Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве

Развивая эту идею, О. М. Козырь пишет следующее: «Недвижимостью в гражданском праве признается не любое имущество, отвечающее признаку связанности с землей, а только то, которое, обладая такими признаками, может быть объектом гражданских прав… Интересно, что гражданское законодательство Нидерландов... признавая и определяя категорию недвижимого имущества, оперирует главным образом другой категорией - регистрируемого имущества, связывая правила оборота соответствующих объектов с необходимостью государственной регистрации возникновения и перехода прав на такие объекты»⁸⁶.

Это означает, что в  качестве недвижимого имущества  должно рассматриваться лишь имущество, на которое может быть установлено  право собственности и иные права. А для возникновения таких  прав необходима государственная регистрация. Таким образом, на лицо совпадение момента возникновения объекта как недвижимости и момента регистрации прав на них.

Мы придерживаемся второй точки зрения, так как, на наш взгляд, именно в особенностях государственной  регистрации прав на недвижимость и  регистрации прав на приравниваемые ГК к недвижимым вещам воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов внутреннего плавания, космических объектов и иного имущества (п.2 ч.1 ст.130 ГК), заключаются наиболее существенные особенности понимания и структуры недвижимого имущества.

Вышеуказанный подход подтверждается, например, материалами судебной практики по вопросу о признании недвижимостью объекта незавершенного строительства. Так, исходя из смысла пункта 21 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»⁸⁷ в постановлении Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.04 по делу № А56-7717/04⁸⁸ суд указал, что «незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Закона о регистрации. К такому выводу приходит и целый ряд теоретиков гражданского права (О. М. Козырь, Е. А. Павлодский и т. д.).

Кроме того, исходя из анализа  норм ГК РФ, совокупность вещей из перечня ст.132 ГК РФ, становится новым и самостоятельным объектом, к обороту которого применимы особые правила в один момент - в момент регистрации прав на предприятие как имущественный комплекс.

Также необходимо отметить, что положение о том, что объект недвижимости возникает в момент ее регистрации, следует и из «юридического характера» указанных объектов. Так, общеизвестно, что недвижимостью, существующей объективно, а не в силу воли законодателя, является только сам земельный участок, участки недр и обособленные водные объекты. Иное недвижимое имущество (то есть то, которое является таковым в силу прочной связи с землей, как-то: здания и сооружения и др.) становится таковым лишь в силу установленных законодателем норм и при соответствующем желании правообладателя. В этом статус строений как недвижимого имущества напоминает статус различных судов и космических объектов, указанных в статье 130 ГК РФ, то есть, существование названных объектов гражданских прав, признается на основании приема юридической фикции, а, следовательно, относительно них требуется государственное закрепление юридического статуса.

Дополнительным возражением против довода о том, что строения как недвижимость могут существовать и до регистрации права на них, является нерешенность при таком подходе вопроса об их статусе. Ведь в соответствии со статьей 219 ГК РФ «право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации». Если допустить, что недвижимость уже существовала и до данной регистрации, то возникает вопрос, кому и на каком основании принадлежат эти объекты недвижимости до регистрации. При выводе о том, что они никому не принадлежат, будучи последовательным, необходимо применять нормы пункта 3 статьи 225 ГК РФ о бесхозяйных недвижимых вещах, что, несомненно, абсурдно.

Согласно п.1 ст.2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. 

Государственная регистрация недвижимого имущества регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Указанный нормативный акт не распространяется на сферу регистрации прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты (п. 1 ст. 4 Закона о регистрации). Соответствующие положения в отношении морских судов и судов внутреннего плавания  содержаться в гл. III Кодекса торгового мореплавания (далее - КТМ) РФ⁸⁹ и в гл. VI Кодекса внутреннего водного транспорта (далее -КВВТ) РФ⁹⁰.

Государственной Думой 25 февраля 2009г. принят Федеральный закон              «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними»⁹¹. Регистрация этих недвижимых вещей осуществляется по особым правилам. Как справедливо заметил М. И. Брагинский, государственная регистрация — это тот конститутивный признак, «благодаря которому на соответствующие виды движимого имущества распространяется в определенных пределах установленный для недвижимости правовой режим» ⁹².

