Ипотечное кредитование: российская практика, опыт зарубежных стран

Для решения сегодняшней проблемы в начале декабря США предложен был план помощи проблемным ипотечным заемщикам, в основу которого лежит предложение о замораживании процентных ставок по кредитам сроком на 5 лет и возможное рефинансирование кредитов. Однако паника, которая длилась на рынках США, Азии и России с 16 до 22 января показывают, что рынки начинают считать, что мер по борьбе с кризисом в США явно недостаточно, ведь было понятно, что очередное снижение ставки уже в «кармане». Ситуация несколько стабилизировалась только после экстраординарной меры – внеочередного снижения ставки, предпринятого ФРС 22 января, сразу на 0,75 процентного пункта – до 3,5% годовых. ФРС испугался медвежьего тренда – ему не оставалось ничего иного как поддержать фондовый рынок, не смотря на то, что многие восприняли эту меру не однозначно.

30 января ФРС продолжил свою  линию – он снизил ставку еще на 0,5 % до 3,0 %, однако слишком много негативных новостей работает против рынка – падение индекса деловой активности, снижение рейтинга страховых компаний. Власти США показывают, что экономическое оживление имеет для них значительно большую ценность, чем риск повышения инфляции. С учетом инфляции реальная ставка уходит в отрицательную область, однако запас «хода» для ФРС становится меньше. Падение ставки может вызвать инфляцию–   и тогда ставку придется поднимать.

Снижение ставки спасает лишь кредитоспособных заемщиков, но существенная часть (например, взявшая кредит с отсроченными выплатами и со спекулятивными целями) продолжает, испытывает проблемы. При этом кризис неплатежей может перейти с рынка недвижимости на автокредиты и пластиковые карты.

В начале «медвежьей недели» президент Буш, наконец, озвучил план по санации экономики, в основу которого легли предложения о стимулировании расходов путем налоговых вычетов. Однако в тот период рынки расценили эти меры как недостаточные и продолжили падение. 8 февраля 2008 г. сенат утвердил эту программу. Сумма помощи экономике должна составить около 167 млрд.долл, в виде налоговых вычетов примерно для 117 млн. семей в пределах от 600 до 1200 долл. на семью. В то же время понятно, что эти меры направлены не непосредственно на развязку ипотечного узла, а в большей степени – на поддержку спроса.

Рост в строительном секторе поддерживает национальную экономику, но он себя исчерпал – рынок затоварен как домами выставленными на продажу по невозвратным кредитам, так и домами купленными в надежде на перепродажу. Все это было вызвано прошлым циклом снижения ставки. По состоянию на ноябрь 2007 г. продажи новых домов упали с 987 тыс. годом ранее до 647 тыс., т.е. на 34%, строительство новых домов на декабрь 2007 г. упало с 1629 тыс. годом ранее до 1006, т.е. на 38 %, средняя стоимость дома снизилась за тот же период с 221,6 до 208,4 тыс. долл, т.е. на 6 % . По некоторым оценкам, падение цен продлиться до 2011 года и может составить в среднем около 10 %, а в ряде городов 18-28 %. Избыточное снижение ставки может снова повторить ситуацию с subprime – новые заемщики, привлеченные низкими процентными ставками могут снова попасть в ловушку, хотя требования к ним станут значительно более жесткими.

Оценивая возможную глубину последствий ипотечного кризиса стоит вспомнить о так называемом кризисе Сберегательных ассоциаций (1985-1990 г.г.), местных ипотечных банков. Общий ущерб от санации ссудо-сберегательной отрасли обошелся по разным оценкам от 140 до 200 млрд.долл., т.е. 2,5-3,5 % от ВВП. Общий объем кредитов subprime в настоящий момент составляет около 1,3 трл.долл. Уровень просроченных кредитов в этом секторе достиг по данным за июль 2007 составил около 15 %, и он продолжает расти. По некоторым оценкам уровень потенциальных потерь от нынешнего кризиса лежит в пределах до 450 млрд.долл., что может составить те же самые 3,5 % ВВП США. Для сравнения укажем, что объем ущерба за счет кризиса 1998 г. в России составил до 3,5 % ВВП, при этом достаточно глубокий кризис в Южной Корее «стоил» около 10 % ВВП.

Смогут ли власти решить проблему плохих активов тихо или она примет более серьезный характер, например как получилось в результате массового бегства вкладчиков в Англии при банкротстве банка Northern Rock. Сможет ли экономика США скатиться на более глубокий уровень кризиса на манер Великой Депрессии? Скорее всего, нет – тогда не работал механизм предложения ликвидности, не было госвливаний, сейчас – сколько угодно. Американцы пока верят обещаниям Бернанке в крайнем случае разбрасывать деньги с вертолета. Однако за плохую ипотеку заплатят не только налогоплательщики США, но и инвесторы по всему миру, покупавшие ипотечные бумаги.

