Ипотечное кредитование

Обязательным условием получения кредита является страхование приобретаемой квартиры от рисков повреждения, утраты права собственности на квартиру, а также страхование жизни и временной потери трудоспособности заемщика. Соответствующие услуги Вам предоставят страховые компании.

При наступлении страхового случая, страховая компания перечислит банку необходимую для погашения кредита сумму. Услуги страховой компании оплачивает Заемщик, однако стоимость всех трех видов страхования по ипотечному кредиту обычно составляет в сумме не более 1,5% от ежегодного остатка кредита, что примерно в два раза меньше суммы, которую пришлось бы заплатить по существующим тарифам по каждому виду страхования в отдельности.

Погашение кредита происходит ежемесячно равными платежами, что позволит Заемщику планировать свой семейный бюджет. В ежемесячный платеж входят проценты за пользование кредитом и часть основного долга.

Если у Заемщика появятся дополнительные средства, например, от использования льготы по подоходному налогу, то он может направить их на досрочное погашение кредита спустя шесть-семь месяцев (срок устанавливается каждым банком конкретно) с момента его получения, предварительно предупредив об этом Банк.

Если вы осуществляете досрочное погашение по кредиту, то Банком могут быть взысканы дополнительные компенсационные выплаты.

Ипотечный кредит на строящееся жилье

Предоставление ипотечного кредита на приобретение строящегося объекта недвижимости регламентируется статьями 76 и 77 Федерального Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Для получения ипотечного кредита на приобретение квартиры в строящемся доме заемщик обращается в кредитную компанию. В дополнение стандартной процедуры анализа поданных заемщиком документов, проводится всесторонняя оценка строящегося жилья. Основными требованиями, предъявляемыми к строящемуся жилью, являются степень готовности объекта, в разных банках процент готовности жилья должен составлять в среднем 60 - 70% и срок ввода в эксплуатацию не позже 9-12 месяцев. Кроме того, застройщик должен иметь всю необходимую для осуществления строительства документацию.

Этапы оформления ипотечного кредита на приобретение квартиры в строящемся доме:

• Подача в банк-кредитор предварительной заявки на получение ипотечного кредита.
• Подача в банк-кредитор документов, после анализа которых кредитный комитет банка принимает решение о возможности предоставление ипотечного кредита (перечень предоставляемых документов аналогичен перечню документов, предоставляемых заемщиком при приобретении построенной квартиры.
• Кредит предоставляется после проведения оценки платежеспособности заемщика. При расчете платежеспособности принимается во внимание совокупный доход заемщиков.
• Получив кредит, заемщик может сразу оплатить инвестиционный взнос по фиксированной цене и погашать полученный кредит в течение обговоренного срока либо кредит может быть погашен досрочно.
• Обеспечением кредита является:

- на этапе строительства - залог права требования заемщика на получение в собственность квартиры (в данном случае имеет место не ипотека, а именно залог права требования, между сторонами заключается обычный кредитный договор);

- после оформления права собственности заемщика на квартиру - залог квартиры (т.е. между сторонами заключается договор ипотечного кредитования).

Кредит погашается ежемесячно, равными платежами. Размер платежей на период строительства квартиры и на период после оформления залога квартиры определяется соглашением между заемщиком и банком.

Обязательным условием при предоставлении ипотечного кредита является страхование. На этапе строительства оформляется полис по страхованию жизни и трудоспособности заемщика. После оформления права собственности заемщика на квартиру дополнительно оформляется полис по страхованию приобретаемой квартиры от рисков повреждения. При наступлении страхового случая кредит погашается за счет страховых выплат.

Имущество, на которое не допускается ипотека (незалогоспособность имущества):

не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

 

 

1.2 Ипотечное кредитование

Ипотечный кредит — это кредит, обязательства, по возвращению которого обеспечены залогом недвижимого имущества (ипотекой). Ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений, возникающих по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Функции, выполняемые ипотечным кредитованием, можно сформулировать следующим образом: 
•        функция финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; 
•      функция обеспечения возврата заемных средств; 
•      функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; 
•      функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.  
  Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

- строго определенный залог;

- в большинстве случаев - целевой характер;

- длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Специфическими чертами ипотечного кредитования являются:

Во – первых, ипотека, как и всякий залог, является способом обеспечения надлежащего исполнения другого (основного) обязательства – займа или кредитного договора, договора аренды, подряда, возмещения вреда, рассрочки платежа при заключении соответствующего договора купли – продажи и т.д. Следовательно, ипотека зависит от этого основного обязательства, так как вне его она теряет смысл.

