Ипотечное кредитование

Наибольшее распространение в данный период получила схема кредитования (рис. 1.1.), основанная на заключении банком и заемщиком договора аренды приобретаемого с помощью кредита жилья с правом его выкупа - продажа жилья в рассрочку (Столичный банк сбережений, банк "Нефтяной").

Жилищное кредитование на основе заключения договора аренды

 

                               Договор поручительства

 

Кредит  Возврат кредита                   договор с аренды правом выкупа                     договор купли-продажи                            

                               оплата

 

 

Рисунок 1.1. Схема  кредитования

 

Собственником квартиры до момента погашения кредита, при использовании данной схемы, чаще всего являлась специализированная компания (дочерняя структура банка), которая выступала поручителем заемщика перед банком, и в случае не возврата кредита заемщиком, брала на себя обязательства его погасить. Отношение размера кредита к стоимости квартиры составляло в среднем 70 % при сроке кредита до двух лет, 60% - от трех до пяти лет, 50% - от шести до десяти лет. При задержке платежа (сверх установленного срока) банк расторгал договор с клиентом в одностороннем порядке, заемщику при этом в лучшем случае возвращалась лишь часть первоначального взноса (до 50%). Процедура получения кредита являлась для заемщика достаточно дорогостоящей - оплата услуг банка, страхование недвижимости и другие сопутствующие расходы составляли в среднем 15-20 % от стоимости квартиры. Жесткие условия кредитования существенно ограничивали круг потенциальных заемщиков.

Данная схема не исходила из заключения договора ипотеки, то есть не предполагала возникновения ипотеки как способа обеспечения возвратности ссуды. Она могла функционировать и при отсутствии комплексного ипотечного законодательства, позволяя при этом кредитору избегать повышенного кредитного риска, характерного для России. В связи с этим данная схема использовалась большинством банков, осуществляющих жилищное кредитование.

На доступность ипотечного кредита в значительной степени влияет срок, на который он выдается. В течение 1993-1996 годов банки, начиная с кредитования на один - два года, постепенно увеличили возможные сроки кредитования до 10 лет. (Этому способствовало снижение уровня инфляции).

Однако большинство клиентов на данном этапе предпочитали краткосрочные кредиты (до трех лет). Это объясняется тем, что большинство граждан - потенциальных заемщиков, оценивали свое социальное и материальное положение как нестабильное. В целом же кредиты, предлагаемые банками в 1993-1996 годах на приобретение жилья, были доступны очень узкому кругу лиц.

Проблему привлечения ресурсов для предоставления жилищных кредитов в 1993-1996 годах ипотечные институты решали несколькими способами. Крупные универсальные банки (Столичный банк сбережений) осуществляли жилищное кредитование главным образом за счет собственных и нередко заемных средств.

Некоторые банки (в Москве, Санкт-Петербурге) пошли по пути привлечения ресурсов на основе заключения специальных жилищных контрактов, выпуска облигаций, векселей и иных ценных бумаг. Это было вызвано, прежде всего, резким ростом (в связи с инфляцией) банковских процентных ставок по кредитам.

Соответствующего увеличения ставок по депозитам не произошло, и в течение некоторого периода (около 3 лет) депозиты не обеспечивали реальной положительной величины дохода на сбережения. Схема, основанная на выпуске жилищных сертификатов (облигаций), была более привлекательной для нуждающихся в жилье граждан:

• эмитент выпускал "жилищные сертификаты", номинальная стоимость которых была выражена в квадратных метрах (например 0,1 кв. м.), и в рублях (сумма отражала фактическую рыночную стоимость данной площади, или стоимость строительства);
• покупатель приобретал данные бумаги по определенной цене, которая изменялась в соответствии с изменением стоимости квадратного метра жилья;
• в случае приобретения пакета сертификатов, соответствующего по совокупности площади квартиры, покупатель имел право в погашение своих сертификатов получить жилье соответствующей площади;
• владельцы, не выкупившие к моменту погашения полного пакета, а имеющие только 60 % (и более) от необходимого количества данных ценных бумаг, могли получить кредит в размере недостающей суммы;
• сертификаты могли обращаться, а также выкупаться эмитентом по рыночной стоимости;
• привлеченные таким способом денежные ресурсы использовались на строительство или приобретение уже готового жилья, в случае необходимости средства могли размещаться в государственные ценные бумаги или на банковские депозиты;
• выпуски сертификатов подразделялись на: краткосрочные - 1,5-2 года (были привязаны к строительству определенного жилищного объекта) и долгосрочные -10 лет;
• эмитентами могли выступать банки и строительные организации, однако для обеспечения доверия инвесторов к сертификатам (облигациям) зачастую использовались схемы, когда эмитентом выступали местные органы исполнительной власти, гарантирующие выполнение условий эмиссии средствами местного бюджета;
• проспекты эмиссии подлежали регистрации в Министерстве Финансов РФ.