Проблема доллара и рефинансирования внешнего долга. Сейчас доллар теряет одно из важнейший качеств, характерной для мировой валюты – стабильность. С 2002 года доллар обесценился почти в 1,7 раза – сейчас он стоит около 1,472 за евро, а в 2002 г. – 0,87, при этом за 2007 год доллар «полегчал» почти на 13 % , с 1,305 до 1,47. Проводить расчеты в слабеющей валюте плохо, но относительно терпимо, но осуществлять инвестиции – хуже некуда.

У США стоит сложная, а главное абсолютно противоречивая задача. С одной стороны, рефинансирование долга требует стабильности доллара и достаточно привлекательной ставки, с другой, оживление экономики и преодоление кризиса, а также глобальное решение долговой проблемы – низкой ставки, слабого доллара, а еще лучше его постепенной, но глубокой девальвации. И снижение ставки работает в нужном направлении – приводя к ослаблению курса доллара, но может вызвать рост инфляции. Но не приведет ли излишнее снижение ставки к массовому оттоку капитала?

В связи со снижением курса многие страны будут сокращать долю своих валютных резервов в долларах США, что будет еще больше подталкивать падение американской валюты. Однако центральные банки, имеющие запасы в долларах, оказались к нему привязаны. При продаже этих активов доллар будет снижаться быстрее и, следовательно, обесценение резервов только ускорится. Кроме того, падение доллара уменьшит экспорт в США, например со стороны Китая и Японии, что им явно не выгодно, а укрепление евро негативно отражается на европейской экономике.

Экономика США имеет достаточно много конкурентных отраслей: информационные технологии, электроника, микроэлектроника, производство компьютеров, автомобильная промышленность, сельское хозяйство, фармацевтика, розничная торговля и пр. США вполне могли отлично производить относительно дорогие, но высококачественные товары. Развитие гражданской экономики в США смогло бы решить пресловутую проблему дефицита и внешних долгов. И если вместо наращивания военных расходов направить часть средств на помощь заемщикам (например, за счет субсидирования процентных ставок), а также расширить строительств жилья и инфраструктуры на средства бюджета, то это было бы намного полезнее, чем тратить огромные суммы на войны, необходимость которых под большим вопросом. В то же время сокращение военных расходов и снижение международной напряженности в зоне конфликтов может оказать понижающее давление на нефть.

Может ли экономика США быть санирована? Происходящее в США напоминает (пока в «мягком» варианте) пролог истории длительного японского кризиса «плохих долгов» 1995- 2002 г.г., вызванного обвалом пузырей на рынке недвижимости и акций. И крах «доткомов» был «первой ласточкой», предупреждающей об этом. По мере дальнейшего раскрытия информации (публикация новых финансовых отчетов будет в апреле) картина влияния ипотечного кризиса на экономику США будет проявляться все четче. Реакция рынков будет зависеть от характера этой информации и мер по санации рынков.

Предположим невероятное – финансовая система США попадает в тяжелое положение. Сможет ли измениться экономика США, если ее кредиторы, как это не фантастично – предложат план ее санации? Готовы ли США провести меры по оздоровлению экономики, расширению производства и экспорта? Уже известно, что во вливании средств в банковский сектор США участвуют Китай и Саудовская Аравия. Основной вопрос – не возникнут ли на этой почве политические противоречия.

Нынешние власти США проводят достаточно рискованную финансовую и внешнюю политику. США прекрасно осознает зависимость мировой экономики от доллара и четко это использует. Но будет ли тот цикл, повторение которого мы наблюдаем возобновляться снова и снова? Но не будет забывать, что экономика США одна из мощнейших в мире и имеет огромные возможности для санации и саморегулирования.

Последствия для России. Российская экономика и банковская система пока находится в нормальном состоянии, политические риски сведены к минимуму. Проблема в том, что без «вливания» ресурсов нерезидентов российскому фондовому рынку будет трудно отрасти до «нормальных»уровней. Все что происходило в январе 2008 г., очень напоминает события финансовой «встряски» августа, только на более негативном фоне из США. Тогда нерезиденты вывели из страны около 10 млрд.долл., а индекс РТС просел почти до уровня 1800. Чистый отток капитала за январь составил уже около 9 млрд долл, а уровень РТС на начало февраля составлял около 1900, т.е. лишь несколько выше той же отметки. Отток капитала из РФ пока хеджируется большими валютными резервами. Однако на фоне позитивной информации из США 13-14 февраля рынок начал расти.

