Проблемы ипотечного кредитования в РФ

В большинстве  случаев, утвержденные программы ипотечного кредитования предусматривают выдачу кредита гражданам для строительства, реконструкции или приобретения жилья под 7 – 10% годовых на срок от 1 года до 15 лет. По оценкам экспертов в стране действует до двух десятков ипотечных моделей. В большинстве своем это связано с тем, что в регионах по-своему подходят к решению жилищной проблемы и развитию ипотечного кредитования. Поэтому появляются, так называемые ипотечные программы, в основе которых лежит бюджетное финансирование.

Существующее  в России законодательство обеспечивает возможность приобретения различных  видов недвижимого имущества под залог. В частности, законом разрешена ипотека земельных участков, зданий, сооружений, судов (воздушных, водных) и ипотека жилых помещений.

Мировой финансовый кризис затормозил развитие ипотечного кредитования в России, вернув его практически на исходные позиции. Однако эксперты в области экономики считают, что трудности российской ипотеки носят временный характер и после окончания кризисной ситуации вновь вернутся на прежние темпы развития.

Как и предсказывала  «Русипотека», приоритеты банков в отношении объектов ипотечного кредитования очевидно сместились в сторону строящегося жилья. Сегодня сделки по приобретению жилья на первичном рынке кредитуются с не меньшей охотой, чем на вторичном. Интерес банков к новостройкам наглядно иллюстрирует продление Сбербанком до конца 2011 года акции «В десятку!», которая проводится с июля прошлого года: кредит в рублях на приобретение квартиры, построенной, либо строящуюся с участием кредитных средств банка предоставляется всего под 10% годовых и с первоначальным взносом от 10%. Еще одна акция Сбербанка позволяет получить кредит в рублях на приобретение строящегося жилья по беспрецедентно низкой ставке 8% годовых[10].

Преодоление предубеждений  к стройкам, пусть и в меньшей  степени, сказалось и на кредитовании загородной недвижимости, которая приобретается преимущественно в организованных поселках как раз на этапе строительства. Банки больше не чураются партнерства с девелоперами, которые специализируются на строительстве загородной недвижимости. А кредитные программы на приобретение готовых жилых домов или таунхаусов даже не требуют наличия партнерских отношений между банком и девелопером.

Банки смягчают свою позицию в отношении ломбардных кредитов (под залог имеющейся  в собственности недвижимости). У кого таких программ до сих пор не было - дополняют ими свои продуктовые линейки, у кого были - снижают ставки и повышают лимит от стоимости залога, который можно составить кредит.

Особых изменений  не произошло в сфере кредитования комнат, земельных участков и рефинансирования. Кредиты на комнаты и доли в жилье не получили широкого распространения, хотя некоторые банки, например, HSBC, ВТБ 24, «Зенит», «Московское ипотечное агентство» («МИА»), Сбербанк и «Уралсиб» готовы рассматривать и такие заявки. Выдачей кредитов на приобретение земельного участка под залог этого участка по-прежнему занимается ограниченный круг банков. Программы по рефинансированию кредитов, выданных другими банками, за последние полгода практически не претерпели никаких изменений ни в плане банков, предлагающих подобные программы, ни в плане содержания этих программ.

Новым поворотом  в развитии ипотечного рынка можно  расценить изменение позиции  банков по отношению к предпринимателям и собственникам бизнеса, которые  до недавнего времени расценивали как нежелательных заемщиков по ипотеке. Теперь специально для них предлагаются особые условия ипотечного кредитования. Ипотечные программы для индивидуальных предпринимателей и владельцев бизнеса действуют в ВТБ 24, Мособлбанке, банке «Открытие», Флексинвестбанке, ЮниКредит Банке. Особые условия кредитования для индивидуальных предпринимателей по действующим программам разработали АМТ Банк, банки «ДельтаКредит» и «Уралсиб», КредитЕвропаБанк, МДМ-Банк, Московский кредитный банк (МКБ), Ханты-Мансийский банк.

