Сущность ипотечного кредитования и его экономическое содержание

Введение

 

 

Одним из существенных вопросов развития кредитного рынка в нашей стране, как и в другиъх странах с переходной экономикой, являются разработка и внедрение надёжного механизма ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования является одним из ключевых элементов экономической системы. Наиболее важной её экономической целью является предложение достаточного количества денежных ресурсов для жилищного строительства. Для достижения этого долгосрочный капитал должен быть привлечён и перенаправлен на рынок жилищного строительства.

Ипотека должна служить не только решению проблем, связанных с жилищным строительством, но и развитию финансового рынка как такового. Указанный вопрос в настоящее время очень актуален для Беларуси. Взвешенный подход к реализации ипотечного кредитования позволит увеличить объёмы жилищного строительства в Беларуси на микроуровне и окажет плодотворное влияние на повышение эффективности денежно-кредитной политики на макроуровне.

Анализ ситуации, сложившейся в области жилищной политики, сложный характер жилищных проблем, серьёзная зависимость социально-экономической стабильности от их решения, необходимость принятия неотложных мер, направленных на кардинальное изменение положения с обеспеченностью населения жильём придаёт системе ипотечного кредитования статуса первоочередной программы.

Главной целью этой курсовой работы является изучение теоретических и практических аспектов ипотеки, проблемных зон в системе ипотечного кредитования в нашей стране, а так же разработка рекомендаций по совершенствованию и развитию рынка ипотечных кредитов.

Учитывая многоплановость данной темы, исследовательские вопросы в курсовой работе предполагается сосредоточить на аспектах сущности ипотечного кредитования, его динамики в экономики Республики Беларусь.

В целом же, необходимо отметить, что проблема ипотеки, особенно её воздействия на жилищную сферу, является актуальнейшей, своевременной, достаточно сложной и, в тоже время, интересной для исследования. Эти факторы и предопределили мой выбор курсовой работы.

 

 

 

ГЛАВА 1

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТА

 

1.1 Сущность ипотечного кредитования и его экономическое содержание

 

 

В современно зарубежной и отечественной экономической литературе и банковской практике нет однозначного понимания содержания понятия «ипотечный кредит». Это характеризуется отличиями банковских систем разных стран, как и экономик в целом. Прежде чем перейти к понятию «ипотечный кредит», необходимо определить понятие «ипотека».

Ипотека – это залог земли, недвижимого имущества.[1,с.250] Она оформляется договором между залогодателем и залогодержателем, по которому залогодатель обеспечивает недвижимостью какое-либо финансовое обязательство перед залогодержателем и соглашается, что такая недвижимость может являться предметом претензий залогодержателя в связи с погашением финансового обязательства.

Ипотекой могут обеспечиваться кредиты юридических, а также физических лиц, полученные ими в банках; коммерческие кредиты юридических и физически лиц; иные договорные отношения по финансовым обязательствам (купля-продажа, найм, причинение вреда, подряд).[1,c.250]

Ипотека получила широкое распространение в сфере кредитования, так как интересы кредитора наиболее эффективно могут быть защищены посредствам использования сторонами залога недвижимости (ипотеки), поскольку:

• недвижимость сравнительно мало подвержена риску гибели или внезапного исчезновения, а её наличие легко проверяется;
• недвижимость обладает осложнённой обороноспособностью (связанной с необходимостью регистрации сделок с ней в государственных органах), что позволяет кредитору легко проконтролировать либо вообще запретить её отчуждение;
• стоимость недвижимости имеет тенденцию к постоянному росту, что даёт кредитору гарантии полного погашения задолженности;
• высокая стоимость недвижимости и риск её потери являются мощным стимулом, побуждающим должника к точному и своевременному исполнению своих обязательств.

Залогодателем при залоге имущества может быть юридическое и физическое лицо, которому предмет залога принадлежит или будет принадлежать на праве собственности, праве полного хозяйственного ведения. Под предметом ипотеки понимается зарегистрированная в соответствующем реестре недвижимость, идентифицированная договором об ипотеке.[1,c.250]

К недвижимости можно отнести:

• земельные участки;
• предприятия, здания, строения и другие сооружения, расположенные на земельных участках, включая без ограничения нежилую собственность, жилые дома, коттеджи, садовые домики, гаражи, квартиры, строящиеся объекты и т.д. Он прочно связаны с землёй и перемещение их невозможно без нанесения им ущерба;
• права на аренду или другие права на пользование земельными участками, зданиями, сооружениями и т.д. в соответствии с действующим законодательством;
• земельные участки вместе с объектами.

В соответствии со статьёй 150 Банковского кодекса, кредитодатель вправе потребовать от залогодателя осуществить страхование предмета залога. Цена его оценивается в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь за счёт залогодателя в пользу залогодателя.[2,c.69] Что обеспечивает защиту интересов обоих сторон сделки и вследствие развитие кредитных взаимоотношений субъектов данного типа сделки.

Определив сущность понятия «ипотека», перейдём непосредственно к самому процессу предоставления ссуд под залог (ипотеку) – ипотечному кредитованию.

