Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

      появление большого количества разнообразных кредитных предложений;

      общее развитие жилищного строительства.

     Спрос на ипотеку если и вырастет, то незначительно. По мнению аналитиков, должно пройти 1-1,5 года с момента восстановления приемлемого  уровня доходов человека до возникновения желания получить ипотечный кредит. Это логично, поскольку финансовый кризис наглядно показал большинству россиян, что стабильность сегодня еще не означает стабильности завтра.

Касательно  снижения ставок эксперты сходятся во мнении, что цифра в 13% на конец 2011 года выглядит абсолютно реальной. При этом по ряду льготных программ вполне возможно достичь и 10-11%.

Тенденция к увеличению количества и разнообразия кредитных предложений от банков очевидна уже сейчас и будет планомерно развиваться вместе с самой отраслью.

Ожидается и «прибавка» в жилищном строительстве. Уже к концу 2010 года Россия вышла на уровень ~60 млн. квадратных метров жилья в год, а к концу 2011-го этот показатель с большой вероятностью повысится еще на 1-2%.

В целом же развитие ипотеки будет тесно связано с общим ростом российской экономики. Таким образом, «двигателем прогресса» в 2011 году однозначно станет деятельность государства. Большинство антикризисных инструментов и мер по стимулированию кредитования используются в нашей стране впервые, поэтому результат во многом будет зависеть от того, насколько ответственно подойдут власти к их работе и усовершенствованию.

Одним из важнейших событий на ипотечном  рынке в начале 2010 года стало предложение  банками ипотечных кредитов по программе  АИЖК по ставкам ниже 10% годовых в рублях. Это привело к росту покупательской активности весной 2010 года. Однако в мае ставки АИЖК повысились и, как следствие, спрос на ипотечные продукты снизился. Если принять за точку отсчета январь 2010 года, то ипотечные ставки в долларах и евро в течение года практически не изменились: плавающие - от 7-8% годовых, а средние - на уровне 10% годовых. Но брать валютные кредиты сейчас желающих мало. 

Основную массу выданных средств составляют рублевые кредиты. По ним средние ставки снизились с 14,6% годовых в январе до 13,7% годовых к концу осени. Основное снижение произошло до июня месяца и на этом уровне средние ставки держатся (по статистике ЦБ РФ) несколько месяцев подряд. 

      В тоже время максимальные ставки, по которым люди брали кредиты в начале года, составляли 16-18% годовых. Сейчас максимальные ставки держаться на уровне 15% годовых (есть банки, которые предлагают ипотечные кредиты и по более высоким ставкам). В целом банки сейчас стали более лояльны к заемщикам, нежели в начале года.

Что касается спроса на ипотечные кредиты, то он восстанавливается, но достаточно медленно. Ведь до кризиса спрос  был не только со стороны людей, которые  приобретали жилье для себя, но и со стороны тех, кто совершал спекулятивные сделки с жильем с целью получения прибыли. Сейчас спекулянтов, берущих кредиты чтобы вложить в приобретение недвижимости, а затем перепродать - практически нет.

Самая востребованная сумма ипотечного кредита  на сегодняшний день составляет 2 - 3 миллиона рублей. Меньшая сумма не позволит купить даже сравнительно небольшую квартиру, а большую сумму не позволяют получить средние доходы, которые имеются у основной части населения.

Стоит учитывать, что большое значение для банков имеет соотношение  «платеж/доход», которое после кризиса в большинстве банков составляет 40%. То есть банки считают, что заемщик не может тратить на погашение долга более 40% совокупного дохода семьи. И при таком соотношении на 25 тысяч рублей дохода получается примерно 1 млн рублей кредита. Правда, смягчение требований к заемщикам приводит к тому, что в ряде банков начинают считать, что заемщики могут тратить и 50% на погашение долга.

3.2.Прогнозы развития ипотечного рынка

Если стоимость денежных средств для банков будет снижаться, то и ставки по ипотечным кредитам будут ниже. Способствовать снижению ставок будет и конкуренция между банками. Также стоит заметить, что сейчас практически все банки предлагают комбинированные ставки по кредитам (которые являются менее рисковыми для заемщиков, чем плавающие ставки, но выгоднее фиксированных на 2-3 пункта).

