Сущность ипотечного кредитования и его экономическое содержание

Главный (первичный) ипотечный залог предполагает ипотеку, зарегистрированную раньше другой ипотеки и имеющую юридический приоритет перед ипотекой, зарегистрированной позднее.

 Последующий залог  предмета ипотеки (вторичная ипотека) означает любую ипотеку, которая  зарегистрирована позднее другой  и является вторичной по отношению  к ранее зарегистрированной ипотеке. Такие учёные как Е.Г. Дорох, И.Г. Кравцова добавляют к данной  классификации завершающую ипотеку.

 Завершающая  ипотека – это последняя ипотека, включающая суммы невыплаченного основного долга и процентов предыдущих ипотек.[5, c.28]

В банковской практике республики получил распространение и такой критерий классификации, как условия кредитования. На его основе можно выделить кредиты на общих основаниях и кредиты на льготных условиях.

Кредиты на общих основаниях белорусские банки предоставляют в соответствии с порядком, изложенным в локальных правовых актах. Учитывая, что банки несут расходы по выплате процентов по привлечённым ресурсам, условия кредитования основаны на принципах платности, срочности, возвратности, обеспеченности и целевого характера. При этом кредитополучателями могут выступать дееспособные физические лица (граждане Республики Беларусь, иностранные граждане и лица без гражданства), прописанные, проживающие и имеющие постоянный источник доходов на территории республики.[5, c.23]

Особенность льготного жилищного кредитования заключается в том, что такие кредиты предоставляются по спискам, составленным облисполкомами (райисполкомами)  с соблюдением сроков постановки граждан на учёт нуждающихся в улучшении жилищных условий. В соответствии с указом президента №185 в Беларуси действует льготная система кредитования для лиц, имеющих право на льготное жилищное кредитование. Так, к данной категории лиц относятся лица, постоянно проживающие в сельской местности с численностью не более 20 тыс. человек, многодетные семьи, нуждающиеся в жилищном обеспечении, малообеспеченные семьи и иные лица, имеющие право на льготное кредитование.

Особенно следует отметить, что величина льготного кредита определяется не по фактической стоимости жилья, как при кредитовании на общих основаниях, а по нормируемому размеру, исходя из стоимости строительства 1м2 жилья типовых потребительских качеств.[5, c.24]

В мировой банковской практике ипотечные жилищные кредиты различаются, главным образом, способом погашения основного долга и выплатой начисленных процентов по кредиту (Приложение А). Так, исходя из способов погашения долга и процентов, выделяют следующие ипотечные жилищные кредиты:

• стандартная ипотека с фиксированной процентной ставкой;
• альтернативные виды ипотечного жилищного кредитования.

В свою очередь, альтернативные виды ипотечного кредитования можно классифицировать следующим образом:

• по применяемой процентной ставке – кредиты с фиксированной ставкой и кредиты с переменной ставкой;
• по способу выплат основного долга по кредиту – ипотечные кредиты с постоянными и переменными выплатами. [5, с.25]

Исходя из приведённых признаков альтернативные виды ипотечных кредитов имеют следующие подвиды:

• типовая ипотека: кредитополучатель получает от залогодержателя (банка) кредит и погашает его пропорционально равными взносами (например, каждый месяц) – фиксированные выплаты;
• ипотека с периодическим увеличением сумм взносов (нарастающие платежи): по согласованному графику увеличивается сумма взносов;
• ипотека с изменяющейся суммой выплат (ипотека со сниженной ставкой) предполагает наличие льготного периода для платежей или уменьшение процентных платежей на первых этапах погашения задолженности;
• ипотека с залоговым счётом: покупатель  (должник) вносит на залоговый счёт определённую сумму, а затем выплачивает периодические взносы до погашения суммы оставшегося кредита;
• ипотека с переменной процентной ставкой при изменении процентной ставки по периодам пересматривается допустимая предельная норма корректива и минимальная величина корректировки. Кредиты с периодическим пересмотром процентной ставки используются для предотвращения потерь, связанных с риском изменения уровня процентной ставки на денежном рынке;
• кредиты с дележом стоимости имущества: стороны при заключении договора договариваются о том, что кредитор предоставляет кредит по сниженным процентным ставкам, а кредитополучатель уступает ему часть повышения стоимости имущества к концу срока сделки;
• кредиты с двойным индексом, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется на индекс прироста заработной платы, а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по нему – на индекс цен. Могут быть корректировки только на уровне цен.[1, с.259]

