Порядок обращения взыскания на залог, оценка качества залога

Договор об ипотеке должен быть зарегистрирован, в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом. Договор об ипотеке, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента придания ему письменной формы.

Договор залога недвижимости, заключаемый с  физическим лицом, также должен быть удостоверен нотариальными органами или регистратором.

Пункт 1 ст. 320 Гражданского кодекса Республики Беларусь определяет существенные условия договора залога. Значение существенных условий любого договора состоит в том, что договор не может считаться заключенным, если стороны не достигли соглашения по каждому из них.

Итак, в договоре залога должны быть отражены:

♦ предмет залога;

♦ его оценка;

♦ существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого залогом обязательства;

♦ указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Помимо этого, Закон «О залоге» требует, чтобы в договоре залога указывались: 

♦ наименование, местонахождение (местожительство) сторон;

♦ вид залога.

Условие договора о предмете залога должно содержать сведения, позволяющие идентифицировать заложенное имущество. Практикой выработаны определенные требования к имуществу, которое может быть принято в залог. Такое имущество должно обладать либо стабильной ценой, либо ценой, имеющей тенденцию к повышению, оно должно быть легко реализуемым, то есть ликвидным.

Предмет залога должен быть определен не просто указанием видовой принадлежности объекта, а путем указания индивидуальных характеристик конкретного объекта, позволяющих вычленить предмет залога из однородных объектов (данное требование неприменимо к залогу товаров в обороте).

Хотя условие об оценке предмета залога и определено законодательством как существенное для договора залога, оно, как правило, не имеет самостоятельного значения, поскольку заложенное имущество, на которое обращается взыскание, должно продаваться с публичных торгов, то есть продается лицу, предложившему наивысшую цену. Но оценка предмета залога по ряду причин чрезвычайно важна. Так, при залоге товаров в обороте именно суммой оценки первоначально переданного в залог имущества определяется размер неснижаемого остатка товара.

Более того, в  соответствии с п. 21.2 Положения об оценке стоимости объектов гражданских прав в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 «Об оценочной деятельности в Республике Беларусь», с изм. и доп. на 23 января 2009 г. № 52 проведение оценки стоимости объектов оценки является обязательным при предоставлении в качестве обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору (за исключением межбанковского кредитного договора) залога имущества, кроме денежных средств. Оценивается стоимость имущества, передаваемого в залог [13, c. 386].

Существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого  залогом обязательства обычно дублируются из основного (обеспечиваемого) договора. Однако иногда стороны не повторяют соответствующие условия основного договора, а просто отсылают в тексте договора залога к основному договору.

Практика выработали дифференцированный подход к двум различным ситуациям:

1) когда залогодателем является должник в основном обязательстве;

2) когда в качестве залогодателя выступает третье лицо.

В первом случае условие о существе и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, признается согласованным, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующее условие.

Во  втором случае (когда залогодателем является третье лицо), отсылка в тексте договора залога не может быть признана согласованием условия о существе и сроках исполнения обеспеченного залогом обязательства. Ведь соглашения залогодержателя с должником не подписывались залогодателем, более того, эта норма направлена на защиту его интересов, поскольку он может не знать в точности условий основного договора.

Что касается размера обеспечиваемого обязательства, то даже если он и не согласован сторонами, это не должно вести к признанию такого договора незаключенным, поскольку отсутствие данного условия является выполнимым. Данный вывод следует из ст. 318 Гражданского кодекса Республики Беларусь, в соответствии с которой, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Указанная статья закрепляет за залогодержателем право удовлетворить свои требования в полном объеме [4].

В договоре должно быть определено, у какой из сторон будет находиться заложенное имущество. Тем не менее, полагаем, что даже если договор умалчивает о данном условии, он не должен считаться незаключенным, поскольку законодательство, у кого из сторон должно находиться заложенное имущество.

Необходимо  также отражать в договоре условия, определенные Законом «О залоге» - местонахождение сторон и вид залога[5].

Договор залога, как и любой другой гражданско-правовой договор, может быть изменен и прекращен соглашением сторон в любое время. При этом, если договор был совершен в нотариальной форме, соглашение об его изменении и прекращении должно совершаться в той же форме, Помимо этого, если договор был зарегистрирован, то соответствующее соглашение должно быть зарегистрировано. Законодательством предусмотрен ряд специальных оснований прекращения залога [4]:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при. грубом нарушении залогодержателем, которому передано заложенное имущество, обязанностей, возложенных на него законодательством и договором, в частности, непринятии им мер, необходимых для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц, создающем угрозу утраты или повреждения заложенного имущества;

3) в случаях гибели заложенной вещи или прекращения залогового права, если залогодатель в разумный срок не восстановил предмет залога и не заменил его другим равноценным имуществом;

4) в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случае, когда его реализация оказалась невозможной и залогодержатель не воспользовался правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися.

Таким образом, заключение договора залога является важнейшей составляющей реализации залогового механизма. Он должен быть заключен в письменной форме и, в  ряде случаев, должен быть нотариально  удостоверен и зарегистрирован. В договоре должны быть отражены следующие существенные условия договора залога: предмет залога; его оценка; существо, размер и срок исполнения обеспечиваемого залогом обязательства; указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество, а также наименование, местонахождение сторон; вид залога. Расторжение договора залога происходит по ряду причин, оговоренных в нормативно-правовых акта Республики Беларусь. Расторжение или изменение договора залога происходит в той же форме, в которой происходило заключение.

