Перспективы развития ипотечного жилищного кредитования

Содержание

Введение………………………………………………………………………….. 3

1. Теоретические основы ипотечного  кредитования

1.1 Понятие и сущность ипотечного  кредитования…………………………… 6

1.2 Основные зарубежные модели  ипотечного кредитования……………......13

1.3 Особенности ипотечного кредитования  коммерческими банками в РФ...15

2. Анализ ипотечного кредитования  в ОАО «Сбербанк России»

2.1 Краткая характеристика ОАО  «Сбербанк России»………………………. 18

2.2 Деятельность ОАО «Сбербанк  России» на рынке ипотечного  кредитования……………………………………………………………………. 22

3. Перспективы развития ипотечного  кредитования в ОАО «Сбербанк  России»

3.1 Основные проблемы и способы  улучшения условий ипотечного  кредитования в ОАО «Сбербанк  России» ……...…………………………..… 24

3.2 Рекомендации по совершенствованию  ипотечного кредитования в ОАО  «Сбербанк России»……………………………………………………………... 26

Заключение……………………………………………………………………… 31

Список литературы……………………………………………………………... 33

 

Введение

Одной из приоритетных задач банков в современной рыночной экономике – преобразование сбережений населений в инвестиции в реальный сектор экономики. В результате сокращения финансирования жилья государством, снизившегося платежеспособного спроса на жилье населением, отсутствия подходящих кредитных механизмов приобретения и строительства жилья, сократились объемы желищного строительства, а это, в свою очередь, привело к значительному ухудшению состояния строительного сектора, и бонкротству многих строительных предприятний.

Рынок недвижимости не готов обеспечить соответствующими кредитно-финансовыми  механизмами, которые бы поддержали платежеспосоюный спрос населения  и сделали бы доступным массовое приобретение жилья населением.

Большая часть населения оказалась  не в силах улучшить жилищные условия  по причине отсутствия обязательных сбережений и восзможности их накопления. Одним из выходов из этого положения  можно назвать жилищное ипотечное  кредитование. И, являясь обеспеченным реальной собственностью граждан на недвижимость, кредитование могло бы снабдить денежными средствами рынок  жилья, оживить строительство со связанными с ним сферами промышленности, увеличить количестко рабочих мест и, следоательно, повышению доходов  населения всех уровней.

В связи с этим, приоритетно использовать те реальные условия, которыми располагают  регионы, для создания необходимых  условий для увеличения массового  строительства недвижимости, используя  государственные и рыночные механизмы  и инструменты регулирования  процессов в данном секторе экономики.

Во многих странах мира покупка  жилья в кредит (ипотеку) является не только ключевой формой решения  жилищных проблем, а также и сферой экономической деятельности, главную  роль в которой играют банковсике и иные кредитные структуры.

Вспомогательную функцию выполняет  государство через установление общих правил и канонов, которые  обеспечивают продуктивное участие  всех участников процесса жилищного  кредитования, также при необходимости  прямым или косвенным образом  использование бюджетых средств  для привлечения инвестиций в  сферу недвижимости и оказания необходимой  помощи населению в приобретении жилья.

Опыт заруюбежных стран показывает, что ипотечное кредитование имеют  своей отличительной особенностью четырехкратный мультипликативный  эффект, то есть каждый рубль кредита  вовлекает в оборот как минимум  четыре рубля из средств населения.

Вследствие этого за счет ипотечного кредита можно вовлечь огромные финансовые средства, хранящиеся на руках  населения в виде наличной иностранной  валюты, объемы которых сопоставимы  с государственным бюджетом страны.

В то же время ипотека способствует восстановлению у населения уверенности  в государственных и коммерческих банках, ибо граждане, кредитующиеся  в банке, как правило, держат в  нем расчетные и депозитные счета. Иопотечео жилищное кредитование –  это механизм, обеспечивающий координацию  между денежными ресурсами населения, предприятиями и банками в  сфере строительства, сосредотачивая все средства в реальном секторе  экономики.

Задачами развития системы ипотечного кредитования являются: улучшение жилищных условий населения и стимулирование спроса на рынке недвижимости.

Плюс ко всему, государственная  поддержка развития ипотечного кредитования является одной из приоритетных целей  достижения экономического роста в  стране.

Все вышеизложенное определяет актуальность данной темы исследования.

Целью данного исследования является выявление проблем и определении  перспектив дальнейшего развития жилищно  ипотечного кредитования в России.

Дли решения задач использовались следующие методы:

- изучение теоретических основ  ипотечного кредитования;

- определение значения, сущности, классификации жилищно- ипотечных  кредитов, субъектов и объектов  кредитования,

- определить сущность зарубежных  моделей жидищного кредитования, принципыи особенности формирования  сиситемы ипотечного кредитования  в Российской Федерации и универсальный  подход к определению эффективности  жилищного кредитования;

- анализ и краткая характеристика  ОАО «Сбербанк России»: ведущие ипотечные программы и оценка их эффективности;

- подготовка предложений по  усовершенствованию ипотечного  кредитования в ОАО «Сбербанк России».

Объект исследования - ОАО «Сбербанк России»

Предмет исследования - жилищно-ипотечное  кредитование в Российчкой Федерации  на примере Сбербанка России.

В работе были использованы нормативно-правовые акты РФ, отчетность Сбербанка России (финансовая и бухгалтерская), статьи, книги и монографии отечественных  и зарубежных ученых.