На основании изучения особенности выделенных видов ипотечных жилищных кредитов ряд экономистов считают, что наиболее приемлемыми для условий Республики Беларусь являются ипотечный кредит с переменной процентной ставкой – это кредит с автоматически корректируемой процентной ставкой в зависимости от изменения определенных договором в качестве базовых индикаторов: процентных ставок финансового рынка или инфляционных показателей.[5, с.26-27]

Ипотечный кредит с двойным индексом – это кредит, при котором величина ежемесячных платежей по кредиту корректируется, как правило, в соответствии с индексом заработной платы (что позволяет кредитору до окончания срока договора получать доход по кредиту), а величина невыплаченного остатка суммы долга и процентов по кредиту – в соответствии с индексом цен. Таким образом заёмщик ежемесячно выплачивает только ту часть платежей по кредиту, которая соответствует его реальным доходам. Невыплаченная часть платежей по кредиту прибавляется к сумме основного долга и корректируется, а срок её выплат пропорционально увеличивается. Применение такого вида ипотеки предоставляет возможность кредитору и заёмщику защищать свои денежные средства от инфляционного влияния.[5, с.27]

В настоящее время в мировой практике ипотечные кредиты с переменными процентными ставками составляют около 50 % всех ипотечных кредитов. Корректировка автоматически изменяющейся ставки производится в определённый договором срок с интервалом – 6,12 или 24 месяца, чаще – ежегодно. Остаток долга по ипотечному кредиту пересчитывается в соответствии с вновь установленной процентной ставкой, что снижает кредитный риск для кредитора.

Однако необходимо отметить, что применение переменных ставок по кредиту имеет для кредитодателя определённые недостатки: использование нефиксированных ежемесячных кредитных платежей часто приводит к несбалансированности между остатками по депозитам и кредитам, что повышает риск ликвидности.[6] Кроме того, пересчёт суммы платежей по кредиту может привести к неспособности кредитополучателя выполнить свои кредитные обязательства, что является одной из основных причин высокого уровня кредитного риска в республике.[5, с.28] Эти недостатки, на взгляд ряда учёных, можно устранить путём изменения способа погашения кредита и уплаты процентов.

На основании анализа экономической литературы и нормативных источников можно сделать вывод, что при уточнении содержания понятия ипотечного кредитования выявлены отличительные особенности ипотечных кредитов в зависимости от источников ресурсного обеспечения, субъектов и условий кредитования, способов обеспечения обязательств, методов управления рисками, которые отражают специфику взаимоотношений всех прямых и косвенных участников ипотечного кредитования. Проведена полная классификация освещённых экономической литературе и применяющихся в мировой банковской практике видов ипотечных кредитов, учитывая особенности формы приобретения жилья, целевой характер, условия предоставления и способ погашения ипотечного кредита.

Сравнительная характеристика выделенных видов ипотечных кредитов служит основой для последующего анализа ипотечного кредитования в Республике Беларусь и аргументации выбора направлений развития данного вида кредитования, позволяющих, по мнению ведущих отечественных учёных-экономистов, наиболее эффективно решить проблему обеспеченности граждан жильём в сложившихся условий республики. В качестве наиболее приемлемых для белорусских условий предложены ипотечный кредит с переменной процентной ставкой и кредит с двойным индексом, учитывающие складывающиеся экономические условия и финансовые возможности участников кредитной сделки.

3. Этапы процесса предоставления ипотечного кредита

Рассмотрим основные этапы процесса кредитования.

При решении вопроса о предоставления кредита на приобретение жилья банк-кредитор оценивает способность заёмщика обеспечить своевременный возврат ссуды. Исходя из этого, в зарубежной практике выделяются два основных этапа в процессе кредитования жилья: анализ кредитоспособности заёмщика и оценка залога. Они соответствуют двум способам возвращения  ссуженных денег: из заработной платы и других доходов заёмщика или в результате продажи, залога (обычно дома). Преимущественное значение имеет первый вариант.

