Проблемы ипотечного кредитования в РФ

Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного  кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести:

- Заемщик; 

- Кредитор;

- Ипотечное  Агентство;

- Инвесторы;

- Риэлторские  компании;

- Оценочная  компания;

- Страховая  компания;

- Государственный  регистратор;

- Нотариус;

- Паспортные  службы;

- Органы опеки и попечительства.

Как видно, на рынке  ипотечных жилищных кредитов действует  доста точно большое количество участников. Такое число частников  рынка является одной из особенностей ипотечного жилищного кредитования, которая обусловлена спецификой обеспечения, предоставляемого по кредитам.

Определяющим  звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных элементов  системы ипотечного жилищного кредитования. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

В зависимости  от объекта кредитования ипотечные  жилищные кредиты могут быть трёх видов: кредиты на приобретение жилья, кредиты на приобретение земли под жилищное строительство, кредиты на строительство и реконструкцию жилья.

Неотъемлемым  элементом системы ипотечного жилищного  кредитования является обеспечение  кредита.

Согласно принятому  в международной практике разделению кредитов по критерию обеспеченности ипотечные жилищные кредиты всегда относятся к группе обеспеченных кредитов[8].

Ипотечные кредиты  всегда обеспечиваются залогом недвижимости - ипотекой, ипотечные жилищные кредиты - залогом жилой недвижимости. Основным и чаще всего единственным обеспечением при данной форме кредитования является залог жилого помещения, приобретаемого на кредитные средства.

Субъекты кредитования, объект кредитования и обеспечение  являются фундаментальными элементами современной системы ипотечного жилищного кредитования. В силу их важности к ним предъявляются некоторые требования, в соответствии с которыми кредитование осуществляется на определенных условиях. Так заемщик, как субъект ипотечного жилищного кредитования, чтобы получить кредит, должен обладать достаточной кредитоспособностью - не всякий, обратившийся за кредитом, становится заемщиком. В то же время не каждый банк может предоставлять ипотечные жилищные кредиты, а только тот, который располагает достаточными долгосрочными кредитными ресурсами и необходимыми кадрами и т. д.

К объекту ипотечного жилищного кредитования также предъявляется  требование - это должно быть приобретение жилья в собственность (не аренда и т. п.). Обеспечение по ипотечному жилищному кредиту должно отвечать требованиям качества и полноты. Соблюдение требований к фундаментальным элементам является одним из условий кредитования.

К принципам  кредитования, в том числе и  ипотечного жилищного, относятся: возвратность, срочность кредитования; целевой  характер, обеспеченность, кредита; платность банковских ссуд, дифференцированный характер кредитования. Рассмотрим подробнее каждый из данных принципов.

Для рынка ипотечного кредитования свойственны ряд рисков:

- Риск изменения процентных ставок;

- Рыночный риск;

- Риск изменения валютного курса;

- Риск неплатежа;

- Риск ликвидности;

- Риск утраты  трудоспособности;

- Риск досрочного погашения кредита;

- Имущественные  риски.

Помимо фундаментальных  элементов в систему ипотечного жилищного кредитования входит организационно-экономическая  основа, которая включает в себя этапы кредитования, как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т. е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.

Ипотечное кредитование считается относительно низкорискованной банковской операцией. Значительная часть  рисков при ипотечном кредитовании перекладывается на заемщика и инвестора.

 

1.2. Схемы предоставления ипотечного кредита.

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

• одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
• двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

Двухуровневая схема («американская модель») опирается на вторичный рынок закладных. Суть этой модели заключается в следующем. Банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно переводить в банк фиксированную сумму. Это обязательство заемщика обеспечено залогом приобретаемого жилья. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, то есть ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает само агентство на основании требований инвесторов к доходности соответствующих финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем также выступают посредниками, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи.

 В США  ставки по ипотечным ценным  бумагам лишь незначительно выше  ставок по государственным ценным  бумагам, что объясняется уверенностью  инвесторов в том, что в случае  массового дефолта заемщиков  государство окажет необходимую финансовую помощь ипотечным агентствам для погашения ими своих обязательств. Поддержка государства дает возможность рассматривать ценные бумаги ипотечных агентств как практически безрисковые и позволяет вкладывать в них средства самым консервативным инвесторам, таким как пенсионные фонды, обеспечивая переток в ипотечные кредиты самых дешевых на рынке ресурсов.

