Сущность, виды и проблемы ипотечного кредитования

 

 

1.6 Процесс ипотечного кредитования

 

 

Ипотечное кредитование - это целостный  механизм реализации отношений, возникающих  по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Несмотря на интернациональных  характер института залога недвижимого  имущества, ипотека в разных странах  имеет свое место и смысл.

Весь  процесс ипотечного кредитования может  быть разбит на 3 основные стадии:

1. Инициирование. Это процедура  выдачи первичного ипотечного  кредита, включающая в себя  проверку как самой собственности,  передаваемой в залог, так и  заемщика, его способности выполнить  обязательства по кредитному  договору.

2. Посредничество. Это процесс приобретения  ипотечными посредниками индивидуальных  ипотечных ссуд у ипотечных,  сберегательных и коммерческих  банков и трансформация их  в ценные бумаги, предлагаемые  к продаже инвесторам на вторичном  рынке закладных.

3. Инвестирование. Это процесс приобретения  и накопления физическими и  юридическими лицами ценных бумаг,  выпускаемых посредниками, для получения  дохода по ним.

Процесс ипотечного кредитования состоит из 6 этапов:

1. Предварительная квалификация (одобрение)  заемщика.

2. Сбор и проверка информации  о заемщике.

3. Заполнение анкеты-заявки на ипотечный  кредит.

4. Оценка кредитором вероятности  погашения ипотечного кредита.  Другими словами, этот этап  включает процедуру андеррайтинга  Это процесс отбора рисков  и классификация степени риска  с точки зрения возможности  принятия их на страхование,  а также применение соответствующих  ставок премии, включая отказ  от принятия на страхование  рисков, не соответствующих квалификационным  требованиям. В отечественной  практике андеррайтинг иногда  называют «предстраховой» экспертизой..

5. Заключение сделки по ипотечному  кредиту.

6. Обслуживание данного ипотечного  кредитования.

Главное отличие обычного кредита  от ипотечного заключается в их содержании. Кредит - это предоставление денежных средств на приобретение какого-либо товара или же приобретение товара с отсрочкой платежа.

Широкое использование кредита  является необходимым условием нормального  функционирования экономики любого государства и невозможно без  серьёзного обеспечения интересов  кредитора. Наиболее эффективно эти  интересы могут быть защищены посредством  использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

- недвижимость сравнительно мало  подвержена риску гибели или  внезапного исчезновения, а её  наличие легко проверяется;

- недвижимость обладает осложнённой  оборотоспособностью (связанной  с необходимостью регистрации  сделок с ней в государственных  органах), что позволяет кредитору  легко проконтролировать либо  вообще запретить её отчуждение; стоимость недвижимости имеет  тенденцию к постоянному росту,  что даёт кредитору гарантии  полного погашения задолженности;

- высокая стоимость недвижимости  и риск её потери являются  мощным стимулом, побуждающим должника  к точному и своевременному  исполнению своих обязательств.

В этом и заключаются преимущества ипотечного кредита перед обычным.

 

 

 

1.6. Классификация и виды ипотечного кредитования

 

 

Ипотечные кредиты классифицируются по различным  признакам.

1. По объекту недвижимости.

2. По целям кредитования. В качестве  подобных целей рассматриваются  следующие:

- приобретение готового жилья  в многоквартирном доме либо  отдельного дома на одну или  несколько семей в качестве  основного или дополнительного  места жительства; приобретение  дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками  земли; приобретение земельного  участка под застройку. Как  правило, кредиты на приобретение  готового жилья предоставляются  единым разовым платежом;

- кредит на строительство, реконструкцию,  капитальный ремонт индивидуального  жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного  участка;

- строительство и приобретение  готового жилья с целью инвестиций. Данное кредитование строительства  жилья осуществляется поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется  только после завершения его  предыдущего этапа.

3. По виду кредитора ипотечные  кредиты могут быть:

- банковские;

- небанковские.

4. По виду заемщиков:

а) как субъектов кредитования:

- кредиты, предоставляемые застройщикам  и строителям;

- кредиты, предоставляемые непосредственно  будущему владельцу жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков:

- кредиты сотрудникам банков;

- сотрудникам фирм-клиентов банка;

- клиентам риэлтерских фирм;

- лицам, проживающим в данном  регионе;

- всем желающим.

