Сущность ипотечного кредитования и его экономическое содержание

  Основная трудность  становления ипотечных банков в настоящее время – нарастающий инфляционный процесс, в условиях которого долгосрочные инвестиции, в том числе и на жилищное кредитование, весьма рискованны. В целях снижения отрицательного воздействия инфляции интересным представляется использование в Беларуси основ разработанного американскими учёными Р. Страйком и К. Равиц специального кредитного инструмента  с индексацией основной суммы долга для России. Суть этого метода заключается в замене  фиксированных процентов за пользование кредитами переменной процентной ставкой и введении регулируемой отсрочки платежей. По мнению авторов данной методики, применении е переменного контрактного процента, изменяемого в соответствии со стоимостью банковских кредитов (в частности, ставкой межбанковского кредита), обеспечивает нормальную прибыльность банковских операций, компенсацию риска банка и затрат на обслуживание клиента. Ежемесячные платежи заёмщика определяются на основе фиксированной платёжной ставки процента и невыплаченной основной суммы кредита. При этом разница между задолженностью заёмщика по процентам за кредит (на основе контрактной ставки) и фактическими платежами ежемесячно прибавляется к сумме основного долга.

    Банк осуществляющий  в соответствии с имеющейся  у него лицензией ипотечные  операции с недвижимостью, вправе  использовать имущество, заложенное  у него по договорам ипотеки, в качестве совокупного обеспечения  выпускаемых им ипотечных облигаций  или других заёмных обязательств.

  Отличительной чертой  ипотечного кредитования является  использование закладных листов  – залоговых свидетельств, выдаваемых  залогодержателю при регистрации  залога в ипотечной книге. Они  применяются при ипотечном кредитовании  затрат на приобретение земли  и жилья.

   По экономической и юридической сущности закладные листы, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе также элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаёмщик обязуется, с одной стороны, выплачивать долг по кредиту и проценты по нему, а с другой – выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью: поддерживать её в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы, производить другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут предусматриваться санкции к ссудополучателю  или дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Как средство обеспечения долга закладной лист приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью. Как залоговое свидетельство он может переходить из рук в руки с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь, подобно акции и облигации, ценной бумагой.

   Возникновение вторичного  рынка ссуд под залог недвижимого  имущества связано с возможностью  продажи вместе с залоговым  свидетельством права на взыскание  долга и получения вследствие  этого денег до наступления  срока платежа по обязательству, обеспеченному данным залоговым  свидетельством. В отличие от  первичного рынка, где кредитор  ссужает деньгами непосредственно  заёмщика, на вторичном рынке  первичные кредиторы и инвесторы  покупают, продают или обменивают  имеющиеся ссуды под залог  недвижимого имущества.

   Таким образом, выдача  ссуд под залог недвижимого  имущества посредством закладной  зависит от конъюнктуры на  рынках долгосрочного ссудного  капитала.[16, с.226] 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2

Основные тенденции ипотечного кредитования в Республике Беларусь

 

2.1 Динамика показателей ипотечного кредитования в 2010-2012 гг.

 

 

Общий анализ ипотечного кредитования в Республике Беларусь базируется на статической и динамической оценке, в результате которой в  третьей главе будут формулироваться рекомендации  правительству республики по развитию ипотечного кредитования и максимизации его положительных эффектов.

В рамках исследования состояния и тенденций ипотечного кредитования разработан комплексный подход, позволяющий определить потребность в кредитовании и направления кредитной деятельности банков в зависимости от состояния жилищной сферы и спроса граждан на жилье. Результаты комплексного анализа могут быть использованы всеми участниками системы ипотечного кредитования, в том числе гражданами, как потенциальными кредитополучателями.

Для анализа кредитной деятельности банков республики в сфере ипотечного кредитования проведем исследование состояния и структуры жилищного фонда.

Так, в 2012 г. введено в эксплуатацию  6 700,1 тыс. кв. м. жилья [7, с.16], что на 14,55% больше чем в 2011г (5 849 тыс. кв. м.). В свою очередь объем введенного жилья в 2011 г. составил 113,64% от объема жилья введенного в 2010 г. (5146,7 тыс. кв. м.).   