 

 

 

 

1. Теоретические основы  ипотечного кредитования

1.1 Понятие и сущность  ипотечного кредитования

Ипотека как элемент хозяйственной  жизни уходит глубокими корнями  в историю. У слова «ипотека»  греческая этимология - "hypotheca" - подставка, подпорка. Цель ипотеки  как формы обеспечения заключается  в предотвращении опасности, связанной  с негласными способами установления прав на недвижимость. Земля - легко  обращаемый товар, а значит, всегда есть риск, как для покупателей, так  и для кредиторов по закладным, что  эта собственность не освобождена  от долгов или заложена.

В историческом процессе развитие института  залога ипотека представляет собой  наиболее совершенную форму. Она  оптимально соответствует потребностям поземельного кредита и экономическим  условиям его предоставления и обеспечения. У римлян ипотечное право не имело  двух необходимых качеств - "специальности" и "гласности", а потому и не гарантировало кредитору надежного  обеспечения. Ее могли устанавливать на все имущество должника. Это была так называемая законная ипотека, тайная или безгласная. Кредитор при установлении договорной ипотеки на имущество должника не мог быть уверен, что этим самым имуществом не обеспечивается какое-нибудь другое безгласное требование, которое может конкурировать с его ипотечным правом и даже иметь перед ним преимущество.

Постепенно ипотека входит и  в средневековое европейское  законодательство. В Германии она  появляется не ранее XIV столетия (до этого  господствует принцип личной ответственности  за долги), во Франции - с конца XVI в. действовала  негласная ипотека. Для кредитора  ипотека становится самым верным средством получить "обеспечение  по долгам", не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции  кредиторов. Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в  особую книгу. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение) и не зависела от смены владельца.

В дореволюционной России ипотека  как юридическое право действует  лишь с момента внесения записи в  вотчинную книгу. Кредитор в случае невыполнения должником обязательства  имеет право на удовлетворение иска из заложенного имения, в чьих бы руках оно ни находилось. В США  и Великобритании ипотека (mortgage) имеет  свою особенность: на период выполнения должником основного обязательства  все права на владение имуществом и титул собственности автоматически  переходят от должника к кредитору  по ипотеке.

Кредит, обеспечиваемый залогом недвижимости, называется ипотечным кредитом. В  случае невозврата долга или невыполнения иных обязательств должником заложенная недвижимость служит для удовлетворения претензий кредитора, либо сразу  переходя в его собственность, либо через реализацию залога и погашения  обязательства должника за счет вырученных от реализации средств.

Ипотечный рынок - это рынок ипотечных  кредитов, предоставляемых банками  и другими учреждениями домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или  иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью  привлечения ресурсов в ипотечное  кредитование, система отношений по поводу покупки (через механизмы фондового рынка) и продажи (путем выдачи кредитов) денежных средств на рынке.

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном  рынке выдаются и могут быть проданы  ипотечные кредиты. На вторичном  рынке происходит продажа прав на получение процентного дохода по кредитам через выпуск специальных  ценных бумаг, приобретение которых  предоставляет это право.

Товаром (услугой) на рынке является кредит, предоставляемый для финансирования приобретения жилой недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом заемщика выступает залог приобретаемого (иногда и иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу.

Спрос на рынке ипотек формируют  потребители - семьи, традиционно называемые в экономической литературе домашними  хозяйствами (появился и новый термин - потребительские единицы).

Таким образом, основная роль ипотечного кредитования в системе рыночных отношений заключается в разрешении противоречия между ожиданиями, задаваемыми  стандартами жизни и планами  потребления домашних хозяйств, и  их текущими доходами и сбережениями. В этом заключается экономическая  сущность ипотеки.

Некоторые экономисты считают покупку  жилья актом инвестирования. Например, согласно американским экономистам  Макконелу и Брю, "Многоквартирные  жилые дома являются инвестиционным товаром, поскольку подобно фабрикам и элеваторам они являются активами, приносящими доход. Другие жилые  единицы, которые сдаются внаем, являются инвестиционным товаром по той же причине. Кроме того, жилые  дома, занимаемые собственниками, относятся  к инвестиционным товарам даже в  том случае, если их владелец не сдает  их внаем (поскольку они могут  быть сданы внаем, с тем чтобы  приносить денежный доход)".

Спрос на ипотечные кредиты обладает определенной эластичностью и зависит  от стоимости заемных средств  и условий их предоставления: при  снижении процентных ставок и увеличении сроков кредитования доля рсходов на обслуживание ипотечной ссуды (выплаты  по процентам) в семейном бюджете  сокращается и спрос на кредиты  растет.

Предложение на ипотечном рынке  создают банки (универсальные, кооперативные  и ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые  компании.

Источниками кредитных средств  выступают в основном счета до востребования и срочные вклады как физических, так и юридических  лиц. Средства граждан, накапливаемые  на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях  приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных  кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент.

Каждая система финансирования имеет свои плюсы и минусы. Помимо сравнительных характеристик следует  среди недостатков модели сбережений отметить необходимость прохождения  сберегательной стадии заемщиком, отвлечение значительных бюджетных средств  на премиальные выплаты, неустойчивость ссудо-сберегательной системы в  условиях повышения процентных ставок на рынке и сокращения депозитной базы сберегательных учреждений. Проводя  общее сравнение можно сказать, что если в основе системы стройсбережений  лежит старый принцип кассы взаимопомощи, широко известный и развитый в  течение нескольких веков, то модель ипотечных ценных бумаг основывается на развитом финансовом рынке и передовых  технологиях финансового инжиниринга.

Модель системы ипотечного кредитования, основанная на ипотечных ценных бумагах  и механизме секьюритизации ипотечных  активов, в свою очередь подразделяется на одноуровневую и двухуровневую.

Одноуровневая система ипотечного кредитования основана на механизме, когда  сам кредитор выпускает ипотечные  ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая  тем самым ресурсы для выдачи новых кредитов. Данная система существует в ряде европейских стран (Германии, Дании).