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно заключить, что в российском гражданском праве понятие недвижимости тесно связано с признаком государственной регистрации вещи, так как именно государственная регистрация, является необходимым условием вовлечения объекта недвижимости в гражданский оборот, а так же позволяет выделить указанные объекты в самостоятельную группу вещей и сформировать их особый правовой режим. Необходимость закрепления указанного признака, обуславливается и тем обстоятельством, что для имущества признаваемого недвижимым в силу юридической фикции, именно государственная регистрация является определяющей характеристикой.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Таким образом, из вышеизложенного  можно заключить, что период дореволюционного развития понятия недвижимости в России и его закрепление в законодательстве ограничивалось установлением перечня объектов относящихся к таковым, хотя в теории права активно велись разработки по выделению признаков, на основе которых можно было бы на практике без особых затруднений определить недвижимые вещи. К сожалению, накопленный Россией в течение полутора веков разработки теории и практики юридического определения понятия недвижимости был практически полностью утрачен в советский период. С принятием ГК РСФСР 1922 г. советское законодательство полностью отказалось от традиционного деления вещей по признаку движимости.

Упразднение понятия  «недвижимость привело к тому, что в период с 20-х по 90-е годы ХХ века тема недвижимости в советской  литературе почти не обсуждалась. Возрождение указанного понятия произошло в связи с процессом изменения системы хозяйствования в нашей стране, важным моментом которого стало отмена исключительного права собственности на недвижимое имущество государства, что породило необходимость возрождения института недвижимости в отечественном гражданском праве.

Легальное определение  недвижимости в отечественном гражданском  законодательстве включает в себя несколько  категорий объектов, между которыми отсутствуют общие признаки:

• недвижимые вещи по своим природным свойствам: земельные участки, участки недр;
• недвижимость по признаку неразрывной физической и юридической связи с землей: здания, сооружения и другие объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба невозможно;
• недвижимость по закону: воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Таким образом, на сегодняшний  день, понятие недвижимости в ч.1 ст.130 ГК РФ определено законодателем путем приведения перечня вещей непосредственно относящимся к таковым, а так же путем установления признаков, позволяющих квалифицировать объект как недвижимое имущество.

При разработке понятия  недвижимости в отечественной правовой науке исследователи, в первую очередь, определяют его путем выделения  особенностей недвижимости как объекта  материального мира, и спецификой участия объектов недвижимости в гражданском обороте.

В определении понятия  недвижимости отечественное законодательство опирается на законодательство стран  континентально-правовой системы права, которое характеризуются четким пониманием категории «недвижимое имущество». Однако иностранное законодательство дает более широкую трактовку исследуемой категории, чем Гражданский кодекс РФ, поскольку сюда включаются не только вещи, но и вещные права на недвижимость.

Исходя из проведенного исследования, был сделан вывод, что в отличие от российского законодательства понимания недвижимости, ни в одной из рассматриваемых правовых систем не относятся к недвижимым вещам такие объекты как морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Кроме того, ни в одной из зарубежных стран (за исключением стран СНГ) при характеристике, признака прочной связи с землей не указывается на такую его характеристику как несоразмерность наносимого ущербы при его перемещении.

Относительно классификации недвижимости в отечественной правовой доктрине, было выявлено то обстоятельство, что на сегодняшний день, при подразделении недвижимости на виды, используются различные критерии.

В дипломной работе, исходя из классификации основанной на анализе  ст.130 ГК РФ, нами были проанализированы отдельные виды имущества, участие которых в гражданском обороте сопряжено с определенными трудностями в правоприменительной практике. Среди них: земельные участки, объекты незавершенного строительства и предприятие как имущественный комплекс.

В отношении земельного участка как объекта недвижимого  имущества, нами были рассмотрены позиции  исследователей  по поводу применение в действующем законодательстве концепции единого объекта недвижимости. Исходя из проведенного исследования, был сделан вывод, что концепция единого объекта недвижимости на сегодняшний день в действительности не может быть реализована.

Закон от 30 декабря 2004 года № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть  первую Гражданского кодекса РФ»  дополнил статью 130 Гражданского кодекса РФ, и за объектами незавершенного строительства был закреплен статус недвижимого имущества.

 Но при этом, законодатель не дал исчерпывающих определений признаков  объектов незавершенного строительства, позволяющих четко отграничить их от объектов строительства, не имеющих права называться «недвижимым имуществом».