Существенного расширения спектра ипотечных программ не предвидится. Банки, которые продолжали выдавать ипотечные кредиты в конце 2008-2009 годах уже реанимировали практически все ипотечные продукты, имеющиеся у них до кризиса. Расширение линейки кредитных продуктов можно будет наблюдать у банков, которые только выходят на рынок (обычно предлагают 3 продукта – кредит на покупку вторичной городской недвижимости; кредит под залог имеющейся недвижимости; кредит на покупку загородной недвижимости).

Спрос будет восстанавливаться, но перспективы выхода спроса на докризисный уровень в 2011 году, представляются маловероятными.

     В итоге, 2010 год ознаменовался постепенным восстановлением рынка ипотечного кредитования после кризиса. Банки возобновили предоставление ипотечных кредитов, снизили ставки и смягчили условия кредитования. И как следствие, на сегодняшний день на рынке отмечается стабильный спрос на ипотечные кредиты. Однако этот спрос вдвое ниже докризисного, хотя и в полтора раза выше прошлогоднего.

Ипотека в России проходит период восстановления, по окончании которого (2012 г.) обещан «бурный рост». 

Заключение

Ипотека в последние годы стала одним из важных направлений в решении жилищной проблемы в российском обществе.

Под ипотекой в нашей стране подразумевают залог недвижимости для обеспечения обязательств перед кредитором. При ипотечном кредитовании заемщик получает кредит на покупку недвижимости. Его обязательством перед кредитором является погашение кредита, а обеспечивает исполнение этого обязательства залог недвижимости. Недвижимость, приобретенная по ипотечной программе, является собственностью заемщика с момента приобретения кредита.

В России самый распространенный вариант использования ипотеки - это покупка квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. Плюсы и минусы этого способа решения жилищных проблем каждый оценивает самостоятельно. Важными преимуществами ипотечного кредита являются, во-первых, возможность уже сейчас жить в новой квартире или доме без многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, а также то, что жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. Кроме того, заемщик и члены его семьи получают возможность сразу зарегистрироваться в новом жилье. При этом заемщик получает льготы по подоходному налогу (на сумму определенную государством - имущественный налоговый вычет по налогу на доходы физических лиц).

Однако главным недостатком ипотеки является «переплата» за квартиру, которая может достигать 100 процентов и более (проценты по ипотечному кредиту и ежегодные суммы обязательного страхования), а также дополнительные расходы заемщика в процессе получения ипотечного кредита в виде оплаты услуг оценочной компании и нотариуса, платы банку за рассмотрение заявки на кредит, сбор за ведение ссудного счета. В зависимости от банка и объекта недвижимости, на покупку которого выдается ипотечный кредит, могут предъявляться дополнительные требования к заемщику, такие как наличие регистрации, определенный стаж работы на одном месте, возможность представить поручителей по кредиту и т.д. Поэтому найти оптимальное соотношение между преимуществами и недостатками ипотеки каждому необходимо самостоятельно. Возможно, не лишним будет ознакомление с альтернативами ипотеки как способом решения жилищных проблем.

Ипотечные кредиты выдаются различными банками, и условия кредитования у всех разные. Ипотечный кредит, как и любой другой, характеризуется прежде всего сроком кредитования и процентной ставкой. Кроме того, в случае ипотеки, сумма кредита составляет некоторый процент от стоимости приобретаемого жилья. Оставшаяся часть стоимости является так называемым первоначальным взносом и должна быть у заемщика в наличии для получения ипотечного кредита.

Срок ипотечного кредита чаще всего составляет от 3 до 30 лет. Наиболее популярные сроки – 10, 15 и 20 лет. Как правило, ипотечный кредит выдается на срок до наступления пенсионного возраста заемщика. Но существуют ипотечные программы, продлевающие срок кредитования на пенсионный период, максимально до 70 лет заемщика на момент погашения кредита. Для заемщика срок кредита определяется размером кредита и возможностью его погашения. Естественно, что чем меньше срок ипотечного кредита, тем меньше величина переплаты за приобретаемое жилье. При выборе размера и срока кредита заемщик исходит из своих потребностей в жилье и цены этого жилья. Первоначально размер ипотечного кредита определяется банком как процент от стоимости приобретаемого жилья. Но фактический размер кредита, который получит заемщик, зависит от нескольких факторов: размера первоначального взноса, доходов заемщика, его возраста, оценочной стоимости приобретаемого жилья.

