Сущность, виды и проблемы ипотечного кредитования

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Глава 2 . Анализ развития ипотечного кредитования

2.1. Анализ рынка ипотечного  кредитования

 

       Ипотечный рынок объединяет в себе участников, тем или иным образом связанных с операциями по ипотечному кредитованию. Ими являются банки, которые предоставляют ипотечные кредиты, рефинансирующие организации, в том числе Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), ипотечные брокеры, страховые компании, специализированные депозитарии, застройщики и риелторы, заемщики, рейтинговые агентства и др.

На начало 2012 года, по данным Банка России, из 978 действующих кредитных организаций на рынке ипотечного кредитования работают 658. Причем из них 577 предоставляют займы на покупку недвижимости, а остальные осуществляют только обслуживание уже ранее выданных ссуд.

Для сравнения, по данным Агентства, в 2009 году в России было выдано 130 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 152 млрд. рублей, что в 2,7 раза меньше уровня 2008 года

В 2010 году в России было выдано ипотечных кредитов на сумму в 370 млрд руб

В 2011 году в России банки выдали 580,805 тысячи кредитов сумму в 713 миллиардов рублей, что в 1,7 раза в количественном выражении и в 1,9 раза в денежном выражении превышает аналогичный показатель 2010 года

Средневзвешенные ставки выдачи по ипотечным кредитам в рублях в 2011 году находятся на минимальных отметках за всю историю развития ипотечного рынка России — 11,9%.

Объем выданных в России за год ипотечных кредитов в 2012 году преодолеет планку в 1 трлн рублей.

 

Рис. 1 Анализ рынка ипотечного кредитования ( с 2009 по 2012 г.)

 

Сегодня лидерами рынка ипотечного кредитования являются Сбербанк и ВТБ 24 – на их долю приходится более  половины всего объема выданных ссуд, а также Газпромбанк, «ДельтаКредит», Росбанк, УралСиб, Райффайзенбанк и др.

Рынок ипотечного кредитования в России развивается неравномерно. Основная часть кредитов выдается в Центральном (29,98%), Приволжском (18,93%) и Уральском (14,04%) федеральных округах.

Также стоит отметить, что за счет ипотечного кредитования в стране приобретается  пока еще небольшая часть продающейся  на рынке недвижимости. Россия входит в число стран с низким уровнем  обеспеченности населения услугами ипотечного кредитования. По данным Федеральной  службы государственной регистрации, кадастра и картографии, с помощью  ипотеки осуществляется 17,60% сделок по покупке жилья в России. Отношение  объема ипотечной задолженности  к ВВП России составляет всего лишь 2,72%. К примеру, в США такой показатель достигает более 50%.

Недоступность ипотечного кредитования по-прежнему обуславливается соотношением уровня доходов граждан и цен  на жилье. Низкая платежеспособность населения  и высокая стоимость недвижимости препятствуют развитию рынка ипотеки  в России. К тому же высокая цена долгосрочных денежных ресурсов, привлекаемых банками для выдачи займов, не дает опускаться ставке по кредитам, делая  их очень дорогими для большинства  населения.

В целом сегодня рынок ипотечного кредитования в России имеет значительный потенциал роста, так как на нем  сохраняется большой объем отложенного  спроса на ипотеку.

2.2. Риски ипотечного кредитования

 

Ипотечное кредитование неизменно  сопровождается рисками как для  заемщика, так и для кредитора. Их причины коренятся в несовершенстве отечественного законодательства, нестабильности экономики, а также ряде других объективных  обстоятельств, возникновение которых  нельзя предугадать заранее. Знание рисков при ипотеке не предотвратит нежелательные последствия, но позволит взвешенно оценить ситуацию и  застраховаться от потери собственности  или финансовых средств.

Риски для банков:

Для банков риски при ипотеке  связаны с тем, что у заемщика может возникнуть объективная причина, по которой он не сможет вносить  платежи в соответствии с условиями  кредитного соглашения. Нарушение графика  внесения платежей или их полное прекращение  отражается на ликвидности кредитующей  организации и может негативно  сказаться на запланированном движении денежных потоков.

