Сущность ипотечного кредитования и его экономическое содержание

Белагропромбанк предоставляет ипотечные кредиты населению на срок до 20 лет. Размер кредита составляет до 90% от стоимости недвижимости. Кроме залога имущества предусмотрено поручительство. Максимальный срок рассмотрения документов зависит от отделения банка. Страхование объекта кредитования, как и Беларусбанке, не предусмотрено.

Белинвестбанк предоставляет кредиты на срок до 20 лет в размере 80% от стоимости недвижимости. Кроме залога предусматривается и поручительство. Максимальный срок рассмотрения документов 10 рабочих дней. Страхование объекта кредитования также не предусмотрено. [9]

Проанализировав вышеприведенные данные (рисунок 5), можно сделать вывод,  что по объемам кредита и срокам его предоставления предпочтительнее для населения Белагропромбанк, однако процентная ставка этого банка соответственно выше чем в Беларусбанке и Белинвестбанке. Довольно привлекательные кредиты на недвижимость предоставляет Белинвестбанк. Так, при процентной ставке 38% (как и в Беларусбанке) максимальный срок кредитования 20 лет (как и в Белагропромбанке), а величина кредита до 80% стоимости недвижимости. В Беларусбанке данные показатели – 15 лет, и 75% соответственно. Необходимо подчеркнуть, что данные выводы сделаны на основе общих условиях кредитования банков. Для более точных выводов необходимо учитывать массу других условий, в том числе прописанных в договоре кредитной сделки.   

 

 

 

 

   

 

 

 

 

   Рисунок 2.5 – Общие условия кредитования недвижимости банками в сентябре 2013 г.

Примечание - Источник: Собственная разработка

 

Важно проанализировать условия льготного кредитования вышеприведенными банками, так как льготное кредитование занимает более 85% всех кредитов на недвижимость на протяжении всего анализируемого периода. Необходимо отметить, что кредиты по пониженным процентным ставкам соответствующим категориям граждан предоставляют только эти 3 банка: Беларусбанк, Белагропромбанк, Белинвестбанк. Процентные ставки по ним варьируются от 22 до 39% годовых.[9].

Максимальный срок кредитования на данный момент в Беларусбанке, Белинвестбанке и Белагропромбанке составляет 20 лет. Впрочем, нужно учитывать, что в Беларусбанке и Белинвестбанке максимальный точный срок кредитования составляет на один месяц меньше из-за особенностей расчета погашения кредита. Исходя из этих условий погашения, сделаны расчеты переплаты по кредитам соответствующих банков. (Приложение В)

 Самый лучший кредит  на строительство (покупку) жилья  с точки зрения переплат (сумма  процентов и всех дополнительных  комиссий по  кредиту) предоставляется  Беларусбанком лицам, нуждающимся  в улучшении жилищных условий  и являющихся многодетной семьей. Такие заемщики могут получить  кредит под 22% годовых (самой низкой  процентной ставке).

Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и проживающие в сельской местности, могут рассчитывать на получение кредита в этом банке под 30% годовых. Остальные категории будут гасить кредит под 31%. Сумма кредита может составлять для всех категорий плательщиков - до 75% стоимости жилья, за исключением многодетных семей, которые могут получить кредит до 95% стоимости жилья.

На втором месте находится Белинвестбанк, который предоставляет кредиты по пониженным процентным ставкам на срок до 20 лет под 35,5% годовых, вне зависимости от того, к какой категории относятся нуждающиеся. Не предъявляются банком и специальные требования по времени нахождения клиента на очереди нуждающихся в улучшении жилищных условий.

Белагропромбанк на данный момент принимает заявки только по кредитам на строительство недвижимости под 39%. [9]

Таким образом, на основании расчетов переплат по кредитам (Приложение В) в рейтинге лучших для граждан кредитов первое место занимает Беларусбанк, второе – Белинвестбанк, третье Белагропромбанк.

В ходе проведенного анализа была выявлена прямая зависимость обеспечения граждан жильем от объемов предоставленных банками кредитов – основного источника финансирования строительства (приобретения) жилья. За анализируемый период (2010-2012 гг.) объем кредитов на строительство и приобретение жилья увеличивался высокими темпами. Опережающими темпами увеличивались объемы льготных кредитов из числа всех кредитов на строительство и приобретение жилья, что положительно сказалось на численности улучивших свои жилищные условия граждан.

