Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве

Мы согласны с Л.В. Щенниковой²⁸, что установление законодателем особого правового режима для недвижимого имущества основывается на необходимости обеспечения устойчивости прав на это имущество и определения специального порядка распоряжения им.

В свою очередь особый правовой режим  недвижимости (недвижимого имущества), в юридической литературе, характеризуется следующими признаками недвижимости²⁹:

- это вещь, предмет материального  мира. В литературе данный признак  еще называют как «физическая  осязаемость»³⁰; в дореволюционной юридической литературе как «самое свойство имущества недвижимого - нельзя его скрыть подобно движимости»³¹. Из данного признака недвижимости можно выделить еще такой как: «имущество недвижимое является более важным, нежели движимое», обладающее большей ценностью, это «имущество имеющее господство над движимым», «соотносящееся с движимым как главное».

- индивидуально-определенное имущество;

- незаменимое имущество;

- обладающее прочной связью  с землей, перемещение, которого  без несоразмерного ущерба его  назначению невозможно, либо отнесенное  к таковым законодательным актом. Данный признак выделяется еще дореволюционными цивилистами, однако, с одной оговоркой: «Нет необходимости, чтобы юридическое деление имуществ на недвижимые и движимые совпадало с физическою неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имуществ имеет то значение, что одни определения связываются с имуществами недвижимыми, другие - с имуществами движимыми; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно, это все равно; и если, например, законодательство найдет нужным какое-либо определение, касающееся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться и к движимому имуществу, и наоборот»³²;

- возможность физического обособления объекта недвижимости и недвижимого имущества (т.е. наличие четко установленных физических границ объекта недвижимости)³³.

Иногда выделяют такой признак  недвижимости, как ее высокая стоимость³⁴. Недвижимость действительно, обычно обладает повышенной экономической ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в надлежащим состоянии. Вместе с тем достаточно сложный процесс передачи права собственности на недвижимость обуславливает не очень высокий уровень ликвидности недвижимости как товара, так как ее нельзя быстро реализовать за наличные деньги.

В то же время высокую стоимость  недвижимости нельзя рассматривать в качестве ее универсального признака. Во-первых, не всякая недвижимость является дорогостоящей (все зависит от конкретных обстоятельств). Во-вторых, есть и движимые вещи, которые стоят достаточно дорого, например, картины, драгоценности и т.д.

В юридической литературе выделяются также следующие смежные  признаки: многократное использование  в процессе производства и иных целях; незаменяемость; управляемость; детальная  регламентация сделок с недвижимостью  государственными органами³⁵; специальные законодательные требования к регистрации сделок с недвижимостью; возникновение права собственности (производных вещных прав) на недвижимость с момента регистрации в установленном законодательстве порядке³⁶.

Исходя из перечисленных  признаков можно вывести следующее определение недвижимости: недвижимостью являются материальные, физически осязаемые и обособленные, индивидуальные и незаменимые предметы естественного происхождения или результаты человеческого труда, обладающие свойством прочной связи с землей или же движимые по своим естественным свойствам вещи, но признанные недвижимыми вследствие юридической фикции, в отношении которых законодателем установлен специальный порядок распоряжения правами, основанный на необходимости обеспечения устойчивости прав на такие предметы.

Необходимо отметить в современной российской цивилистике  относительно последнего пункта определения  идет спор, сущность которого состоит в том, является ли понятие недвижимости юридическим, либо оно отражает фактически существующий объект. Ряд ученых полагают, что недвижимость, будучи юридическим понятием, появляется только в результате государственной регистрации прав на нее³⁷. Другие юристы высказывают мнение, что недвижимость, будучи объективно существующим явлением, независима от процедуры государственной регистрации³⁸.

Таким образом, если подходить  к определению понятия недвижимого  имущества со второй точки зрения, то в его определении необходимо опустить указание на то, что распоряжение правами в отношении указанного имущества осуществляется в специальном порядке.

