Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования

Реальным импульсом активизации  ипотечных программ может послужить  снижение единого социального налога. Это приведет к легализации значительной доли доходов населения, что позволит банкам более уверенно кредитовать  граждан.

Развитие российской системы  ипотечного кредитования зависит от постоянного притока ресурсов в  банковский сектор, являющийся основным источником для рефинансирования выданных займов.

Формирование целостной  структуры организации рынка  жилья в России подразумевает  модернизацию институциональной системы  жилищного кредитования на основе новых  форм взаимодействия финансовых институтов и государственной поддержки  граждан, нуждающихся в улучшении  жилищных условий, но не имеющих объективной  возможности накопить средства на приобретение жилья на рыночных условиях. Вследствие недостатка средств местных бюджетов не все граждане могут получить ипотечный  кредит для покупки жилья в  рамках федеральных, региональных или  городских программ; для развития системы ипотечного кредитования строительные организации, объединяясь с коммерческими  банками, риэлтерскими фирмами, страховыми компаниями должны расширять механизмы  взаимодействия в целях разработки новых форм предоставления ипотечных  кредитов для разных слоев населения  на основе использования организационных, маркетинговых и инновационных  финансовых инструментов.

Государственное стимулирование развития ипотечного кредитования может  стать одним из основных направлений  достижения реального экономического роста вследствие того, что приобретение жилья за счет ипотечного кредита  является инвестицией в капитальные  активы. В период кредитования происходит вынужденное сокращение текущего потребления  заемщиками, а кредит берется под  будущие доходы, вследствие этого  происходит определенное повышение  спроса на жилье; это позволило доказать, что инвестирование в ипотечную  систему за счет проведения дополнительной эмиссии денежными властями сверх  запланированного объема не скажется на росте цен и темпах инфляции, следовательно, экономическая политика, направленная на развитие системы ипотечного кредитования, особенно эффективна в  странах с ростоформирующей экономикой.

Главная цель изменения институционального механизма развития ипотеки состоит  в оздоровлении кредитных портфелей  российских банков и предупреждение кризиса неплатежей за счет снижения рисков. Главной задачей регулирования развития ипотечной системы кредитования сегодня является предотвращение отрицательной динамики доступности кредитов для основной массы платежеспособных заемщиков. Несмотря на возможное сужение круга потенциальных заемщиков и кредиторов, ужесточение стандартов позитивно скажется на формировании системы управления рисками на основе более четкого выявления платежеспособных заемщиков.

На основе выявления и  оценки проблем, возникающих при  ипотечном кредитовании в РФ можно  выделить факторы, ограничивающие развитие ипотечного кредитования:

- низкая платежеспособность  населения и высокая доля неформального  сектора в экономике, не декларирующего  доходы;

- отсутствие длинных и  недорогих ресурсов на рынке  капиталов;

- неэффективные судебные  процедуры институционального механизма  сопровождения ипотечных кредитов (обращения взыскания, продажи  залогов);

- высокая стоимость кредитов  и низкая мотивация банков  к развитию систем ипотечного  кредитования в условиях ограниченных  ресурсов;

- недостаточно развитая  инфраструктура рынка, отсутствие  кредитных бюро, квалифицированных  оценщиков и т. д.;

- высокие госпошлины, сборы  и налоги при выдаче ипотечных  кредитов и выпуске ипотечных  облигаций;

- неэффективные инструменты  государственного регулирования,  отсутствие взаимодействия финансовых  институтов (страховых компаний, банков  и др.) в системе ипотечного  кредитования.

Основными задачами развития, призванными обеспечить рост прибыли, ОАО «Сбербанк России» на ближайшие 5 лет должны стать:

1. создание устойчивой долгосрочной ресурсной базы;
2. устойчивый рост рыночной стоимости банка: укрепление позиций на местном рынке банковских услуг и продуктов (расчетных, кассовых, депозитных, кредитных и т.д.);
3. формирование универсального конкурентного спектра услуг, в том числе выход на местный рынок с конкретными новыми услугами;
4. стремление к имиджу лидера, имеющего устойчивый образ лучшего поставщика банковских продуктов и самого надежного партнера в регионе;
5. укрепление доверия населения к банку, повышение сервиса обслуживания клиентов, комплексное решение проблем клиента с использованием индивидуального подхода;

Для реализации данных планов должна быть проведена реструктуризация кредитного портфеля в пользу увеличения надежности, снижения риска не возврата средств.

Крайне важно добиться увеличения доли кредитов, выданных под  залог ликвидной недвижимости.

Для решения поставленных задач необходимы определенные меры со стороны Сбербанка России и  на государственном уровне. По всей видимости, такие меры будут предприниматься  ввиду объективной необходимости  поддержки банковского сектора  и экономики в целом.