Однако на основании анализа последнего периода (январь-сентябрь 2013 г.) можно сделать вывод об отрицательной динамике как объемов выдаваемых банками ипотечных кредитов,  так и объемов строительства и приобретения жилья в целом, что вызывает необходимость нахождения путей преодоления данной проблемы.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 3

Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в Республике Беларусь

 

3.1  Проблемы развития ипотечного кредитования

 

 

Анализ показывает, что в сравнении с наиболее распространенными в республике способами приобретения жилья ипотечное кредитование обладает рядом преимуществ и, по сути, представляет собой новый уровень организации экономических отношений в жилищной сфере. В основе данных

преимуществ лежит оптимальное распределение рисков, их минимизация. Во всем мире строительство считается достаточно рискованным бизнесом, так как никогда нет полной уверенности в том, что здание будет построено вовремя и в пределах бюджета. [10]

Однако в Беларуси имеется ряд факторов, затрудняющих развитие ипотеки. Существующая система ипотечного кредитования характеризуется высоким влиянием субсидий и льготных (поддерживаемых государством) кредитов. Удельный вес льготных кредитов, как показывает анализ, слишком высок. В настоящее время республика находится в сложном положении.

Как заявил бывший вице-премьер Сергей Румас, в дальнейшем в Беларуси не будет строиться социальное жилье в том объеме, в котором строили раньше. "В нынешней ситуации уже сегодня мы не можем себе позволить строить в том объеме", - сказал вице-премьер. Однако политика государства также будет направлена на то, чтобы те граждане, которые не могут самостоятельно построить себе квартиры, взять кредиты под рыночные процентные ставки (а это многодетные семьи, молодые специалисты), будут получать поддержку государства путем льготного кредитования. [11] Сергей Румас подчеркнул, что объемы строительства жилья, его кредитование зависит от работы экономики, которая сейчас проживает не лучшие времена. Поэтому основная проблема, подлежащая разрешению – обеспечение ценовой стабильности и устойчивости банковской системы, а также развитие других институтов, предоставляющих ипотечные кредиты. К сожалению, это не единственная проблема в сфере отечественного ипотечного кредитования.

По мнению ведущих ученных республики основные сдерживающие факторы развития ипотечного кредитования следующие:

• банки неохотно кредитуют незавершенное строительство жилья, что обусловлено отсутствием у них «далеких денег» и высокого риска невозврата кредитных средств;
• сроки предоставления ипотеки ограничены 5- 20 годами, а темпы роста доходов при текущих темпах инфляции не позволят банкам снижать процентные ставки по ипотечным кредитам;
• условия ипотечных программ для физических лиц почти не отличаются от обычных программ кредитования на покупку недвижимости;
• денежные средства, которые не могут быть пущены на ипотечное кредитование, так как не сформирован институт закладных - именных ценных бумаг, которые удостоверяют полномочия владельца требовать от должника исполнения обязательств по основному и ипотечному договорам;
• в Республике Беларусь мало кредитных историй, что выступает сдерживающим фактором для вложения денежных средств западными инвестиционными фондами, которые в таких условия не могут оценивать предполагаемые риски;
• сложность формирования качественного залога по ипотечным кредитам, так как отсутствует возможность обратить взыскание на заложенное имущество (строящуюся квартиру или дом , землю) по причине ограниченности права собственности на землю и невозможности выселения несостоятельного заемщика из заложенного жилья;
• отсутствие механизма привлечения долгосрочных ресурсов за счет выпуска ипотечных ценных бумаг с целью рефинансирования выданных кредитов, что связано с действующим порядком налогообложения доходов от операций с негосударственными ценными бумагами (доходы по ним облагаются по ставке 30% для банков, 40% - для остальных инвесторов);
• высокая стоимость жилья и одновременно низкая платежеспособность потенциальных заемщиков. В настоящее время цена квадратного метра превышает среднюю зарплату по стране примерно в четыре раза, в то время как в западных странах нормой считается возможность купить за месячную зарплату один квадратный метр жилья;
• отсутствие подменного фонда жилья.[12]

 

Развитие жилищного кредитования посредством совершенствования механизма ипотечного кредитования является одной из приоритетных задач

стратегии развития банковского сектора экономики Республики Беларусь на 2011-2015 годы, поэтому государство должно предпринять ряд мер, которые дадут новый толчок к развитию ипотечного кредитования в республике.

