Проблемы и перспективы развития рынка земли Р.Ф

Содержание:

Введение……………………………………………………………………….с.2

Глава 1. Становление и развитие рынка земли в условиях переходного периода.

1. Основные факторы влияющие на развитие рынка земли в Р.Ф……с.5
2. Механизм экономической реализации частной собственности на землю………………………………………………………………………..c.12
3. Нормативно-правовая база о земле в Р.Ф………………………......с.19

Глава 2. Проблемы и перспективы развития рынка земли Р.Ф.

2.1. Проблемы развития рынка земли и пути их решения……………....с.28

2.2. Положительный эффект развития рынка земли в России…………..с.32

2.3. Отрицательный эффект развития земли в России……………………с.37

Заключение…………………………………………………………………..с.42

Приложение…………………………………………………………………с.45

Список использованной литературы: 18 источников………………........с.46

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

Одним из основополагающих прав, которое  закреплено в Конституции является право собственности на землю.

Оно закреплено в статье 36, которая  гласит:

«1. Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности  землю.

2. Владение, пользование и распоряжение  землей и другими природными  ресурсами осуществляются их  собственниками свободно, если это  не наносит ущерба окружающей  среде и не нарушает прав  и законных интересов иных  лиц.

3. Условия и порядок пользования  землей определяются на основе  федерального закона.»

Земельный вопрос всегда стоял на повестке дня, и имел для российского  общества огромное значение. Так еще  на заре становления московского  княжества появился класс помещиков, которые получали землю - поместья за службу Великому князю московскому. Развитие крепостного права также  неразрывно было связано с правом собственности на землю.

Крестьянская реформа 1861 года закончилась  возникновением революционной ситуации из-за того что освобождая крестьян, законодатель не решил земельный  вопрос.

Столыпинская реформа в своей  основе имела также земельный  вопрос. Основным положением этой реформы  было создание системы, которая осуществляла через крестьянский банк кредитование крестьян, которые в состоянии  вести прибыльные дела, денежными  средствами на выкуп земельных участков. Большевики пришли к власти под лозунгом решения земельного вопроса в пользу крестьян, таким образом вызвав симпатии у большой части населения России.

Важнейшим условием повышения эффективности  хозяйствования является реализация экономического потенциала   земли , как  фактора  производства. Эта задача может быть решена путем создания необходимых правовых, организационных, структурных и других условий для формирования и  развития  цивилизованного земельного  рынка .  

Рынок   земли  - особо ответственная экономическая структура национального хозяйства. Его организация и эффективное функционирование должны базироваться на нормативно-правовой базе, регулирующей отношения, возникающие на земельном  рынке .  

Рынок   земли  отличается от  рынка  других товаров. Это связано с тем, что земельные участки как товар нельзя стандартизировать, то есть покупать или продавать по заранее установленным образцам, так как на ценообразование на продаваемую и покупаемую  землю  как объект товарных отношений  влияют  различные  факторы . К ним относятся: конкретное местоположение земельного участка, качественные природные и другие характеристики, регламентация целевого назначения и разрешенного использования и ряд других показателей. Все эти обстоятельства определяют сложную функционально-организационную структуру земельного  рынка , где помимо  основных  участников  рынка  - продавца и покупателя действует большое число посредников в лице банковских структур, фондовых институтов, агентов по операциям с  землей  (брокеров), землеустроителей, оценщиков  земли , ипотечных кредиторов, инвесторов, страховщиков, юристов и так далее.

Земля  является первоочередным богатством государства, поэтому вовлечение ее в рыночный оборот обусловлено двумя  факторами  – заинтересованностью в извлечении экономической выгоды из ее оборота, и безопасности и гарантированности земельных правоотношений.

Задачи:

- рассмотреть этапы формирования  права частной собственности  на земельные участки в истории  отечественного права; 

- исследовать вопрос правового  регулирования частной собственности  на землю в Международном и  Российском аспекте; 

- разобраться с сущностью частной  собственности на землю (земельные  участки);

- рассмотреть вопрос гражданско-правового режима земельных участков в юридической науке и законодательстве;

- рассмотреть вопросы судебной  защиты частной собственности  на землю и проблем административно-правового  регулирования земельных отношений. 

Целью написания данной курсовой работы является изучение рынка земли Российской Федерации и особенностей его  государственного регулирования.