Но даже полное соблюдение заемщиками своих обязательств не является гарантией отсутствия рисков. В целом, риски финансового института  при ипотечном кредитовании можно  разделить на две основные категории:

• Риски связанные с конкретным заемщиком (кредитный риск) – определяют вероятность временной или перманентной неуплаты процентов по ипотеке и основного долга заемщиком. Минимизировать ущерб от подобной ситуации позволяет правильный выбор технологий и инструментов кредитования. Существенными факторами снижения риска являются первичный взнос и правильный выбор доли максимальных ежемесячных платежей от уровня доходов семьи. Впоследствии риски банка заметно уменьшаются по мере накопления выплат по кредитному долгу. Также серьезный риск для банка могут представлять досрочные платежи, которые заметно снижают доходность сделки и требуют поиска объектов для внепланового инвестирования. При этом общая ситуация на рынке может оказаться неблагоприятной для инвестиций.
• Риски кредитного портфеля – определяют вероятность снижения стоимости активов банка из-за большого объема рискованных кредитов или падения фактической доходности от выданных кредитов вследствие изменения ситуации на рынке. Они носят системный характер и могут быть вызваны как неверной финансовой политикой учреждения, так и внешними причинами (инфляционными, налоговыми, политическими, валютными и другими). Нельзя гарантировать полную защиту от ситуации, в которой процентная ставка выданных кредитов окажется ниже процентной ставки привлекаемых средств или возникнет угроза резкого изъятия средств по депозитам. Сложная финансовая ситуация может возникнуть вследствие несбалансированности активов и пассивов банка, при которой он окажется перед фактом нехватки средств для исполнения собственных долговых обещаний.

Финансовые организации  должны иметь отлаженную систему  контроля за рисками, основанную на мониторинге  и анализе большого количества показателей. Необходимо отметить, что, хотя Федеральный  закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»  и предусматривает выселение  заемщика в случае невыполнения им своих обязательств, подобная судебная практика развита слабо. А это  делает действительно ипотечные  кредиты сверхрискованными для  банка. Поэтому российские кредиторы  чаще всего предлагают некий аналог ипотеки: договоры «продажи жилья в  аренду» или «аренды с правом выкупа».

Риски по ипотеке для заемщиков:

Риски для заемщиков при  ипотеке связаны как с объектом, под который получен кредит, так  и с условиями выплаты кредитных  платежей. Одним из наиболее распространенных является процентный риск, связанный с таким изменением ставки, при котором заемщику приходится тратить на выплаты значительно большую часть своего дохода, чем изначально планировалось. Однако, существует риск изменения процентных ставок и в обратную сторону. Эта ситуация выгодна для заемщика, но ставит в более уязвимое положение кредитующую финансовую организацию. В случае кредита с плавающей ставкой, лучше остановить выбор на том договоре, где оговаривается ее верхний и нижний пределы.

Если кредит выдан в  иностранной валюте, а доход заемщик  получает в рублях, то изменение  курса может привести к существенному  увеличению доли платежей по кредиту  в общем доходе. Подобное развитие ситуации закладывается в валютном риске. Полностью убрать его можно только в том случае, если кредит берется в той же валюте, в которой заемщик получает основной доход.

Рыночный риск возникает при существенном понижении цен на недвижимость. В итоге заемщик продолжает выплачивать сумму, заметно превышающую актуальную цену квартиры или другого объекта залога. В случае же перехода недвижимости в распоряжение банка, тот не сможет выручить за нее средства, необходимые для покрытия понесенных затрат. Правильная оценка стоимости объекта ипотечного залога позволяет снизить риски для всех участников сделки, и взвешено подойти к определению суммы кредита и размера первоначального взноса. Оценивая рыночный риск ипотеки, следует иметь в виду, что, на фоне небольших доходов населения, во многих регионах России цены на жилье существенно завышены. Это таит в себе опасность резких изменений на рынке недвижимости.

Имущественные риски – связаны с изменением состояния (повреждением) объекта залога или утратой права собственности на него. В случае возникновения подобной ситуации, долговые обязательства заемщика не исчезают, и он должен погашать их даже при потере недвижимости. Защитой от рисков данной категории служит страхование недвижимости и титула (права собственности на недвижимость).

Риск утраты трудоспособности и прекращение поступления средств для выплат по кредитным обязательствам. Средством минимизации данного типа риска служит обязательное страхования жизни и здоровья заемщика.

Оценка основных видов  рисков, с последующим их страхованием, перекладывает часть бремени  непредвиденных финансовых затрат с  кредиторов и заемщиков на страховые  организации. К числу рисков при  ипотеке, которые должны страховаться в обязательном порядке, относятся: риск утраты трудоспособности, риск повреждения  или утраты объекта залога и риск утраты или ограничения имущественных  прав на объект залога.

 

2.3. Этапы получения ипотечного  кредита

 

 

Ипотечный кредит, наверное, самый сложный из кредитных продуктов, предлагаемых физическим лицам на сегодняшний  день. В этой связи, мы решили последовательно и достаточно подробно изложить основные этапы его получения.