  Прежде чем заключить  кредитный договор с клиентом, банк тщательно изучает личность  заёмщика, обращая особое внимание  на стабильность, платёжеспособность  и готовность выплатить долг. Так, в частности, при анализе  такого фактора, как стабильность, банк интересует продолжительность  проживания клиента на одном  месте и постоянство места  работы, поскольку с одного места  работы на другое могут отрицательно  сказаться на своевременной выплате  долга, а перемена места жительства  усложнить поиск должника.

   В процессе определения  платёжеспособности оцениваются  основные и дополнительные доходы  заёмщика, которые сравниваются  с настоящими и предполагаемыми  расходами. Для принятия положительного  решения ссудополучатель должен  располагать наличными в размере  не менее 20% стоимости приобретаемого  дома. Кроме того, для оценки платёжеспособности  клиента применяются следующие  коэффициенты: строительный – отношение  получаемой зарплаты и других  ежемесячных доходов к долгам  по жилью; обратный строительному  долговой коэффициент, характеризующий  сумму долгов заёмщика и коэффициент  отношения займа к стоимости  дома.

  При анализе готовности  заёмщика выплатить долг учитывается, вовремя ли заёмщик производил  выплаты в прошлом. Всю информацию  банк проверяет, связавшись с  кредиторами заёмщика и использую  при этом услуги частных агентов, собирающих и продающих сведения  банкам о потенциальных заёмщиках.

   При оценке заложенной  недвижимости выделяются три  фактора: её себестоимость, прибыльность и месторасположении. Исходя из зарубежного опыта, при ипотечном кредитовании для оценки недвижимости можно использовать два метода:

• путём калькуляции – оценочная стоимость определяется как полная восстановительная стоимость за вычетом износа (восстановительная стоимость, как известно, включает стоимость затрат по воспроизводству основных фондов в данное время). Для её определения исчисляется стоимость строительства дома исходя из его полезной площади в квадратных метрах или объёма в кубометрах, а затем из этой величины вычитается так называемая использованная часть стоимости (износ). При этом стоимость земельного участка определяется путём сравнения с такими же в данном районе.
• по рыночной стоимости – дом сравнивается с аналогичными домами, проданными незадолго до того, фактическая рыночная стоимость которых уже известна. Однако в данном случае нужно учитывать ряд факторов, корректирующих оценку. К их числу относятся: район расположения здания, экологическая обстановка, удалённость от промышленных предприятий, близость культурно-оздоровительных комплексов, состояние коммуникационных сетей. Влияют на оценку также архитектурные особенности, стиль застройки, тип строения, расположение комнат, наличие скрытых дефектов в здании. Поскольку базой для оценки заложенной недвижимости здесь является рыночная цена, то проблема в конечном счёте сводится к её моделированию.

  Получив кредит, заёмщик  несёт ответственность перед  кредитором за сохранность находящегося  в залоге дома и осуществляет  комплекс мер по её обеспечению. К их числу относятся: своевременное  проведение ремонта, полное страхование  в пользу банка от пожара, урагана  и других стихийных бедствий, отказ от существенной перестройки  или укрепления дома без особого  разрешения банка, а также использование  владения для какой-либо незаконной  деятельности.

  При положительном решении вопроса о выдаче кредита оценке подлежит не только квартира, выступающая в качестве залога, но и приобретаемая недвижимость. Результаты оценки оформляются в виде акта, содержащего следующую информацию: дата составления акта, описание собственности; экономические характеристики места расположения, сравнение окружающей местности с похожими на неё районами; возраст дома, качество постройки её физическое состояние, удобства; необычные условия (например, шоссе, которое планируется построить в непосредственной близости) или другие факторы, способные повлиять на стоимость дома в дальнейшем; оценка стоимости дома таксатором (специальным оценщиком); дополнительная документация при оценке стоимости дома.

  Если заём одобрен, покупателю дома (ссудозаёмщику) банком  отправляется письмо-обязательство, в котором сообщаются условия  займа. С момента вручения денег (за дом) продавцу покупатель несёт  ответственность за ежемесячные  выплаты займа.