Анализ состояния ипотечного кредитования в России на современном этапе

Стоимость предмета залога при ипотеке  может определяться несколькими  способами:

1. На основе балансовой стоимости  имущественного комплекса. У залогодателей  юридических лиц имущество отражается  по остаточной стоимости на  балансе организации. С учетом  того, что основные фонды предприятия  подвергаются периодической переоценке  для приведения их стоимости  в соответствие с рыночной  ценой на момент переоценки, можно  предположить, что остаточная стоимость  достаточно реально отражает  цену основных фондов предмета  залога.

2. На заключении независимой  оценочной компании, которая должна  иметь лицензию оценщика. Несомненно, такая оценка является более  достоверной, так как осуществляется  профессиональными оценщиками на  основе проверенных специальных  методик оценки имущества. Основной  недостаток этого способа состоит  в том, что такая оценка происходит  без учета возможных изменений  в рыночной стоимости заложенного  имущества, хотя и отражает  реальную стоимость имущества  на момент оценки. Кроме того, затраты на оценку возлагаются  на заемщика, а они весьма значительны.

3. Оценка стоимости имущества  осуществляется самим банком. При  этом обязательно принимается  во внимание фактическое и  перспективное состояние конъюнктуры  рынка по видам имущества, справочные  данные об уровне цен. Преимуществом  такой оценки является ее безвозмездность  для заемщика, однако, она достаточно  трудоемка для банка.

Если заемщик не выполнил в срок своих обязательств по договору, взыскание  обращается на предмет залога в пользу банка. Обычно банк не имеет права  на самостоятельную реализацию предмета залога на открытых торгах. Для этого  предусмотрена специальная процедура, которая производится за определенный процент от выручки предмета залога на торгах. При залоге недвижимости обращение взыскания на предмет  залога производится либо по решению  суда, либо на основании соглашения сторон, удостоверенного нотариально. Исключение из данного правила составляет залог предприятия или недвижимости, имеющей особенную историческую или культурную ценность. Реализация недвижимости на торгах (или аукционе) начинается с установления первоначальной цены недвижимости по соглашению между  сторонами (либо по решению суда). Если же торги не состоялись, банк имеет  право заключить соглашение с  залогодателем о приобретении имущества  по его начальной цене. В таком  случае ипотека прекращается. Если соглашение о продаже банку предмета залога не состоялось, назначаются  повторные торги, где цена имущества  снижается на 15%. В случае, когда  недвижимость не была никем приобретена  и на повторных торгах, банк имеет  право покупки этого имущества  по цене на 25% ниже первоначальной. Ипотека  считается прекращенной, если залогодатель не воспользовался этим правом в течение  месяца с момента окончания повторных  торгов. Особенности ипотеки земельных  участков, зданий и сооружений заключаются  в том, что если залог зданий, строений осуществляется одновременно с залогом  земельного участка, то залог земельного участка, если иное не предусмотрено  договором об ипотеке, не требует  залога зданий (сооружений), расположенных либо строящихся на заложенном земельном участке. Но ипотека зданий (сооружений) допускается с одновременной ипотекой земельного участка, на котором оно расположено, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого здания (сооружения).

 Следует отметить, что залог квартир, расположенных в многоквартирных домах, может осуществляться без залога земельного участка, на котором расположен дом или другое строение. [8, c. 41].

1.2 Сущность, виды ипотечных рынков

Ипотечный рынок - это рынок  ипотечных кредитов, предоставляемых  банками и другими учреждениям  домашним хозяйствам с целью приобретения жилья под залог этого (или  иного) жилья, и финансовых активов, размещаемых на рынке с целью  приобретения ресурсов в ипотечное  кредитование. [12, c. 58].

Таким образом, из определения  видно, что ипотечный рынок формируется  ипотечным сегментом фондового  рынка и сегментом рынка банковских услуг по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов. В этом заключается  его определенная сущность. Однако, несмотря на это, руководствуюсь теоретическими определениями рынка как системы  соглашений по поводу купли-продажи  товаров и услуг, можно говорить о рынке ипотечного кредитования как о системе отношений по поводу покупки (через механизмы  фондового рынка) и продажи (путем  выдачи кредитов) денежных средств  на рынке. Ипотечный рынок имеет  двухуровневый характер, поскольку  на каждом из них, благодаря специфике  ипотечного жилищного кредитования, происходят своеобразные процессы. Поэтому  в соответствии с ними ипотечный  рынок принять делить на первичный и вторичный.

Реализация экономических  отношений участников ипотеки, по существу происходит на первичном ипотечном  рынке. Должники в качестве исполнения обеспечения разного рода обязательств предоставляют кредиторам в залог недвижимое имущество.

