Анализ состояния ипотечного кредитования в России на современном этапе

7) Низкие объемы и невысокое  качество нового жилищного строительства  в субъектах Российской Федерации,  которые обусловливают недостаточность  предложений и высокую стоимость  квартир на рынке жилья.

8) Неразвитостью инфраструктуры  рынка жилья и жилищного строительства.  Традиционными участниками жилищного  рынка являются строительные  компании, банки, производители строительных  материалов, страховые компании, риэлтерские  и оценочные агентства. При  наличии этих структур в России  не отлажена технологическая  схема их взаимодействия и,  следовательно, невысока эффективность  всей системы, завышены расходы  на совершение сделок.

9) Неадаптированность ряда ипотечных программ, финансируемых зарубежными инвесторами, к российским условиям. Например, программа ипотечного кредитования российских банков совместно с Американским инвестиционным фондом слишком «идеальна» для отечественного рынка в современных условиях. Кредит может получить лишь тот, у кого зарплата (причём высокая) выплачивается официально. [13, с. 39].

Существует иная классификация  распространенных проблем ипотечного кредитования.

1. Трудности с банком.

Во-первых, банк может затягивать срок рассмотрения кредитной заявки, в этом случае, особенно при выборе квартиры-новостройки, за продление  срока бронирования объекта клиенту  нужно либо платить, либо отказываться от найденной квартиры.

Во-вторых, банк с целью  подстраховаться может занижать сумму кредита, а в этом случае клиент, не располагающий крупными накоплениями, может не дотянуть до рыночной стоимости выбранной квартиры, и ему придется отказаться от покупки (потеряв единовременный сбор банка  за положительное решение о выдаче кредита). И, наконец, банк может предъявлять  дополнительные требования к заемщику. Условия могут быть самыми разнообразными: если указан совокупный доход гражданских  супругов, банк может потребовать  заключить брак; если за кредитом обратился  человек без московской прописки, к моменту совершения сделки банк может попросить оформить временную  регистрацию - все эти требования отнюдь не облегчают жизнь заемщика. [5].

2. Трудности с риелтором.

Немаловажная роль в успехе ипотечной сделки принадлежит риелтору, который ведет сделку, или ипотечному брокеру. Здесь может возникнуть и вопрос обязанностей риелтора/брокера  и вопрос определения объема оплаты услуг. Специалисты считают, что  прозрачность ценообразования риелторского вознаграждения должна способствовать установлению честных отношений между риелтором и клиентом, которые должны быть партнерами в предстоящей сделке, а возможность разбить сделку на несколько этапов и заказывать отдельную услугу поможет потенциальному клиенту сэкономить средства. Именно поэтому в некоторых компаниях дробят ведение сделки на несколько этапов, и клиент может выбрать любую из списка услуг компании или воспользоваться полным пакетом услуг.

Многие покупатели квартир, стремясь сэкономить средства, не желают обращаться к риелтору, комиссия которого сегодня может достигать 6-8%. Этому  способствует, с одной стороны, высокий  уровень образованности потенциальных  заемщиков и с другой, - низкий уровень квалификации отдельных  риелторов. В то же время, уникальность услуг риелтора и ипотечного брокера, владеющих всеми актуальными  сведениями о существующих ипотечных  программах банков, позволит наиболее грамотно подобрать банк и кредит для каждого покупателя. А совместная работа банка и ипотечного брокера  по предварительному согласованию документов для ипотечной сделки (до подачи в регистрационную палату) позволит сделать большее число одобренных кредитов выданными.

Важно понимать, что покупатель, использующий ипотечный кредит, несет  дополнительные расходы:

1%-1,5% от суммы кредита  - единовременная комиссия банка  за выдачу кредита;

0,8%-1,5% - страховая премия;

$150 - стоимость отчета  об оценке;

$100 - месячная стоимость  аренды банковской ячейки;

около $500 - регистрация сделки. [5].

Ко всем этим расходам стоит  подготовиться заранее.

3. Выбор объекта.

В процессе подбора объекта  трудности заемщика только увеличиваются. Основная проблема на данном этапе - ограниченный выбор недвижимости. Во-первых, ограничения  накладываются банком, желающим получить ликвидный залог, в силу чего требующим  определенного типа перекрытий, ограничивающий год постройки и тип здания, отрицательно относящийся к перепланировкам, тем более не узаконенным. Особенно внимательно банк следит за юридической  чистотой документов на объект недвижимости, отказывает в выдаче кредита в  случае попыток продажи по доверенности.

Во-вторых, если квартира не свободна, а выставляется на продажу  как предмет «альтернативы», справиться без риелтора очень тяжело - поджимают  сроки, отведенные на проведение ипотечной  сделки. Даже внеся аванс за понравившуюся  квартиру, покупатель зависит от продавца, который должен найти вариант  для себя, в противном случае теряется драгоценное время. Чем больше квартир  в цепочке, тем меньше вероятность  совершить ипотечную сделку, тем  более что каждый участник цепочки  выдвигает свои требования.

