Сущность, виды и проблемы ипотечного кредитования

Введение

 

Жилищная проблема в России, обострившаяся  в условиях перехода к рыночной экономике, вызвала потребность в новых  научных подходах к ее решению. Важным изменением государственной жилищной политики стала ориентация на развитие ипотечного кредитования. Тем самым  государственная жилищная политика приобрела существенно большую  социальную базу, поскольку благодаря  ипотеке улучшение жилищных условий  станет возможным для широких  слоев населения, и, прежде всего  среднего класса.

В мировой финансовой практике ипотечное  кредитование получило широкое распространение. В странах с развитой рыночной экономикой и высоким уровнем  организации банковской системы  сложились целые системы ипотечного кредитования, которые представлены различными экономическими субъектами – банками; агентствами по торговле недвижимостью; кредитными институтами, осуществляющими кредитование под  залог недвижимости; страховыми компаниями; кредитными агентствами, предоставляющими информацию о кредитоспособности клиентов; компаниями, специализирующимися на изъятии заложенного имущества  в случае неплатежа по ссуде.

Переход российской экономики на рыночный путь развития предполагает совершенствование  банковской системы, которая должна быть адекватна потребностям рыночного  хозяйства. Ипотечное кредитование является одним из перспективных  направлений развития банковского  кредитования, поскольку ипотека  представляет собой важнейший инструмент, усиливающий обеспечение кредита. Особое значение этот момент имеет  для нашей страны, экономика которой, как известно, отличается высокой  степенью риска и неопределенности. Обеспеченные же кредиты, по сравнению  с бланковыми, являются более безопасными  для банков, так как при их невозврате банк реализует залог и возвращает свои средства. Таким образом, ипотечное  кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности  банковской системы страны.

Создание и развитие ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны.

Таким образом, исследование механизма  ипотечного кредитования на сегодняшний  день, достаточно актуально. Ведь помимо экономической роли, ипотечное кредитование выполняет еще немаловажные социальные функции.

Тем не менее, в экономическом аспекте  у ипотечного кредитования имеется  наряду с большими перспективами  и существенные проблемы. Решить эти  проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность  ипотечного кредитования. Все вышесказанное  еще раз подтверждает актуальность и практическую значимость темы дипломной  работы.

Целью данного исследования является изучение состояния ипотечного рынка  России в современных условиях и  рассмотрение перспектив его дальнейшего  развития. В соответствии с поставленной целью были выдвинуты следующие  задачи:

- определить понятие ипотеки  и субъектно-объектную структуру  отношений, выявив основные особенности  ипотечного кредитования;

- провести классификацию ипотечных  кредитов;

- рассмотреть правовую и экономическую  сущность ипотечного кредитования;

- проанализировать рынок ипотечного  кредитования как в целом по  России, так и в регионах в  частности;

- изучить типичные риски, присущие  ипотечному кредитованию, предложить  ряд мер по их минимизации;

- осветить процесс развития  ипотечного страхования в России;

- изучить проблемы, сдерживающие  развитие ипотечного кредитования  и на этой основе обосновать  основные направления его развития.

Объектом работы является ипотечное  кредитование в России.

 

 

Глава 1. Сущность, виды и проблемы ипотечного кредитования

1.1.Краткий экскурс в историю становления и развития ипотечного кредитования

 

Слово «ипотека» имеет греческое  происхождение. Впервые оно было употреблено в законодательстве Солона в конце VII - начале VI вв. до н.э.

Предшественник  Солона - Драконт в 621 г. до н.э. ввел порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность сурово карались.

В 594 г. до н.э. Солон осуществляет свои знаменитые реформы, в том числе:

- отменяет поземельные налоги;

- вводит свободу завещания.

Личное имущество умершего предка уже не обязательно переходит  наследникам рода. Теперь каждый человек  имеет право распоряжаться своей  собственностью по своему усмотрению, в том числе и оставлять  ее в залог.

Солон предложил ставить на имении должника столб с надписью, что  эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой  столб получил название ипотека (от греч. hypoteka - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали  использовать особые книги, называемые ипотечными.

Современное понятие ипотеки возникло не сразу. Его появление было вызвано  экономическими потребностями общества, развитием его товарно-денежных отношений. С течением времени оно  постоянно совершенствовалось, отражая  особенности времени конкретной страны.

На первых порах развития общества способами обеспечения своевременного исполнения обязательства являлись присяга и поручительство. С развитием  товарно-денежных отношений возникает  практика строгого преследования лиц, не исполняющих принятых на себя обязательств. И, как правило, обеспечением исполнения обязательства служила личность должника, а не его имущество. В  те времена не существовало самого понятия «недвижимое имущество» и тем более «права собственности  на него».

Итак, сначала договор ипотеки  имел вид простого соглашения между  заемщиком и кредитором. Позже  стали появляться официальные и  неофициальные документы, которые  уже обладали правовой силой.

Особая  заслуга в развитии законодательства в области юридического обеспечения  исполнения обязательств принадлежит  Римскому гражданскому праву. Именно оно  вводит в практику систему обеспечения  исполнения обязательств путем залога недвижимого имущества.

Первоначально заложенное имущество до исполнения должником своих обязательств передавалось кредитору в полную собственность. Такая форма вещного обеспечения  называлась фидуция (от лат. fiducia - сделка на доверии).

Следующая форма развития вещного  обеспечения - пигнус (от лат. pignus - неформальный залог) - в большей степени защищала заемщика от своевольных действий кредитора, предусматривая передачу имущества  уже не в собственность, а только во владение.