3 Порядок обращения взыскания на залог, оценка качества залога

 

 

 

Завершающим этапом реализации залогового права и залогового механизма является порядок обращения взыскания на залог.

Реализация последнего этапа залогового механизма, то есть права залогодержателя получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, осуществляется в два этапа. Первый этап – обращение взыскания на заложенное имущество, второй – его реализация [12, с, 278].

Основанием  для обращения взыскания на предмет залога является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает [4].

Обратив взыскание  на заложенное имущество, залогодержатель (кредитор) может удовлетворить не только основное требование, вытекающее из обеспеченного залогом обязательства, но и сопутствующие ему требования, в частности, об уплате процентов, неустойки, о возмещении убытков, причиненных просрочкой исполнения, расходов, которые он понес на содержание заложенной вещи, и расходов по взысканию. Вместе с тем, в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано ввиду крайне незначительного нарушения должником обеспеченного залогом обязательства, в связи с чем размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества

Законодательство предусматривает дифференцированный подход к порядку обращения взыскания на предмет залога в зависимости от вида имущества, переданного в залог, а также от характера залоговых отношений.

Следует отметить, что в практике в определенные исторические периоды залог имущества в отношениях с банками отличался весьма существенными особенностями.

Так, П.П. Цитович  указывал, что залог, покрывающий  кредит, открытый банком, имеет свои особенности: банковый залог установляется без закладной и реализуется без участия судебной власти. Точно так же и реализацию залога банк производит сам, по правилам, какие имеются в его уставе [14, с. 212].

Г.Ф. Шершеневич также обращал внимание на особенности банковского залога, отмечая, что вопреки общегражданскому постановлению о запрещении продавать заложенные вещи, продажа залогодателем заложенного в Государственном банке товара дозволяется под условием перевода долга на покупщика. В случае неисправности должника заложенный товар продается собственным распоряжением банка, с публичного торга или через биржевого маклера. При этом должнику даются льготные дни, в течение которых он еще может выкупить залог, но по истечении их банк продает без суда и без обязательного предуведомления залогодателя [15, с. 186].

Внесудебная процедура взыскания, по крайней мере, относительно банков допускалась в определенные периоды законодательством и правоприменительной практикой СССР. Весьма показательно в этом плане следующее высказывание М.М. Агаркова, который указал: «наконец в отношении других кредитных учреждений мы не находим ни в законе, ни в их уставах указаний на право самостоятельной реализации заложенного имущества. Однако на практике это права банка никогда не вызывает сомнений» [1, c.105].

В настоящее  время процедура обращения взыскания  на заложенное имущество не является столь простой, но законодательство допускает внесудебную процедуру взыскания.

Правила обращения  взыскания на предмет залога различаются в зависимости от вида имущества, переданного в залог, а также от характера залоговых отношений.

В соответствии с положениями Декрета Президента Республики Беларусь от 1 марта 2010 г. № 3 «О некоторых вопросах залога имущества» допускается удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного до либо после возникновения установленных законодательством оснований для обращения взыскания на заложенное имущество, за исключением ряда случаев, предусмотренных данным законодательным актом. При этом в таком соглашении должно содержаться условие о предоставлении права залогодателю, либо залогодержателю, либо иному лицу по выбору сторон осуществить от имени залогодателя продажу заложенного имущества в случае обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требования залогодержателя и не может предусматриваться переход права собственности на заложенное имущество к залогодержателю [13, c. 397].

В ряде случаев для заключения договора залога требуется согласие иного помимо залогодателя лица или государственного органа (это зависит от организационно-правовой формы юридического лица, содержания его учредительных документов, а для государственных предприятий (учреждений) также от вида передаваемого в залог имущества и его стоимости). В подобных ситуациях вышеуказанное соглашение об обращении взыскания на предмет залога также может быть заключено только после получения согласия (решения) соответствующего лица или государственного органа.

Взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда в случаях, когда:

♦ залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;

♦ предметом ипотеки является имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не дает в письменной форме согласия на удовлетворение требований залогодержателя во вне-судебном порядке;

♦ для ипотеки имущества требуется согласие (решение) иного лица или государственного органа;

♦ предметом залога является имущество, относящееся к историко-культурным ценностям;

♦ предметом залога является имущество, ограниченно оборотоспособное;

♦ предметом залога является предприятие как имущественный комплекс.

Под судебным порядком взыскания традиционно имеется в виду обращение взыскания на заложенное имущество на основании судебного решения.

Законодательство  предусматривает также и такой вид, как приказное производство. В соответствии со ст. 220 ХПК возможно вынесение хозяйственным судом определения о судебном приказе без разбирательства и вызова сторон по заявлению о взыскании денежной суммы или об обращении взыскания на имущество должника в частности, в случаях, если требование основано на нотариально удостоверенной сделке либо представленных взыскателем документах, устанавливающих имущественные обязательства должника, которые им признаются, но не выполняются.

В соответствии со ст. 330 ГК решение суда является основанием обращения взыскания на заложенное имущество, а при рассмотрении дела в порядке приказного производства выносится определение о судебном приказе. Тем не менее, при издании данного процессуального документа, в соответствии с которым обращается взыскание на заложенное имущество, требования ГK не нарушаются, поскольку по смыслу ст. 330 ГК речь идет о судебном акте. На это указывает п. 8 постановления Президиума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 4 апреля 2007 г. № 26 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество», в котором подчеркнуто, что «под решением суда следует понимать, в том числе и определение о судебном приказе».