Ипотечное кредитование

 

ОГЛАВЛЕНИЕ

 

Введение…………………………………………………………………………….3

1.1 Основные понятия ипотеки………………………………………………..…..4

1.2 Ипотечное кредитование………………………………………………….….13

1.3 Ипотечное кредитование на  современном этапе…………………………..18

1.3.1. Основные участники ипотечного кредитования…………………….…...25

1.4.Проблемы ипотечного  кредитования в современной России  в условиях рыночной экономики………………………………………………………………27

Заключение……………………………………………………………………..….30

Список литературы……………………………………………………………… 31

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

 

Ипотечное кредитование является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. В зарубежной практике ипотечное кредитование приносит банкам стабильный доход при сравнительно небольших рисках, позволяя наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте. Т

Система ипотеки подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. При наличии ипотечной системы, позволяющей четко установить достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создаются условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости — земли и строений производственного и жилого назначения. Здесь стоит сказать о том, что ипотека в разных странах имеет свое место и смысл.

Целью данной работы является изучение ипотечного кредитования и развитие его на современном этапе.

Объект данной работы является система ипотечного кредитования.

Предметом исследования являются функции ипотечного кредитования.

Для поставленной цели в работе надо решить следующие задачи:

• рассмотреть основные понятия ипотеки
• рассмотреть ипотечное кредитование;
• выявить проблемы ипотечного кредитования.

 

1.1 Основные понятия ипотеки

 

Ипотека – это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Недвижимость меньше подвержена инфляции, ее трудно укрыть, дополнительную надежность создает обязательность государственной регистрации ипотеки.

Нормы ипотечного кредитования регулирует Гражданский кодекс РФ. А в 1998 г. был принят Федеральный Закон об ипотеке (залоге недвижимости), который детально урегулировал этот вид кредитования.

Статья 334 Гражданского кодекса регулирует залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир, который так же регулируется и законом об ипотеке. Залог недвижимого имущества, так же как залог движимого имущества, может возникать на основании договора. Особенностью ипотеки как подвида залога является предмет ипотеки, которым является недвижимое имущество.1

Особенностью ипотеки является еще и то, что недвижимость, на которую установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании, тогда как заложенные движимые вещи могут оставаться как у залогодателя, так и быть переданными залогодержателю.

Ипотека устанавливается в обеспечение обязательства, как по договору, так и при причинении вреда, а обязательства могут быть:

• по кредитному договору;
• договору займа; а
• купле-продаже;
• аренде;
• подряду.

Но, в большинстве случаев, ипотека обеспечивает обязательства по кредитному договору или договору займа. Как было написано ранее, ипотека — это залог недвижимого имущества. 

К недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, подробнее можно ознакомиться в ч. 1 п. 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ.2 

Под ипотеку может попадать любое недвижимое имущество:

• земельные участки, за исключением земельных участков, указанных в статье 63 Федерального Закона об ипотеке. В настоящее время - это земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
• предприятия, а также здания, сооружения, используемые в предпринимательской деятельности;
• жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
• дачи, деревенские дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
• воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Но, здесь стоит отметить, что объект незавершенного строительства должен быть заложен одновременно с земельным участком. 
Здания, в том числе жилые дома непосредственно связанные с землей, могут быть предметом ипотеки если:

1. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение;
2. При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки. Федеральный Закон об ипотеке не распространялся на земли сельскохозяйственного назначения. 

А часть недвижимости, раздел которой невозможен без изменения его назначения, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. Однако может быть заложена доля в праве собственности на недвижимое имущество. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами.

Разница между классическим кредитом и ипотечным кредитом

Под кредитом понимается отношение между кредитором и заемщиком, при котором кредитор передает заемщику деньги или вещи, а заемщик обязуется в определенный срок возвратить такую же сумму денег или равное количество вещей того же рода и качества.

Ипотечный кредит отличается от обычного кредита тем, что заемщик обязательно передает в залог кредитору жилое помещение или иное недвижимое имущество, в качестве гарантии исполнения перед кредитором своих обязательств по договору ипотечного кредитования, иными словами ипотечный кредит - это кредит под залог недвижимости.

Минимальный и максимальный срок предоставления ипотечного кредита

В статье 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" сказано, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. То есть срок, на который предоставляется ипотечный кредит, определяется соглашением сторон.

На сегодняшний день, установленный многими московскими банками, срок предоставления ипотечного кредита составляет от 3 до 15 лет. Однако, есть прецеденты, когда минимальный срок ипотечного кредита составляет 1 год, а максимальный - 30 лет.