Другая не менее острая проблема - повышение продавцом квартиры ее цены исходя из роста стоимости  недвижимости на рынке. Тогда покупатель сталкивается с выбором - платить  больше либо начинать поиск снова. Понятно, что универсального решения этих проблем нет, однако в принципе для сокращения сроков сделки имеет смысл одновременно получать одобрение банка на выдачу кредита и осуществлять подбор квартиры. Работать с юридически свободными квартирами или с недвижимостью, специально выкупленной риэлтерскими компаниями. Пользоваться базами ипотечных квартир, существующими на сайтах банков. Кроме того, на уменьшение сроков положительно влияет сокращение банком времени на организацию и согласование сделки: сегодня некоторые банки укладываются в 2-3 дня вместо 5-10 дней.

4. Согласование.

Этап согласования с банком и страховой компанией найденного варианта также таит в себе массу  опасностей и подводных камней для  покупателя. Так, сбой в цепочке, на каком-либо ее участке приводит к  расторжению сделки. Другая проблема - невозможность указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиры, что часто требуется для оптимизации  налогообложения, особенно если квартира продается до истечения 3 лет с  момента ее покупки. Необходимо заранее  узнавать, какие банки могут предложить решение данной проблемы, естественно, за дополнительную плату, в противном  случае в договоре будет фигурировать реальная сумма сделки, или, в крайнем  случае, оценочная стоимость квартиры (а она близка к реальной).

Еще один мощный подводный  камень - несовпадение цены квартиры с  ее оценочной стоимостью. Так, например, клиент, подобравший для покупки квартиру за $200 тыс., рассчитывает на кредит, составляющий 85% стоимости квартиры (15% он вносит из собственных средств), а уполномоченный оценщик банка составляет отчет об оценке, в котором указывает $190 тыс. Исходя из этой цифры банк предоставит заемщику кредит не $170 тыс., а $161,5 тыс., и заемщику придется срочно находить недостающие $8500. Уместные варианты: либо поменять оценочную компанию (обычно банк предлагает несколько уполномоченных), либо воспользоваться потребительским кредитом на недостающую сумму, либо взять деньги в долг.

Есть еще одна, неочевидная  проблема: как правило, расчет между  покупателем и продавцом квартиры производится в банке, выдающем ипотечный  кредит, а продавцу квартиры это  может быть неудобно, особенно если поблизости от его дома нет отделения  или филиала данного банка. В  этом случае спасет безналичный перевод  средств, который может быть осуществлен  только после регистрации сделки. [5].

Ипотека земельных участков также имеет множество проблемных моментов. Например, оценка земельного участка, его качества. Во многих регионах земельный рынок отсутствует  как явление, а попытка оценить  участок, прибегая к методу аналогии, приводит к непредсказуемым результатам. Как минимум все оценки будут  носить приблизительный характер, что  также категорически не устраивает банкиров. Но даже в тех регионах, где рынок земли достаточно развит, оценка остается одним из самых непростых  этапов. У каждого участка есть свои особенности, а единой технологии оценщики пока не выработали. Сложность оценки земельных участков и нормативно-правовая неопределенность вопроса - основные факторы, сдерживающие развитие этого рынка. Также эксперты отмечают необходимость четкого законодательного урегулирования механизмов земельной ипотеки, высокие затраты на оформление и переоформление земельных участков в ипотеку, так как в процессе переоценки участка придется не раз переоформлять и перерегистрировать закладную.

В целом, несмотря на практически  зачаточное состояние, земельная ипотека - перспективное направление. Она  позволит увеличивать объемы жилищного  строительства и более эффективно решать вопросы, связанные с инженерной подготовкой площадки под застройку.

     2.3 Перспективы  дальнейшего развития ипотечного  кредитования в Российской Федерации

Эксперты уверяют, что  российская ипотека «жива», и оснований  для ее исчезновения нет. В настоящее  время банки вынуждены финансировать  заемщиков из текущих депозитов, и что этим они идут на огромный риск. Но совсем они уходить с  этого рынка не будут, т.к. им это  будет невыгодно. [7].

Два основных довода в пользу этого: неразвитость рынка и высокий  неудовлетворенный спрос на жилье.

Первый аргумент строится на сопоставлении доли ипотеки в  западных странах (50-60% от ВВВ) и в  России (2% от ВВП). Это слишком немного, чтобы ипотека могла существенно влиять на экономическую ситуацию. К тому же, значительная часть этих кредитов была выдана еще до периода бурного роста, когда требования к заемщику были совершенно иными: первоначальный взнос составлял 30%, официальное подтверждение дохода и т.п. Так что, кредиты, выданные по этим параметрам, вряд ли станут дефолтными. Большая часть тех заемщиков, которые банкротятся сейчас, принадлежат к рисковым категориям. Но по счастью, их слой в России так и остался достаточно узким.