В свою очередь, О.М. Козырь указывает на то, что недвижимое имущество, упомянутое в ст. 130 ГК РФ,- это понятие юридическое, а не фактическое. Обосновывает она это тем, что недвижимостью могут признаваться «лишь имущество, на которое может быть установлено право собственности и иные права. А для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация»³⁹.

Такая позиция подчеркивает значение недвижимости как объекта  гражданского оборота.

Иную позицию высказывает  В.В. Витрянский. По его мнению, для признания вещи недвижимой требуется только прочная связь с землей и невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Обосновывает свою позицию он тем, что деление вещей на движимые и недвижимые обусловлено их объективными качествами, а государственная регистрация не является квалификационным признаком недвижимости⁴⁰.

Своеобразную позицию высказывает О.Г. Ломидзе, которая считает, что, даже если строительство недвижимого имущества (например, здания) фактически завершено, до момента государственной регистрации такое здание не является единым объектом права собственности, равно как и любого другого гражданского права. До момента государственной регистрации строительные материалы, использованные при строительстве здания, существуют как отдельные объекты права собственности, и не являются недвижимостью⁴¹.

В целом, исходя из вышеизложенного, можно сделать вывод, что, на сегодняшний день, определение понятия «недвижимость» в отечественном гражданском праве основывается  на выделении особенностей физических свойств объекта гражданского оборота.  При этом помимо признаков используемых законодателем, для определения категории недвижимого имущества, исследователи выделяют ряд ее дополнительных характеристик, таких как: индивидуальную определенность, незаменимость, возможность физического обособления и другие.

§3 Сравнительный анализ понятия «недвижимость» по российскому и зарубежному законодательству

Отечественные законодатели при разработке правовых норм, в  условиях формирования новой правовой системы постоянно обращаются к  опыту зарубежных стран. Не стал исключением, в этом плане вопрос о подразделении вещей на движимые и недвижимые.

Наиболее тесную связь российское законодательство имеет с континентальными правовыми системами, поскольку в основе лежат общие корни – нормы цивильного римского права. Недвижимостью по римскому праву считались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано на земле собственника. К недвижимости относились постройки, посевы, насаждения. Все, что было возведено над поверхностью земельного участка, что было связано с землей, признавалось недвижимостью⁴².

Рассмотрим основные способы определения понятия недвижимости в законодательстве стран континентальной системы права.

Наиболее широкая трактовка недвижимого имущества содержится во Французском кодексе 1804 г. (далее - ФГК)⁴³. В ст. 517-526 ФГК дан перечень недвижимого имущества, объединенных в три группы:

1) Недвижимость по своей природе - земельные участки и строения; неснятые урожай и плоды, за исключением, когда колосья срезаны, а плоды сорваны, они переходят в разряд движимых вещей.

2) Недвижимость по назначению - землевладельческие орудия, удобрения, определенное промышленное оборудование и другие предметы, помещенные собственником на своем земельном участке для целей его обслуживания и эксплуатации. К названной группе ФГК также относит все прочие предметы, присоединенные к недвижимости таким образом, что их отделение невозможно без повреждения  или ухудшения имущества.

3) Недвижимость права и иски  – узуфрукт на недвижимость, земельная повинность, сервитуты, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества.

Юридически связав вещи, перечисленные  во второй группе, с земельном участком, ФГК, по сути, представил прообраз современной  юридической конструкции имущественных  комплексов, которые характеризуются  неделимостью в обороте, несмотря на возможные и допустимые изменения в своем составе в процессе эксплуатации.

Причина выделение третьей группы ясна, законодатель этим устанавливает  единый правовой режим для всех ситуаций, в том числе и передачи прав, когда они возникают в отношении  недвижимого имущества.

Спецификой законодательства Франции  является подход к определению главной  вещи и принадлежностей к ней  исходя из объекта интереса. Так, в  городской жилой недвижимости строение признается главной вещью, а земля принадлежностью, т.к. объектом интереса является жилой дом. В городской коммерческой недвижимости главной вещью признается земля, поскольку ее использование приносит доход и прибыль (именно от месторасположения земельного участка зачастую зависит прибыль организации), следовательно, земля является главной вещью. В случае, если строение расположено на землях сельскохозяйственного назначения, они являются принадлежностью земли⁴⁴.    В Германском гражданском уложение 1896 г.⁴⁵ (далее - ГГУ), понятие «недвижимость» отсутствует, законодатель оперирует исключительно категориями «движимость» и «земельный участок». При этом понятие земельного участка включает в себя несколько составных частей:

1) землю - почвенный слой, недра и «воздушный столб»;

2) строения и продукты земли, включая растения;

3) права, связанные с правом собственности на земельный участок (сервитуты, наследственное право застройки).

Отнесение вещей к  категории недвижимости определяется ГГУ по их целевому назначению. Исходя из анализа норм ГГУ, к таковым, относятся: промышленный инвентарь (мельницы, кузницы, пивоварни, станки, машины, предназначенные для производства  и т.д.) и сельскохозяйственные средства производства (орудия, скот, удобрения).

В отличие от немецкого законодательства, где не употребляется термин «недвижимость», Швейцарское гражданское уложение 1907 г. (далее - ШГУ)⁴⁶ достаточно четко определяет эту категорию.

Перечень имущества, относящиеся  к недвижимости, содержится в ст. 655 ШГУ и состоит из трех групп: земельный участки; горные прииски; зарегистрированные самостоятельные и постоянные права на недвижимость.

Понятие земельного участка по ШГУ значительно шире, чем в российском праве, он охватывает не только почвенный слой, но и прочно связанные с ним здания и сооружения, занесенные в реестр недвижимости. Таким образом, швейцарское законодательство, помимо физического критерия – постоянной связи строения с землей, указывает на обязательный юридический признак объекта гражданского права, необходимый для признания его недвижимостью – государственную регистрацию.

Ст. 675 ШГУ устанавливает общее правило, согласно которому в случае если строение, не имеет постоянной связи с земельным участком, оно признается движимым имуществом. В свою очередь, прочно связанные с землей строения не относятся  самостоятельному виду недвижимости как объекту прав, а являются неотъемлемыми и невыделяемыми частями земельного участка.  Исключение из этого правила - капитальные строения, возведенные на чужой земле, которые могут быть самостоятельным объектом права собственности, но не в качестве вида недвижимого имущества, а в силу отнесения их к самостоятельным и постоянным правам, т.е. к третьей группе, названной ст.655 ШГУ.

К третьей группе объектов признаваемых недвижимостью относятся также поземельные долги и залоговые права. Так называемые личные права в отношении недвижимости (право преимущественной покупки, аренды и др.). К недвижимости не относятся, равно как вещные иски и недвижимость по целевому назначению, что отличает концепцию недвижимости, предложенную ШГУ от концепции недвижимости ФГУ.

Своеобразно определяется понятие недвижимости в Гражданском кодексе Испании (далее - ИГК) ⁴⁷. Законодатель пошел по пути соединения двух подходов: приведения перечня объектов признаваемых недвижимыми и выделения признаков которым они должны соответствовать. Так, недвижимыми вещами признаются «здания, строения, дороги и сооружения всякого рода, прикрепленные к земле; деревья, растения с произрастающими на них плодами либо на корню, либо составляющие неотъемлемую от недвижимости часть, все иные объекты, присоединенные к недвижимости таким образом, что не могут быть от нее отделены без ущерба целостности объекта; статуи, живопись, и иные объекты пользования и украшения, помещенные на строениях или унаследованные собственником недвижимости в такой форме, которая свидетельствует о намерении соединить их накрепко с недвижимостью; машины, сосуды, инструменты и приспособления, предназначенные собственником полностью к обработке земли или эксплуатации сооружения или наследственного имущества, или непосредственно для удовлетворения нужд пользования  недвижимостью». Основным признаком отнесения объекта к категории недвижимого имущества так же является неразрывная связь с землей.