Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

  Общими для программ «АК БАРС - Лайт» и «АК БАРС - Фаворит» являются такие параметры, как валюта кредита, первоначальный взнос, комиссия, возможность досрочного погашения.

Основными требованиями к заемщику по данным программам являются:

      Гражданство Российской Федерации

      Постоянная регистрация (при временной регистрации кредиты не предоставляются)

      Возраст - от 18 лет до 70 лет (70 лет - предельный возраст окончания срока выплаты кредита)

      Трудовой стаж: общий - от одного года, на последнем месте работы - от шести месяцев.

     В соответствии с условиями программы «Обеспечение жильем молодых семей в РТ» участником программы может стать молодая семья, в которой возраст супругов не превышает 35 лет, либо неполная семья, состоящая из одного молодого родителя, возраст которого не превышает 35 лет, и одного и более детей, нуждающаяся в улучшении жилищных условий и имеющая собственные средства либо заемные (привлеченные) средства, в том числе средства ипотечных жилищных кредитов, достаточные для оплаты стоимости жилого помещения.

При оценке платежеспособности учитывается совокупный доход молодой семьи, в случае недостаточности совокупного дохода семьи, Банком предоставлена возможность привлечения созаемщиков для получения кредита на приобретение жилья. Базовые условия представлены в Таблице 2.5:

     Таблица 2.5

     Базовые условия по программе «Обеспечение жильем молодых семей »

  Основными требованиями к заемщику по данной программе являются:

      Наличие официального источника доходов;

      Регистрация (прописка);

      Возраст — от 18 до 35 лет;

      Общий трудовой стаж — не менее 9 месяцев, в том числе на последнем месте работы — не менее 4 месяцев.

При кредитовании, осуществляемом по стандартам Агентства ипотечного жилищного кредитования (ОАО "АИЖК", г. Москва), условия кредитования едины для всех участников Федеральной программы.

Кредитование осуществляется на приобретение объектов жилой недвижимости. Приобретаемая недвижимость оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких).

При оформлении данного ипотечного кредита нет необходимости искать поручителей. Условия представлены в Таблице 2.6

     Таблица 2.6

     Базовые условия по программе ипотечного кредитования по стандартам ОАО «АИЖК»22

   В качестве обеспечения своевременного возврата кредита выступает залог приобретаемого недвижимого имущества.

Залог недвижимости подлежит регистрации в органах юстиции.

Обязательное условие - страхование за счет заемщика его жизни и трудоспособности, а также приобретаемой недвижимости от рисков ущерба и уничтожения в пользу Банка. В сумме эти выплаты составляют приблизительно 0,8 в год от остатка ссудной задолженности.

В итоге, существует масса ипотечных программ для приобретения недвижимости, с различными ставками, условиями, расчетами, но, к сожалению, российский уровень ипотечного кредитования далеко не совершенен. Однако стремление приблизиться к уровню зарубежных банков и жесткая конкуренция приносит свои плоды. Банки вынуждены разрабатывать все более доступные программы и условия для них. Так и Нижегородский филиал стремится повысить уровень своих клиентов при помощи собственных программ, таких как: «АК БАРС-Лайт», «АК БАРС-Мегаполис», «АК БАРС-Мой дом», «АК БАРС-Бизнес», «АК БАРС – Фаворит».

  3. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

3.1. Проблемы и пути решения

     Первый  квартал 2010 года подтвердил самые оптимистичные  прогнозы в отношении российского  ипотечного рынка. Объем кредитов, выданных за февраль – март, вырос приблизительно на 60% по сравнению с объемом выдачи за февраль – март 2009 года (по данным Центрального банка РФ 24,6 млрд. и 15,5 млрд. рублей соответственно)23.

Учитывая  положительные тенденции, осенью 2009-го Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), Министерство регионального развития и ряд других министерств приступили к разработке «Долгосрочной стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в РФ». К концу года проект документа был опубликован, а параллельно уже началась активная работа по практической реализации его положений.

Антикризисные меры правительства, направленные на общее  восстановление финансовой системы  страны, специализированные меры, призванные помочь заемщикам, попавшим в сложную  финансовую ситуацию в совокупности с мерами по развитию ипотечного кредитования и множеством льготных программ для отдельных категорий граждан, призваны сделать ипотечное кредитование доступным как минимум для 60% населения нашей страны.

Предполагается, что в недалеком будущем ипотека станет основным механизмом приобретения жилья для «среднего класса», а выплаты по кредитам будут составлять не более трети доходов заемщиков.

Общие тенденции ипотеки 2010 года24:

      Снижение процентных ставок. Планомерное снижение ставки рефинансирования, проводимое Центробанком начиная с середины 2009 года, является своего рода зеркалом общей ситуации в экономике страны.