За счет кредитов банков в 2012 г. введено в эксплуатацию 3 571,9 тыс. кв. м. (53,31%) из них за счет льготных кредитов - 3 453,2 тыс. кв. м. или 51,54% от общего объема введенного в 2012 г. жилья. По сравнению с 2011 г. за счет кредитов банков в 2012 г. введено жилья на 39,23% больше (в 2011 г. по сравнению с 2010 г. – на 16,31%), в том числе за счет льготных кредитов в 2012 г. введено на 40,34% больше чем в 2011 г., в то время, как в 2011 г. по сравнению с 2010 г. – на 27,28%).(Рисунок 1)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2.1 – Введено жиля в эксплуатацию, тыс. кв. м.

 

Как видно из графика все анализируемые показатели увеличиваются, кроме того прослеживается прямая зависимость объемов ввода жилья от объемов выдаваемых кредитов. Что подтверждает важность ипотечного кредитования в обеспечении жильем населения республики.

Так, в 2012 г. на строительство и приобретение жилья направлено 6 449,3 млрд. руб. кредитных ресурсов, что на 49, 26% больше чем в 2011 г.(4 320,9 млрд. руб.). В 2011 г. по сравнению с 2010 г. – на 48,15%. Льготных кредитов в 2012 г. (6 092,3 млрд. руб.) выдано на 47, 46% больше чем в 2011 г. (4 131,6 млрд. руб.). В 2011 г. по сравнению с 2010 г.(2 512,2 млрд. руб.) – на 64, 46%.[7, c.16]

На основании вышеприведенных данных можно сделать вывод, что объемы кредитования росли высокими темпами на всем анализируемом периоде, в том числе очень высокими темпами росли объемы льготного кредитования особенно в 2011 г., когда прирост составил  64,46% по сравнению с 2010 г. Что подтверждает рост активности государства в помощи приобретения жилья.

Проанализировав структуру кредитов на жилье за весь анализируемый период, можно сказать следующее: доля льготных кредитов была значительной в общем объеме кредитов на строительство и приобретение жилья на всем анализируемом периоде. Так, в 2010 г. она составляла 86%, в 2011 г. – 96%, в 2012 г. – 94% всех кредитов. (Рисунок 2)       

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

         

 

Рисунок 2.2 - Структура выданных кредитов в 2010-2012 гг.

Примечание - Источник: собственная разработка

 

Как видно из диаграмм доля льготных кредитов в 2011 г. увеличилась на 10 процентных пунктов по сравнению с 2010 г. Однако годом позже удельный вес льготных кредитов уменьшился на 2%. Отечественные ученные объясняют данное уменьшение экономическим кризисом и ростом льготного кредитования в другие отрасли. Рост кредитования строительства и приобретения жилья, положительно сказался на улучшении жилищных условий населения.

Так, по данным белорусского статистического комитета [8] в 2012 г. число граждан (семей), улучивших свои жилищные условия составило 48,9 тыс., что на 17,55% больше чем в 2011 г.(41,6 тыс.). Прирост улучивших жилищные условия граждан (семей) в 2011 г. составил 35,06% по сравнению с 2010 г. (30,8 тыс.). Удельный вес улучивших жилищные условие граждан также имеет положительную динамику. Так их доля в 2012 г. составляла 6,2% от общего числа нуждающихся, что на 0,3% больше чем в 2011 г.(5,9%). В свою очередь доля граждан, улучивших свои жилищные условия в 2011 г. повысилась на 1,6% по сравнению с 2010 г. (4,3% от общего числа нуждающихся). (Рисунок 3) 

 

 

 

 

 

 

Рисунок 2.3 – Динамика нуждавшихся, в том числе улучивших условия в 2010-2012 гг.

        Примечание - Источник: собственная разработка

Необходимо заметить, что наибольший темп прироста улучивших жилищные условия граждан наблюдался в 2011 г. по сравнению с 2010 г., который составил 35,06% (доли - 1,6%), как и (на основе вышеприведенного анализа) темп прироста выданных льготных кредитов на строительство и приобретения жилья в 2011 г. по сравнению с 2010 г. (64,46%), и который был наивысшим на анализируемом периоде. Что в лишний раз подтверждает значительную роль государства в решении жилищных проблем, главным образом посредством воздействия на механизм ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

Однако нельзя не учесть тот факт, что вместе с ростом граждан, улучивших жилищные условия наблюдается рост числа граждан, которые нуждаются в улучшении условий. Так их количество в 2012. г составило 855,6 тыс., что на 7,88% больше чем в 2011 г. (793,1 тыс.). Прирост нуждающихся также наблюдался в 2011 г. и составил 13,14% по сравнению с 2010 г.(701тыс.).[8] Это говорит о недостаточном развитии механизма обеспечения жильем населения, главным образом механизма ипотечного кредитования – основного источника введения и приобретения жилья.