Появление самой ипотеки было обоснованно  политическими и экономическими условиями того времени, т.е. ослаблением  рабовладельческого хозяйствования в  Риме и массовой передачей земель арендаторам. Эти причины и привели  к возникновению классического  института ипотеки.

На  фоне этих условий был введен новый  залог - залог орудий труда, без передачи предмета залога во владение арендодателя. Позднее данный вид залога распространился  и на другие виды имущества, в частности  на недвижимость. Именно таким образом  классический институт ипотеки проходил свои этапы и осуществлял свою эволюцию.

 

 

1.2. Характерные черты ипотеки

 

 

Ипотека характеризуется следующими чертами:

- ипотека, как и всякий залог, - это способ обеспечения надлежащего  исполнения другого (основного)  обязательства - займа или кредитного  договора, договора аренды. Следовательно,  ипотека базируется на основном  обязательстве, так как без  него она теряет всякий смысл;

- в качестве предмета ипотеки  всегда выступает недвижимость. К недвижимому имуществу относятся  земельные участки и все, что  с ними связано: предприятия,  жилые дома, сооружения;

- предмет ипотеки всегда находится  во владении должника. Он же  остается собственником, пользователем  и фактическим владельцем этого  имущества, но лишается права  распоряжения им, по крайней мере  без согласия кредитора, на  время залогового периода;

- договор кредитора и должника  об установлении ипотеки оформляется  специальным документом - закладной,  которая сопровождается нотариальным  удостоверением и государственной  регистрацией.

Закладная - это именная ценная бумага, удостоверяющая следующие права ее владельца: право  на получение исполнения по денежному  обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств  существования этого обязательства; право залога на имущество, обремененное ипотекой Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102 - ФЗ «Об ипотеке (залог  недвижимости)» в редакции от 24.12.02.

- при значительном превышении  стоимости залога над суммой  выданного кредита ипотека дает  возможность получить дополнительные  ипотечные ссуды под залог  того же имущества. Права ипотечных  кредиторов по одному и тому  же недвижимому имуществу удовлетворяются  в порядке регистрации ипотеки,  т.е. внесения записи о регистрации  ипотеки в специальные ипотечные  книги;

- в случае неисполнения обязательства,  обеспеченного ипотекой, кредитор  в праве требовать продажи  заложенного имущества с публичных  торгов. При реализации имущества,  заложенного по договору ипотеки,  ипотечный кредитор имеет преимущества  перед другими кредиторами в  размере суммы, указанной в  закладной.

 

 

1.3. Принципы ипотечного кредитования

 

 

Ипотеке присущи следующие принципы:

1) Принцип гласности, или публичности.  Отражает возможность доступа  каждого заинтересованного лица  к информации, которая содержится  в ипотечной книге;

2) Принцип специальности. Означает  возможность установления ипотеки  только к определенной недвижимости  и в определенном объеме;

3) Принцип достоверности. Он гласит, что записи в публичных книгах  означают, что в отношении данного  имущества нет иных прав и  правовых ограничений, кроме обозначенных;

4) Принцип старшинства. Этот принцип  отражает преимущество одного  закладного права перед другим  в зависимости от времени внесения  его в ипотечную книгу;

5) Принцип бесповоротности. Он свидетельствует,  что ипотека прекращается лишь  в случаях, прямо предусмотренных  в законе или договоре;

6) Принцип срочности. Отражает необходимость  его возврата не в любое  приемлемое для заемщика время,  а в точно определенный срок, зафиксированный в кредитном  договоре или любом другом  заменяющем его документе.

7) Принцип обеспеченности кредита.  Этот принцип выражает необходимость  обеспечения защиты имущественных  интересов кредитора при возможном  нарушении заемщиком принятых  на себя обязательств.

8) Дифференцированный характер ипотечного  кредита. Этот принцип определяет  дифференцированный подход со  стороны кредитной организации  к различным категориям потенциальных  заемщиков по ипотечным кредитам.

 

 

1.4. Объект ипотеки

 

 

Объектом ипотеки могут вступать объекты недвижимости, права на которые  зарегистрированы в порядке, установленном  для государственной регистрации. К ним можно отнести:

- предприятия как единые имущественные  комплексы, используемее в предпринимательской  деятельности;

- здания и сооружения (используемые  в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по  тому же договору земельных  участков, на которых они находятся,  либо частей этих участков, функционально  обеспечивающих эти здания и  сооружения;

- жилые дома, квартиры или их  части;

- гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые  домики;

- воздушные и морские суда, суда  внутреннего плавания и космические  объекты;

- незавершенные строительные объекты  недвижимости в совокупности  с материалами и оборудованием;

- участки недр, обособленные водные  объекты;

- леса, многолетние насаждения;

- земельные участки, находящиеся  в собственности граждан и  предоставленные для садоводства,  животноводства, индивидуального жилищного,  дачного и гаражного строительства,  приусадебные земельные участки,  занятые зданиями, строениями или  сооружениями, а также для личного  подсобного хозяйства.

Объектом  ипотеки в свою очередь не могут  быть следующие объекты:

- часть имущества, разделение которого  фактически невозможно без изменения  его назначения;

- имущество, изъятое из оборота,  на которое не может быть  обращено взыскание;

- имущество, в отношении которого  предусмотрена обязательная приватизация  либо приватизация вообще запрещена;

- государственное имущество. Сюда  можно отнести: государственные  и муниципальные земли, сельскохозяйственные  угодья, государственные или муниципальные  индивидуальные или многоквартирные  жилые дома, участки недр и  особо охраняемые природные территории;

- часть земельного участка, площадь  которого меньше минимального  размера выплат, и который также  предназначен для различного  целевого назначения и разрешенного  использования;

- доля в праве собственности  на общее имущество жилого  дома отдельно от права собственности  на квартиру.