По мере роста доходности банковских депозитов объемы данных операций постепенно снизились - процедура покупки жилья путем приобретения сертификатов (особенно краткосрочных) являлась для заемщиков достаточно обременительной, хотя и обеспечивала (при условии добросовестности эмитента) сохранение стоимости инвестируемых средств.

Существовал еще один способ привлечения банками кредитных ресурсов, хотя и не очень распространенный, - продажа кредитных обязательств. В основу данной схемы был положен принцип сотрудничества банка и предприятия по обеспечению работников последнего жильем (рис. 1.2.).

Заемщики, имея поручителем предприятие, обращались в банк с просьбой предоставление кредита. Банк, выдавая кредиты, продавал их предприятию-поручителю в форме кредитных обязательств (облигаций), при этом банк обходил большинство рисков ипотечного кредитования. Обслуживание ссуд оставалось за банком. Риски ипотечного кредитования по этой схеме ложились главным образе предприятие - работодателя заемщика.

Процедура кредитования со стороны банка носила во многом формальный характер. Банк, кредитуя по представлению предприятия, как правило, не проводил серьезного анализа кредитоспособности заемщика.

Программа по обеспечению работников предприятий жильем

 

 

                                                  Кредит

                                  Возврат кредита

Кредит  Залог облигации         Договор поручительства                                                договор купли-продажи                            

                              Залог квартиры

 

 

Рисунок 1.2. Схема  кредитования сотрудников

 

Рядом банков была разработана программа жилищного кредитования с использованием схемы накопительных счетов, аналогичная германской системе стройсбережений. Одним из первых услуги такого рода предложил Ипотечный акционерный банк (1994 г.). Условия кредитования были следующими:

• накопительные счета открывались только для акционеров банка;
• предполагаемую сумму и сроки накоплений потенциальный заемщик определял самостоятельно;
• на счете должно было быть накоплено не менее 30% суммы, необходимой для получения кредита;
• кредит предоставлялся не ранее, чем через один год с начала накопления;
• проценты по вкладам не начислялись;
• в случае если вкладчик отказывался от получения ипотечного кредита, вклад возвращался полностью с индексацией по официальному курсу доллара;
• на протяжении всего срока действия накопительного счета вкладчик не имел права продавать принадлежащий ему пакет акций банка;
• кредит с привязкой к доллару США предоставлялся на срок от одного до десяти лет при условии платежеспособности заемщика (на погашение кредита могло направляться не более 1/3 совокупного валового дохода семьи).

Аналогичная схема кредитования была предложена гражданам Сбербанком России. Между банком и заемщиком заключался сберегательный жилищный контракт, в котором были определены условия и порядок накопления денежных средств, а также условия предоставления льготного жилищного кредита (по пониженной процентной ставке).

Однако в России первые попытки организации жилищного кредитования с использованием накопительных счетов не всегда оказывались удачными.

   

 Коммерческие банки России могут предоставлять три вида жилищных ипотечных кредитов: земельный кредит; строительный кредит и кредит на приобретение жилья.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3.1. Основные участники ипотечного кредитования

 Залогодатель – физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:

– надежность и платежеспособность;

– добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

– способность внести авансовые платежи.

 Ипотечные кредиторы (залогодержатели) – юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Продавцы жилья — физические и юридические лица, продающие собственное жильё или жильё, принадлежащее другим физическим и юридическим лицам по их поручению;

Риэлтерские организации – лицензированные продавцы жилья, осуществляющие продажу жилья по поручению других участников рынка, из собственных жилищных фондов, а также участвующие в организации и проведении торгов по реализации жилья, на которое наложено взыскание;

Страховые компании – лицензированные страховые компании, осуществляющие страхование заложенного жилья, страхование жизни и трудоспособности заёмщика и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

Оценочные агентства – лицензированные страховые компании, осуществляющие независимую профессиональную оценку жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотеке;

Операторы вторичного ипотечного рынка – юридические лица, осуществляющие выкуп ипотечных кредитов у первичных кредиторов и выпускающие на их основании ценные бумаги;

Инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги операторов вторичного ипотечного рынка (в основном институциональные инвесторы – пенсионные фонда, страховые компании);

Правительство – регулирует первичный и вторичный ипотечные рынки, предоставляет поручительства инвесторам по ценным бумагам, участвует в управлении операторов вторичного ипотечного рынка.

