недвижимости, договор залога недвижимости (договор ипотеки), закладная (если она составлялась), право собственности покупателя (заемщика ипотечного кредита) на жилье, и обременение этого жилья залогом.

Законодательно установлен срок регистрации договоров купли-продажи  жилья, приобретенного по ипотеке, в течение 15 календарных дней со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации прав.

Некоторые ипотечные банки  оказывают клиентам услугу, беря на себя хлопоты по государственной  регистрации договоров и закладной.

Когда Вы получаете зарегистрированные документы по Вашей сделке, можно  считать, что процедура получения  и оформления ипотечного кредита не только успешно завершена, но и уже принесла ощутимый эффект — желанное жилье в вашей собственности!