Очень интересен спор, который сейчас ведется между «лагерем» «оптимистов», дающим прогноз на конец года по РТС в 2800-3000 и «пессимистов», прогнозы которых более негативны. Итоговая картина будет зависеть в значительной степени от нормализации ситуации в США, уровня цен на нефть и прогнозов по российской экономике. При умеренных последствиях ипотечного кризиса наша страна в 2008 г. сможет показать неплохие экономические показатели. При этом временный отток капитала может смениться его притоком. Для оценки ситуации достаточно наблюдать динамику курса доллара. Однако все это будет во многом зависеть от способности новой кремлевской администрации послать рынкам правильные сигналы (например, о снижении НДС), поставить перед страной грамотные задачи и придать ее развитию действительно инновационный характер.

2. Ипотечное кредитование в России

С начала нынешнего десятилетия мы стали свидетелями бурного роста розничного кредитования в России, причем именно ипотеке в этом процессе отводилась особая роль. Так, если первоначально розничный бизнес банков преимущественно сводился к выдаче автокредитов и беззалоговому кредитованию в торговых сетях, то уже к концу 2007 года на долю ипотечных кредитов приходилось около четверти совокупного розничного портфеля российских банков (примерно триллион рублей).

Разразившийся в 2008-м мировой финансовый кризис вынудил банки резко сократить выдачу новых ипотечных кредитов. Если в рекордном третьем квартале 2008 года российские банки смогли выдать ипотечных кредитов на общую сумму почти 200 миллиардов рублей, то в первом квартале 2009-го этот показатель упал в восемь раз - до уровня 25 миллиардов рублей. Такое резкое сжатие ипотечного рынка стало результатом сложения действий нескольких факторов.

Во-первых, многие банки столкнулись с кризисом ликвидности, связанным с дефицитом ликвидных средств для выплаты текущих обязательств, что делает невозможным выдачу новых долгосрочных кредитов на сроки свыше десяти лет.

Во-вторых, стало резко ухудшаться общее качество кредитного портфеля, что затронуло и ипотечные кредиты. Неконтролируемый рост просроченной задолженности вынудил банки свернуть кредитование вплоть до стабилизации ситуации, что необходимо для адекватной оценки рисков при выдаче новых кредитов.

В-третьих, почти все российские банки столкнулись с проблемой доступа на международные рынки капитала (то есть долгосрочных пассивов, так необходимых для ипотечного кредитования).

И наконец, в-четвертых, существенный кризисный рост ипотечных ставок на фоне ухудшения благосостояния населения резко сократил спрос на ипотеку.

В последние годы в РФ одним из приоритетных направлений государственной политики является совершенствование различных аспектов ипотечного жилищного кредитования. Об этом, в частности, свидетельствует реализуемый национальный проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». При Правительстве РФ создан специальный орган по поддержке банков - Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК), осуществляющее операции по ипотечному кредитованию, выстроена целая система региональных фондов и центров ипотечного кредитования. Объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300 - 400 млн. долл. А его потенциал - в 30 млрд. долл., то есть в сто раз больше текущих показателей.

Практика последних лет показывает, что ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения во всех регионах страны. К настоящему моменту к федеральной системе ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подключилось уже более 45 субъектов.

Что касается института ипотечного жилищного кредитования с позиций его роли в обеспечении доступности жилья для массового потребления, нужно сказать, что не следует признавать ипотеку средством решения всех жилищных проблем.

Многие экономисты, правоведы считают, что для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан нужно только создать эффективно работающий рынок, в основу которого положить жилищное кредитование. Именно в этом направлении и развивается наше российское жилищное ипотечное кредитование сегодня. Широкое применение такой модели возможно лишь в странах с очень устойчивой экономикой. Поэтому на протяжении более чем десяти лет в России безуспешно осуществляются попытки внедрить данную модель для массового потребления. Причинами являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантированных прав на жилье, недостаточно эффективно работающая правовая и судебная система, спекулятивные цены на жилье, высокие банковские проценты и то, что жилищный сектор практически не является частью экономики.

Думается, сегодня в России целесообразнее было бы применение первичного рынка одноуровневой системы кредитования из-за ее легкой интегрируемости в национальное российское законодательство, дешевизны организации, отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, что существенно снизит стоимость кредита. Одноуровневая модель более проста и в нормативном регулировании.

Кроме того, решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства.