Понятие недвижимого имущества в российском гражданском праве

В теории гражданского права  недвижимость определялась как земельные участки, стоящие на них капитальные здания, сооружения и некоторые другие объекты в феодальном и буржуазном праве. Указывалось, что советском праве нет деления вещей на движимые и недвижимые, так как земля — исключительная собственность государства⁹.

«Перестройка», начатая в 1985 году, внеся существенные изменения в систему хозяйствования, тем не менее, также оставила без внимания вопрос о разделении вещей на движимые и недвижимые. Так, Закон СССР от 06.03.1990 №1305-1 «О собственности в СССР»¹⁰ по-прежнему сохранял три формы собственности: граждан, коллективной и государственной собственности. Указанный нормативный акт в ст.3 допустил более широкую трактовку имущества, находящегося в собственности граждан, но правовой точки зрения он не осуществил деление имущества на движимое и недвижимое имущество. Деление имущества, находящегося в собственности граждан обуславливалось лишь характером их отношений и делилось - на орудия производства и предметы потребления.

Тем не менее, переход  России на рыночные отношения вызвал необходимость проведения в стране глубоких экономических реформ. Наиболее важной их частью явилось осуществление приватизации. Ликвидация государственной собственности на объекты недвижимости в 1991 году создала реальные предпосылки для формирования рынка недвижимости и вызвала необходимость разработки соответствующего законодательства.

В современном гражданском  законодательстве при определении  понятия недвижимости и отнесении  некоторых вещей к объектам недвижимости во многом был воспринят опыт дореволюционных юристов. Они, определяя понятие «недвижимое имущество», говорили, что принимаемое законодательством разделение имущества на недвижимое и движимое соответствует природе вещей: все имущество, которое по природе оказывается недвижимым, признается таким и законодательством. «Нет, однако же, необходимости, чтобы юридическое деление имущества на недвижимое и движимое совпадало с физической неподвижностью или подвижностью вещей: в области права это деление имущества имеет то значение, что одни определения связываются с имуществом  недвижимым, другие – с имуществом движимым; но действительно ли имущество, признаваемое по закону недвижимым, неподвижно по своей природе или оно подвижно- это все равно. И если, например, законодательство найдет нужным какое-то определение, касающиеся недвижимого имущества, распространить и на имущество движимое, то определение это будет применяться к движимому имуществу и наоборот»¹¹.

Реанимирование классического  деления вещей на движимые и недвижимые вещи законодателями было осуществлено в ст.4 Основ Гражданского Законодательства Союза ССР и республик от 31.05.1991. Главным признаком недвижимых и движимых вещей была указана прочная связь вещей с землей.

Деление вещей на движимые и недвижимые вещи, введенное в  правовой обиход Основами гражданского законодательства в настоящее время нашли свое отражение в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ)¹².

В одной из последних  трактовок российского законодательства легальное определение недвижимого имущества получило следующую дефиницию: согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено иное имущество.

Таким образом, законодатель не устанавливает исчерпывающего перечня  объектов, относящихся к объектам недвижимости.

И действительно рядом  нормативных актов предусмотрено отнесение к данной категории и иных объектов. Так, Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее- Закон о регистрации)¹³ в ст.1 расширяет примерный перечень объектов недвижимости и указывает в качестве примеров недвижимых вещей на жилые и нежилые помещения; Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»¹⁴ в п.1 ст.5 также указывает новые примеры недвижимых вещей: дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Кроме того, согласно п. 1 ст. 132 ГК РФ недвижимостью признается предприятие в целом как имущественный комплекс. Особенность данного объекта недвижимого имущества заключается в том, что он включает в себя как недвижимое, так и движимое имущество, и по своей сути, как указывает О.М. Козырь¹⁵, «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является. Этим обстоятельством и обусловлено решение законодателя прямым указанием распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества.

Следует отметить, что  в качестве недвижимого имущества  рассматривается самовольная постройка (ст. 222 ГК РФ). В этом случае термин «постройка» является родовым понятием для искусственно созданных (но с нарушением установленного порядка) на земельном участке недвижимых объектов.

