Ипотечное кредитование как фактор развития рынка

1Министерство образования и науки Челябинской области

государственное бюджетное  образовательное учреждение среднего профессионального образования (среднее  специальное учебное заведение) «Челябинский колледж информационно-промышленных технологий и художественных промыслов»

 

 

 

ПЦК «Юридических дисциплин»

 

ДОПУЩЕН К ЗАЩИТЕ

Председатель ПЦК

«Юридических дисциплин»

________________ Панькин С.И

«__» ________________2013 г.

 

 

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

 

Ипотечное кредитование, как фактор развития рынка недвижимости

специальность СПО 120714 Земельно-имущественные  отношения

 

 

 

Выпускную работу выполнил:                                    

Студент группы 217,                                 ___________________Т.О Сорокина

Дневное отделение

 

Руководитель:

                                                                    ___________________А.В Воробьев

 

 

Рецензент:                                                 ___________________Т.В. Горбунова

 

 

Дата защиты____________________

Оценка_________________________

 

                                                       Челябинск

2013

Содержание:        Введение…………………………………………………………............ 3   1. История становления ипотеки, и этапы формирования……………………………………………………........... 5               1.1 Зарождение института ипотеки ……………….....................5              1.2 Развитие ипотеки в России………………………………….9   2. Ипотечное кредитование как фактор развития рынка недвижимости……………………………………………..........17                2.1Понятие ипотека……………………………………………17                2.2 Функции ипотеки………………………………………… .21                2.3 Ипотечный кредит. Механизм кредитования…………... 25                2.4 Развитость ипотечного кредитования на рынке                   недвижимости в России……………………………..…… 38   3. Проблемы ипотечного кредитования       на современном  этапе………………………………………...……… 44               3.1 Необходимость развития ипотечного кредитования…… 44              3.2 Перспективы развития ипотечного кредитования………..46   Заключение………………………………………………...……………51   Список литературы……………………………………………...……. .54

Введение

 

    Тема моей выпускной квалификационной работы ипотечное кредитование как фактор развития рынка недвижимости. На сегодняшний день эта тема очень актуальна, так как рынок жилья в нашей стране оказался не обеспечен соответствующими кредитно-финансовыми механизмами, которые поддержали бы платежеспособный спрос населения и сделали бы возможным приобретение жилья населением в массовом порядке. Если раньше практически единственной возможностью улучшить жилищные условия было получение государственного жилья, то сегодня эта проблема в основном решается населением через приобретение или строительство жилья за счёт собственных сбережений. Ограниченность бюджетных ресурсов сосредоточила внимание государства на решении жилищных проблем отдельных групп населения. Основная же часть населения оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления.

Система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Во-первых, в настоящее время ипотечное кредитование в большинстве экономически развитых стран не только является основной формой улучшения жилищных условий, но и оказывает существенное влияние на экономическую ситуацию в стране в целом. С другой стороны, система ипотечного кредитования представляет сегодня сложнейший механизм, состоящий из взаимосвязанных и взаимозависимых подсистем.

Целью развития системы  ипотечного кредитования является, с  одной стороны, улучшение жилищных условий населения, а с другой, стимулирование спроса на рынке недвижимости и строительства. Кроме этого поддержка государством развития ипотечного кредитования является одной из основных предпосылок достижения реального экономического роста в стране. Особое место ипотечного кредитования в системе рыночной экономики определяется и тем, что оно является одним из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Ипотечное кредитование оказывает огромное влияние на мотивацию человека, общественные процессы, происходящие в обществе.

Объектом исследования является - имущественные отношения, связанные с приобретением жилья в залог.

Предметом является непосредственно  ипотечное кредитование на рынке  недвижимости.

Цель данной  работы – раскрыть понятие ипотечного кредитования, и рассмотреть ипотечное кредитование как фактор развития рынка недвижимости.

Поставленные задачи:

1) рассмотреть развитие  ипотечного кредитования со времен  зарождения и до наших времен;

2) проанализировать механизм кредитования;

3) исследовать экономическое  содержание ипотечного кредитования, его сущность, в том числе уточнить  понятие «ипотеки»;

4) дать оценку системе  кредитования на сегодняшний  день;

5) обозначить основные  проблемы а так же найти наиболее приемлемые в настоящее время пути их решения.

 

 

 

 

 

 

 

1.1. История становления ипотеки, и этапы формирования

1.1 Зарождение института ипотеки

 

Залоговое право является одним из старейших гражданско-правовых институтов. Вступая в сделки, заключая договоры, люди издревле стремились обеспечить их исполнение. Возникновение залога связано с развитием гражданского оборота и необходимостью обеспечить надлежащее исполнение обязательств, взятых на себя одной из сторон в договоре, а также создать более доверительные отношения между сторонами. Как известно, договор, основывается на свободной воле каждой из договаривающихся сторон, но одного доверия часто недостаточно, как часто недостаточно и ответственности, которая хороша для платёжеспособного должника, а поэтому важно стимулировать и усилить готовность должника к совершению действия, а кроме того дать уверенность кредитору, что даже в том случае, если должник не исполнит взятое на себя обязательство, он сможет получить удовлетворение за счёт предмета залога. Сначала, когда залогового права не было, способом обеспечения обязательства была только ответственность, причём ответственность не только имущественная, но и личная. 
      Исторические документы свидетельствуют о том, что институт «ипотеки» пришел в мировую финансово-экономическую систему из Древней Греции. Ввел его архонт Солон в YI веке до н.э. в результате осуществления своих знаменитых реформ. Первоначально в Афинах залогом различного рода обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Солон в 594 г. до н.э. с целью перевода личной ответственности в имущественную предложил ставить на имении должника ,столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и был ипотекой.  Ипотека препятствовала переходу имущества к другому владельцу, так как обеспечение заключалось не в личности собственника, а в стоимости его имущества. С течением времени слово стало употребляться для обозначения залога.

