Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования

Выделяют следующие типы финансового  левереджа:

- положительный (благоприятный) - ставка  ежегодных финансовых выгод от  активов, приобретаемых с привлечением  заемных средств, превышает процент  по кредиту. В этом случае  инвестор зарабатывает деньги, привлекая  ссуды.

- отрицательный - если стоимость  купленных с использованием кредита  активов не повышается или  если выгоды от них не превышают  проценты по ссудам. Отрицательный  левередж работает против владельца  недвижимости.

- нейтральный - собственность приносит  доход, равный проценту по привлеченному  кредиту.

 

Положительное или отрицательное  влияние заемных средств, также  интенсивность этого влияния  определяются соотношением между ставками дохода на весь инвестируемый и заемный  капитал.

Примечательно, что эффективность  такого влияния (плечо рычага) определяется отношением величины заемного капитала ко всей сумме вложенных средств, т.е. коэффициентом ипотечной задолженности.

 

 

 

 

2. Анализ ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»

2.1 Краткая характеристика  ОАО «Сбербанк России»

ОАО «Сбербанк России»  является крупнейшим банком Российской Федерации и стран СНГ. Учредителем  и основным акционером Сбербанка  России является Центральный банк Российской Федерации, владеющий 50% уставного капитала плюс одна голосующая акция. Основанный в 1841 году, Сбербанк России сегодня  – современный универсальный  банк, удовлетворяющий потребности  различных групп клиентов в широком  спектре банковских услуг. Сбербанк занимает крупнейшую долю на рынке  вкладов и является основным кредитором российской экономики. Привлечение  средств частных клиентов и обеспечение  их сохранности является основой  бизнеса Сбербанка, а развитие взаимовыгодных отношений с вкладчиками –  залогом его успешной работы. Более 45% хранящихся в российских банках сбережений граждан доверены Сбербанку. Активы Сбербанка на 1 декабря 2012 года составляют более четверти банковской системы  страны (29%), доля Сбербанка в капитале банковской системы составила 27,8%.

Кредитный портфель Сбербанка  включает в себя около трети всех выданных в стране кредитов (около 33,8% розничных и более 33,4% корпоративных  кредитов на 1 декабря 2012 года). Сбербанк активно кредитует крупнейших корпоративных  клиентов, предоставляя средства на финансирование текущей деятельности и инвестиционных программ, рефинансирование кредитов в других банках, приобретение активов  и совершение сделок по слиянию и  поглощению, финансирование лизинговых сделок, расходов по участию в тендерах, строительства жилья. Как и в  предыдущие годы, Сбербанк принимает  непосредственное участие в реализации государственных программ.

Сбербанк России обладает уникальной филиальной сетью: в настоящее  время в нее входят 17 территориальных  банков и более 18 тысяч подразделений  по всей стране. Дочерние банки Сбербанка  России работают в Казахстане, Украине и Беларуси. Сбербанк России расширил свое международное присутствие, открыв представительство в Германии и филиал в Индии, а также зарегистрировав представительство в Китае. Согласно Стратегии развития Сбербанка к 2014 году доля чистой прибыли, полученной за пределами России, составит 5-7%.

В конце 2011 года Сбербанк закрыл сделку по приобретению SLB Commercial Bank AG, переименованного в Sberbank (Switzerland) AG.

В январе 2012 года Банк завершил сделку по приобретению «Тройки Диалог», крупнейшей российской инвестиционной компании.

В феврале 2012 года Сбербанк закрыл сделку по приобретению 100% акций Volksbank International AG (VBI). Благодаря этой покупке, в структуру Сбербанка вошли подразделения VBI в 9 странах Центральной и Восточной Европы. В ноябре 2012 года VBI переименован в Sberbank Europe AG.

В августе 2012 года Сбербанк создал совместный банк на рынке кредитования в точках продаж с Cetelem (Группа BNP Paribas). Доля Сбербанка составила 70%, остальными 30% владеет BNP Paribas Personal Finance France. Совместный банк – «БНП Париба Восток» ООО  – работает под брендом Cetelem.

В сентябре 2012 года Сбербанк приобрел 99,85% акций банка DenizBank. Эта  сделка стала крупнейшим приобретением  за 170-тилетнюю историю Банка.