К недвижимым вещам согласно ч.1 ст.130 ГК РФ также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В этом случае мы признаем по сути движимых вещей недвижимостью. Здесь используется такое юридическо -техническое средство, как фикция: факт действительности «подводится» под понятие (формулу), прямо противоречащее данному факту¹⁶. Основная цель законодателя в данном случае распространение на эти объекты правового режима, установленного для недвижимости, в связи с необходимостью повышенного контроля за владением, пользованием и распоряжением ими. То есть, в этом случае, объективные свойства объекта правового регулирования подменяются необходимой и достаточной волей законодателя. В Гражданском кодексе РФ однозначно указывается, что особый правовой статус-статус недвижимости - вещь может приобретать только на основе прямого указания закона.

Так, лишь относительно недавно  в законодательстве появилось прямое указание на отнесение к объектам недвижимости квартиры или комнаты в квартире (ст.15-16 Жилищного кодекса РФ¹⁷). Данный вопрос имеет весьма важное правовое значение, так как на практике достаточно часто возникает необходимость регистрации прав на отдельные квартиры во вновь возведенных жилых домах, причем зачастую эти квартиры имеют различных собственников,  претендующих на них в связи с действием инвестиционных договоров.

Отсюда, весьма важный с  точки зрения приобретения и реализации права собственности вопрос об отнесении  того или иного объекта (части  объекта) к неделимому недвижимому  имуществу, а равно оснований  и возможности его обособления, на сегодняшний день остается не до конца урегулированным в гражданском законодательстве РФ. Отсутствует даже примерный легально установленный перечень сооружений, относимых к объектам недвижимого имущества. На практике это оборачивается как государственной регистрацией в качестве недвижимости сооружений, которые таковыми не являются, так и неправомерным отказом в регистрации реальных объектов недвижимого имущества.  

Так, например, Арбитражные  суды признавали недвижимым имуществом, в частности, следующие виды сооружений: комплекс автостоянки, включающий здание с фундаментом из железобетонных блоков и каркасно-щитовыми стенами с заполнителем, асфальто - бетонное покрытие, наружное освещение и забор из металлической сетки на металлических столбах; железнодорожный подъездный путь; расположенный на фундаменте мини-магазин; электрический кабель¹⁸.

Следовательно, и в этом мы согласимся с мнением В.В. Витрянского¹⁹ о том, что с точки зрения ГК РФ базовое понятие «недвижимое имущество», на самом деле говорит не о едином объекте недвижимости (как объекте гражданских прав), а о нескольких категориях недвижимого имущества.

В целом дефиниция рассматриваемого понятия основывается на трех приемах, основанных на выделении видов объектов недвижимого имущества, использованных законодателем для выведения общего понятия:

1) отнесение к недвижимости объектов по их природным свойствам, к которым относятся земельные участки - части поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 11.1 Земельный кодекс РФ)²⁰ и участки недр - геометрически определенное пространство недр, индивидуализация которого происходит в виде горного отвода — геометризованного блока недр (ст. 7 Закон РФ «О недрах»)²¹;

2) отнесение к недвижимости объектов, прочно связанных с землей перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

3) отнесение к недвижимости  движимых по природе вещей (в силу закона) - подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов.

Как видим, все указанные  группы объектов недвижимости не имеют  между собой каких-либо общих  признаков. Даже первая и вторая группы объектов при ближайшем рассмотрении не обладают общими признаками, поскольку если в первой группе объектов находятся такие объекты, которые являются принципиально неперемещаемыми (земельные участки), то во второй группе - объекты, перемещение которых принципиально возможно, хотя и с причинением несоразмерного ущерба их назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Но как отмечается в литературе, современные технологии в некоторых случаях позволяют перемещать указанные объекты без причинения существенного ущерба их назначению²². Более того, при определенных условиях эта группа объектов может быть трансформирована в движимое имущество (например, при продаже здания на строительные материалы).

Третью группу в легальной  дефиниции составляют объекты, которые, напротив, являются движимостями, причем движимостями в буквальном смысле этого слова: функциональное предназначение этих предметов состоит именно в перемещении в пространстве. Указанную группу недвижимости не соединяет с первыми двумя группами даже такой признак, как связь с земельными участками, т. е. тот признак, который позволяет говорить о недвижимости по природе либо о недвижимости в силу неразрывности с земельным участком.