   В Римском праве также было выработано немало институтов и правил, гарантирующих исполнение обязательств. Кроме словесных укреплений обязательств, были и вещные обеспечения. К ним относились поручительство и залог. Первое представляло преимущественно нравственную гарантию, во втором преобладал характер материального ручательства. По мере развития гражданского оборота, в Риме всё чаще вместо поручительства стали прибегать к залогу, как удобнейшему и наиболее надёжному способу укрепления обязательства.  

Институт ипотеки (залога недвижимости) в процессе своего развития прошел эволюцию от фидуции ( лат. fiducia - сделка на доверии, или доверительная сделка), до более развитой стадии - пигнуса (от лат. pignus - неформальный залог) и далее - собственно ипотеки. Первая стадия - фидуция возникла в древнеримском праве. В начале развития классического римского права появился пигнус и лишь затем ипотека.  

Основная суть фидуции заключалась  в том, что сразу по заключении договора официально устанавливались  права кредитора на закладываемую недвижимость, сам предмет передавался в «fiducia» и кредитор обязан был возвратить недвижимость после исправного и своевременного исполнения договора. Сделка (или договор) фидуции также претерпела некоторую эволюцию. Так, на первом этапе развития института фидуции должник не обладал практически никакой защитой и кредитор сам решал, что ему выгоднее: требовать от заемщика оплаты долга или не возвращать ему имущество. В дальнейшем было введено официальное положение к документу о залоге (actio fiducia), которое отменяло эту достаточно выгодную для кредитора альтернативу. Но все равно в технологии сделки оставались достаточно серьезные финансово-правовые моменты, которыми мог воспользоваться кредитор и которые были невыгодны заемщику.¹

  Следующая стадия развития института ипотеки носила достаточно прогрессивный характер, поскольку защищала заемщика от своеволия кредитора. Договор пигнуса предусматривал передачу закладываемой недвижимости уже не в собственность, а только во владение ею и только как гарантию исполнения взятого заемщиком обязательства. Более того, должники имели право требовать, чтобы кредитор не пользовался данной недвижимостью а только хранил ее. За кредитором оставалось условное право продать закладываемую вещь, чтобы возместить свои средства только при неисполнении взятых заемщиком обязательств. При этом уже тогда кредитору было запрещено оставлять продаваемую недвижимость (предмет залога) у себя. В случае невыполнения взятых обязательств должником кредитор после продажи недвижимости возвращал всю разницу между выручкой за недвижимость и остатком долга заемщику. 
 Появление последней стадии института ипотеки - собственно ипотеки - было обусловлено политическими и экономическими условиями того времени: ослабление рабовладельческого хозяйствования в Риме и массовая передача земель арендаторам.  По существовавшему законодательству ни одна из действовавших правовых форм не подходила для гарантирования этого вида сделок между собственниками земель и арендаторами, так как мелкие арендаторы не имели ничего, кроме орудий труда, которые они в силу своей профессии не могли заложить. Выходом из этой ситуации было введение новой формы залога - залога арендаторами самих орудий труда, но без передачи их во владение арендодателя. Позднее новый вид залога распространился на недвижимость.  Таким образом возник институт ипотеки, который был, во-первых, договором о залоге,

 во-вторых, договором  о гарантии, что взятые заемщиком  обязательства будут выполнены,  на основании чего при неисполнении  должником обязательства возникало право кредитора востребовать закладываемую вещь с последующей ее продажей с торгов и компенсацией из вырученной суммы оставшихся долгов заемщика. 

Свидетельством данного соглашения были сначала простые соглашения между заемщиком и кредитором, позднее, в постклассическое время, составлялись официальные и неофициальные документы, которые уже имели правовую силу. Такой же силой обладали частные документы, подписанные тремя и более свидетелями.  

Дальнейшее развитие ипотеки в  Древнем Риме было прекращено. Скорее всего, причинами послужили распад государства и потеря в связи с этим многих государственных функций, дальнейшая техническая невозможность контроля и регулирования уже тогда достаточно сложного института ипотеки. Не существовало отлаженной регистрационной системы, в связи с чем широко распространенные залоговые сделки становились более запутанными и рисковыми. Однако институт ипотеки не «канул в лету», а по прошествии столетий возник вновь, причем наибольшее распространение он получил в XVIII-XX вв. в странах Европы и США.  

В законодательстве европейских стран  ипотека имеет уже две характерные  черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа  заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.  
 Ипотека становится надежным вещным правом, но только после внесения специальной записи об ипотеке в особую книгу. Средневековые кодексы сохранили определение, что «внесенная ипотека по самой своей природе неделима, она основана на праве получения удовлетворения». Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило, имение), независимо от смены владельца. Ипотечное право самостоятельно существовать не может. Недействительность или прекращение требования влечет за собой недействительность или прекращение ипотеки, но не наоборот. Это значение ипотеки признано не только изначально римским правом, но и рядом законодательств европейских стран.   Законченная ипотечная система введена: В Пруссии - уставом 1783г. и 1872 г.; В Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.; В Саксонии - уставом 1843г. и кодексом 1863 г. В Российской империи образцовая ипотека действовала в губерниях Царства Польского по уставу 1818 года. В ее основе старое польское законодательство с прусскими и австрийскими «наслоениями». В прибалтийских губерниях ипотека действовала с XYIII века и объединена с законодательством при судебной реформе 1889 года.