Ипотечное кредитование как фактор развития рынка

Механизм ипотечного кредитования.

Механизм функционирования системы ипотечного кредитования может  быть представлен следующим образом. Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов. Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием (например, жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим и юридическим лицам). Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.¹³

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит. Обязательства заёмщиков, обеспеченные залогами приобретаемой жилой недвижимости, оформляются в виде закладных. Пулы закладных продаются кредиторами ипотечным агентам, которые формируют ипотечное покрытие ипотечных ценных бумаг, покупаемых институциональными инвесторами, или банки, удовлетворяющие требованиям Национального банка Республики Беларусь, сами формируют ипотечное покрытие и эмитируют ипотечные ценные бумаги.

Таким образом, условиями  функционирования ипотечного кредитования является наличие спроса на ипотечные  кредиты и предложений на рынке  жилья. В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья.

Схема кредитования с оформлением Договора залога. Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает кредитный  договор и договор залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жильё через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком  данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его  семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий:

1) квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры;

2) проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания.

2. Схема кредитования  с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлторской фирмы. Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения.

Первая возможная ситуация. Кредит выдаётся риэлторской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлторской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит.

Второй пример. Кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлторской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом - Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлторская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлторской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья.¹⁴

Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлторской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

3. Схема ипотечного  кредитования, разработанная Национальным  банком Республики Беларусь, через  выпуск банками ипотечных облигаций.

2.4 Развитость  ипотечного кредитования на рынке              недвижимости

Интеграция рынка заметна  невооруженным взглядом: сегодня  ипотека развивается банками  в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и  проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлтеров с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.

Партнерские компании используются банками не только как дополнительные точки привлечения клиентов, но и  площадки для проведения рекламных  акций в виде бесплатных семинаров  и консультаций по ипотеке. На таких  встречах профессиональные консультанты помогут подобрать и наиболее выгодную ипотечную программу и объект недвижимости для приобретения, рассчитают размер будущего ипотечного кредита, а также предоставят всю необходимую информацию о приобретении в кредит коммерческой недвижимости. В то же время интеграция выгодна не только игрокам рынка, но и потребителю, который получает возможность оформить сделку быстрее и на льготных условиях, экономя время и деньги. В рамках партнерских программ с застройщиками кредиты на приобретение жилья предоставляются по более низким ставкам, с более низким первоначальным взносом, с пониженной комиссией за выдачу кредита или совсем без комиссии.

Унификация в ипотеке  не первый год служит предметом обсуждения, но сегодня рынок в своем быстром развитии посылает все более громкие сигналы о необходимости внедрения общих для всех стандартов. В первую очередь это касается единой формы для описания основных условий кредитования (кредитный паспорт), заявки на кредит и закладной. Сейчас в банковском сообществе активно обсуждается перспектива создания кредитного паспорта - единого шаблона условий кредитования, чтобы заемщику было проще сравнивать предложения разных банков.

 Кредитный  договор - штука, во-первых, весьма объемная, во-вторых, мудреная, а посему его мало кто из заемщиков внимательно читает, отсюда и последующие недоразумения. Во избежание подобных эксцессов и было внесено предложение позаимствовать опыт развитых стран и ввести в оборот некий унифицированный документ «кредитный паспорт», в котором будут описываться наиболее важные для заемщика параметры кредитного продукта. Если отсутствие единого подхода к описанию условий кредита осложняет жизнь заемщикам, то разнобой в параметрах кредитов мешает банкам проводить секьюритизацию для фондирования ипотеки. Кроме того, сегодня банки лишены возможности секьюритизировать значительную часть своих ипотечных активов из-за технических проблем, вызванных отсутствием четких стандартов формы закладной. В брокерской среде актуален вопрос о стандартной форме досье клиента с тем, чтобы оно подходило для использования в любом банке, но пока банки не договорятся между собой, о полноценном решении этого вопроса говорить не приходится. Одним из шагов к унификации на ипотечном рынке можно считать законопроект. Он вводит в банковскую практику такие термины как общая плата за кредит и эффективная годовая процентная ставка. Эти понятия в России лишены четкого законодательного определения и адекватной терминологической базы. Это служит причиной постоянных конфликтов, которые возникают между кредитными организациями и их клиентами относительно условий кредитного договора, определяющих стоимость кредита. Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредита. В банках, наконец-то, начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работу. Думается, в обозримой перспективе данное требование будет снято большинством активных игроков ипотечного рынка. До минимальных сроков сократился срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит: уже считается нормой вынесение решения в срок от трех до пяти дней.¹⁵

Ставки по ипотеке  продолжают снижаться, несмотря на пессимистичный настрой многих экспертов и топ-менеджеров банков, с конца прошлого года утверждающих, что потенциал снижения ставок по ипотеке исчерпан.Индивидуальный подход к заемщику при определении условий кредитования сегодня декларируется все громче, особенно в отношении суммы кредита и величины процентной ставки. Такой маркетинговый ход, как отмена комиссии за выдачу кредита, в сфере ипотеки все явственнее приобретает характер массового явления. В качестве менее распространенных приманок для заемщика могут использоваться льготные условия аренды банковских ячеек, возможность получить кредит до регистрации права собственности на предмет ипотеки, зачет стоимости имеющейся в собственности заемщика квартиры в качестве первоначального взноса, льготные условия оплаты страховки, обязательной по условиям кредитования. Порой лояльность банков порой заходит так далеко, что в качестве предмета ипотеки допускается использование квартир с несогласованными перепланировками.

Борьба за клиента  на ипотечном рынке ведется как  ценовыми, так и неценовыми методами. Одним из важных инструментов по привлечению клиентов стали ипотечные центры. В таком центре можно в комфортной обстановке получить развернутую консультацию по вопросам, связанным с приобретением жилья в кредит, что не всегда получается сделать в обычном банковском офисе. Там же можно подать заявку на получение кредита, оформить ипотечную сделку и даже совершить расчеты по ней с продавцом. По сравнению с обычным банковским офисом ипотечные центры нередко работают по более удобному для клиентов графику - их двери открыты допоздна по вечерам и по выходным..

В Начале 2012 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей. Индивидуальные предприниматели и другие владельцы бизнеса являются одним из важнейших элементов этого процесса. Вместе со стабилизацией и ростом доходов, увеличилась и потребность этой категории клиентов в ипотеке. Принимая решение о начале выдачи им кредитов, мы ставили целью не только увеличить число своих заемщиков, но и предоставить предпринимателям эффективный и выгодный инструмент покупки нового жилья. Еще одной приметой 2012 года стало балансирование банков между стремлением нарастить объемы кредитования и необходимостью поддерживать качество выдаваемых кредитов на должном уровне. Наглядным доказательством того служит широкое распространение «плавающих» ставок. Требования к заемщикам смягчаются с большим количеством оговорок.