Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования

Двухуровневая модель помимо первичных  кредиторов предполагает наличие специальных  компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг. Основная задача данных компаний - это привлечение более дешевых ресурсов рынка капиталов, чем это могли бы сделать сами первичные кредиторы.

     Сравнивая обе модели, можно сделать следующие выводы:

1. модель вторичного рынка является более гибкой по сравнению с одноуровневой системой, так как стандарты выдачи и обслуживания ипотечных кредитов здесь не определяются специальным законом, а устанавливаются на рынке его участниками (при безусловном воздействии на их формирование государства через агентства - операторов вторичного рынка, поддерживаемых государством);
2. одноуровневая модель требует прямого контроля со стороны специальных представителей государства за качеством и достаточностью ипотечного покрытия ценных бумаг;
3. в одноуровневой модели используется один вид ценных бумаг, указанных в законе, тогда как система, основанная на вторичном рынке закладных, позволяет использовать различные инструменты привлечения средств с рынка.

Ипотечное кредитование оказывает  значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно  расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости (при условии недостаточного предложения  на рынке и временного лага запаздывания реакции предложения на повышение  спроса). Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение  ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию.

Взаимосвязь рынков в общем цикле  деловой активности выглядит следующим  образом. Падение фондовых индексов, негативные ожидания инвесторов и повышения  требований к доходности ведут к  ухудшению условий заимствований  на финансовом рынке, что в свою очередь  ведет к повышению процентных ставок на ипотечные кредиты. Следствием этого явится спад на рынке недвижимости.

Из этого можно сделать вывод: чем более развита в национальной экономике система ипотечного кредитования, чем большая доля сделок с недвижимостью  проходит с участием ипотечного кредита, тем больше рынок недвижимости зависит  от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости ресурсов.

Наиболее эффективной может  быть политика, сочетающая стимулирование совокупного спроса (в первую очередь, в так называемых "точках роста") и роста на этой основе ВВП с  соблюдением запланированных пропорций  между ВВП и объемом денежной массы.

Политика же расширения совокупного  спроса является эффективной там, где  это:

- имеет максимальный мультипликативный эффект;

- не вызовет инфляции спроса (серьезного роста цен и инфляционных  последствий не бывает, пока не  восстановлен баланс между имеющимся  предложением и недостаточным  платежеспособным спросом).

При выдаче и рефинансировании ипотечных  кредитов достигается максимальный мультипликативный эффект. Мультипликатор - это коэффициент, выражающий соотношение  между приростом дохода (кредитов банков) и вызывающий этот прирост  увеличением объема инвестиций. Суть мультипликатора заключается в  том, что даже незначительное повышение  доходов домохозяйств или предложения  кредитов коммерческими банками  может вызвать гораздо большие  изменения в равновесном уровне ВВП. Увеличение мультипликатора происходит в условиях, когда домашние хозяйства  используют прирост их доходов для  наращивания потребления.

Увеличение ВВП достигается за счет:

1. денежного мультипликатора (банк, выдавая кредит, является источником ресурса для другого банка, который выдает другой кредит за счет этих средств за минусом средств на инвестирование);
2. мультипликатора доходов (приростом дохода и вызывающим этот прирост увеличением объема инвестиционного потребления и ростом ВВП);
3. мультипликатора налогов (каждый денежный оборот генерирует налоги).

В результате впрыскивание денежных средств на рынок в виде повышения  спроса за счет активизации предложения  на рынке ипотечного кредитования, даже за счет дополнительной эмиссии, не влечет за собой повышения цен  на рынке и, следовательно, инфляции в случае:

- значительного превышения предложения  над спросом на рынке недвижимости;

- недогруженности производственных  мощностей в жилищном строительстве  и наличии квалифицированных  специалистов в области строительства,  оставшихся без работы, что позволяет  быстро обеспечивать любое повышение  спроса на жилье соответствующим  товарным покрытием. 

Кроме того, как было отмечено выше, жилье является актом потребления  товаров. По сути, это инвестиции в  капитальные активы. Таким образом, повышение совокупного спроса на этапе рефинансирования ипотечной  системы сбалансировано со снижением  совокупного спроса на этапе возврата средств. Следовательно, даже если денежные власти будут инвестировать в  ипотечную систему за счет проведения дополнительной эмиссии сверх запланированного объема (например, в форме повышения  денежной массы в форме покупки  облигаций операторов вторичного рынка  закладных), это никак не скажется на росте цен и темпах инфляции.

 

 

 

 

1.2 Основные зарубежные  модели ипотечного кредитования

Жилищно - ипотечное кредитование является действенным инстрементом, подталкивающим строительство новых  объектов, развивпющим рынок недвижимости и ценных бумаг. Можно отметить существование  нескольких типов моделей кредитования в развитых странах: усеченно-открытая модель, расширенно – открытая модель и сбалансированно – автономная модель.

Модель первного типа используется в таких странах, как Великобритания, Израиль, Испания, где ипотечные  ссуды финансируются из различных  источников - в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Каждый банк сам задает параметры жилищно  – ипотечного кредитовaния, а процентная ставка определяется экономической конъюнктурой на текущую дату. Данный подход доступен только для стран с устойчиваой экономикой.

Тем не менее, в странах с переходной экономикой  процентные ставки, уровень  инфляции, курс национальной валюты, следоватально, доходы граждан подвержены колебаниям.

Значит, использовние данной модели не является эффективным в ряде стран. Впрочем, многие банки России используют данную модель ипотечсного крудитования граждан.

