Проблемы ипотечного кредитования в РФ

Поэтому сейчас однозначно сказать, какая модель победила в России, невозможно. Скорее всего, на необъятных просторах нашей Родины приживутся обе модели, но в адаптированном к нашим условиям виде.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Проблемы ипотечного кредитования в РФ.

2.1. Анализ рынка ипотечного кредитования в РФ.

Настоящий экспресс-анализ основан на данных ЦБ РФ  об объемах  выдачи ипотечных кредитов по итогам 3 квартала  2010 года, а также отчетности банков (формы 101, 102, расчеты Интерфакса) об объемах выдачи долгосрочных кредитов (свыше 3-х лет) в ноябре.

Первые наметившиеся тенденции развития рынка были уже  заметны по итогам 2 квартала 2010 года, тогда очищенные от сезонности объемы ипотечного кредитования впервые за период 2010 – 1 п. 2011 снизились. Замедление развития рынка ипотечного кредитования стало еще более очевидно по итогам 3 квартала 2010 г., в частности:

1. Тенденции рынка – явное торможение рынка. Даже без  устранения сезонности, ежеквартальные темпы роста объемов выдачи ипотечных кредитов существенно сократились.  В третьем квартале т.г. было выдано 198,2 млрд.  руб. ипотечных кредитов, что всего на 5% больше чем во 2 квартале т.г.  В 2011 году  прирост за аналогичный период составил 33%. Даже с учетом того, что ежеквартальные темпы роста сокращаются в силу развития рынка, достигнутые показатели были ниже ожидаемых[11].

Рисунок 3. Ежеквартальные темпы прироста выдачи ипотечных кредитов, в % (данные ЦБ РФ, расчеты АИЖК).

                            

Рисунок 4. Объем выдачи ипотечных кредитов,млн. руб./квартал данные ЦБ РФ, расчеты АИЖК).

 

Таким образом, годовой рост по итогам 9 мес. 2010 года составил 25%, при этом еще по итогам 1 полугодия 2011 года он был на уровне 67%[9]. 

Банки мгновенно среагировали приостановкой ипотечных программ на  проблемы,  возникшие с ликвидностью в результате  кризиса на российском фондовом рынке, который проявился в середине сентября.  В течение октября - ноября  не проходило и недели, чтобы хотя бы один банк не объявил о приостановке ипотечных программ. Так, по официальным заявлениям самих банков и данным ипотечного брокера Кредитмарт, ипотечные кредиты больше не выдают: банк «Союз», «Хоум Кредит энд Фи-нанс Банк» (ХКФ Банк), «Московский кредитный банк» (МКБ), «Русский стандарт», «Ренессанс Кредит», банк «ICICI», «КИТ Финанс», КБ «Московское ипотечное агентство», «Евротраст», «Банк Жилищного финансирования»,  «Росевробанк», «ОТП – Банк», «Собинбанк», «Русский ипотечный банк», Банк «Соотечественники», Банк «Русь», «Фора-Банк». Итого 17 банков. Доля этих банков в 1 полугодии 2011 года  в выдаче ипотечных кредитов составляла порядка 18%.

Разделив Банки, которые выдали ипотечные кредиты, в том числе и по стандартам АИЖК, на  3 группы  по размерам активов, выделив при этом 3 крупнейших банка (к «малым» банкам относятся банки имеющие активы менее 5 млрд. руб. (место по активам  от 300 и ниже). К «средним» ипотечным банкам относятся банки имеющие активы 5-10 млрд. руб. (место по активам  до 300). Все банки вышеуказанных  категорий, включенные в проведенный анализ выдавали ипотечные кредиты, в том числе и по стандартам АИЖК).  В качестве «базового периода» для сравнения был определен июнь 2011 года. По данным расчетов Интерфакс по итогам ноября т.г. (данные ежемесячной отчетности банков, формы 101, 102) доля  долгосрочных кредитов (сроком свыше 3-х лет) в общем объеме кредитования физических лиц существенно снизилась  у «малых» ипотечных  банков с 54% до 4%. Снижение  доли долгосрочных кредитов также отмечено  у «средних» банков с 33% до 8%. К «средним» ипотечным банкам относятся банки, имеющие активы от 5-10 млрд. руб. (место по активам  до 300).