Таким образом, простое  сопоставление трех указанных групп  не дает возможности выделить общие  признаки предметов, в отношении  которых установлен правовой режим недвижимости, что дает нам право согласиться с мнением И. Д. Кузьминой²³, что в настоящее время «выступая соединением объектов разных классов, категория недвижимости не стала собирательной общностью (системой): для нее несвойственны общесистемные признаки, устойчивое сочетание определенных параметров, которые можно адресовать всем ее разновидностям».

Однако, как справедливо  заметил по этому поводу в начале XX в. профессор Л.А. Кассо, использование  такого приема, как перечисление примеров, не может иметь исчерпывающего значения для общего определения²⁴. Поэтому в следующем параграфе нашей работы мы обозначим основные признаки недвижимости, выделяемые в цивилистике, и на их основе постараемся сформулировать общетеоретическое понятие данной категории гражданского права.

Таким образом, исходя из вышеизложенного, можно сделать  вывод, что в период дореволюционного развития института недвижимости в  России ее закрепление ограничивалось установлением перечня объектов относящихся к таковым, хотя в теории права активно велись разработки по выделению признаков, на основе которых можно было бы на практике без особых затруднений определить недвижимые вещи. Советское гражданское право не содержало определения понятия недвижимости, в силу установления на нее государственной собственности, хотя законодательство и содержала ряд норм устанавливающих особые правила оборота для отдельных видов имущества. Возрождение деления вещей на движимые и недвижимые произошло в начале 90-х годов прошлого века в связи с переходом к рыночной системе хозяйствования и отмене исключительного права собственности на недвижимое имущество государства. Следовательно, можно заключить, что существование недвижимого имущества как гражданско-правовой категории напрямую зависит от существования частной собственности и неразрывно связано с государственным регулированием.

 В целом, анализ  нормы ст.130 ГК РФ позволяет прийти к выводу, что законодатель, при определении содержания понятия недвижимого имущества, пошел не только по пути непосредственного перечисления объектов, относящихся к указанной категории, но и выделил два признака, следуя которому можно на практике без особых затруднений определить недвижимые вещи.

§2 Признаки недвижимого  имущества в российском гражданском праве

Как было уже указанно выше перечисление примеров при определении  любой правовой категории, в том  числе и категории недвижимого  имущества, не может иметь исчерпывающего значения для общего определения. Трактовка понятия недвижимого имущества, в теории гражданского права, строиться на выделении общих признаков свойственных всем видам недвижимого имущества. Поэтому нашей целью является выделение общих признаков во всех группах этих объектов, позволяющих отнести их к недвижимости.

Первый признак, вытекает из необходимости самого обоснования выделения недвижимого имущество в особый объект гражданских правоотношений.

Наиболее частое доктринальное  объяснение этого дается в трудах Ю.Г. Жарикова и М.Г. Масевич²⁵, которые объясняют выделение недвижимости из остального имущества важностью для экономики страны имеющихся природных ресурсов, тесной связи другой недвижимости с земельными участками, а также отнесением к ней наиболее ценных и общественно значимых объектов. В свою очередь ценность недвижимости, как указывается в литературе, предопределена его использованием - непрерывной амортизацией и включенностью в такую систему эксплуатации, благодаря которой эта амортизация и происходит²⁶. Это, по мнению авторов, требует специальной регламентации участия недвижимости в гражданском обороте, что находит отражение в особенностях содержания многих правоотношений, особом порядке и форме заключения договоров, предметом которых является недвижимое имущество, установлении особых правил для приобретения права собственности на недвижимость и в ряде других случаев.

Однако в юридической  литературе существуют и иные объяснения причин выделения недвижимости как  особого объекта гражданских  прав. Так, В.А. Беловым в качестве объединяющих недвижимое имущество признаков и необходимости выделения недвижимости в особое юридическое понятие рассматриваются особенности организации оборота недвижимости²⁷. Но, на наш взгляд, признак недвижимости, изначально лежащий в ее законодательном определении, имеет объективный характер, поскольку предполагает неперемещаемость этих объектов гражданского оборота и, как следствие, необходимость наделения их особым правовым статусом, во всяком случае предполагающим неизбежную специфику их оборота по сравнению с оборотом движимых по природе вещей. То есть, именно специфика самого объекта (недвижимости) объективно требует специфики организации его оборота, но никак не особенности оборота предопределяют специфичность объекта правового регулирования.