ОАО «Сбербанк России» в целом будет оставаться ближайшее время в жестких условиях данных реалий. Сохраняющиеся тенденции в банковском бизнесе - снижение рентабельности традиционных операций, увеличение масштабов деятельности (укрупнение) кредитных организаций, увеличение конкуренции, как со стороны банков, так и со стороны небанковских кредитных и прочих финансовых организаций. Главные факторы, оказывающие влияние на состояние отрасли - снижение уровня инфляции, макроэкономическая стабилизация, укрепление курса национальной валюты.

Дальнейшее развитие ипотека  получит только при снижении процентных ставок, так как настоящие 12-16% годовых - слишком дорогое удовольствие (к  моменту выплаты кредита заемщик  оплачивает почти двойную стоимость квартиры). Снижение ставок возможно только при удешевлении и удлинении привлеченных ресурсов. Вторым важным фактором является заинтересованность риэлторов в развитии ипотеки, которые пока ее боятся. Изменение ситуации произойдет эволюционным путем, когда каждый второй клиент будет использовать ипотеку.

Кредитование застройщика, привлечение населения к участию  в ипотечных схемах, активизация  рыночных процессов в сфере жилищно - коммунального хозяйства, целевая государственная поддержка социально незащищенных слоев населения, а также повышение эффективности систем градорегулирования и землепользования в российских регионах - все это звенья одной цепи, элементы одной системы. Комплексное решение этих задач может привести к снижению остроты жилищной проблемы.

Таким образом, по итогам исследования будущее у российской ипотеки  есть. Для решения этой задачи необходимо активное участие банковского сектора, причем ипотека является и инструментом для получения кредитной организацией прибыли, и реальным способом решения  одной из серьезнейших социальных проблем.

 

Заключение

По итогам проведенного исследования можно сделать следующие выводы: ипотека как форма обеспечения наиболее часто применяется в банковском кредитовании.

Ипотечное кредитование жилья  является одним из основных сегментов банковского бизнеса.

 Существует несколько  подходов, определяющих ипотечное  кредитование и рынок, на котором  формируются спрос и предложение  на ипотечные кредиты.

 В широком смысле  ипотечное кредитование рассматривается  как целостный механизм, который  не только позволяет совместить  интересы заемщиков и кредиторов, но и включает инвесторов, риэлтеров,  застройщиков, страховые компании  и другие субъекты рынка.

В настоящей работе рассмотрено  несколько вопросов, касающихся ипотечного кредитования. В частности рассмотрена  его сущность и особенности в  США, западной Европе, и России. Российское законодательство за последнее время  сделало несомненно огромный шаг  в плане создания условий для  развития ипотеки, однако, ряд нерешенных проблем все еще ставит дальнейшее ее развитие под вопрос.

Главным препятствием для  развития ипотеки становится общая  экономическая и социальная нестабильность. Бороться с этим может только государственная  власть. Никакие собственные «ходы» банка в плане продвижения  ипотечного кредитования здесь бессильны.

Банковское ипотечное  кредитование в России все еще  находится в зачаточном состоянии, т.е. отсутствует практика массового  предоставления ипотечных кредитов.

Неготовность российской судебной системы, несовершенство законодательства не может обеспечить гарантии перехода всех прав на недвижимость банку в  случае отказа должника платить по ипотечному кредиту.

Нестабильность экономической  ситуации.

Низкие доходы потенциальных  потребителей ипотечных кредитов не позволяют оплачивать предлагаемые процентные ставки, которые в масштабах  развитых стран непомерно высоки.

Снижению ставок по ипотечным  кредитам препятствуют, в том числе, высокие риски жизни и здоровью жителей России, что, в случае снятия субъективных препятствий ипотеки, может выйти на первый план.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список литературы

1. Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (в ред. от 14.07.08 с изм. от 24.07.2008).

2. Гражданский кодекс  Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (в ред. от 14.07.2008).

3. Жилищный кодекс Российской  Федерации от 29.12.2004 № 188-ФЗ (в редакции  от 13.05.2008)

4. Федеральный закон №  395-1 от 2.12.1990 «О банках и банковской  деятельности» (в редакции от 08.04.2008).

5. Федеральный закон №86-ФЗ  от 10.07.2002 «О Центральном банке  Российской Федерации (Банке России)»  (в редакции от 26.04.2007).

6. Федеральный закон №  102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге  недвижимости)» (в ред. от 13.05.2008).

7. Федеральный закон №  152-ФЗ от 11.11.2003 «Об ипотечных ценных  бумагах» (в ред. от 27.07.2006).

8. Балабанов И.Т. Экономика  недвижимости. - СПб.: Питер, 2004.

9. Банковское дело: Учебник/  под ред. д-ра экон. наук, проф. Г.Г. Коробовой. -М.: Экономистъ,2004.

10. Банковское дело/Под  редакцией О.И. Лаврушина. - М.: Банковский  и биржевой НКЦ, 2006.

11. Банковское дело: Учебник. - 4-е изд., перераб. и доп./ Под  ред. проф. В.И. Колесникова, проф. Л.П. Кроливецкой. - М.: Финансы и  статистика, 2002.

12. Битеряков А.В. Национальная  специфика и организация ипотеки  в современной России.