Более явная  тенденция прослеживается при анализе  объемов выдачи долгосрочных кредитов (свыше 3-х лет) различными группами банков по сравнению с июлем 2007 года (источник  ЦБ РФ, (данные банков: форма 102), расчеты Интерфакс). (см. рис. 5.) [18].

Если в октябре  т.г. объемы долгосрочного кредитования сократили «средние « и «малые»  банки, то уже в ноябре т.г. коррекция долгосрочных программ кредитования была очевидна во всех категориях. Так, например, в ноябре 2010года, по сравнению с июлем 2011 года банк ВТБ-24 увеличил ежемесячные объемы выдачи кредитов сроком более 3-х лет на 169% (-34% по отношению к октябрю т.г.)  Сбербанк  снизил объем выдачи долгосрочных кредитов на 34% (- 35% по отношению к октябрю т.г.), Газпромбанк увеличил выдачу  всего на  11,9% (-65% к октябрю т.г.).

В этом же периоде  «крупные» ипотечные банки снизили  объемы выдачи кредитов свыше 3-х лет  по сравнению с «базовым периодом – июнь 2011» на 43%,  «средние» и «малые»  на 93% и 97% соответственно.

Снижение объемов  долгосрочного кредитования у «средних»  и «малых» банков является долгосрочной тенденцией.

Объем выдачи новых ипотечных кредитов в 4 квартале 2010 года поддерживался за счет ВТБ-24, Сбербанка, Раффайзенбанка, Дельта-Кредита и еще не более 4-5 банков. Даже при том, что Банки выдавали новые кредиты, их планы были существенно скорректированы в октябре.

Исходя из сокращения количества банков-участников, а также лимитов на ипотечное кредитование объем выдачи по итогам 4 квартала 2010 года составил 71-100 млрд. руб. Итогом года станет объем выданных ипотечных кредитов в размере 608-630 млрд. руб. (для сравнения 556 млрд. руб. в 2009 году) [13].

Помимо вновь  выдаваемых ипотечных кредитов в  общем объеме кредитования будет  учтена так называемая «конвертация»  валютных кредитов в рублевые . В  этом случае банк–кредитор проводит КПК - выдачу кредита на погашение  ранее взятого кредита с изменением условий кредитования.

Рисунок 5. Объем  выдачи ипотечных кредитов, млн. руб./год(данные ЦБ РФ, расчеты АИЖК).

 

Российская  ипотека в 2011 году демонстрирует  новый виток развития, основными  векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть «возвратом к докризисным условиям», уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.

Интеграция  рынка заметна невооруженным  взглядом: сегодня ипотека развивается  банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и  проведение ипотечной сделки, открывает  дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов. По данным банка «ДельтаКредит» в 2010 году более трети клиентов было привлечено риэлторами. У крупных банков счет партнеров идет на сотни. К примеру, ВТБ24 сотрудничает более чем с 1000 застройщиками, у банка «Уралсиб» сеть партнеров насчитывает более 250 строительных компаний и 800 риэлторских и брокерских компаний[4].

Общему веянию поддался даже Сбербанк, долгое время  не проявлявший интереса к сотрудничеству с брокерами и риэлторами. Ярким  примером служит проект сотрудничества в сфере ипотечного кредитования, который зимой разработали Среднерусский банк Сбербанка России и Гильдия риэлторов Московской области. По стандарту взаимодействия риэлтора и кредитного инспектора Сбербанка, за каждым риэлтором будет закреплен определенный сотрудник банка, оперативно консультирующий и помогающий в решении вопросов по ипотеке. Также проект предусматривает работу по повышению профессионального уровня ипотечных брокеров и формированию группы профессионалов, чтобы удовлетворить возросшие кадровые потребности рынка - для этого планируется разработать и реализовать совместную учебную программу.

Партнерские компании используются банками не только как  дополнительные точки привлечения  клиентов, но и площадки для проведения рекламных акций в виде бесплатных семинаров и консультаций по ипотеке. На таких встречах профессиональные консультанты помогут подобрать и наиболее выгодную ипотечную программу и объект недвижимости для приобретения, рассчитают размер будущего ипотечного кредита, а также предоставят всю необходимую информацию о приобретении в кредит коммерческой недвижимости.