3.2 Перспективы ипотечного кредитования в Республике Беларусь

           

 

Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования будет способствовать решению проблемы жилищного строительства  в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.[13]

В соответствии со стратегией развития банковского сектора экономики Республики Беларусь на 2011-2015 годы, развитие жилищного кредитования предусматривается осуществить посредством:

• совершенствования институтов ипотеки и ипотечных ценных бумаг;
• создания централизованной базы данных о залогодержателях и залогодателях, а также совершаемых сделках по залогу имущества;
• создания подменного фонда жилья и жилья для сдачи в аренду;
• разработки норм и рекомендаций о выпуске и обращении ипотечных ценных бумаг;

 

Для преодоления вышеназванных проблем стоит создать соответствую-щую законодательную базу. Необходимо подчеркнуть что закон «Об ипотеке», вступивший в силу 27 декабря 2008 г., может заработать в полной мере лишь при условии реализации его положений на уровне подзаконных нормативных актов, которые, по мнению начальника отдела гражданского и хозяйственного законодательства Республики Беларусь Михаила Хиля, позволят в полной мере создать условия для привлекательности ипотечных кредитов.[14].   В настоящее время правительство разрабатывает изменения в законодательной сфере, регулирующих ипотечное кредитование. Кроме того, правительству рекомендовано рассмотреть предложение государственного научного учреждения "Институт экономики Национальной академии наук Беларуси" по совершенствованию системы ипотечного кредитования и использования в этих целях земельных ресурсов РБ.[15]

Необходимо также создать возможность банкам формировать достаточные финансовые ресурсы для реализации ипотечного кредитования путем выпуска облигаций доходностью значительно выше ставки рефинансирования и создать условия для формирования вторичного рынка ценных бумаг с массовым обращением на нем ипотечных облигаций. Система ипотечных облигаций даст возможность преодолеть главную проблему рефинансирования. Право эмитировать ипотечные облигации предоставляет банкам эффективный инструмент для привлечения средств, который может быть куплен инвесторами.

Необходимо снизить процентные ставки как результата формирования вторичного рынка закладных и снижения тем самым риска для банков.

Появление института закладных может способствовать созданию специализированных фондов ипотечных банков. При ипотечном кредитовании, когда в качестве обеспечения по кредиту служит залог недвижимого имущества, риск банка меньше, а следовательно и процентная ставка по кредиту будет меньше. Посредством использования закладной у банков появиться возможность снижать собственные финансовые риски путем перепродажи закладных более сильному и финансово устойчивому банку, без изменения условий для кредитополучателя.[12]

Что касается рынка облигаций, то его формирование может быть достигнуто путем стимулирования заемщиков к выпуску ценных бумаг и освобождения части доходов от налоговых платежей. В частности, могут быть выпущены жилищные облигации до сдачи жилого дома в эксплуатацию, средства от продажи которых будут использованы на строительство жилого дома. Держатель облигаций будет иметь гарантированную возможность получить квадратные метры согласно приобретенной сумме облигаций без каких-либо индексаций и повышающих коэффициентов. При этом уже получатель средств сможет диктовать условия кредитования заемщику, а не наоборот.[12]

Для уменьшения ежемесячных платежей по кредиту необходимо сформировать условия для выдачи ипотечного кредита более чем на 20 лет, а также реализовать одноуровневую систему ипотечного кредитования.

Суть одноуровневой системы сводится к следующему: население по договору с банком на протяжении нескольких лет вносит 30-50% стоимости жилья. При выполнении условий договора ежегодно на счет поступает государственная премия, которая может составить 20% от поступившей суммы. Таким образом, до накопления суммы, необходимой для начала строительства, уходит лишь 5-6 лет, а оставшаяся сумма выдается под кредит с низким процентом.

Следовательно, развитие института ипотеки в Республике Беларусь осуществимо и вполне преодолимы рассмотренные сдерживающие факторы.

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

 

Рассмотрев данную тему, можно сделать вывод, что ипотечное кредитование – это сложный финансово-кредитный институт, в рамках которого принимают участие множество субъектов рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости.  Несмотря на это, основу ипотечного кредитования все же составляют непосредственно кредитные отношения.