В русле той  же политики движения навстречу малому и среднему бизнесу продуктовые  линейки банков пополняются ипотечными программами по приобретению коммерческой недвижимости. Приобрести в кредит объект коммерческой недвижимости под  залог этой же недвижимости можно с помощью программ Абсолют Банка, Московского кредитного банка (МКБ), Росбанка, РосЕвроБанка, банка "Уралсиб", Ханты-Мансийского банка, ЮниКредит Банка.

Не теряют актуальность специальные предложения по ипотеке  на приобретение недвижимости, которая находится в залоге у банка, выставленная на продажу неплатежеспособными заемщиками. А вот программы реструктуризации практически исчерпали себя, сейчас урегулирование просроченной задолженности снова становится предметом индивидуального разбирательства.

Заметно выросло  число ипотечных программ, специально разработанных для отдельных  категорий заемщиков. В частности, отдельно выделяются молодые семьи, причем наличие детей позволяет  воспользоваться дополнительными  льготами. Пять крупных банков сегодня предлагают льготные условия кредитования для молодых семей, в которых как минимум один заемщик не достиг возраста 35 лет: банк «ДельтаКредит», РосЕвроБанк, Сбербанк и банк «Уралсиб». Для семейной ипотечной программы РосЕвроБанк отменяет первоначальный взнос, банк «Уралсиб» снижает процентную ставку на 0,5 процентных пункта из расчета на каждого несовершеннолетнего ребенка, причем, ставка снижается и в том случае, если ребенок рождается после заключения кредитного договора - льгота действует весь срок его действия. Сбербанк снижает первоначальный взнос для молодых семей до 15%, а для семей с детьми - до 10%. Также до 10% первоначальный взнос для молодых семей снижает Связь-Банк. Кроме того, Сбербанк и «ДельтаКредит» позволяют взять отсрочку по выплате основного долга при рождении ребенка в период действия кредитного договора.

Ипотека - один из тех финансовых продуктов, которые  несут социальную ценность. Развитие таких продуктов является приоритетом  банк «Уралсиб». Именно поэтому мы сделали  нестандартное для российского ипотечного рынка предложение, снизив процентные ставки как для родителей с детьми, так и для тех, кто их планирует в будущем".

Первой ласточкой, предвещающей возвращения особых условий  кредитования VIP-персон, стала соответствующая  ипотечная программа, запущенная в апреле НОМОС Банком. «Для VIP - клиентов мы предлагаем кредиты, используя индивидуальный подход, учитывающий специфику высокодоходного сегмента, представители которого могут безболезненно, не меняя качество жизни, направлять на погашение большую часть дохода», - разъяснил Вадим Юрьев, старший вице-президент НОМОС-Банка.

Подводя итоги, хотелось бы отметить, что в настоящий  момент ряд банков рассматривает  ипотечное кредитование как стратегическую задачу своего дальнейшего развития на много лет вперед. В целом отмечается удлинение кредитного периода. Более активно в качестве обеспечения используется залог приобретаемого жилья, а не схема аренды с последующим выкупом. Это связано с тем, что банки стали более внимательно относится к целевому использованию кредитных средств, а уже имеющаяся практика показывает, что невозврат по кредитам на приобретение жилья может быть сведён к минимуму при правильной оценке платежеспособности заёмщика.

Отчётливо прослеживается тенденция к снижению процентных ставок, особенно по рублёвым кредитам. Интерес банков к ипотечным кредитам определяется реальным платежным спросом на долгосрочные жилищные ссуды, предвидением огромного рынка для ипотечных кредитов.

Изучение и  анализ основных проблем, с которыми сталкивается банки при ипотечном кредитовании, показывает, что основной проблемой является отсутствие долгосрочных, достаточно дешёвых источников кредитных ресурсов, которые обеспечивали бы возможность выдавать непрерывно ипотечные кредиты населению в необходимых масштабах.

Также к существенным причинам, сдерживающим развитие ипотеки в России являются:

• нерешённость ряда правовых вопросов,
• высокие кредитные и процентные риски;
• отсутствие долгосрочных и относительно дешёвых ресурсов;
• недостаточно высокий уровень доходов и отсутствие достаточных накоплений населения,
• экономическая нестабильность предприятий-работодателей,
• неразвитость инфраструктуры ипотечного рынка, позволяющей повысить надёжность системы долгосрочного жилищного кредитования и создать предпосылки для привлечения инвестиции в эту сферу.