Перечень объектов, являющихся недвижимым имуществом, а также вещей, приравненных к нему, приведен в  п. 1 ст. 130 ГК РФ. В п. 1 ст. 5 Закона «Об  ипотеке» установлено, что предметом  ипотеки может быть недвижимое имущество  по классификации ГК РФ, при наличии  на него прав, зарегистрированных в  порядке, установленном для государственной  регистрации прав на недвижимое имущество.

Таким образом, ипотека - это  залог недвижимости, подвергнутый государственной  регистрации в Едином государственном  реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним. В качестве предмета ипотеки может выступать любое  недвижимое имущество, которое может  находиться в гражданском обороте  и имеется возможность его  отчуждения. В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона «Об ипотеке» в отношении  отдельных видов недвижимого  имущества установлен различный  правовой режим, требующий тщательного  учета. Помимо этого, определение ограничения  права отдавать имущество в залог  по договору об ипотеке содержится в ст. 6 Закона «Об ипотеке». В сущности, первичный рынок ипотечных кредитов - сегмент ипотечного рынка, непосредственно  охватывающий всю совокупность деятельности кредиторов и должников, вступающих между собой в соответствующие  обязательственные отношения, при  которых должник (залогодатель) в  качестве способа обеспечения обязательства  предоставляет, а кредитор (залогодержатель) принимает в залог недвижимое имущество. Этим в большинстве случаев  исчерпываются потребности должника в его взаимоотношениях с ипотечной  системой. В равной степени это  относится и к кредиторам, если они при этом не участвуют в  отношениях, прежде всего, по ипотечному жилищному кредитованию заемщиков. В последнем случае для банка (кредитной организации) наполнение кредитного портфеля является одной  из сторон обеспечения успешной деятельности на ипотечном рынке. Другой, не менее  важной, стороной деятельности банка  является возобновление кредитных  ресурсов, которые он был бы готов  выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам.

Для решения этой задачи организуется деятельность вторичного рынка ипотечных кредитов. Вторичный  рынок ипотечных кредитов - сегмент  ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных  прав по кредитным обязательствам и  договорам об ипотеке (закладных) в  обезличенные доходные бумаги (облигации) и размещение их среди долгосрочных инвесторов.

Таким образом, вторичный  рынок является связующим звеном между инвесторами и кредиторами  на первичном ипотечном рынке, обеспечивая  аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через  выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты. При этом важной задачей вторичного рынка является предоставление инвестору  дополнительных гарантий в отношении  вложенных им средств.

Товаром (услугой) на ипотечном  рынке является кредит, предоставляемый  для финансирования приобретения жилой  недвижимости, обеспечением возврата которого наряду с будущим доходом  заемщика выступает залог приобретаемого (иногда иного) жилья. Основными характеристиками данного товара, как и любого другого  кредита, являются: срок кредитования, процентная ставка (ее величина и тип), план погашения кредита, требования по первому взносу. Емкость ипотечного рынка определяется платежеспособным спросом на ипотечные кредиты  со стороны домашних хозяйств. Предложение  на ипотечном рынке создают банки (универсальные, кооперативные и  ипотечные), ссудо-сберегательные организации, кредитные союзы, страховые компании. Доля той или иной финансовой организации  на рынке ипотечного кредитования во многом зависит от исторического  опыта построения национальной системы  ипотечного кредитования, включающего  механизм финансирования жилищных ипотек, и текущих рыночных тенденций. Так, в Дании уже 150 лет все ипотечное  кредитование в стране осуществляется специальными ипотечными банками. В  Германии наряду с ипотечными банками  активно выдают строй сберкассы. В США, несмотря на то, что первоначально кредиты выдают коммерческие банки, судо-сберегательные ассоциации, кредитные союзы, фактическими держателями большой доли национального ипотечного портфеля являются созданные по решению Конгресса США специальные правительственные агентства.

Осуществление долгосрочного  кредитования возможно благодаря организованной системе ипотечного кредитования. Система  ипотечного кредитования - это модель организации взаимодействия между  рынком ипотечного кредитования, рынком недвижимости и финансовым рынком. При формировании национальной системы  ипотечного кредитования Правительству  и ипотечным кредиторам в силу длительного срока вложения средств  в ипотечные активы приходится решать, каким образом рефинансировать  фонды, использованные на ипотечное  кредитование с целью выдачи новых  кредитов. Все методы финансирования ипотечных операций разделяются  на универсальные (присущие и другим видам финансово-кредитных операций) и специальные методы, характерные  только для ипотечного рынка.

