Проблемы и перспективы развития рынка земли Р.Ф

Большая группа экономистов считает, что земельный рынок России нужен, но шаги к рынку должны быть последовательные и поэтапные . В подтверждение  длительности перехода приводятся слова  В.И. Ленина, что "при проведении аграрной реформы нельзя действовать натиском или нахрапом", - а нужен НЭП, рассчитанный на "целую эпоху". Сторонники данного направления отмечают, что в постсоветской России трансформация форм собственности на землю и другие средства производства в сельском хозяйстве с юридической точки зрения уже состоялась, но теперь стоит более сложная задача - добиться экономической реализации новых форм собственности, а для этого требуется достаточно длительный период. Как свидетельствуют факты, только одного из десяти сельских товаропроизводителей можно отнести к эффективным землепользователям.  Представители последовательного и поэтапного направления считают, что на формирование рынка земли может уйти не менее 10 лет, ведь работа предстоит многоплановая.

Процесс вовлечения сельхозугодий  в рыночный оборот должен проходить  поэтапно и под жестким контролем  государства. Главными инструментами, позволяющими передать землю в собственность  эффективно работающих хозяйств всех типов, являются:

1. аренда земли с расширением ее рыночного оборота;
2. ипотека с постепенным включением в оборот всех сельскохозяйственных земель .

Что касается процесса совершенствования  законодательной базы, то она должна опережать экономические процессы и пройти ряд этапов: первый - надо законодательно уточнить понятие земель сельскохозяйственного назначения, провести повсеместную инвентаризацию и бонитировку; второй - требуется  ужесточить процедуру перевода сельскохозяйственных земель в другие категории и повысить действенность механизмов контроля целевого использования таких земель; третий - необходимо принять особый федеральный закон об обороте  земель сельскохозяйственного назначения .

Положительным моментом в настоящее  время является то, что законодательно произошло разделение рынков земли  сельскохозяйственного и несельскохозяйственного  назначения. В последнее время  в экономической литературе дано более полное определение рынка  земли. Земельный рынок - это часть  системы земельных отношений, регуляторами которой является право собственности (владение, пользование, распоряжение), возможность передачи этого права (аренда, продажа, залог и так далее), конкуренция (свободный выбор участника), денежная оценка и свободно складывающиеся цены на землю. На некоторые особенности  рынка земли следует обратить внимание. Земля - специфический предмет  рыночных отношений, во-первых, потому что через систему рыночных отношений  в каждый данный период времени проходит небольшая часть земельного фонда; во-вторых, потому что земля закладывается, сдается в аренду и продается  на определенных условиях; в-третьих, потому что большинство земельных участков редко меняет своего собственника.

Условиями существования земельного рынка являются следующие:

1. любой участок земли рано или поздно может получить нового собственника;
2. каждый земельный участок имеет свою цену.

Земельный рынок играет двоякую  роль: с одной стороны, он создает  и поддерживает отношение к земле  как к особой ценности, побуждает  максимально продуктивно ее использовать, создает механизмы перехода земли  в руки того, кто способен более  эффективно ею распоряжаться; с другой стороны, он не создает заслон бесхозяйственному  отношению к земле, так как  в погоне за выгодностью земельных  сделок не учитываются интересы сохранения единого земельного потенциала общества, земельные ресурсы чаще, чем другие средства производства, оказываются  объектом спекуляции, а цена на земельные  участки подчас формируется без  всякой связи с их полезностью  и так далее.

Принципиальное значение для формирования рынка земли имеют два момента:

1. закрепление права собственности на все земли в обществе, так как участниками рыночных отношений могут быть только собственники земельных участков;
2. инвентаризация земельного фонда, так как пока земельные участки не будут физически точно определены и зарегистрированы, вступить в отношения купли-продажи невозможно.

Поэтому развитие земельного рынка в регионах должно начинаться с инвентаризации земель и с индивидуального закрепления  права собственности на все без исключения земли, чтобы, вступая в рыночные земельные отношения, каждый знал, каков его статус по отношению к земле, которой он пользуется, распоряжается, владеет.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Отрицательный эффект  развития земли в России.

Россия обладает громадными земельными ресурсами. Площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2005 года составляет 1709,8 млн га.