Другой момент - высокий  и стабильный спрос. Согласно данным социологических исследований, мнения россиян о надежности способов для  сбережения денег не изменились. Сегодня, как и тогда, тройкой наиболее надежных инструментов являются: недвижимость, валюта, депозиты в государственных  банках. Причем, эти же три инструмента  население считает и наиболее выгодными. Таким образом, недвижимость в представлении большинства  людей останется наиболее привлекательной  сферой для вложения средств, особенно в период кризиса. Кроме того, по данным исследования, 60% людей нуждаются в улучшении жилищных условиях. Из них 15% составляют те, кто хочет взять ипотечный кредит и может себе это позволить.

Аналитики крупнейших российских банков и ипотечных брокеров утверждают, что перспективы развития отечественной  ипотеки напрямую связаны с развитием  сценария мирового кризиса. Деловая  активность кредитных организаций  и заемщиков обещает вернуться  в прежнее состояние после  окончания кризисных явлений. Большинство  экономических экспертов говорят  о том, что новый виток в  отечественном ипотечном кредитовании стоит ожидать не ранее чем  через год-полтора. Это связано, прежде всего, с кредитными возможностями  банков, а также с необходимостью наличия доверия заемщиков и  кредиторов к существующей экономической  ситуации. Определяющее значение для  возрождения ипотеки имеет годовой  уровень инфляции и материальное благополучие населения. Многие эксперты уверены, что кризис сыграет в  становлении ипотеки решающую роль, заставив компании и банки отказаться от неэффективных схем работы с покупателями и вынудив снизить цены на жилье, что автоматически приведет к  увеличению покупателей в сегменте эконом класса. [23].

Среди дальнейших перспектив развития ипотечного кредитования можно  выделить следующие:

Произойдет сокращение числа  банков, выдаваемых ипотеку на лучших условиях. В первую очередь это  касается небольших банков, которые  теперь просто не смогут выдавать «длинные»  деньги. Сокращение игроков ипотечного рынка, как и затянувшийся кредитный  кризис и трудности с рефинансированием, спровоцирует увеличение ставок по кредитам и сделает ипотеку еще менее  доступной для населения. В ближайшие  полгода ставки по ипотечному кредиту  могут вырасти еще на 1,5%. Дальнейший рост ипотечных ставок приведет к  уменьшению сумм кредитов. В среднем, суммы кредитов могут таким образом  сократиться процентов на 15. Концентрация ипотечных кредитов еще более  возрастет, в основном это касается крупных госбанков, таких как  ВТБ и Сбербанк. Кроме того, увеличится предложение ипотечных кредитов с плавающей ставкой, зависящей  от таких индексов, как MosPrime Rate или LIBOR, что связано с новыми правилами расчета ставок выкупа АИЖК.

Сокращение числа банков также может привести к очередям, и сроки рассмотрения заявок еще  больше затянутся. А на кого будет  работать время, сказать трудно. Что же касается условий кредитования, то критерии, которыми руководствуются банки при оценке заемщика, станут несколько жестче. Ипотека будет доступна в большей степени тем заемщикам, которые могут открыто показать свои доходы, активы, хорошую кредитную историю. У клиентов с непрозрачными доходами и непонятной структурой текущей собственности, с отсутствием в послужном списке понятных банку мест работы может сократиться число возможностей получить кредитные средства от банка. Клиентам не стоит особенно рассчитывать на программы кредитования новостроек. Эксперты утверждают, что банки будут даже отказываться от сотрудничества с застройщиками и совместных с ними ипотечных программ. Угроза нависла и над ломбардными программами, когда кредиты даются под существующее жилье. Это, скорее всего, связано с тем, что «под ломбард» проскакивали подозрительные заемщики. Все это приведет к тому, что выбор заемщика станет более ограниченным. Ставки по ипотеке могут быть на 1-2 процентных пункта выше уровня инфляции. Поэтому, если инфляция будет зафиксирована на уровне, допустим, 12%, то нормальная ставка по ипотеке в рублях должна составлять не менее 13-14%. Вследствие этого банки не могут обещать меньше ставку, так как это уже будет не рыночный продукт, распространение которого может в итоге принести банку финансовые проблемы. Если говорить о Москве, то в силу более высоких цен на недвижимость процентная ставка по ипотеке здесь будет выше, чем в среднем по стране. Так что вполне можно предположить, что банки начнут зарабатывать на Москве, повышая ставки. [23]. Постепенно будут сокращаться программы, где не предусмотрено внесение первого взноса. Будущим заемщикам нужно будет располагать собственными «стартовыми» средствами. Уменьшится доля досрочных погашений ипотечных кредитов. Сегодня часто кредит погашается досрочно, в течение 4-7 лет. Но банки от этого не в восторге - «безвременно» теряя заемщика, они теряют доход. В Европе же средний срок ипотеки - 10-25 лет. Банки уже сейчас включают в договор пункты, серьезно затрудняющие досрочное погашение. Например, от заемщика могут потребовать подавать заявление о каждом предварительном платеже не менее чем за две недели, то есть на практике, - проценты ему придется платить за следующий месяц. Время запрета на досрочное погашение кредита часто увеличивается с шести месяцев до года. [27].