Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования

Оглавление

     Введение………………………………………………………………………….2                                                                                  

1 Теоретические основы ипотечного кредитования…………………………...3

1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования, классификации…………3

1.2 Развития рынка ипотечного кредитования в России……………………..10

2 Анализ ипотечного кредитования в ОАО «АК БАРС» Банк…………….…14

2.1 Анализ деятельности банка ОАО «АК БАРС» Банк на рынке ипотечного кредитования……………………………………………………………………..14

2.2 Программы ипотечного кредитования в ОАО «АК БАРС» БАНК………18

3 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования…………….22

3.1. Проблемы и пути решения…………………………………………………22

3.2.Перспективы развития ипотечного кредитования………………………..26

Заключение……………………………………………………………………....27

Список используемой литературы…………………………………………...…32

Приложения……………………………………………………………………...35

Введение

     Одним из наиболее динамично развивающихся сегментов банковского бизнеса в последние годы является ипотечное кредитование. Развитие рынка привело к появлению большого количества ипотечных программ. На современном этапе развития экономики России банковский сектор уже не переживает период бурного роста, как это было несколькими годами ранее. Однако кредитные организации продолжают медленно наращивать объемы ссудных операций, стараясь обеспечить тем самым постепенное насыщение российского рынка банковских услуг. В основе роста активов российских банков лежит увеличение объема предоставленных кредитов. Кредитование экономики и населения прочно заняло место основного вида банковской деятельности. Наиболее быстро развивавшимся сегментом рынка кредитных услуг является кредитование населения.

Несмотря на то, что на долю ипотеки приходится менее 3% валового внутреннего продукта, этому сектору экономики придается большое значение. Помимо того, что это один из механизмов решения жилищной проблемы в стране, ипотеке отводится не последняя роль в поддержке строительной отрасли.

Однако одной из основных тенденций, обозначившихся в последнее время, является ужесточение условий ипотечного кредитования. Негативные явления на американском ипотечном рынке отразились на ипотечных программах российских банков. За последние полгода - год требования к заемщикам ужесточились, были повышены процентные ставки по ипотечным кредитам, а ряд банков отказался от данного вида кредитования. Поэтому проведение анализа и выявление проблем и перспектив дальнейшего развития на данном рынке предопределяют актуальность данной работы.

Вопросы ипотечного кредитования широко освещены в книгах отечественных и зарубежных авторов. Существует актуальная информация по данным вопросам и в сети Интернет. Однако основной упор при написании данной работы был сделан на периодические издания, в которых вопросы кредитования, и в том числе ипотечного кредитования освещены достаточно подробно, а самое главное, приведены наиболее свежие и актуальные данные, в том числе статистические. В первую очередь к наиболее информативным следует отнести специализированные издания по банковскому кредитованию «Банковское кредитование», «Банковский ритейл», а так же «Банковское обозрение».

Целью данной работы является разработка теоретических положений и практических рекомендаций в вопросах ипотечного кредитования, а так же оценка перспектив развития ипотечного кредитования на сегодняшний день.

В соответствии с поставленной целью определены следующие задачи:

      изучение теоретических аспектов ипотечного кредитования;

      разработка классификации ипотечных кредитов с целью более глубокого понимания составляющих его элементов;

      обзор системы ипотечного кредитования на примере крупного российского банка;

      анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России;

      анализ проблем ипотечного кредитования в связи с кризисной обстановкой в России и других странах мира, и путей их решения.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

    1.1 Понятие и сущность ипотечного кредитования, классификации

        Ипотека - залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества.

Ипотечный кредит - долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя1.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.

     Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

     Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

      земельные участки, находящиеся в частной собственности;

      предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;

      жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

      дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

      воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

     Основными субъектами классической ипотечной схемы являются:

      Заемщик

      Кредитор (банк)

      Ипотечное Агентство

      Инвесторы

     Заемщик - лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости.

Кредитор (банк) - организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности.

Ипотечное агентство - является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. В задачи агентства входит выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам, формирование первичных ипотечных активов, эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках3.

     Инвесторы - покупатели ипотечных ценных бумаг.

     В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

      одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);

      двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

     В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров, наглядно можно увидеть на рисунке (1.1):

      между заемщиком и кредитором - договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор, и договор об ипотеке;

      между заемщиком и страховой организацией - договор страхования заложенного жилья;

      между заемщиком и продавцом (строителем) жилья - договор купли-продажи жилья.

Рис. 1.1. Договорные отношения при одноуровневой  схеме ипотечного кредитования.

     Условные обозначения:

     1 - договор о накопительном жилищном вкладе;

     2 - кредитный договор;

     3 -   договор об ипотеке;

     4 - договор страхования заложенного жилья;

     5 - договор купли-продажи жилья;

     6 - договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

     В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг - закладных листов, и тем самым - минимизирование возможных рисков. При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций - минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров, наглядно можно увидеть на рисунке (1.2.).

       Рис. 1.2. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования.

     Условные обозначения:

     1 - кредитный договор;

     2 - договор об ипотеке;

     3 - договор страхования заложенного жилья;

     4 - договор купли-продажи жилья;

     5 - генеральное соглашение;

     6 - агентский договор;

     7 - договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам;

     8 - договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства;

     9 - договор страхования предпринимательского риска;

     10 - договор купли-продажи ценных бумаг.

     На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников - заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

     Ипотечные кредиты классифицируются по различным признакам.

По объекту недвижимости:

      земельные участки;

      предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;