Свертывание в период с 1991 по 2005 годы землеустроительных работ по изучению и охране земель, а также хроническое недофинансирование этих мероприятий по федеральным целевым программам, связанным с развитием сельского хозяйства, осуществлением земельной реформы, повышением и восстановлением плодородия почв России, привели к качественному ухудшению земельно-ресурсного потенциала страны. Например, за период с 1991 по 2004 годы площадь сельскохозяйственных угодий в Российской Федерации сократилась на 1,68 млн га, площадь пашни - на 10,15 млн га, многолетних насаждений - на 0,1 млн га, посевные площади - на 39,2 млн га. При этом из оборота изъяты ценные и особо ценные сельскохозяйственные угодья.

По данным Росреестра на 01.01.2011 г. 92,2% земельного фонда РФ являются государственными и муниципальными землями. По сути дела из полноценного хозяйственного оборота  исключено три четверти земельного фонда РФ, т.е. эта земля не может  быть приватизирована, подлежать залогу (ипотеке), а, следовательно, практически  целиком исключается из кредитно – денежных отношений. Из оставшейся четверти неограниченных в обороте  земель лишь треть (31%) – в других формах собственности, что составляет всего 7,8% земельного фонда РФ. Как  следствие – системная неразвитость отечественных рыночных земельных  отношений, отсутствие эффективных  собственников земли и долгосрочных инвестиций, торможение не только земельных, но и других рыночных реформ в целом  по стране.

Несмотря на некоторую положительную  динамику доходов от использования  земли за последние годы удельные показатели экономической платежеспособности земельных ресурсов остаются на весьма низком уровне, а доля земельных платежей в общей структуре доходов консолидированного бюджета РФ на порядок ниже аналогичных показателей в развитых странах. Вместе с тем, по оценкам экспертов, квадратный метр земель только сельскохозяйственного назначения должен быть оценен никак не менее $2,0, что в масштабах страны уже составит около $5 триллионов. Как известно, основной массив земель сельскохозяйственного назначения в ходе земельной реформы 1992 года был разделен на земельные паи и в таком виде передан в частную собственность гражданам. Кроме того, на начальном этапе земельные участки, как правило, предоставлялись на правах постоянного бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, а иногда даже и вовсе без указания какого – либо вида права. Вновь образованные в постсоветский период сельскохозяйственные предприятия юридически полноправно не владели  землей, поэтому практически не инвестировали в нее капитальные вложения и быстро обанкротились. Конечно, фермерские хозяйства и крестьянские подворья из-за развала перерабатывающей промышленности, снабженческо-сбытовой сети, а также без дотационной поддержки государства не смогли конкурировать с зарубежными импортерами, не получили сколько-нибудь заметного экономического  развития  и также повсеместно разорились. Как следствие, доля обрабатываемых и засеваемых  земель  год от года уменьшалась, а ряды собственников земельных паев несли возрастающие естественные потери. В результате ущербности действующего земельного законодательства, отсутствия государственных институтов, обеспечивающих кадастровый учет и регистрацию прав и сделок на земли за минувшие годы, так и не удалось вовлечь в хозяйственный оборот этот мощный по потенциальному стоимостному объему сегмент земельного  рынка . Массовое распространение земельной ипотеки в сельском хозяйстве до сих пор сдерживается во многом из-за того, что на  рынке  недвижимости ничтожно мало земельных участков на фактическом праве собственности.

По разным оценкам сегодня в  соответствии с требованиями законодательства оформлено всего около 10% находящихся  в собственности граждан и  юридических лиц сельскохозяйственных  земель . Остальной массив приватизированных сельскохозяйственных угодий приходится на земельные доли, которые в своей основной массе продолжают оставаться условной единицей, имеющей лишь усредненное количественное выражение в праве общей долевой собственности. В собственности граждан находится 20,5 млн. га, а в общей долевой собственности – 76,1 млн. га сельскохозяйственных угодий, что составляет соответственно 15,4% и 57,1% от всех приватизированных  земель  и значительно превышает аналогичный показатель по другим категориям  земель . При этом объем невостребованных земельных долей в собственности граждан к настоящему времени уже достиг 24 млн. га или 18 % от приватизированных  земель .