 

 

 

 

 

 

 

Глава  1. Становление и развитие рынка  земли в условиях переходного  периода.

1. Основные факторы влияющие на развитие рынка земли в Р.Ф.

Россия — крупнейший в мире обладатель земельных ресурсов. Земельный фонд РФ составляет 1 709,8 млн га, на ее территории расположены практически все природно-минеральные вещества планеты, в зоне влияния находится около 45 % пресной и около 20 % морской воды, около 70 % территории располагается в многоустойчивых районах. Однако эффективность использования богатейших земельных ресурсов в России остается на низком уровне. В течение ХХ в. курс государственной земельной политики кардинально менялся дважды: в 1917 г. земля была национализирована и полностью исключена из рыночного оборота, в 1993 г. Конституция РФ определила различные виды собственности на землю, включая и частную. Рыночная трансформация экономики России обусловила направленность земельной реформы на развитие земельного рынка, участие земельных участков — в свободном гражданском обороте. Только в 2001 г. после продолжительных дискуссий Государственной Думой был принят новый вариант Земельного кодекса, соответствующего новым конституционным положениям. В то же время споры вокруг Земельного кодекса не прекращаются до сих пор. Тем не менее, процесс формирования института частной собственности на землю в России активно развивается. Показатели государственной отчетности свидетельствуют о том, что земля включена в рыночный оборот, т. е. с земельными участками совершаются сделки, предусмотренные гражданским законодательством. В то же время земля как пространственная основа существования государства и его граждан, как звено экосистемы требует пристального внимания со стороны государства для обеспечения политической, экономической, экологической безопасности, социальной защиты населения, защиты исторических и культурных основ существования страны и ее граждан. Одним из ключевых направлений социально-экономического развития России является повышение эффективности использования объектов земельно-имущественного комплекса и управления национальным богатством посредством развития многообразных форм собственности. Высокий эффект может быть получен в первую очередь от использования городских земель, так как, во-первых, в городской среде рыночные отношения развиваются со значительным опережением по отношению к сельской местности. Во-вторых, позиция науки и общества по включению городской земли в рыночный оборот носит достаточно определенный характер, чего нельзя сказать относительно земель сельскохозяйственного назначения. В-третьих, несмотря на то, что доля городских земель незначительна, именно на них сконцентрированы жизненно важные производства, они аккумулируют в своих границах до 75 % социально-демографического и производственно-экономического потенциала России. Финансовые ресурсы также сосредоточены в основном в городах, что придает им статус потенциального кредитора для остальных территорий. Поэтому социально-экономическое значение городских земель за последние годы существенно возросло, возникла острая потребность в формировании цивилизованного рынка городских земель.. В рыночной экономике городская земля рассматривается не только как пространственный базис хозяйствования и жизнедеятельности населения, но и как важнейший источник извлечения прибыли для предпринимателей, регулярного поступления средств в региональные и муниципальные бюджеты. В России с начала 90-х гг. ХХ в. проводится земельная реформа, однако ни правовая база, ни общефедеральная концепция этой реформы до сих пор полностью не созданы. Стратегия развития земельно-имущественных отношений не увязана с задачами структурной перестройки экономики в целом. Решение многих проблем в этой области отдано на откуп местным властям, что породило к концу 90-х гг. ХХ в. множество региональных моделей развития земельно-имущественных отношений. Формирование цивилизованных рыночных отношений предполагает переход земельно-имущественного комплекса на качественно новый этап развития, а именно превращение земли в реальный высокодоходный производственный ресурс путем обоснованного применения различных механизмов государственного управления. В связи с этим особую важность приобретают исследования, отвечающие на вопросы: какие направления развития рынка городских земель возможны в России, какие социальные, политические, экономические последствия этих процессов возможны, какие существуют механизмы государственного регулирования земельного рынка? В целях исследования проблем развития земельного рынка в России, изучения