В декабре 2012 года Сбербанк и Яндекс подписали соглашение о  создании совместного предприятия  на базе компании Яндекс.Деньги. В рамках сотрудничества Сбербанк приобретает  три четверти доли в уставном капитале Яндекс.Денег, Яндекс сохраняет блокирующий  пакет (25% плюс один рубль).

Интеграция бизнеса «Тройки  Диалог», переименованной в «Sberbank CIB», позволила Сбербанку выйти  на новый уровень взаимоотношений  с клиентами, предложить им высокопрофессиональное финансовое консультирование и выбор  инвестиционных стратегий, располагая полным спектром современных финансовых инструментов – от традиционных для Банка кредитных продуктов до сложноструктурированных инвестиционно-банковских продуктов и продуктов глобальных рынков.

В сентябре 2012 года успешно  завершена сделка по приватизации 7,58% акций Сбербанка России, принадлежащих  ЦБ РФ. Банк России в результате этой сделки смог привлечь 5 млрд 208 млн долларов США. Это стало крупнейшей приватизационной сделкой в России, а также крупнейшим вторичным размещением в регионе EMEA в 2011-2012 годах и одним из крупнейших публичных размещений 2012 года в мире.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.2 Деятельность ОАО «Сбербанк России» на рынке ипотечного кредитования

Без учета договоров цессий с I квартала 2011 года Банк предлагает клиентам новую линейку розничных кредитных  продуктов.  С ее вводом внедрено клиент ориентированное базовое  предложение, предусматривающее разные условия для разных клиентских сегментов. Приняты следующие клиентские сегменты: сотрудники Банка и его дочерних компаний; работники предприятий,  являющихся участниками зарплатного  проекта;  работники предприятий,  прошедших аккредитацию; физические лица, не относящиеся к предыдущим трем категориям. При этом, в случае наличия у заемщика «хорошей»  кредитной истории, к процентной ставке может быть применен понижающий дисконт. 

Динамика кредитного портфеля физических лиц в разрезе кредитных  продуктов:

 

		1 янв 11	1 янв 10
	остаток, млрд руб. доля, %	млрд руб. доля, %	остаток, млрд руб. доля, %	млрд руб. доля, %
Потребительские кредиты	621.6	47.8	555.1	47.5
Жилищные кредиты	600.0	46.1	514.2	43.9
«Автокредит»	79.7	6.1	100.3	8.6
Всего	1 301.3	100.0	1 169.6	100.0

 

Сбербанк Росссии так  же выдает кредиты «Молодая семья», которые имеют следующие преимущества:

- при выдаче кредита  Созаемщикам - членам молодой  семьи и их родителям - размер  кредита существенно возрастает, так как определяется исходя  из их суммарной платежеспособности;

- при анализе платежеспособности  членов молодой семьи и их  родителей наряду с доходом  по основному месту работы  в ряде случаев может учитываться их дополнительный доход, что также влияет на сумму кредита в сторону увеличения;

- для молодых семей  с детьми максимальная сумма  кредита увеличена до 90% стоимости  объекта недвижимости, что позволяет  приобрести жилье с минимальными  собственными накоплениями;

- недвижимое имущество  принимается в залог на полную  покупную (сметную, инвестиционную) стоимость, т.е. без применения  понижающего коэффициента;

- установление на период  строительства и/или при рождении  ребенка отсрочки погашения основного  долга на общий срок не более  5 лет с увеличением срока кредитования (максимально до 20 лет).

 С декабря 2011 года  на территориях шести территориальных  банков начата продажа нового  жилищного продукта «Военная  ипотека» – «Приобретение готового  жилья». Кредиты предоставляются  военнослужащим – участникам  Накопительно-ипотечной систем жилищного  обеспечения военнослужащих.  Решение  о продвижении продукта по  всей стране будет приниматься  по результатам пилотного проекта  во второй половине 2012 года.