5) По срокам кредитов. Сравнительная  характеристика срочных периодов  по некоторым странам представлена  в таблице №1 в Приложении. По данным этой таблицы можно сделать выводы, что разные страны по разному определяют сроки периодов. На мой взгляд, самое оптимальное распределение сроков представлено Великобританией. А сроки кредитования в России очень узкие. Ведь если представить, что человек планирует купить квартиру при помощи ипотечного кредитования, то сложно представить, какую сумму он должен будет выплачивать ежемесячно, чтобы погасить такой кредит за 3 года. Это лишний раз доказывает, что ипотечное кредитование - это слабая сторона нашего государства.

6) По виду процентной ставки:

- кредит с фиксированной процентной  ставкой;

- кредит с переменной процентной  ставкой.

7) По возможности досрочного погашения:

- с правом досрочного погашения;

- без права досрочного погашения;

- с правом досрочного погашения  при условии уплаты штрафа.

8) По степени обеспеченности (величине  первоначального взноса). Сумма кредита  может составлять от 50 до 100% стоимости  заложенного имущества.

В системе ипотечного кредитования можно  выделить несколько различных видов  кредитов в соответствии с характером выплат.

1. Постоянный ипотечный кредит.

2. Кредит с постоянными выплатами.

Постоянный ипотечный кредит - это  наиболее простая форма кредита. Он характерен для стран с низкой инфляцией, длительными сроками  кредитования и предполагает равные выплаты в погашение (амортизацию) через одинаковые промежутки времени. Поэтому такие кредиты относятся к числу самоамортизирующихся. Амортизация в данном случае означает процесс погашения основного долга и процентов за пользование кредитом.

Кредиты с переменными выплатами  не относятся к числу самоамортизирующихся и предусматривают разную периодичность  погашения основного долга и  процентов, а также другие дополнительные условия. Данный вид кредита имеет  подвиды, которые будут приведены  ниже.

Кредиты с шаровым платежом. Предусматривают  единовременный (шаровой) платеж. В  его рамках также выделяют три  разновидности:

- с замораживанием процентных  выплат до истечения срока.  Данный вид кредита не предусматривает  каких-либо выплат как в погашение  основного долга, так и срочных  процентов. Погашение кредита  и капитализированных процентов  по нему производится в конце  срока. Использование такого вида  кредита достаточно ограничено;

- с выплатой только процентов.  Предусматривается, что в течение  срока регулярно будут выплачиваться  проценты по кредиту. В то  время как выплаты основной  суммы кредита планируются в  самом конце срока;

- с частичной амортизацией и  итоговым шаровым платежом. Предусматривает,  что выплаты будут осуществляться  частично до конца срока кредита.

Пружинный кредит, или кредит с  фиксированным платежом основной суммы. Предполагает регулярные равные выплаты  в счет погашения основного долга.

Кредит с участием в доходах  и приросте стоимости. Данный вид  ипотечного кредита применяется  при финансировании доходной недвижимости. Он близок к самоамортизирующимся, но предполагает, что кредитор, регулярно  получая основной долг и проценты по нему, участвует в доходах от объекта. Участие кредитора может  быть различным: он может претендовать на часть превышения ренты, часть  превышения чистого операционного  дохода, на часть прироста капитала или выручки, полученной от реализации недвижимости.

Кредит с нарастающими платежами (с нарастающим аннуитетом). Данный кредит предусматривает равнопеременные  выплаты в течение всего срока  и используется владельцами сдаваемой  в аренду недвижимости в расчете  на то, что платежи будут увеличиваться  ежегодно (или с другой периодичностью). Подобные кредиты используются, когда  доход заемщика в начале срока кредитования меньше, чем в конце. Особенности такого кредита заключаются в следующем: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме самоамортизирующегося кредита. Задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Кредит с обратным аннуитетом. Он, наоборот, предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или  их прекращение. В этом смысле этот кредит сопоставим с кредитом с замораживанием процентных выплат.