Площадь сельскохозяйственных угодий с негативными проявлениями за этот период возросла на 38,62 млн га, в том числе за счет роста эродированных земель - на 4,41 млн га; засоления, заболачивания, переувлажнения -на 4,35 млн га; зарастания древесно-кустарниковой растительностью - на 18,4 млн га; ухудшения технологических свойств и мелкоконтурности угодий - на 11,46 млн га. Площадь оврагов в настоящее время превышает 900 тыс. га, а их ежегодный прирост достигает 10-15 тыс. га. За время земельной реформы севообороты были нарушены на площади 70,65 млн га.

Площадь мелиорированных  земель сократилась на 4,21 млн га, а находящихся в неудовлетворительном состоянии - достигла 3,55 млн га. На территории 35 субъектов Российской Федерации возникли и стали активно развиваться процессы опустынивания. В Республике Калмыкия образовалась первая в Европе пустыня! По нашим расчетам, суммарные ежегодные потери, которые понесла наша страна в период с 1991 по 2004 годы из-за ухудшения использования земли, только в сельскохозяйственном производстве составляют не менее 123,11 млн тонн в зерновом эквиваленте. Это равняется 40,8% от уровня производства 1990 года, которое достигало 301,92 млн тонн. Для того, чтобы ликвидировать такую ситуацию с использованием земель, необходимы огромные финансовые, трудовые и материальные ресурсы. По нашим расчетам, на осуществление мероприятий по восстановлению земель потребуется не менее 385,71 млрд руб., в том числе:

• для освоения новых земель и вовлечения их в сельскохозяйственный оборот взамен утраченных - 85,5 млрд руб.;
• на восстановление нарушенных земель и рекультивацию - 33,0 млрд руб.;
• на коренное и поверхностное улучшение кормовых угодий — 12,36 млрд руб.;
• на восстановление мелиорированных земель и реконструкцию оросительных и осушительных систем -252,0 млрд руб.;
• па восстановление площадей многолетних насаждений (садов, виноградников, ягодников, хмельников, многолетних эфироносов и др.) - 2,85 млрд руб.

В числе аргументов противников  частной собственности на землю  в сельском хозяйстве были такие: частная собственность приведет к дроблению земли, социально-экономической  дифференциации деревни, сдерживанию  научно-технического прогресса в  сельском хозяйстве, так как часть  средств, которая могла бы пойти  на инвестиции, должна отвлекаться  на приобретение земли.Еще один важный аргумент - это то, что монополия  частной земельной собственности  поднимает цены на сельскохозяйственную продукцию, накладывая таким образом  дань на все общество. Частная собственность  затрудняет переход земли из рук  в руки, в определенной мере тормозит приспособление землепользования к  условиям рынка, закрепляет землю в  руках тех, кто ее неэффективно использует. Нельзя не учитывать и того, что  при частной собственности и  купле-продаже земли возникнут спекуляция землей, отмывание "грязных денег", а при высокой инфляции в России - инфляционный спрос на земельные участки.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Заключение

Мы рассмотрели вопросы, связанные  основаниями приобретения права  собственности на землю. Вопрос очень  актуальный, вызывающий очень много  споров как и среди теоретиков, так и среди практиков.

Основаниями приобретения права собственности  на земельный участок являются:

• Купля-продажа;
• Дарение;
• Получение земельного участка в порядке наследования;
• Обращение взыскания на земельный участок, который был предметом залога;
• Приватизация земельного участка.

Можно отметить, что законодательство, регулирующее основание приобретения права собственности имеет ряд  существенных недостатков. Особенно это  касается приобретения в собственность  земельных участков, находящихся  в пожизненном наследуемом владении и постоянном (бессрочном) пользовании, т.е. в процессе приватизации.

Во-первых, в работе не раз отражалось, что существуют противоречия в регулировании  этого вопроса между гражданским  и земельным кодексами, а также  с Законом о приватизации.

Во-вторых, сейчас наше общество проходит переходный период, когда вступает в действие новое законодательство, а огромное количество правоотношений было установлено при действии старого  законодательства, когда институт частной  собственности на землю вообще отсутствовал. Это касается участков, которыми владеют  несколько лиц. С ними в очень  многих случаях возникают проблемы.