Ипотечное кредитование: российская практика, опыт зарубежных стран

Основные виды долговых инструментов на вторичном рынке:

• краткосрочные (с периодом обращения до 1 года) бескупонные облигации, размещаемые с дисконтом от номинальной стоимости;
• средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном;
• средне- и долгосрочные облигации с фиксированным купоном с правом досрочного погашения;
• облигации с правом досрочного погашения, купонная ставка по которым возрастает на определенную величину с заданной периодичностью (callable step-up notes);
• различные виды т.н. структурированных облигаций (structured notes), купонная ставка или сумма выплаты основного долга, по которым привязаны к определенному индексу.

Новое развитие вторичный ипотечный рынок США получил с начала 70-х годов с появлением механизма секьюритизации ипотечных кредитов, под которым понимается выпуск ценных бумаг, обеспеченных пакетом (пулом) ипотечных кредитов.

В пул обычно собираются однотипные ипотечные кредиты, совпадающие по условиям кредитования – периоду, схеме выплат, категории заемщиков, виду заложенной недвижимости. Ценные бумаги, выпущенные в процессе секьюритизации, носят название переводных ипотечных ценных бумаг (pass-through securities, pass-throughs). Для проведения программ секьюритизации были созданы Правительственная национальная ипотечная ассоциация и Федеральная жилищная ипотечная корпорация.

Переводные ценные бумаги отличаются от традиционных финансовых инструментов тем, что периодичность и размер выплат по ним определяются поступлениями за ипотечные кредиты, обеспечивающие данный выпуск. Таким образом, при помощи переводной бумаги платежи за ипотечные кредиты переводятся от заемщика к конечному инвестору за вычетом сборов посреднических структур (отсюда и название – переводная ценная бумага). Поскольку платежи за ипотечные кредиты включают в себя поступления в счет досрочного погашения, то главной особенностью переводных ипотечных бумаг является перенос на конечного инвестора риска досрочного погашения как специфического риска, связанного с владением ипотечными кредитами. Владельцу переводной бумаги заранее не известна сумма ежемесячных поступлений и, как следствие, точный период до погашения.

Таким образом, важнейшими особенностями американской модели ипотеки является организация вторичного рынка и содействие государства его развитию.

Государственная поддержка ипотечного кредитования за рубежом

Создание эффективно работающего рынка ипотечных кредитов возможно только при активной поддержке государства, поскольку именно государство даёт начало программам федерального уровня. От того, насколько грамотно осуществляется государственная политика в области ипотечного кредитования, во многом зависит успешная реализация той или иной схемы на практике. При этом государственная поддержка должна осуществляться лишь в объёмах, необходимых для становления рыночных механизмов функционирования соответствующих секторов экономики. По мере развития и совершенствования рыночной базы роль государства должна снижаться и переориентироваться на те сегменты, где рыночные механизмы ещё не сформированы.

Особенно это прослеживается на примере США. Именно содействие правительства в организации вторичного рынка кредитов помогло США восстановиться после депрессии 30-х годов XX века. Самым значительным результатом поддержки правительства была организация сильного вторичного ипотечного рынка. Деятельность государственных структур обеспечила первоначальные основы создания вторичного ипотечного рынка и привлечение средств вторичных инвесторов в сферу ипотечного кредитования. Они обеспечили выход системы на очередной этап развития, который характеризуется совершенствованием вторичного рынка ипотек за счёт развития финансовых технологий на рынке капитала, позволивших существенно расширить круг инвесторов жилищных облигаций.

Роль и степень участия государства в развитии системы жилищного кредитования каждой конкретной страны зависит от того, какая ипотечная модель используется и насколько она развита.

Государственная стандартизация условий выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов. Стандартизация нацелена на повышение доверия к ипотечным кредитам и, соответственно, к ипотечным ценным бумагам, выпущенным под их обеспечение. Стандарты предоставления и обслуживания ипотечных кредитов, как правило, не устанавливаются в законодательном порядке. Они отработаны на протяжении многолетней практики ипотечного кредитования и направлены на минимизацию возможных рисков, присущих этому виду операций.

Стимулирование ипотечных кредиторов. Прежде всего, это разработка и принятие законов, регулирующих деятельность специализированных кредитных учреждений. Стимулирование ипотечных кредиторов может осуществляться через федеральные программы страхования банковских рисков и дополнительные гарантии возмещения убытков от невыполнения заёмщиками взятых на себя обязательств.