Очень важная проблема, на мой взгляд, в плане создания сети и развития широкомасштабной ипотеки  — это подготовка кадров. Сегодня, по сути дела, этим никто не занимается. Немножко одни занимаеются, немножко другие, а целенаправленной, системной работы в данном случае нет. И для того, чтобы ипотека на самом деле стала таким широким явлением в России, либо Агентство по ипотечному жилищному кредитованию должно взять на себя функцию такого координатора, то есть не только заниматься рефинансированием, но и другими проблемами, связанными с информационным обеспечением всей деятельности, связанными с подготовкой кадров и так далее, либо создания иного федерального центра.

Оценивая законодательство об ипотеке, его достоинства и недостатки, целесообразно отметить следующее. В целом оно в достаточной мере соответствует своему предназначению. В нём присутствует подробная регламентация большинства важных аспектов ипотечных отношений. Тщательно прописаны процедурные нормы, определяющие правила заключения договора об ипотеке, правила последующей ипотеки, правила обращения взыскания на заложенную недвижимость и реализации этой недвижимости с публичных торгов или с аукциона. Надлежащим образом урегулированы вопросы составления и оборота закладных, установлены принципы, закрепляющие баланс законных интересов залогодателей и залогодержателей, особенно в сфере залога жилых домов и квартир.

Таким образом, для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперёд в решении жилищной проблемы.

Создание и  развитие ипотечного кредитования поможет  не только улучшить жилищные условия  граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Заключение.

Ипотечное кредитование - это сложный финансово-кредитный  институт, в рамках которого принимают  участие множество субъектов  рынка. Систему ипотечного кредитования правильно будет определить как  многофакторную модель, включающую и сам процесс выдачи ипотечного кредита, и механизмы привлечения финансовых ресурсов с рынка капиталов, и операции на рынке недвижимости. Но, несмотря на это основу ипотечного кредитования все, же составляют непосредственно кредитные отношения.

 С помощью  ипотечного кредитования доступ  на рынок недвижимости должны  получить основная часть потенциальных  заемщиков.

 Основной  принцип организации ипотечного  кредитования состоит в том,  что механизмы ипотеки должны  обеспечивать его конкурентоспособность на финансовом рынке.

 Проблемы  развития ипотечного кредитования  в Российской Федерации являются  одними из наиболее актуальных  и наболевших.

Существует  целый спектр проблем, препятствующих развитию ипотечного кредитования:

1)  экономическая нестабильность;

2) низкий уровень  доходов большей части населения,  особенно по сравнению со стоимостью  недвижимости;

3) отсутствие  достаточной нормативной и законодательной  базы;

4) высокий уровень  налогообложения физических и  юридических лиц;

5) высокая стоимость  накладных расходов при работе  с недвижимостью;

6) недостаточная  помощь государства в финансовых, организационных и законодательных  вопросах;

7) недостаток  профессионалов для работы в  ипотечном бизнесе.

 Надо отметить, что все предпосылки для развития ипотечного кредитования есть, наметилась тенденция по увеличению объемов кредитования (пусть и незначительная). Задача города - содействовать развитию этого механизма, создавать условия, вовлекать в этот процесс горожан.

Большая часть ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки жилых помещений, а также освоения земельных участков.

Основная проблема ипотечного кредитования - недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим - особенно. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Продуманная государственная налоговая политика при ипотечном кредитовании населения позволит вывести реальные доходы из "тени". Но налоговое законодательство не может быстро изменяться.

Развитие ипотечного кредитования - один из самых актуальных финансовых и социальных вопросов, стоящих перед нашей страной.

Ипотечная программа  имеет большое значение для населения  страны, поскольку она может обеспечить:

1) повышение  качества жизни россиян;

2) ускоренное  воспроизводство рабочей силы, а  следовательно, и повышение ее качества и производительности труда;