Первичный рынок определяется взаимодействием заемщика и банка, а его инструментами являются собственно ипотечные кредиты. Цепочка банк — посредник — инвестор составляет содержание вторичного ипотечного рынка, инструментами которого являются ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.4. Проблемы ипотечного кредитования  в современной России в условиях  рыночной экономики

 

Проблемы с ипотечным кредитованием начались в последние месяцы 2008 года. Если вы успели приобрести квартиру раньше, то это было под небольшой процент (12 – 13%) и подъемный кредит. Иначе, вы бы просто не стали связываться с этим долгосрочным, рискованным предприятием. А риск скоро себя показал, разразился кризис, который грамотные аналитики прогнозировали задолго до этого. Заемщики пострадали крепко: кто работу потерял, у кого зарплата уменьшилась, жизнь подорожала. Кто-то брал валютные кредиты, а на этом рынке вышла большая чехарда - доллар стал расти. Это не весь перечень проблем: если в договоре с банком были соответствующие пункты, то банк мог потребовать досрочного погашения кредита. Квартиры дешевели, а значит, банк рисковал, даже получив их в счет долгов, не покрыть расходов кредитования. 
          Государство обещало помочь, но жизнь показала, что это только слова. Те единичные случаи реструктуризации долгов, которые имели место, так и остались единичными. Какие меры предполагали оживить ипотеку в стране? 
создание Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), увеличение его уставного капитала до 20 млрд. рублей снижение процентной ставки до «здоровой» - не более 10% годовых создание программы по предложению бюджетного жилья с ценой не более 30 тыс. рублей за кв. м. 
          Миновал год. Ипотечный кризис прошел несколько стадий за это время. Зима и весна 2010г. - полная «заморозка». Однако банки услуги ипотечного кредитования продолжают рекламировать, но получить кредит крайне сложно. Лето 2010г. - робкие признаки оживления рынка. Осень 2010г. - по мнению некоторых аналитиков появились признаки полноценного возрождения ипотеки. Давайте посмотрим внимательно на этот «ренессанс». Итак, помесячно: в июле 2010г. кредитов выдано на 16,2 % больше, чем в июне; в августе относительно июля больше на 26%. В абсолютных цифрах - это 13529 единиц кредитования. Для нашей страны это очень мало. А в сравнении с летом 2008г. эта цифра все равно на 60% меньше. Ставка рублевых кредитов в сентябре 2010г. колебалась от 17,5 до 20,7%. Лишь один банк (Смоленский) заявил о снижении ставки до 10,5% по ипотечной программе «Собственник». 
На рынке ипотечного кредитования реально осталось пять банков (Сбербанк, ВТБ-24, Газпромбанк, Россельхозбанк и Банк Москвы). На них приходится 60% от общего количества кредитов. Сумма первоначального взноса увеличена всеми банками до 30 - 40% от размеров кредита. Ужесточены требования к пакету предоставляемых документов, в частности подтверждения доходов (только форма «2 - НДФЛ», т.е. та, что подается в налоговую инспекцию). Банки неохотно удлиняют сроки погашения кредитов до 20 - 25 лет, создавая различные препятствия и вынуждая заемщиков «идти» на более короткие сроки (10 -15 лет). 
          Ну а что заемщики? Их контингент значительно изменился. Лица с доходами 25 -30 тыс. руб. в месяц с трудом могут рассчитывать на получение кредита. На авансцену выходят люди с доходом 90 - 100 тыс. руб. в месяц. На рынке первичного жилья ситуация еще более сложная. Кроме вышеперечисленных сложностей здесь есть и свои. Банки требуют полную или на 2/3 готовность нового жилья и дополнительный залог. Какой? Заемщику желательно уже иметь собственную квартиру, да еще, чтобы в этой квартире не было зарегистрировано несовершеннолетних детей. 
          Многие сейчас предпочитают брать небольшие кредиты для т.н. альтернативных обменов: продают свою имеющуюся жилплощадь, добавляют кредитные деньги и покупают лучшую квартиру. Поскольку цены на жилье снизились, то операция, безусловно, выгодная. В докризисные времена банки сотрудничали с риэлтерскими компаниями, предоставляя их клиентам скидки и бонусы. В кризис все рухнуло. Сейчас только ВТБ -24 возвратился к прежнему сотрудничеству с риэлтерами. Каков итог? С мертвой точки процесс ипотечного кредитования сдвинулся. Можно ожидать, что 2011 год будет переломным в восстановлении ипотечного рынка.