Систему ипотек можно разредить  на открытую, где источником средств  являются средства, заимствованные с  рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых  счетах ниже рыночного при условии  получения возможности воспользоваться  льготной ссудой. Привлечение ресурсов на рынке капитала обычно осуществляется путем создания института вторичного рынка. Его целью является приобретение выдаваемых банками ипотечных кредитов либо рефинансирование этих кредитов каким-либо способом. Основой замкнутой системы привлечения кредитных ресурсов является создание замкнутого цикла, в котором средства граждан, накапливаемые на депозитных счетах в специализированных сберегательных учреждениях в целях приобретения жилья в будущем, направляются на финансирование выдачи ипотечных кредитов заемщикам, готовым приобрести жилье в настоящий момент. Замкнутый цикл представляет собой систему самофинансирования: средства вкладчиков могут быть направлены только на выдачу ипотечных кредитов. Данная схема жилищных контрактных сбережений широко используется в системах жилищного финансирования Германии и Австрии в течение многих лет, где она получила название «стройсбережений». Предложение ипотечных кредитов, финансируемых за счет ресурсов открытого рынка, чутко реагирует на конъюнктуру на финансовых рынках. Ухудшение условий заимствований незамедлительно сказывается на увеличении процентных ставок по ипотечным кредитам. Замкнутая (закрытая) система в гораздо меньшей степени зависит от конъюнктуры на рынках.

Ипотечное кредитование оказывает  значительное влияние на рынок недвижимости. Развитие ипотечного кредитования, рост предложения ипотечных кредитов, снижение процентных ставок значительно  расширяют спрос на недвижимость. Это в свою очередь может привести к повышению стоимости недвижимости. Повышение стоимости недвижимости ведет к сокращению спроса на жилье, однако, расширенное предложение  ипотечных ссуд сглаживает эту тенденцию. [27, c. 43].

С другой стороны, ухудшение  условий заимствования, сокращение предложения ипотечных ссуд снижает  покупательную способность и  спрос на рынке недвижимости, что  ведет к снижению цен на жилье  и сокращению спроса на ипотечные  кредиты. Следует подчеркнуть, что  описываемое взаимодействие напрямую зависит от соотношения размеров обоих рынков и доли сделок на рынке  недвижимости, финансируемых с участием ипотечного кредита.

В результате рынок ипотечного кредитования по мере своего развития начинает оказывать все большее  влияние на конъюнктуру на рынке  недвижимости, при достижении определенных размеров оказывает ключевое воздействие  на рынок недвижимости (что мы наблюдаем  в США, где 70-80% приобретенной недвижимости осуществляются с помощью ипотечного кредита). Из этого можно сделать  вывод: чем более развита в  национальной экономике система  ипотечного кредитования, чем большая  доля сделок с недвижимостью происходит с участием ипотечного кредита, тем  больше рынок недвижимости зависит  от конъюнктуры на финансовых рынках, текущей стоимости активов.

Развитие ипотечного кредитования как одного из направлений розничного кредитования дало толчок региональной экспансии и строительству национальных и региональных банковских сетей. Регионы  представляют значительный интерес  для столичных банков с точки  зрения недостаточной насыщенности их рынков финансовыми услугами, а  значит, возможности получения дополнительной прибыли за счет географического  расширения сферы деятельности.

Таким образом, можно констатировать, что развитие ипотечного рынка происходит от центра к регионам. Подавляющее  большинство банков, предоставляющих  ипотечные программы кредитования, находятся в Москве, именно там  они конкурируют между собой  за клиентов.

На сегодняшний день рынок  ипотечного кредитования развит неравномерно  почти половина выдаваемых кредитов приходится на четыре региона: Москва, Московская область, Санкт-Петербург  и Тюменская область. Оставшаяся половина приходится на остальные 83 региона  Российской Федерации.

Основная цель регионального  развития банка - получение прибыли, поэтому естественно, что удаленные  офисы в первую очередь открываются  в «привлекательных» регионах. Для  ипотечного кредитования эта привлекательность  оценивается, прежде всего, по следующим  критериям:

1) социально-экономическое  развитие. Основным критерием экономического  развития региона является уровень  средней заработной платы;

2) уровень финансовой  грамотности населения. Измеряется  объемом выданных населению кредитов, который определяет степень вовлеченности  населения в кредитную систему;

3) уровень банковской  конкуренции. Измеряется количеством  банков, выдающих ипотечные кредиты,  является отражением того, насколько  благоприятны общие экономические  и политические условия региона  для развития банковского сектора;

4) развитие жилищного  строительства. Характеризуется  объемами и параметрами строительного  сектора в регионе (вводимые  в эксплуатацию квадратные метры  жилой недвижимости);

5) доступность жилья. Определяется  как соотношение темпов роста  доходов населения и темпов  роста цен на жилье, показывает  относительную динамику платежеспособного  спроса на рынке жилой недвижимости.

Таким образом, разработка региональной стратегии продвижения кредитных  продуктов на рынок ипотечного кредитования - это сложная задача, требующая  для своего решения комплексного подхода. В то же время региональная экспансия банка является надежным средством увеличения прибыльности, повышения уровня клиентского обслуживания и увеличения собственной доли в  основных сегментах рынка и должна стать одним из стратегических направлений  большинства крупных банков России.