Кредит с переменной ставкой. Обычно «привязанные» к одному из индексов денежного рынка, инфляции, валюты, позволяют оплачивать кредит по переменной ставке с ограничениями по минимальной  и максимальной ее величине. Изменение  ставок влияет на сроки кредитования.

Канадский ролл-овер. Это ипотечный  кредит, при котором его срок делится  на временные отрезки (3 или 6 месяцев) и для каждого из них с учетом конъюнктуры рынка устанавливается  своя процентная ставка. Таким образом, ролл-оверный кредит - это кредит с плавающей процентной ставкой. Этим он отличается от кредита с  фиксированной процентной ставкой («пружинной» ипотеки)

Завершающая ипотека. Суть этого вида кредитования в том, что под уже  проаккредитованную недвижимость предоставляют  второй кредит, платежи по которому направляются в погашение первого  кредита. Ставки по таким кредитам, как правило, выше, чем по первому  кредиту.

Кредит с выплатой добавленного процента. Предусматривает отнесение  процентов на основной долг, а результат  делится на число периодов погашения  для выявления величины очередного платежа. Такие кредиты используются для кредитования личной собственности, автомобиля, к примеру, и предполагают возможность досрочного погашения  кредита.

 

 

1.7. Проблемы ипотечного кредитования в России

 

Недавний мировой кризис неблагоприятно отразился на ипотеке  в России. Как полагают аналитики, количество выданных населению кредитов фактически откатилось к уровню 2006 года. Подавляющее большинство отечественных банков ужесточили требования к заемщикам и подняли процентные ставки по кредитам. В связи с этими событиями, в России сложились пять основных проблем, сдерживающие развитие ипотеки:

- сроки кредитования. По  своей логике кредит на приобретение  жилья должен быть долгосрочным, на 10-15 лет, как это было принято  в мировой практике, а реальные  сроки предоставляемых кредитов 3-4 года (несмотря на то, что в  рекламных материалах декларируется  срок до 10 лет);

- отсутствие ресурсной  базы. Для того чтобы сделать  долгосрочное кредитование массовым  продуктом кредитной организации  и в тоже время соблюсти  все требования ликвидности, банк  должен привлечь денежные средства на такой же длительный срок. Единственный выход в данной ситуации – привлечение целевого финансирования от иностранных фондов;

- трудности оценки кредитоспособности  заемщика. Оценка платежеспособности  физического лица базируется  на сопоставлении доходов и  расходов. Однако, подтвердить величину  зарплаты – основного источника  доходов – могут немногие граждане.

- валюта кредитования (стоимость квадратного метра жилья) фиксируется в долларах США. Банки предпочитают выдавать кредиты в иностранной валюте, в то время как у большинства населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях. В данной ситуации, как банки, так и граждане опасаются повторения ситуации 1998 года, когда зарплата уменьшилась в валютном эквиваленте в 4 раза, что повлекло за собой резкий рост не возврата кредитов;

- неадаптированность ряда  ипотечных программ, финансируемых  зарубежными инвесторами, к российским  условиям. Кредит может получить  лишь тот, у кого зарплата (причем  высокая) выплачивается официально.

Трудности ипотеки в России носят временный характер, в случае удачного развития мировой финансовой ситуации, в России снова будет популярным жилищное кредитование населения, а также коммерческая ипотека, используемая для развития предприятий. Весь мировой опыт свидетельствует, что только ипотека способна решить жилищную проблему, увеличить оборотные средства предприятий, расширить базу фондового рынка, вовлечь в экономический оборот деньги населения. Мировая практика показывает, что ипотека может успешно функционировать при годовой инфляции, не превышающей 25%, тогда как в России она больше.

Все выше сказанное свидетельствует  о том, что без представительной сети ипотечных банков и других ипотечных  институтов банковскую систему нельзя признать современной, эффективной  и удовлетворяющей разнообразие потребности экономики. Сегодня, в  условиях банковского кризиса именно ипотека может стать «спасательным  кругом» для многих банков. Создание и развитие эффективной системы  ипотечного кредитования будет способствовать формированию более цивилизованной, более устойчивой банковской системы, которая бы отвечала принятым в мире представлениям о роли и месте банков в экономической жизни страны. Жизнь не стоит на месте, поэтому необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка.