Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве

Все выше перечисленные  объекты, как и во французском гражданском законодательстве, можно разделить на три группы: недвижимость по природе, по назначению и вещные права на недвижимость.

Трактовка понятия недвижимости в странах с англо-саксонской системой права, значительно отличается от континентальной.

Так, спецификой права Англии является то, что термины «движимое имущество» и «недвижимое имущество» применяются лишь в тех случаях, когда возникают отношения, регулируемые международным частным правом. Во внутренних отношениях используется классификация подразделяющая имущество на «реальное» - по поводу которого может быть предъявлен иск о восстановлении владения, и, «персональное», по поводу которого может быть предъявлен иск по своему выбору⁴⁸, либо о возврате имущества, либо о выплате денежной компенсации.

Исходя из перечня объектов относимых английским законодательством к категории реальных вещей можно заключить, что именно она заменяет собой понятие «недвижимости» во внутреннем гражданском обороте. К реальному имуществу относятся: земельные участки, находящиеся в свободном владении, и движимые вещи, которые по обычному права переходили по наследству из рода в род вместе с недвижимом имуществом, а также растения, связанные с землей, постоянные принадлежности земли или вещи, присоединенные  к земельному участку, строению таким образом, что их нельзя отделить без повреждения этого здания или без причинения вреда основным функциям последних. К реальному имуществу относятся все права, связанные с землей и возведенные на ней зданиями и сооружениями.

В США, как и в отечественном законодательстве, принято деление вещей на движимое и недвижимое имущество⁴⁹. Определенное практическое значение имеет деление недвижимых вещей на главную вещь и принадлежность. В соответствии со ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Следует отметить, что в качестве принадлежности по отношению к главной вещи, которой всегда является недвижимое имущество, могут выступать как движимые вещи, так и недвижимые.

Однако возможны ситуации, когда определить, является ли та или иная вещь принадлежность по отношению к главной (недвижимой) вещи либо является необходимой частью этой недвижимости, достаточно сложно (например, жалюзи к окнам здания). Интересен в этом отношении опыт США, где используется такое понятие, как постоянная принадлежность, под которой понимается движимое имущество, которое вследствие прикрепления к недвижимости или вследствие связи с недвижимостью при пользовании им признается недвижимым имуществом⁵⁰.

При рассмотрении конкретных дел американские суды применяют  критерий разумного человека: мог  ли разумный человек, хорошо знакомый с данной местностью, а также с  фактами и обстоятельствами дела, иметь основания считать, что лицо, прикрепившее движимое имущество к недвижимости или пользующееся им в связи с недвижимостью, имело намерение превратить это имущество в постоянную принадлежность. Намерение сторон, таким образом, приобретает решающее значение. При этом такие предметы, как кирпичи, бревна, балки и т.д., в случае если они встроены в здание, становятся частью недвижимого имущества независимо от заключения сторонами прямо выраженного соглашения об обратном. Суды признавали в качестве принадлежности к главной вещи малоценные предметы, которые не были прикреплены к недвижимости (ключи к дверям, жалюзи для окон и т.д.).

В классическом имущественном  обороте главной вещью всегда признается земля (земельный участок), а принадлежностью- расположенные на ней объекты, включающие недвижимость (которые при отчуждении по общему правилу должны, таким образом, следовать судьбе главной вещи).

Надо отметить, что  и в праве, и в доктрине названных  стран нередко смешиваются понятия  вещных прав и объектов этих прав.

Также, в Англии  и  США, в отличие от стран континентальной Европы, преобладает представление о том, что одно право вообще способно быть объектом другого права. Так, в Англии считается, что объектом на недвижимость является не участок земли, а особая юридическая категория. Последнее, означает по существу правовой режим участка земли.

Законодательство стран  СНГ в целом повторяет определение  недвижимости, закрепленное отечественным законодателем, в первоначальном тексте части первой ГК РФ. Так, Гражданский кодекс Республики Беларусь⁵¹, к недвижимым вещам относит «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения». Гражданский кодекс Республики Казахстан⁵² к объектам недвижимости так же относит «земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно».

Таким образом, из вышеизложенного, можно сделать вывод, что страны с континентальной правовой системой характеризуются четким пониманием категории «недвижимое имущество». При этом иностранное законодательство дает более широкую трактовку исследуемой категории, чем Гражданский кодекс РФ, поскольку сюда включаются не только вещи, но и вещные права на недвижимость.

Отправными в определении  недвижимости можно считать две  концепции, в той или иной модификации  имеющиеся практически в любой правовой системе: концепция «земельного участка», предложенная римским правом и основанная на единстве недвижимости и прав на нее, в соответствии с которой к недвижимости относится земельный участок с принадлежностями, а строение, взятое отдельно от земельного участка, самостоятельным объектом недвижимого имущества не является, юридически существуя в качестве прав на земельный участок; и концепция недвижимости «в силу закона» или «множественности видов недвижимости», допускающая право собственности на строение вне его связи с земельным участком и распространяющая правовой режим недвижимости на вещи, объективно таковыми не являющимися.

Исходя из проведенного исследования, также можно заключить, что в отличие от российского законодательства понимания недвижимости, ни в одной из рассматриваемых правовых систем не относятся к недвижимым вещам такие объекты как морские и воздушные суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Кроме того, ни в одной из зарубежных стран (за исключением стран СНГ) при характеристике, признака прочной связи с землей не указывается на такую его характеристику как несоразмерность наносимого ущерба при его перемещении.

Отнесение ряда объектов отечественным законодателем к категории недвижимого имущества в силу закона, на наш взгляд, является не обоснованным, так как усложняет участие данной категории имущества в гражданском обороте, вследствие того, что вводит обязательную государственную регистрацию возникновения, перехода, прекращения и ограничения права собственности и других вещных прав на такие объекты.

Отсутствие, указания в  зарубежном законодательстве, на такой  признак недвижимого имущества, как несоразмерность наносимого ущерба объекту при его перемещении, является несомненным плюсом, так как уровень развития современной техники, позволяет с минимальными потерями перемещать  недвижимые объекты в пространстве.

§4 Классификация  и  общая характеристика объектов недвижимости

Вопрос о классификации  объектов недвижимости является одним  из наиболее запутанных как в правовой литературе, так и в правоприменительной деятельности. Законодатель, используя ту или иную классификацию, устанавливает различный правовой режим для разных видов недвижимых объектов.

Так, В.А. Горемыкин⁵³ предлагает классифицировать недвижимость на основе экономических критериев в зависимости от воспроизводимости в натуральной форме, а именно: невоспроизводимые - земельные участки; воспроизводимые-здания, сооружения, многолетние насаждения, а также от формы собственности (частная, государственная, общая совместная, общая долевая, общественных организаций) и от степени готовности к эксплуатации (введенные в эксплуатацию и незавершенные строительством).

Также выделяется классификация  по формам собственности⁵⁴, то есть недвижимые вещи делятся на:

1. частные, находящиеся в собственности граждан (физических лиц) или в собственности юридических лиц;
2. публично-правовые, находящиеся в собственности публично-правовых образований. В свою очередь публично-правовая собственность включает в себя объекты, находящиеся в федеральной собственности, в собственности субъектов федерации, муниципальной и смешанной формы собственности, то есть находящиеся в совместной собственности различных субъектов гражданского права - частных, публично-правовых. Данная классификация является спорной, т.к. любой объект недвижимости может находиться в частной, либо государственной, либо иной форме собственности.

Также в качестве классифицирующего  признака, может применяться функциональное назначение имущества, носящий экономико-правовой характер. Согласно данного критерия объекты недвижимого имущества подразделяются на производственные и непроизводственные. Производственные объекты прямо и косвенно участвуют в создании товара (земля, здания, сооружения, предприятия и т.д.). Непроизводственные обеспечивают условия для обслуживания и проживания населения (жилые помещения и др.)⁵⁵.

Другим классифицирующим признаком можно отнести свойства объектов недвижимости. Отсюда, выделяют: недвижимые по своим естественным свойствам  и недвижимые в силу закона. К первой группе относятся: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Ко второй группе относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты⁵⁶.

Исходя из анализа ст. 130 ГК РФ выделяют следующие группы объектов:

1) вещи, которые относятся  к недвижимости в силу их  естественных свойств: земельные  участки, участки недр, обособленные  водные объекты;

2) все то, что прочно  связано с землей, перемещение  которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, к ним относятся: здания, сооружения, незавершенное строительство;

3) вещи, относимые к  недвижимости в силу закона (речные  и морские суда, воздушные суда, космические объекты).

4) иное имущество, которое законом может быть отнесено к недвижимости. Думается, что  законодатель в эту группу включает предприятие как имущественный комплекс, жилые и нежилые помещения. Совершенно очевидно, что жилые помещения, предприятия имеют немаловажное значение в гражданском обороте, и поэтому нуждаются в дальнейшем детализации их правового режима. Именно, поэтому Закон о регистрации, принятый позже первой части Гражданского кодекса, учел все произошедшие за этот период времени изменения. Такое дополнение требуется внести и в ст. 130 ГК РФ⁵⁷.

Таким образом, на сегодняшний день отсутствует единый критерий классификации объектов недвижимого имущества.

Исходя из классификации  основанной на анализе ст.130 ГК РФ, проанализируем отдельные виды недвижимого имущества, участие которых в гражданском обороте сопряжено с определенными трудностями в правоприменительной практике. Среди них: земельные участки, объекты незавершенного строительства и предприятие как имущественный комплекс.

Является аксиомой утверждение, что главенствующее место в перечне недвижимых объектов занимают земельные участки. Современный законодатель, конструируя понятие недвижимости, также использует в качестве базовой категории именно «земельный участок».

Земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка. До того момента как земельный участок индивидуализирован путем его кадастровой оценки, установления местонахождения с целью вовлечения в гражданский оборот, этот земельный участок остается объектом регулирования государственного права, поскольку является неразрывной составной частью территории государства как публично-правового образования, осуществляющего территориальное верховенство.

Федеральный закон «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (Далее - закон о переводе земель)⁵⁸ признан совершенствовать правовое регулирование земельных участков в составе земель различных категорий. В тоже время он породил немало вопросов. В соответствии  с Земельным кодексом, на категории подразделяются земли, а не земельные участки. Однако закон о переводе земель регулирует как перевод земель, так и перевод земельных участков, различая две эти процедуры.

В п.3 ст.12 Закона о регистрации  прямо указано, что идентификация земельного участка в ЕГРП осуществляется по кадастровому номеру, который присваивается ему органом, осуществляющим государственный кадастровый учет. Таким образом, Гражданский кодекс РФ оперирует именно понятием земельный участок, а Земельный кодекс называет объектом земельных отношений и землю как природный объект, и природный ресурс, земельные участки. Согласно Земельного кодекса земля и земельный участок представлены как видовое и родовое понятия, как общее и частное.

Иной взгляд на землю возникает в гражданском законодательстве. Здесь земля включается в имущественный оборот, поскольку она - признана единственной недвижимостью по своей сути, не требующих никаких дополнительных признаков. Все остальные вещи могут быть признаны недвижимостью в зависимости от того, связаны они с землей или нет.