Вслед за снижением ставки ЦБ РФ банки  начали снижать и ставки по ипотечным  кредитам. Согласно «Стратегии развития», средняя ставка по ипотеке к 2011 году составит 13%.

      Снижение первоначального взноса. В начале марта 2010 года были внесены поправки в статью 3 Федерального закона РФ «Об ипотечных ценных бумагах». Поправки позволили банкам безбоязненно снизить первоначальный взнос по ипотеке с 30% до 20%, что и произошло.

     В настоящее время 20% является своего рода стандартом первоначального взноса, при этом некоторые банки пошли  еще дальше, снизив эту цифру до 10-15% (а Банк «Советский» в одной из своих программ и вовсе отказался от первоначального взноса).

Однако  первоначальный взнос ниже 20% пока еще  является фактором риска для банка, что, разумеется, не в лучшую сторону  отражается на процентной ставке по таким предложениям.

                  Развитие ипотеки на первичном рынке жилья. Государство заинтересовано в развитии строительной отрасли страны, а для этого необходимо привлечение в нее дополнительных инвестиций. Именно поэтому большинство правительственных программ в 2010 году направлено на поддержку ипотечного кредитования в сегменте новостроек.

Это в первую очередь программа рефинансирования объемом 250 млрд. руб., проводимая Внешэкономбанком и АИЖК. Программа уже вызвала ряд критических замечаний от банкиров, которым, разумеется, значительно интересней государственное рефинансирование кредитов на вторичном рынке жилья.

Кроме того, активная работа по решению проблем  «обманутых дольщиков» и «долгостроя» как на уровне законотворчества, так и в области практических мер, призвана снизить риски для банков и их клиентов связанные с приобретением жилья в новостройках и, как следствие – сделать условия кредитования значительно более дружественными заемщику.

Отдельно стоит отметить новую программу АИЖК по рефинансированию ипотечных кредитов, выданных на покупку малоэтажного жилья. Пилотная версия продукта будет опробована в Оренбургской области в одном из районов комплексной жилой малоэтажной застройки.

Малоэтажное строительство в настоящее время получает активную государственную поддержку, в начале марта 2010 года были внесены поправки в ряд федеральных законов, направленные на обеспечение дальнейшего развития отрасли. В связи с этим в скором будущем следует ожидать появление у ведущих отечественных банков специализированных кредитных продуктов в области «малоэтажки», ориентированных на стандарты АИЖК.

                Развитие инструментов реструктуризации. Для помощи заемщикам, оказавшимся в сложной жизненной ситуации, правительством разработана программа реструктуризации долга, реализуемая «Агентством по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов». В 2009 году были выданы первые стабилизационные займы, после чего программа неоднократно корректировалась и становилась более «дружелюбной» для заемщиков.

В конце 2009-го АРИЖК ввело программу повторной реструктуризации, заключавшуюся в обмене реструктурированных ипотечных кредитов на облигации АРИЖК с дисконтом 20-25% и сроком погашения в 2028 году, а в начале 2010-го расширило ее предложением банкам продавать агентству такие ссуды за «живые» деньги по номиналу, но с рассрочкой примерно на пять лет (что в итоге дает примерно аналогичный дисконт).

Эта мера пока не вызвала особого интереса у банков, поскольку несопоставима  по доходности с продажей предмета залога, тем не менее, после дополнительной «шлифовки», из программы АРИЖК может получиться вполне рабочий инструмент.

            Развитие рефинансирования. Снижение ставок закономерно подталкивает заемщиков, оформивших ипотечные кредиты под более высокий процент, к поиску способов привести свои ежемесячные выплаты в соответствие с новыми реалиями.

Банки охотно включились в борьбу за клиентов, вводя собственные инструменты  рефинансирования. Хорошим примером стали кампания Альфа-Банка, снизившего комиссию за выдачу кредита в рамках рефинансирования до 50% от обычной и Газпромбанка, объявившего о рефинансировании своих собственных ипотечных займов с целью приведения их в соответствие с текущими кредитными программами.

                        Ориентация на потребности клиента. Банки начали активнее вкладывать средства в проекты, призванные сделать процесс получения кредитов простым и доступным для заемщиков.

     Так, «Сбербанк» приступил к переоборудованию нескольких десятков своих московских офисов в «ипотечные центры», задача которых – упростить процедуру оформления ипотечного кредита до вида «одного окна». Аналогичный подход использовал Меткомбанк, открывший специализированный ипотечный офис в строящемся районе Екатеринбурга. В целом подобными центрами обзавелось большинство крупных российских банков, а в дальнейшем их количество будет только расти.

«Стратегия  развития» на 2011г ориентируется на следующие результаты25:

      восстановление доверия граждан и кредитных организаций к ипотеке и, как следствие – увеличение спроса;

      снижение процентных ставок;