состояния нормативно-правового, кадрового, информационного, методического обеспечения органов государственной и муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, был проведен социологический опрос руководителей и сотрудников Управления Рос-недвижимости по Нижегородской области и его структурных подразделений, которые выступили в качестве экспертов в области государственного управления земельными ресурсами и регулирования оборота земли. Анализ результатов исследования, а также экспертного опроса членов территориальных торгово-промышленных палат, предпринимателей и посредников при прохождении процедур, связанных с недвижимостью и землей, проводившихся в рамках «Исследования сделок с землей и недвижимостью в Российской Федерации», позволил сделать ряд выводов. Степень информированности населения и его «правовой грамотности» в вопросах владения, распоряжения и пользования землей, по мнению большинства экспертов, является низкой, что, несомненно, отрицательно сказывается на развитии земельного рынка. На развитие земельного рынка в России оказывают влияние следующие (по степени уменьшения влияния) экономические, правовые, организационные, политические, социальные и культурно-исторические факторы. По мнению экспертов, развитие земельного рынка может привести к ряду последствий негативного и позитивного характера. Большинство экспертов обеспокоено процессами деградации земель и усилением социальной напряженности в результате перераспределения собственности на землю. К тому же велика вероятность того, что в результате развития рыночных отношений увеличатся объем земельных платежей и число собственников земельных участков. Не вызывает опасений выкуп больших площадей российских земель иностранными гражданами. В отношении того, сможет ли рынок распределить земельные участки в руках наиболее эффективных собственников, эксперты высказались далеко не однозначно. Для создания благоприятных условий более эффективного использования земельных ресурсов эксперты считают необходимым продолжить приватизацию земель поселений, упростив процедуру предоставления земельных участков и существенно увеличить долю частной собственности (50—70 %) на эту категорию земель. Причем оборот земель поселений должен в большей степени регулироваться рыночными механизмами. В отношении приватизации земель сельскохозяйственного назначения эксперты высказывались более сдержанно, считая, что доля частной собственности на землю сельскохозяйственного назначения не должна быть более 25 %. При этом государство должно четко контролировать оборот земель сельскохозяйственного назначения. Цена, по которой на данный момент продаются земельные участки сельскохозяйственного назначения, является ниже объективной (т. е. земля недооценена), и в ближайшие 5 лет она, скорее всего, останется на том же уровне либо немного увеличится. Цена на землю поселений в большинстве случаев соответствует ее реальной стоимости (что свидетельствует о достаточно развитом рынке земельных участков) и в ближайшие 5 лет, вследствие объективных причин, стоимость земельных участков в городах и поселениях будет увеличиваться. Деятельность федеральных и региональных органов власти, по мнению большинства экспертов, оказывала позитивное влияние на развитие земельного рынка. В то же время в меньшей степени позитивной в отношении реформирования земельных отношений экспертами была оценена деятельность органов муниципальной власти. Информационное и кадровое обеспечение органов государственной и муниципальной власти, участвующих в управлении земельными ресурсами, в целом признано удовлетворительным. Наиболее востребуемыми для руководителей органов власти являются знания и навыки в сфере земельного законодательства, государственного и муниципального управления, экономики. Полноценному вовлечению земли в хозяйственный оборот препятствует ряд факторов, одним из важнейших является наличие административных барьеров на пути предпринимателей к покупке земельных участков для осуществления хозяйственной деятельности. Ценовая ситуация на частном рынке земельных участков характеризуется сильным завышением стоимости участков, при этом рынок частных компаний, предоставляющих посреднические услуги в области земельных отношений, признается экспертами в значительной мере ограниченным в свободе, что подразумевает существование барьеров для создания новых компаний. Существование подобных барьеров неизбежно ведет к его монополизации, что создает предпосылки для подрыва конкурентной среды и постепенного размывания стимулов к повышению конкурентоспособности предприятий.