В модели сторого типа (преимуществонно  используют в США) банк предоставляет  кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной  истории. В данной модели вторичный  рынок ценных бумаг является источником финансовых ресурсов, гарантией которых  являются закладные на недвижимость. При этом государство играет существенную роль в создании инфраструктуры рынка  ценных бумаг. Определяется  равновесие между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке  и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Данная модель наиболее устойчива  и многофункциональна.

Следовательно, расширено-открытая модель направлена в первую очередь на типовые  финансовые продукты, такие как закладные, недвижимость и ценные бумаги.

Принципом данной модели является «принцип стандарта»: стандартные дома, стандартные  ценные бумаги, стандартные условия  по кредитам, стандарты обслуживания кредитов и т.д.

Действие такого рода ипотеки  определен  наличием четырех субъектов рынка - заемщик (залогодатель), ипотечный  банк (залогодержатель), инвестор, государство.

Функционируя в такой системе  лицо, желающее получить жилье, обращается в ипотечный банк, который далее  рассматривает просьбу гражданина о выдачи кредита. После выдачи банком кредита, формируется ипотечный  пул – савокупность выданных кредитов, или савокупность закладных. В этот момент в игру вступает государство.

Посредниками в данном процессе выступают купнейшие фирмы, а  государство – гарантом по ценным бумага ипотеки. Закладные бумаги продаются  инвестору, получая по ним небольшой  доход.

Третья модель, сбалансированно  – автономная (Германия) значительно  отличается от всех остальных. Граждане создают кооператив и на протяжении определенного количества лет осуществляют взносы. Когда половина стоимости  будущего жилья накоплена, член коопратива получает право на заселение. Оставшуюся часть денег гражданин оплачивает в течение десяти лет. В последствие  недвижимость переходит в собственность.

Данная модель меньше всего зависит  от конъюнкттуры рынка, так как кредитные  ресурсы формируются не за счет средств  фондового рынка, а за счет привлечения  сбережений заемщиков.

 

 

1.3. Особенности ипотечного кредитования коммерческими банками в РФ

От выборанного объекта крдитования, кредитной политики и организационной  струтуры банк определяет технологию ипотечного кредитования.

Сущкствует пять основных этапов технологии  выдачи и погашения крдита:

- предварительное рассмотрение  заявки на кредит и собеседование  с предполагаемым заемщиком;

- андеррайтинг - процедура оценки банком вероятности погашения или непогашения запрашиваемого кредита;

- принятие решения о выдаче  ипотечной ссуды;

- оформление кредитного договора  и договора о залоге;

- сопровождение кредита и контроль  за исполнением кредитного договора.

Первый этап: банк объясняет заемщику условия выдачи жилищно - ипотечного кредита и рекомендует заполнить  ему заявление, которое можно  представить, как анкету, содержащую сведения, представляющие интерес для  банка с точки зрения минимизации  рисков. На этом этапе необходимо правильно  оценить риски.

Если же после переговоров кредитный  работник не получит ответы на вопросы, тго в выдачи кредита отказывают. При этом необходимо аргументировать  причины отказа.

Еси же решение положительное, то кредитный  работник осведомляет заемщика о  том, какие документы необходимы банку для дальнейшего рассмотрения заявки.

Воторой этап: оценка возможности  заемщика ввергнуть кредит и определить степень его обеспечения.

Результаты оценки используются для  того, чтобы в дальнейшем отценить сумму ссуды, предполагаемый первоначальный взнос собственных средств и возможные сроки погашения кредита. Рассмотривается следующее: заработная плата, премии, доходы в идее дивидендов и процентов и т.д., также финансовые обязательства: коммунальные платежи, оплата жилья, налоги и др.

Результаты андеррайтинга оформляются  в виде справки или заключения и передаются на рассмотрение кредитного комитета.

Третий этап: кредитный комитет  забирает на орассмотрение все материалы, полученные в процессе андеррайтинга, изучает необходимые документы, затем принимает решение о  том, выдать ли ссуду или отказать заемщику в ее предоставлении. Если решение кредитного комитета положительно, кредитный работник составляет примерную  смету расходов, связанных с оформление ипотечного кредита. В ней могут  быть предусмотрены следующие статьи: комиссионные риэлторам; расходы по оценке залога; оплата за получение  документов о залоге из органов регистрации  недвижимости; нотариальный сбор за регистрацию  договора купли-продажи и т.д.

Четвертый этап: заключение договора между банком и заемщиком.

По договору банк - кредитор обязуется  предоставить денежные средства, а  заемщик обязается полученную сумму  в срок и уплатить за нее проценты.

В каждом кредитном договоре естьразделы, регламентирующие права и обязанности  сторон:

- сумма кредита и размер банковского  процента;

- порядок и сроки выдачи кредита;

- порядок и сроки погашения  процента;

- описание и цена обеспечения,  предусматриваемые в отдельном  договоре залога;

- размер санкций, уплачиваемых  стороной, нарушивший условия договора.

С  кредитным договором заключается  залога и оформляется закладная,  также заключается договор страхования  в пользу банка. Без этих документов выдача ипотечного кредита невозможна.

Пятый этап: сопровождение кредита, включает в себя:

-  выдачу кредита в порядке,  предусмотренном в кредитном  договоре;

- контроль за целевым использованием  кредита в период строительства  или реконструкции объектов кредитования;

- наблюдение за сохранностью  и состоянием залога, принятого  в обеспечение кредита;

- контроль за регулярными сроками  возврата кредита и начисленных  процентов.

В сучае нарушения сроков погашения  кредитаи уплаты процентов, банки предоставляют  заемщикам для выполнения их обязательств, но с начислением более высокого процента.

Под финансовым левереджем (рычагом) понимается использование инвестором заемных средств в целях увеличения покупательной способности и  рентабельности своих инвестиций (дохода на собственный капитал) в инвестиционных проектах.