Во – вторых, предметом ипотечного кредитования всегда является недвижимость. К недвижимому имуществу относятся земельные участки и все, что прочно с ними связано: квартиры, жилые дома, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, гаражи, коттеджи, расположенные на территории Российской Федерации.

В- третьих, предмет ипотеки остается во владении должника. Последний остается собственником, пользователем, фактическим владельцем этого имущества.

В – четвертых, договор кредитора и должника об установлении ипотеки оформляется специальным документом – закладной, которая также подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Под закладной понимают контракт, согласно которому одна сторона принимает право собственности (владения) на недвижимость от другой стороны в качестве обеспечения возврата долга с таким условием, что после погашения долга собственность (владение) возвращается должнику. Таким образом, закладная – это юридический документ, подтверждающий что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости.

В – пятых, при неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, кредитор вправе требовать продажи заложенного имущества с публичных торгов. При реализации имущества, заложенного по договору ипотеки, ипотечный кредитор имеет преимущества перед другими кредиторами в размере суммы, указанной в закладной.

 Система ипотечного кредитования  позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

В более полном и широком понимании ипотека означает не только ипотечные кредиты в виде банковской ссуды или закладной, но и рынок ипотечных ценных бумаг. Последний позволяет иметь долгосрочные ресурсы в виде государственных денег или собственного капитала банков, но главным образом мобилизуя инвестиционный капитал. Кредит по ипотеке самый долгосрочный – от 5 до 20-25 лет – и имеет, как правило, сравнительно низкие процентные ставки.

Ипотека позволяет предпринимателю увеличить долю производительно используемого свободного капитала, увеличивать капитальные затраты на возведение современных производственных построек и сооружений, и землевладельцам – финансировать покупку дополнительных участков земли, физическому лицу – улучшать свои жилищные условия: покупать новое или дополнительное жилье.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики:

- Потребительский;

- производственный;

- аграрный;

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике.

Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия: между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения и между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности.

Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов.

С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога. 

С принятием закона об обороте земли ситуация может радикально измениться.  В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить свой долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, появляется мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что, в конечном счете, ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Не секрет, что  экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае,  является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и  повышения эффективности   инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе.3

Таким образом,  развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.3. Ипотечное кредитование на  современном этапе

 

Ипотечный бизнес в РФ начал развиваться в начале 90-х гг. Реформирование Жилсоцбанка СССР, занимающегося финансированием и кредитованием жилищного строительства, привело к падению масштабов операций с недвижимостью. Низкая обеспеченность населения жильем, распространение практики приватизации подтолкнули коммерческие банки к развитию жилищного кредитования населения.

В течение нескольких лет появилось около 30 банков (в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Ярославле, Нижнем Новгороде, Иркутске, Челябинске и др.), которые пытались организовать ипотечное кредитование.

Однако политическая нестабильность, общая социально-экономическая ситуация, а также невозможность быстрой разработки ипотечного законодательства не способствовали развитию ипотечных операций. Фактически "классическое" ипотечное кредитование не получило широкого распространения. Наиболее близкими к ипотечному явились различные виды жилищного кредитования.

Первые условно-ипотечные жилищные кредиты были выданы банками в 1993 году. Но неблагоприятная экономическая среда и отсутствие достаточного законодательного обеспечения поставили перед кредитными учреждениями следующие проблемы:

-преодоление рисков ипотечного кредитования;

-повышение доступности кредита для населения;

-привлечение ресурсов для предоставления жилищных кредитов.

Высокий кредитный риск при жилищном ипотечном кредитовании в России усиливается проблематичностью принудительного исполнения обеспеченных ипотекой обязательств, а именно сложностью выселения недобросовестного заемщика. Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ предусматривает возможность данной процедуры, судебные прецеденты практически отсутствуют.

В связи с этим в 1993-1996 годах реальное ипотечное кредитование (заключение кредитного договора с обеспечивающим его договором об ипотеке) осуществляли лишь единичные банки (Мосбизнесбанк, Ярославский филиал Ипотечного акционерного банка). При этом возможность прописки в заложенную квартиру исключалась. Высокие процентные ставки и короткие сроки кредитования не являлись характерными для "классической" ипотеки. Ипотечные кредитные институты, разрабатывая специальные схемы условно-ипотечного кредитования, стремились адаптироваться к неблагоприятным условиям.