Предприятие является особым объектом гражданских прав. Однако это не влечет за собой необходимость  признания предприятия объектом недвижимого имущества, так как  статус недвижимого имущества не влияет на определение статуса предприятия в целом. Все элементы, входящие в состав  предприятия, подчиняются тому правовому режиму, который определен для них законодательством. Исходя из изложенного, считаем целесообразным реализовать на практике положения Концепции совершенствования общих положений гражданского кодекса Российской Федерации, одобренной Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствования гражданского законодательства (п. 1.8. Протокол от 11 марта 2009 г.), о том, что входящие в состав предприятия здания, строения, сооружения должны регистрироваться как объекты недвижимости по отдельности, а норму ст. 132 ГК РФ о признание предприятия в целом недвижимой вещью исключить.

Также нами было обосновано несоответствие между использованием законодателем в качестве синонимов при определении недвижимости таких понятий как «недвижимая вещь – недвижимое имущество – недвижимость». Первые два являются разными по объему, причем первое является составной часть второго, последнее же полностью поглощается предыдущими. Исходя из наименования ст.130 ГК РФ, а так же признаков недвижимости обозначенных в ней, мы пришли к выводу, что целесообразнее исключить из содержания статьи понятия недвижимое имущество и недвижимость.

Далее нами были раскрыты проблемы использования в определении недвижимости критерия прочной связи с землей. Мы пришли к выводу, что формулировка данного признака в норме ст.130 ГК РФ носит сугубо оценочный характер, и не позволяет однозначно определить о каких именно объектах идет речь. На наш взгляд, необходимо, пересмотреть саму характеристику прочности связи с земельным участком, сделав акцент, на невозможность использования объекта по назначению в отрыве он последнего, а так же с указанием на несоразмерность расходов при перемещении таких объектов.

В последнем параграфе нашей работы нами была обоснована необходимость введения в легальное определение недвижимости признака обязательной государственной регистрации, так как, исходя из приведенных аргументов, нами был сделан вывод, что в российском гражданском праве совпадает момент возникновения объектов как недвижимости и момента регистрации прав. Именно государственная регистрация является необходимым условием вовлечения объёкта недвижимости в гражданский оборот, а так же позволяет выделить указанных объектов в самостоятельную группу вещей и сформировать их особый правовой режим.

Литература

      Нормативные правовые акты

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1994. № 32. Ст. 3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 №136-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 44. Ст. 4147.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2005. № 1(часть 1). Ст. 14.
4. Гражданский кодекс Швейцарии 1907 г. по состоянию на 1 июля 2007 г. // www.admin.ch/ch/d/sr/2/210.de.pdf.
5. Гражданский кодекс Республики Казахстан от 27 декабря 1994 года // www.base.spinform.ru/show_doc.fwx?Regnom=3634.
6. Гражданский кодекс Республики Беларусь от 7 декабря 1998 г. № 218-З // pravo.kulichki.com/vip/gk/00000001.htm#a1.
7. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30 апреля 1999г.  № 81-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 1999. № 18. Ст. 2207.
8. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 7 марта 2001 г. №24-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 2001. № 11. Ст. 1001.
9. Федеральный закон Российской Федерации от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1997. № 30. Ст. 3594.
10. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1998. № 29. Ст. 3400.
11. Федеральный закон Российской Федерации от 21.12.2004 г. № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2004. № 52 (часть1). Ст. 5276.
12. Федеральный закон Российской Федерации от 14.03.2009 № 31-ФЗ «О государственной регистрации прав на воздушные суда и сделок с ними» // Собрание законодательства Российской Федерации. 2009. № 11. Ст. 1260.
13. Закон Российской Федерации от 21.02.1992 №2395-1 «О недрах» // Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 10. Ст. 823.
14. Гражданский кодекс РСФСР 11.11.1922 // СУ РСФСР. 1922. № 71. Ст. 904 // Справочная правовая система Консультант Плюс.
15. Гражданский кодекс РСФСР от 11.06.1964 // Ведомости ВС РСФСР. 1964. № 24. Ст. 406 // Справочная правовая система Консультант Плюс.
16. Закон СССР от 06.03.1990 №1305-1 «О собственности в СССР» // Ведомости СНД и ВС СССР. 1990. № 11. Ст. 164 // Справочная правовая система Консультант Плюс.
17. Основы Гражданского Законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991 // Ведомости СНД и ВР ССР. 1991. № 26. Ст. 733.