Для решений этой проблемы государство должно пойти на некоторые преобразования, стимулирующие банки выдавать ипотечные кредиты. Однако прежде чем говорить об условиях и перспективах развития ипотечного кредитования, необходимо проанализировать сегодняшнее состояние ипотечного кредитования в Республике Беларусь.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Анализ состояния ипотечного кредитования в Республике Беларусь

 

 

 В январе-сентябре 2012 г. в структуре источников капитальных расходов в жилищном строительстве кредиты составили 53,9%  в том числе льготные кредиты – 50,6%.(Рисунок 4).

 

Рисунок 2.4 – Структура источников капитальных расходов в жилищной сфере

Примечание: Источник [7, с.15]

 

В целом за счет кредитов на строительство и приобретение жилья в январе-сентябре 2013 г. введено 2 089,1 тыс. кв. м., что на 23,5% меньше по отношению к январю-сентябрю 2012 г.[7,с.13] Всего же введено в эксплуатацию 3,9 млн. кв. м. общей площади жилья, что на 20,5% меньше, чем в январе-сентябре 2012 г. Ввод жилья для нуждающихся в улучшении жилищных условий был на 24,4 процента меньше, чем в этот период годом ранее. На основании вышеприведенных данных можно сказать о высокой степени зависимости ввода жилья от кредитов, предоставляемых на их строительство и приобретение.

На льготных условиях в январе-сентябре 2013 г. ОАО АСБ “Беларусбанк” и ОАО “Белагропромбанк” предоставлено 6 трлн. рублей, что в сопоставимых ценах на 1,1 процента меньше, чем годом ранее. Доля выданных льготных кредитов снизилась до 86,2 процента всех кредитов на строительство жилья (при 90,2 процента годом ранее).[7, с.18]

Национальный банк объясняет это тем, что предложение и доступность кредитов существенно изменились по сравнению с аналогичным периодом 2012 г. в связи с пересмотром в сторону уменьшения объемов финансирования (кредитования) инвестиционных проектов, реализуемых в рамках отдельных государственных программ, сокращением числа государственных программ; ужесточением условий предоставления кредитов, удорожанием стоимости и снижением их доступности при ограниченной платежеспособности отдельных субъектов хозяйствования.

Более того, предпринятые меры денежно-кредитной политики по сокращению эмиссионного кредитования Национальным банком и нерыночного финансирования банков, в том числе для реализации программы жилищного строительства, также повлияли на условия кредитования банками экономики.[7, с.17]

Проанализируем условия ведущих в сфере кредитования жилья  банков республики, таких как Беларусбанк, Белагропромбанк, Белинвестбанк .

Беларусбанк за предыдущий месяц текущего года повысил ставки по четырем из пяти программам кредитования. На 3 процентных пункта, до 30%, увеличились ставки по кредитам для граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, проживающих и работающих в сельской местности.

Другие категории нуждающихся могут получить кредит под 31%, ранее ставка составляла 28%. Граждане, не состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, могут получить кредит под 38%, ранее ставка составляла 33%. Ставки по кредитам для многодетных семьей остались на прежней отметке - 22%.[9]

В Белагропромбанке ставки по кредитам также выросли на 3%, нуждающимся в улучшении жилищных условий кредиты предлагают под 39%, не нуждающиеся могут получить кредит под 41%.

Белинвестбанк увеличил ставки по кредитам на 3%, теперь нуждающиеся в улучшении жилищных условий могут получить кредит под 35,5%, не нуждающимся кредит выдадут под 38%. [9].

По состоянию на сентябрь 2013 года общие условия данных банков следующие. (Приложение Б)

 Беларусбанк предоставляет  населению жилищные кредиты на  срок до 15 лет. Размер кредита  не превышает 75% от стоимости строившегося (приобретаемого) жилья. В данном  виде кредитования предусмотрено  поручительство. А максимальный  срок рассмотрения документов 3 рабочих  дня. При данном виде кредитной  сделки обязательное страхование  объекта кредитования не предусмотрено.