Ставка по кредиту – ключевой фактор при выборе ипотечной программы. На сегодня кредитные ставки имеют достаточно высокий уровень, приводящий к существенным переплатам за приобретаемое жилье. За срок кредитования в 15-20 лет заемщик ипотечного кредита может выплатить двойную цену жилья и даже более.

Обычно банки утверждают процентную ставку в индивидуальном порядке по каждому выдаваемому кредиту, так как она зависит от объекта кредитования – квартира или дом - это одна ставка по кредиту, а если объект кредитования иной - иная ставка по кредиту. Также ставка зависит от рынка недвижимости – первичный или вторичный, так как по строящемуся жилью ставка выше из-за риска, что строительство не будет закончено. Существуют ипотечные программы, предусматривающие повышенную ставку на период строительства и понижение ставки после сдачи дома. Процентная ставка по кредиту зависит также от срока - чем длиннее срок ипотечного кредита, как правило, выше ставка по кредиту.

Нынешнюю обстановку на российском ипотечном рынке действительно легкой не назовешь. В условиях финансового кризиса активизировались сразу несколько проблем. Граждане не торопятся покупать жилье в надежде снижения цен на недвижимость. При этом очень значительно снизились кредитные средства, которые поступали на рынок из банковской системы. Банки повысили процентные ставки и стали более жестко подходить к отбору заемщиков. За первый квартал 2009 года ипотечных кредитов было выдано всего на 27-30 млрд. руб. по сравнению со 150 млрд. руб. годом ранее. Сокращение объема выдачи в 5 раз свидетельствует о приостановке программ выдачи ипотечных кредитов большей частью кредиторов.

В то же время, на фоне растущей безработицы и ухудшения финансового положения населения страны, будут нарастать проблемы с просроченной задолженностью по ипотечным кредитам. В 2007 году просрочка по ипотечным кредитам была на уровне 0,8 млрд. рублей, а за 2008 год она выросла в целом по России до 12,1 млрд. Причем наибольший рост произошел в четвертом квартале минувшего 2008 года - более 50 по кредитам в рублях и 70 по кредитам в валюте.

Проанализировав динамику развития ипотечного кредитования в ОАО «АК БАРС» Банк, следует отметить, что ипотека в розничном кредитном портфеле банка по-прежнему занимает наибольшую долю (по сравнению с автокредитами и потребительскими кредитами).

Однако на сегодняшний день, в связи с неблагоприятной экономической обстановкой, сложившейся по причине мирового кризиса, в нашей стране в затруднительную ситуацию попали и заемщики, и банки. Сложившаяся отрицательная тенденция по выдаче ипотечных кредитов, скорее всего, продолжится, и объем выдачи ипотеки в текущем году также сократится по сравнению с 2008 годом. А в свою очередь, в 2008 году наблюдалось также снижение объемов выдачи ипотечных кредитов по сравнению с 2007 годом.

Ситуацию еще более осложняет тот факт, что ранее, стремясь любым способом обеспечить рост количества выданных кредитов, российские банки не успели сформировать внутренний рынок рефинансирования, необходимый для эффективной работы с ними. А зарубежные рынки, и без того испытывающие собственные трудности, закрылись для российских кредитных организаций, предоставляющих малопривлекательные инвестиционные продукты.

Поэтому правительство РФ в срочном порядке разработало план по спасению отечественной ипотеки, отведя главную роль в этом деле созданному еще в 2001 году Агентству по ипотечному жилищному кредитованию. Ранее планировалось, что это агентство займется разработкой стандартов ипотечного кредитования в России и плавно уйдет с рынка к 2010 году. Но АИЖК справилось с этой задачей лишь частично - поскольку выяснилось, что весомая часть требующих спасения ипотечных кредитов была выдана банками по их собственным стандартам.

В результате было решено, что банки займутся выпуском ипотечных облигаций по тем кредитам, по которым возросла вероятность дефолта. В свою очередь, АИЖК будет предоставлять гарантии на эти кредиты. "Дефолтные" облигации банков, заверенные гарантиями АИЖК, будут включены в ломбардный список Центрального банка России, что позволит обеспечить рефинансирование кредитов и поднимет ликвидность банков.

Все случившееся указывает на необходимость принципиальных системных преобразований на рынке российского ипотечного кредитования, которых пока нет.