Введены в действие особые условия  кредитования для наиболее социально  значимых категорий – «Ипотека плюс материнский капитал». В рамках программы  молодым семьям с двумя и более  детьми предоставляется возможность  использовать материнский капитал  в качестве первоначального взноса по кредиту полностью или частично. Увеличена максимальная сумма кредита  по программе «Рефинансирование  жилищных кредитов»,  выданных другими  банками. Также разрешено оформление в залог иного объекта недвижимости и поручительств физических лиц  на период до регистрации предмета залога в пользу Банка. Для «молодой семьи», имеющей ребёнка, первый взнос может быть 10% от стоимости закладываемой квартиры.

 

 

 

3. Перспективы развития ипотечного кредитования в ОАО «Сбербанк России»

3.1. Основные проблемы  и способы улучшения условий  ипотечного кредитования в ОАО  «Сбербанк России»

Основной проблемой для  Сбербанка при выдаче ипотечного кредита является низкая платежеспособность клиентов, что обусловлено нестабильной социально- экономической ситуацией.

Иногда в ипотеку, к  сожалению, включается и четвертая  сторона. Происходит это в критических  ситуациях, когда заемщик не в  состоянии до конца выполнить  договор. Если возникает проблема невозврата кредита, то сначала, естественно, происходит работа по поиску взаимоприемлемого  решения. Возможно изменение графика  погашения платежей, отсрочка в погашении  основного долга. Но когда выясняется, что у заемщика настолько изменилась ситуация и возврат кредита невозможен в принципе, то опять-таки для обеих  сторон предпочтительнее выработать решение  в добровольном порядке. Наиболее вероятен вариант продажи жилья и приобретения на оставшиеся деньги менее комфортабельного жилья или его аренда. И все  это можно сделать в досудебном порядке. Иногда все-таки возникает  самая нежелательная ситуация, когда  производится судебное обращение взыскания.

Для кредитора риск процентных ставок заключается в снижении прибыльности операций по ипотечному кредитованию из-за негативного воздействия изменения  процентных ставок, несбалансированности активов и пассивов банка по срокам и стоимости привлекаемых и размещаемых  ресурсов. Для заемщика данный риск имеет существенное значение в случае, когда изменение процентных ставок ведет к увеличению его затрат на возврат кредита при постоянном или неблагоприятном изменении  собственного дохода.

Также на нестабильных рынках недвижимости при резком снижении цен  на жилье возникает рыночный риск. Для заемщика это плохо, поскольку  если он приобретает в кредит дорогую  квартиру, он рассчитывает что ее стоимость, по крайней мере, не уменьшится за то время, пока он будет возвращать кредит. Иначе переплата за квартиру будет  слишком велика. Кредитор при снижении цен на жилье не сможет компенсировать свои затраты на выдачу кредита из его стоимости в случае, если заемщик  окажется неспособным вернуть кредит.

Помимо указанных выше рисков могут возникнуть: риск утраты трудоспособности заемщиком, что приведет к обращению взыскания на заложенное имущество и усугублению ситуации и имущественные риски, т.е. риски  имеющие отношение к объекту  залога. Но поскольку эти риски  страхуются фактические затраты  по возврату кредита банку понесет  страховая компания.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.2 Рекомендации по совершенствованию  ипотечного кредитования в ОАО  «Сбербанк России»

 

Помимо высоких требований Банка России к резервам, альтернативным подходом к управлению риском ликвидности  при ипотечном кредитовании является создание специализированного ипотечного агентства, ведающего вопросами  обеспечения ликвидности (в частности, Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию), которое  может приобретать права по кредитам (ипотеки) или предоставлять банкам займы, которые будут обеспечены их ипотечными кредитами. Такое агентство  может финансировать покупку  или кредитование, в том числе  путем выпуска облигаций.

Для успешного функционирования ипотечных программ, в нынешних условиях быстрого развития розничных кредитов, Сбербанком Росссии необходимо разработать стратегию выхода на рынок, систему анализа рисков и технологию выдачи кредита.

В России ипотека доступна сегодня в первую очередь гражданам  со средними доходами - иными словами, имеющим постоянную и неплохо  оплачиваемую работу. Как правило, это  молодые и перспективные люди, что важно, учитывая долгосрочность кредита. Судя по результатам опросов  и анализа обращений в банк, особый интерес к ипотеке проявляют  россияне в возрасте от 18 до 34 лет.