Этап первый

Стоит сразу отметить, что  первый этап для каждого — свой. Для одних, это поиск недвижимости, для других — поиск ипотечной программы, для третьих — поиск риэлтерского агентства и/или ипотечного брокера. Поскольку данная статья подготовлена для всех тех, кто заинтересован в получении ипотечного кредита, мы не будем ущемлять возможность ознакомления с каждым из таких вариантов.

1. Выбор объекта недвижимости

Учитывая то, что основой  любого кредита является сумма и срок, а в случае с ипотечным кредитом еще и ликвидность передаваемой в залог недвижимости, перед тем, как начать изучать представленные на рынке кредитования ипотечные программы, надо определить тип и масштаб предполагаемой покупки (квартира, загородный дом, комната) с учетом месторасположения и рыночной стоимости объекта недвижимости.

При выборе объекта недвижимости также следует учитывать собственные  силы на его поддержание (ремонт, покупка  мебели, оплата коммунальных услуг) и на выплату кредита по нему. Ведь, чем дороже покупаемое в кредит жилье, тем больше требований предъявляет банк к такому заемщику, в том числе в части уровня его постоянных и подтвержденных доходов.

Если самостоятельные  поиски недвижимости ни к чему не приводят, а время поджимает, можно попробовать обратиться к одному или нескольким риэлтерским агентствам, которые при положительном решении Вашего вопроса возьмут комиссию. В любом случае, подобрав то, что Вас устраивает, можно переходить к подбору ипотечной программы.

2. Выбор ипотечной программы

УКАЗАТЬ НА РАГРАНИЧЕНИЕ ПРОГРАММ И БАНКОВ, КОТОРЫЕ ПО ЭТИМ ПРОГРАММАМ РАБОТАЮТ

Это не менее важный и не менее трудоемкий процесс, чем поиск и выбор требуемого объекта недвижимости. Ведь выбирая ипотечную программу, Вы, по сути дела, соглашаетесь на конкретные условия оформления и получения ипотечного кредита, а также на условия его погашения, что будет сказываться на Вашем бюджете в течение всего срока использования кредита.

Вопрос выбора осложняется  еще и тем, что не по каждой понравившейся Вам ипотечной программе с Вами будет работать банк, ее предлагающий. В этой связи, если у Вас не хватает времени на самостоятельные поиски ипотечной программы, на общение с каждым конкретным банком в отдельности, рекомендуем обратиться к кредитному брокеру, который поможет в выборе банка и ипотечной программы, подскажет какие документы и каким образом необходимо подготовить и поможет в получении самого кредита. Преимуществом кредитного брокера является не только экономия времени и сил, но и возможность получения более низкой процентной ставки по кредиту или более низкого первоначального взноса.

Но, как это всегда и бывает, экономия времени и сил за счет помощи специалистов приводит к некоторым расходам. И в данном случае комиссии не избежать. «Правильный» кредитный брокер, пообщавшись с Вами, довольно быстро сделает выводы насколько недорого и успешно Вы сможете получить кредит по интересующей Вас ипотечной программе. Кроме того, кредитный брокер сделает это бесплатно, в отличие от некоторых банков, взимающих комиссию за рассмотрение Вашей кредитной заявки :После чего, брокер подскажет какие документы понадобятся с Вашей стороны для более успешного решения вопроса, созвонится с сотрудниками нескольких банков по Вашей заявке и возьмет свою комиссию только после выдачи банком Вашего ипотечного кредита. Кроме того, некоторые ипотечные брокеры либо плотно работают с риэлтерскими агентствами, либо являются таковыми. В последнем случае, это сэкономит время на поиск необходимой недвижимости и на экспертизу документов по ней.

Поскольку выбор ипотечной  программы тесно связан с выбором банка, то можно констатировать факт — выбрав программу, Вы фактически выбираете банк, с которым в скором времени Вас свяжут договорные отношения, а именно кредитный договор и договор залога недвижимости (договор ипотеки).

Этап второй

Подача заявки на получение кредита и сбор необходимых документов

Традиционно, банк начинает решать вопрос о выдаче Вам кредита не на основе телефонного звонка, а на основании Вашей письменной заявки и кредитной анкеты (анкеты заемщика). Обычно формы заявки и анкеты, а также формат их предоставления устанавливается банком самостоятельно. Это могут быть on-line формы, т.е. заполнение которых возможно в сети Интернет (обычно на официальном сайте банка), это могут быть документы общего формата, которые предложит заполнить выбранный Вами кредитный брокер, это могут быть обыкновенные бумажные формы документов, заполненные в стенах самого банка. В любом случае, это документы, которые будут детально изучены банком и, на которые банк будет ориентироваться при предварительном решении вопроса.