В двухуровневой  модели ипотечного кредитования кроме  заемщика и кредитора участвуют  посредник (ипотечное агентство) и/или  участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания) (Рисунок 2).

Рисунок 2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования.

                    

Условные обозначения:

1 - кредитный договор;

2 - договор об ипотеке;

3 - договор страхования заложенного жилья;

4 - договор купли-продажи жилья;

5 - генеральное соглашение;

6 - агентский договор;

7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам;

8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства;

9 - договор страхования предпринимательского риска;

10 - договор купли-продажи ценных бумаг.

На первом этапе  реализации договорных отношений между  участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются  кредитный договор и договор об ипотеке основных участников заемщика и кредитора.

После получения  кредита заемщик заключает договор  купли-продажи жилья с продавцом  или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается  с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой  организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном  ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация  вторичного рынка и содействие государства  его развитию. В последние годы в США стали быстро развиваться  такие сберегательные учреждения, как кредитные союзы, ориентированные на потребителя и организованные в виде объединения людей, имеющих общую специальность или регион проживания. Кредитные союзы существуют как в коммерческих фирмах, так и на государственных предприятиях и учреждениях, обслуживая заводы и офисные центры. Большинство кредитных союзов основано лицами, имеющими общую специальность. Около 50% кредитных союзов объединяет работников частных фирм, 20% - занятых на государственных предприятиях и 10% - работников сферы образования. Оставшиеся 20% действуют при социальных, рабочих и других организациях. Кредитные союзы - довольно распространенная форма объединения денежных средств экономически активного населения[10]. Они занимаются, прежде всего, предоставлением небольших потребительских кредитов своим членам.

Развитие подобной модели не препятствует любым другим способам мобилизации банками ресурсов для кредитования. Следует отметить и то, что подобная модель организации  рынка вводит дополнительные меры защиты интересов как инвесторов, так и всех других участников рынка, включая сами банки и их заемщиков.

 Одноуровневая  схема («немецкая модель») представляет  собой автономную сбалансированную  модель ипотеки, базирующуюся  на сберегательно-ссудном принципе  функционирования по типу немецких «частных стройсберкасс» — Bausparkasse, французских Livret Epargne Logement, американских Savings & Loans[7]. При этой модели вкладчик получает возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры (например, в размере 50% ее стоимости) в течение длительного периода времени, а затем получить ипотечный кредит на покупку (строительство) заранее выбранной квартиры. Строительная сберегательная касса, являясь замкнутой финансовой структурой, начинает свою деятельность с формирования уставного капитала и имеет на его основе свой собственный источник средств (включая квартирный фонд) для выдачи кредитов. Все имеющиеся средства кассы (собственные и привлеченные) используются только для осуществления уставной деятельности, то есть на финансирование строительства жилья и выдачу ипотечных кредитов на покупку построенных квартир.

В одноуровневой  модели ипотечного кредитования связаны  заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения  денежных средств: средства, предоставляемые  заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров:

• между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор, и договор об ипотеке;
• между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
• между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (Рисунок 1).

Рисунок 1. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования.

                      

Условные обозначения:

1 - договор о накопительном жилищном вкладе;

2 - кредитный договор;

3 - договор об ипотеке;

4 - договор страхования заложенного жилья;

5 - договор купли-продажи жилья;

6 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

В качестве кредитора  может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг закладных листов и, тем самым, минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств  для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением  заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций минимально (как правило, это только страховая организация) [14].

С точки зрения экономического прогресса наиболее эффективной выглядит классическая американская модель. Благодаря перепродаже  выданных кредитов и развитому рынку ипотечных ценных бумаг ничто не ограничивает рост "ипотечного" капитала.

Единая позиция  всех участников рынка относительно того, какую модель ипотечного кредитования лучше внедрять в России, окончательно не сформирована до сих пор. Официально за основу принята двухуровневая модель ипотечного кредитования. Это отражено в принятой Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. Кроме того, активно развиваются жилищно-строительные кооперативы, которые функционируют по образу немецкой системы контрактных стройсбережений.