Рынок земли  представляет собой совокупность экономических  инструментов и правовых норм, регулирующих отношения между субъектами рынка  по поводу использования земельных  участков. Рынок земли является основой  рынка строительства и реконструкции  объектов недвижимости как для бизнеса, так и гражданского населения.  
 
В земельном кодексе выделены три группы субъектов земельных отношений:  
1. субъекты Российской Федерации и местные органы управления;  
2. граждане, их объединения и народы;  
3. юридические лица и коммерческие организации.

 

Рынок земли  отличается от характерных признаков  конкурентного рынка.  
1.Объекты на рынке земли сложно стандартизировать и продавать по образцам поскольку каждый земельный участок имеет конкретное местоположение и внешнее окружение.  
2.Предложение на рынке земли не эластично.  
3. На рынке земли в качестве товара выступают права на земельный участок. Сделки с землей затрагивают много юридических формальностей, требуют документального оформления и государственной регистрации.  
4.Информация на рынке недвижимости (земли) не настолько открыта, как на конкурентном рынке, поскольку сделки имеют конфиденциальный характер.  
5.Сделки с земельными участками требуют крупных инвестиций, поэтому рынок земли сильно зависит от доступности источников финансирования и, прежде всего, стоимости кредита.  
6.Рынок земли отличается высокой степенью государственного регулирования, законодательными нормами и зонированием территорий.  
Факторы, влияющие на стоимость земельного участка Рыночная стоимость земельного участка формируется в процессе взаимодействия спроса и предложения.  
Выделяют четыре группы факторов, влияющих на стоимость земли.  
Первая группа. Экономические факторы, которые зависят от макроэкономического состояния и экономической ситуации в конкретном регионе. На величину «спроса» на землю влияют: а) уровень занятости населения; б) величина дохода и уровень цен; в) доступность источников финансирования; г) издержки по оформлению и регистрации сделок. На величину «предложения» земли оказывают влияние: а) количество свободных участков земли под застройку; б) стоимость строительных объектов; в)налоги с продаж.  
Вторая группа. Социальные и демографические факторы: численность и плотность населения, возрастной и профессиональный состав, средний размер семьи, миграция населения и т.д.  
Третья группа. Государственное регулирование рынка земли: а) правовое регулирование земельного рынка на федеральном и региональном уровнях; б) территориально-экономическое зонирование; в) государственная политика в области налогообложения, ценообразования и кредитования физических и юридических   
 
Четвертая группа. Физические характеристики участка земли и окружающей среды: а) природно-климатические условия; б) физические характеристики (тип почв, рельеф, форма участка); в) подверженность района местоположения участка негативным воздействиям среды (засуха, наводнение, оползни и т.п.). Кроме указанных внешних факторов на спрос на земельные участки влияют субъективные факторы (особые условия продавца или покупателя, реклама . Отрицательные процессы, происходящие на рынке недвижимости в первую очередь обусловлены политической нестабильностью. Наиболее ощутимо это сказалось на компаниях, работающих с нежилыми помещениями, земельными участками и дорогим жильем. Обилие заявлений о переделе собственности, пересмотре итогов приватизации привело к существенному снижению спроса на подобные объекты собственности.

Основными факторами, негативно влияющими  на рынок недвижимости являются:

1. Политическая нестабильность.
2. Нестабильность финансового сектора.
3. Политика властей на первичном рынке.
4. Криминогенная обстановка на рынке.
5. Несовершенство механизма лицензирования.
6. Несовершенство законодательства.

 

1.2 Механизм экономической реализации частной собственности на землю.

Раскрытие механизма реализации собственности  способствует познанию того, как и  посредством чего реализуют себя любой тип, вид и форма отношений  собственности в отношении конкретных объектов собственности. В целом  понятие «механизм реализации собственности» означает переход юридического содержания собственности в ее экономическое  содержание, т.е. переход собственности  в присвоении.  Необходимость  такого перехода обусловлена тем, что  юридические отношения (содержание) собственности не могут обеспечить удовлетворение ни производственных, ни личных потребностей людей, поскольку  юридические отношения находятся  вне сферы производства и поэтому  не содержат в себе экономических  процессов реализации: в правовых отношениях собственность находится  в пассивном форме , форме покоя. Реализация собственности начинается с перехода его из пассивного в  активное, деятельное форму. Содержание деятельной формы собственности  образуют отношения присвоение - производственные отношения как реальные отношения  владения, распоряжения и использования  факторов производства. С помощью  трудовых, технико-технологических  производственных отношений непосредственные производители присваивают средства производства и создают новые  блага, а с помощью социально-экономических  производственных отношений владельцами  факторов производства (капитала, рабочей  силы, земли и т.п.) осуществляется присвоение результатов производства. Двойственный структура отношений  присвоения оказывается в двойственной смысле присвоение, что отражается понятиями «первичное присвоение»  как сугубо присвоение и «вторичное присвоение» как присвоение.

Первичное присвоение - совокупность трудовых отношений, которыми процесс  овладения производителями средств  и технологий производства и создания новых благ как своих. Первичное  присвоение осуществляется через работу в непосредственном процессе производства. В этом процессе труд является действительным, деятельный субъект присвоения, субъективной сущностью собственности. В процессе первичного присвоения производители «вкладывают» в продукт производства (переносят на него) собственные сущностные силы и способности и сущностные свойства средств производства, превращая этим продукт производства на «свой» как воплощение собственных способностей и сил.