В то же время  интеграция выгодна не только игрокам  рынка, но и потребителю, который  получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии. К примеру, максимальное снижение процентной ставки по ипотечному кредиту ВТБ 24 на период строительства жилья в рамках одной из совместных программ с застройщиком достигает 2,5 процентных пунктов по сравнению с базовой процентной ставкой. Московский кредитный банк (МКБ) по одной из своих партнерских программ предлагает ипотечные кредиты на приобретение квартир без первоначального взноса.

Унификация  в ипотеке не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня  рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы  о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной[7].

акже ВТБ 24, Газпромбанк  и Сбербанк, наряду с другими банками, ставшие участниками так называемой «вэбовской» программы инвестиций, внедрили у себя программу ипотеки с господдержкой на приобретение квартир в новостройках, аналогичную условиям кредитования продукта АИЖК «Новостройка». Причем, условия кредитования ВТБ 24 и Сбербанка при прочих равных выгоднее, чем у АИЖК[9].

В частности, в  госбанках можно получить кредит с минимальным первоначальным взносом  в 20% от стоимости приобретаемого жилья  без всяких условий. По условиям кредитного продукта АИЖК «Новостройка», если первоначальный взнос составляет менее 30%, заемщик обязан застраховать свою ответственность по кредитному договору.

Процентная  ставка по кредитному продукту АИЖК «Новостройка»  при первоначальном взносе меньше 30% после регистрации права собственности  на приобретенное жилье равна 11.25% годовых. Для заемщиков, не желающих оформлять страхование жизни и трудоспособности (личное страхование), в зависимости от величины первоначального взноса процентная ставка по кредиту составит от 11,2 до 11,95% годовых. В Газпромбанке и ВТБ 24 ставка по программе ипотеки с господдержкой равна 11% годовых, независимо от размера первоначального взноса. В Сбербанке процентная ставка по ипотечной программе с господдержкой для заемщика «с улицы» составит не более 11% годовых, безотносительно к тому, будет он оформлять личное страхование, или нет. Для «зарплатных» клиентов ставка по кредиту будет еще ниже[19].

Развитие системы  ипотечного кредитования – принципиально  важно для дальнейшего устойчивого  роста объемов жилищного строительства  в Татарстане. Дело в том, что за годы реализации Программы ликвидации жилищного фонда был запущен «маховик» жилищного строительства, выстроена система взаимоотношений заказчиков, подрядчиков и инвесторов. Строительство «подтянуло» за собой индустрию строительных материалов, комплектующих и технологий, накоплен кадровый, организационный и инвестиционный опыт. Поэтому промедление с запуском эффективных механизмов ипотечного кредитования может привести к оттоку как инвестиционного, так человеческого капитала в другие регионы России.

По результатам проведенного анализа рынка ипотечного кредитования в РФ, можно выделить следующие тенденции: рост ставок на кредит, снижение объема выдачи кредитов, приостановку банками ипотечных программ, сокращение программ в иностранной валюте, повышение требований к первоначальному взносу, прекращение кредитования нового строительства.

 

 

 

 

2.2. Проблемы и пути решения ипотечного кредитования.

   В настоящее  время, наиболее перспективным  и практически единственным путем  решения извечного "квартирного  вопроса" специалисты в области недвижимости считают развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования. Опыт зарубежных стран нам свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. Масштабы потенциального влияния ипотеки на реальный сектор сопоставимы с эффектом от ежегодного привлечения десятка миллиардов долларов прямых иностранных инвестиций, а может, и превосходят его. Таким образом, ипотечное кредитование – один из немногих механизмов, способных вызвать ускоренное развитие не только самой экономики, но и многих смежных с ней отраслей. По мнению председателя Госстроя России, в будущем до 70 процентов населения нашей страны может быть обеспечено жильем за счет целевого долгосрочного кредитования.

В настоящее  время, институциональными основами для  развития ипотеки в России являются федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)" №. 102 – ФЗ, "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", которым установлена обязательная Государственная регистрация ипотеки. Необходимо отметить, что ипотечные программы, предусматривающие выделение населению дешевых кредитов, и федеральные власти, и администрации регионов. Необходимо отметить, что практически во всех регионах за первоначальную модель брали американскую схему ипотеки, разработанную фирмой Fanny May. По ней агентствам по ипотечному жилищному строительству отводилась роль посредника между инвесторами и уполномоченными банками, на которые ложилась большая часть рисков. [15]