Стимулирование заёмщиков при получении кредита. При получении жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов или гашение части кредита при рождении в семье заёмщика ребёнка) и косвенные (различные налоговые льготы) формы помощи заёмщикам. Как правило, налоговые льготы распространяются на всех получателей ипотечного кредита, а возможность получения денежных дотаций (субсидий), а также её размер зависят от имущественного состояния заёмщика, состава его семьи и т.п.

Создание благоприятных условий для функционирования системы ипотечного кредитования. Речь идёт о создании инфраструктуры ипотечного рынка, которая включает в себя:

- создание и контроль исполнения законодательной базы, регулирующей отношения между участниками рынка;

- разработанный порядок лицензирования  ипотечных банков или других  кредитных организаций, осуществляющих  ипотечные операции;

- функционирование экономически  обоснованной системы оценки стоимости недвижимости;

- развитие системы страхования  сделок с недвижимой собственностью;

- эффективно работающий рынок  недвижимости;

- единую систему регистрации  не только недвижимости и прав  на неё, но и всех сделок, связанных  с куплей-продажей, арендой, залогом недвижимости;

- разработанный и опробованный  на практике порядок обращения  взыскания на заложенное имущество  в случае невыполнения должником  своих обязательств;

- эффективную организацию работы  жилищной инфраструктуры;

- обеспечение государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам;

- создание системы учёта и  хранения ипотечных ценных бумаг;

- организацию работы статистических  служб, собирающих и анализирующих  статистические материалы о состоянии  рынка ипотечного кредита;

- создание служб информации о кредитоспособности и возможностях заёмщиков (кредитные бюро);

- создание рейтинговых агентств  по оценке деятельности ипотечных  банков;

- развитие учебных заведений, занимающихся  профессиональной подготовкой кадров  для системы ипотечных кредитных институтов.

Прямое регулирование процентных ставок. Ограничения на ставки могут быть установлены как самим банковским учреждением, так и государственными органами власти.

Инициирование создания специальных организаций - операторов вторичного рынка, основными активами которых являются закладные банков, предоставляющих ипотечные кредиты. Определённая степень специализации для таких учреждений вполне оправданна, так как оценка закладных, связанных с жильём, а также эффективное управление ипотечными контрактами требуют от специалистов особой подготовки. Специальные агентства, использующие государственные гарантии и имеющие специальный статус, привлекают более дешёвые фонды для рефинансирования ипотечных кредитов, чем частные. Кроме того, они могут использовать бюджетные средства.

Осуществление программ ипотечного кредитования за счёт средств бюджета. В основном государственная поддержка осуществляется в виде предоставления субсидии на уплату первоначального взноса. В остальном условия кредитования не отличаются от коммерческих ипотечных программ: заёмщик должен подтвердить свою платёжеспособность.

Ипотечный кризис в США: причины и следствия

Причины кризиса в США. Экономика США уже переживала серьезные проблемы – это и кризис 1929 г. (Великая Депрессия), последствия которой сказывались по всему миру, это и кризис 70-х годов, связанный с повышением цен на нефть, высокой инфляцией, что закончилось девальвацией доллара. Был также биржевой кризис 1987 г, а также крах «пузыря» «доткомов» (2000-2002 г.г.) – акций Интернет компаний. Сейчас все инвесторы панически бояться наступления рецессии в США. Однако важным является не только возможность наступления рецессии, сколько наличие действительно серьезных проблем в экономике США, разрешить многие из которых будет достаточно непросто.

Экономика США подобна «черной дыре», требующей все больше ресурсов для рефинансирования своих долгов за счет роста средств внешних кредиторов. Норма сбережений в США с 2005 года отрицательна. На долю США приходится до 20 % всего мирового производства, однако потребляет она значительно больше – около 35 %. Могущество доллара длительное время «гарантировало» увеличение внутреннего потребления за счет роста внешнего федерального долга, составляющего по данным за 2006 г. около 66 % ВВП (около 8,7 и 13 трлн.долл.соответственно). Однако поддержать рефинансирование долга при существующих тенденциях роста дефицита бюджета и платежного баланса крайне сложно.

Экономика страны имеет глубинные структурные проблемы, при которых занятость в США в промышленных секторах под давление импорта из Китая и переноса рабочих мест в развивающиеся страны падает. И не факт, что новая экономика «услуг» может предложить эквивалентные рабочие места. Не менее важная причина падения эффективности экономики США – это невероятные военные расходы Пентагона, в т.ч. на войну в Ираке, активно «сжирающие»деньги налогоплательщиков и способствующих оттоку средств из гражданского сектора. Другая причина – рост цен на нефть, уменьшающая потребительские расходы населения за счет увеличения расходов на бензин и отопление. Но самое главное – искусственная стимуляция экономики за счет денежной накачки, хронического дефицита бюджета и роста государственного долга.