Привлечение поручителя в ипотечном кредите

Для классической ипотеки никаких поручителей не требуется. Сама недвижимость является лучшей гарантией возврата кредита в случае отказа должника платить.

Однако, в некоторых банках (к примеру, в Сбербанке РФ), дающих кредиты на жильё, требуют ещё личные гарантии поручителя (поручителей), в количестве от одного до четырех человек, проживающих в России, имеющих постоянную работу и, желательно, собственность в виде жилплощади или автотранспорта и - что особенно важно - не имеющих долговых обязательств или иных поручительств.

Налоговые вычеты лицам, приобретающим жилой дом или квартиру по ипотечному кредиту

Основания и порядок предоставления налоговых вычетов лицам, приобретающим жилой дом или квартиру по ипотечному кредиту устанавливаются статьей 220 Налогового кодекса РФ.

В соответствии с положениями данной статьи, налогоплательщик имеет право на получение имущественных налоговых вычетов в сумме, израсходованной на приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры, в размере фактически произведенных расходов, а также в сумме, направленной на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома или квартиры.

Общий размер имущественного налогового вычета, предусмотренного данной статьей, не может превышать 1 000 000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам, полученным налогоплательщиком в банках РФ и фактически израсходованным им на новое строительство либо приобретение на территории РФ жилого дома либо квартиры.

Обстоятельства, на которые необходимо обратить внимание при выборе банка-кредитора

•  При выборе банка-кредитора очень важно обратить внимание на следующие обстоятельства:

- ставка кредита и срок, на который он выдается;

- возможность досрочного погашения кредита, наличие ограничений и штрафов;

- будете ли вы являться собственником квартиры до полного погашения долга;

- максимальная доля выплат от совокупного дохода;

- полная стоимость всех процедур;

- действия банка в случае невозможности заемщика временно осуществлять выплаты;

- процедура взыскания долга и предоставления временного жилья.

Схема ипотечного кредитования в построенном доме

Перечень документов, подаваемых заемщиком в банк:

• Для Заемщика:

- справка о доходах за последние 6-12 месяцев с места работы;

- анкета предварительной квалификации заемщика;

- копия паспорта (все страницы с первой до последней включая пустые) нот. зав.;

- копия водительского удостоверения или справка из ПНД нот. зав;

- При отсутствии в штате предприятия гл. бухгалтера, либо отсутствия у него права подписи, либо если Заемщик сам является гл. бухгалтером или ген. директором - необходимо предоставить копию банковской карточки с образцами подписей, заверенную в банке;

- предварительный Договор купли-продажи квартиры;

- копии правоустанавливающих документов на приобретаемую квартиру (свидетельство о регистрации права собственности на квартиру, договор купли-продажи);

• Для Поручителей (в случае, если требуется поручительство третьих лиц):

- Справка о доходах за последние 6 месяцев с места работы;

-  Анкета предварительной квалификации поручителя;

-  Копия паспорта (все страницы с первой до последней включая пустые);

-  При отсутствии в штате предприятия гл. бухгалтера, либо отсутствия у него права подписи, либо если Поручитель сам является гл. бухгалтером или ген. директором - необходимо предоставить копию банковской карточки с образцами подписей, заверенную в банке.

На основании представленных документов Банк оценивает платежеспособность заемщика, устанавливает размер кредита и уровень ежемесячных выплат по его погашению.

Следует отметить, что банк оценивает только чистый (после уплаты налогов) ежемесячный доход клиента. В него может входить заработная плата супругов, доходы по депозитам в банках, по ценным бумагам, по страховым выплатам, доход от сдачи в аренду имеющейся недвижимости, получаемые алименты и т.д. Как правило, условия кредитования подбираются таким образом, чтобы платежи составляли 35% - 40% от ежемесячного дохода заемщика после уплаты налогов.

Для получения кредита на приобретение выбранной квартиры, с банком заключается кредитный договор, определяющий условия получения и погашения кредита, в котором, в частности, указывается конкретная квартира, которая будет приобретена на средства кредита.

При покупке квартиры в кредит оформляется трехсторонний договор купли-продажи и ипотеки квартиры, который заключается между продавцом квартиры, ее покупателем и банком-кредитором.

Банк может предоставить кредит размером до 80-85% (в зависимости от ипотечной программы конкретного банка) от стоимости квартиры. Заемщик, соответственно оплачивает остаточную сумму от стоимости квартиры. Это и есть первоначальный взнос, который можно положить на специальный счет в банке-кредиторе в день заключения договора купли-продажи и ипотеки или положить в депозитную ячейку наличными. Кредитные средства перечисляются на счет продавца квартиры после государственной регистрации договора ипотеки.