Исходя из анализа подходов белорусских учёных-экономистов, таких как Г.И. Кравцова, А.Д. Сидоренко, В.И. Тарасов и других, можно сделать вывод, что ипотечный кредит – представляет собой особый тип экономических отношений по поводу предоставления ссуд под залог недвижимого имущества.[3,c.162]

Ипотечное кредитование является неотъемлемым элементом рыночной экономики, имеющим свои специфические особенности:

• ипотечный кредит – это ссуда под строго определённый залог, поскольку обычная банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае не возврата кредита заложенная недвижимость передаётся, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Поскольку залогом выступает недвижимость, то это существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, но усложняет его реализацию в случае непогашения кредита. Это обусловлено тем, что недвижимость не относится к высоколиквидным активам;
• большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение, поскольку они используются для финансирования приобретения и постройки как жилых, так и производственных помещений, а также освоение земельных участков;
• ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10-30 лет. Длительный срок растягивает погашение кредита во времени, уменьшая тем самым размер ежемесячных выплат.[3, c.162]

Участниками кредитной сделки могут быть банк-кредитор, кредитополучатель, продавец имущества при совершении финансовой сделки купли-продажи и владелец закладной на имущество, если она имеется.[1, c.251]

Кредитором по ипотеке выступают ипотечные банки или специальные ипотечные компании, ассоциации, кредитные общества, а также обычные коммерческие банки, специализирующиеся на предоставлении долгосрочных кредитов под залог недвижимости. Кредитными ресурсами ипотечных кредитных организаций могут быть собственные средства, выпуск и продажа ипотечных облигаций, депозитные вклады клиентов, продажа закладных свидетельств и другие привлеченные средства.

Ипотечные банки выпускают собственные ценные бумаги, которые могут приобретать инвесторы, желающие разметить долгосрочные инвестиции.

Ипотечные облигации представляют собой долгосрочные ценные бумаги, выпускаемые банками под обеспечение недвижимым имуществом и приносящие твёрдый доход.[1, c.251]

Кредитополучателем выступают юридические и физические лица, имеющие в собственности объект ипотеки, который должен приносить доход его владельцу, пользоваться спросом на рынке, не являться объектом залога по другой операции. При залоге недвижимого имущества должник номинально сохраняет своё право собственника.

 Помимо вышеназванных  субъектов кредитной сделки, необходимо  назвать и других участников  ипотечного кредитования, которые  выполняют второстепенные функции. К ним относятся:

• риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;
• оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;
• страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности кредитополучателя и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;
• операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;
• инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонды, страховые компании);
• правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.[4, c.174]

  Поскольку операции  с недвижимостью довольно часто  являются менее рискованными  по сравнению с текущими операциями  коммерческих банков, то вследствие  этого ипотечное кредитование  является перспективным направлением  банковской деятельности. Ипотечный  банк является, как правило, относительно  устойчивым и прибыльным банковским  учреждением. Стабильность работы  ипотечных банков усиливается  также за счёт сопровождающего  ипотечное кредитование страхования. Обычно осуществляется страхование  титула собственности, страхование  недвижимости, сдаваемое в залог, страхование жизни заёмщика и  т.д.[3, c.162]

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Классификация ипотечных кредитов

 

 

В современной экономической литературе и банковской практике существуют различные подходы к классификации ипотечных кредитов. По мнению западных экономистов, основными признаками разделения совокупности ипотечных кредитов являются субъекты и объекты кредитования, а также способ обеспечения обязательств по кредиту. В отличие от зарубежных авторов, российскими и отечественными учёными даётся отдельно классификация ипотечных кредитов юридическим и физическим лицам, при этом различаются и их критерии.[5, c.20]

Например, Г.И. Кравцова, В.И. Тарасов классифицируют ипотечный кредит по целевому характеру, субъектам кредитных отношений, срокам и условиям предоставления, способу погашения и обеспечения и т.д.

Перейдём непосредственно к классификации ипотечных кредитов. В зависимости от способа обеспечения обязательств по кредиту имуществом различают следующие виды ипотеки:

• стандартная (обычная);
• объединённая;
• чужого имущества;
• общая;
• условная.[5, c.29]

Стандартная ипотека – это ипотека, при которой залогодатель исполнение одного обязательства осуществляет путём залога одного конкретного своего имущества. При объединённой ипотеке залогодатель исполнение одного конкретного обязательства осуществляет путём одновременно залога нескольких своих имущественных объектов. Ипотека чужого имущество предполагает, что залогодатель осуществляет исполнение своего залогового обязательства посредством залога имущество третьего лица. При общей ипотеке для исполнения одного долгового обязательства под залог отдаётся несколько принадлежащих отдельным собственникам объектов.

Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки по договору с согласия всех собственников. Имущество, которое нельзя разделить без ущерба для его основного назначения (неделимое имущество), не может быть передано в ипотеку по частям.[5, c.29]

Условная ипотека вступает в силу с момента исполнения предусмотрительного договором условия. Если условие не исполняется, ипотека может быть отменена. При этом условие может устанавливаться в отношении как залогодержателя, так и залогодателя.

По срокам регистрации ипотека бывает первичной и последующей.[1, c.221]