Чтобы понять, что происходит сейчас в США необходимо вернуться в недалекое прошлое. Крах «доткомов» способствовал вползанию в рецессию, наступившую в 2001 г. Чтобы выправить ситуацию, находившийся тогда на посту главы ФРС Алан Гринспен снизил ставку за период с 2001 по 2003 с 6,0 до 1 %, при этом правительство увеличило государственные расходы (при снижении налогов), что обусловило стремительный рост дефицита бюджета (до этого в течение нескольких лет сводимого с профицитом) почти в 2,6 раза c 158 млрд.долл. в 2001 г. до 412 млрд.долл. в 2004 г., дефицита платежного баланса почти в два раза с 415 млрд.долл. за 2000 г. до 850 млрд.долл в 2006 г. (6,5 % ВВП), а также внешнего долга, выросшего почти в 2,3 раза – с 3,865 трлн.долл. до 9 трлн.долл. осенью 2007 . Все это происходило при администрации Буша.

Дешевые деньги способствовали активному росту как на фондовом рынке, где рост индексов с 2003 г. по 2007 г. составил свыше 60 %, так и на рынке недвижимости, пережившем настоящий спекулятивный «бум», росшего в 2002-2005 г.г. темпами несколько десятков процентов в год. Значительная часть операций по покупке домов превысили реальный спрос и были совершены в надежде на прибыль с учетом роста цен.

Банки стали предлагать населению изощренные банковские продукты, переносившие первоначальные платежи в будущее, в ряде банковских продуктах первоначальный взнос при покупке дома был обнулен. Заемщики стали брать кредиты с плавающей ставкой, которая на тот момент казалась невысокой. Рост экономики США в 2005-2006 г.г. составил около 3,2 %. Но экономика «перегрелась» и Гринспен стал постепенно повышать ставку с 1% на середину 2004 г. до 5,25% к лету 2006 г. Насколько эффективны были эти «ралли» по процентным ставкам? Проблема в том, что существует значительный лаг между снижением ставки и наблюдаемым эффектом.

Заемщики попали в тиски процентного риска, их ежемесячные процентные расходы за 2003-20006 г. увеличились примерно на 35 %, в среднем c 840 до 1132 долл. В 2007 году за счет роста невозвратов рынок недвижимости пошел вниз, банки стали терять деньги. Переоценив риски банки стали закрывать лимиты друг на друга, ипотечные облигации упали в цене, новые выпуски не нашли покупателей. На рынке возник дефицит ликвидности, вызванный потерями заемщиков и банков и переоценкой рисков участниками рынка. История ипотечного кризиса содержит очень много вопросов. Почему рейтинговые агентства присваивали ипотечным бумагам высокие рейтинги надежности? Почему финансисты не могли самостоятельно оценить риски деривативов?

По данным за октябрь 2007 г по сравнению с аналогичным периодом прошлого года в ряде штатов недвижимость «просела» на 8-12 %, а в среднем по 20 крупнейшим городам на 6,1 %, что соответствует самому сильному падению за последние 16 лет. При этом наиболее сильное падение произошло с марта этого года. Снижение стоимости недвижимости и падение рынка акций снижает кредитоспособность американцев.

У прошлой рецессии и нынешней надвигающейся есть принципиальные различия – хотя фондовый рынок в 2001-2002 рухнул, но банковский сектор не имел проблем, ныне рынок недвижимости точно «перегрелся», а банковский и финансовый сектор под угрозой кризиса плохих долгов.

США не хватает целенаправленных мер по борьбе с ипотечным кризисом. Всю осень мир ожидал от властей США пакета мер, направленных на поддержку экономики. Рынки верили в возможность санации экономики, что привело к локальному росту индексов примерно на 5-7 % после снижения ставки ФРС 18 сентября 2007 г. на 0,5 процентного пункта – до 4,75%. Однако четких действий не последовало. Именно поэтому фондовые индексы с октября 2007 г. до конца 2007 г. на фоне постепенного раскрытия картины ущерба постепенно снизились примерно на 10 %, не смотря на дальнейшее снижение ставок, проведенных 31 октября и 11 декабря на 0,25 %.